成都崇州花果山AAAA级国际旅游度假区调改深化落地策划建议书45p

成都崇州花果山成都崇州花果山AAAAAAAA级国际旅游度假区级国际旅游度假区调改深化落地策划建议书调改深化落地策划建议书2012.3 通过宗地现场的考察，通过本公司负责人及专家同客户的交流沟通及任务要求，结合我们多年从事类似项目研究的经验及对项目状况的解读，拟定以下项目策划服务建议书。2第一部分 项目依托的背景3成渝经济区获批，成都迎来新的发展机遇成渝经济区获批，成都迎来新的发展机遇2011年3月1日，国务院常务会议讨论并原则通过成渝经济区规划，成渝及周边二级城市将迎来前所未有的发展机遇，成都将更充分地发挥西部中心城市的辐射集聚作用。4十二五规划把扩大内需和十二五规划把扩大内需和“富民富民”问题提到战略高度问题提到战略高度十二五年规划公布，在未来五年中国要实施的十个重要任务中，扩大内需排在首要位置。要建立扩大消费需求的长效机制。把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力，逐步使中国国内市场总体规模位居世界前列要完善收入分配制度，合理调整国民收入分配格局，着力提高城乡中低收入居民收入，增强居民消费能力 要发展新型消费业态，拓展新兴服务消费，完善鼓励消费的政策，积极促进消费结构升级 要促进投资消费良性互动，把扩大投资和增加就业、改善民生有机结合起来，创造最终需求 5成都计划成都计划2020年建成年建成世界现代田园城市世界现代田园城市2009年12月，成都市委工作会议上正式确立了建设“世界现代田园城市”的战略目标。“自然之美、社会公正、城乡一体”一个核心思想 世界级、现代化、超大型、田园城市四大基本要素 田园式的城市形态 国际性的城市功能 形成市域现代产业体系 社会和谐 人与自然和谐 基础设施现代化、智能化，城乡贯通、配置均衡、功能完善六个具体特征 近期目标：从现在开始，用5-8年，真正建成“新三最”（创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强）城市 中期目标：用20年时间初步建成世界现代田园城市，进入世界三级城市行列 远期目标：用30-50年最终建成世界现代田园城市，成为世界二级城市“三步走”的战略目标6在充分保护和尊重生态本底的基础上，将全市域划分为四大总体功能分区 两带生态及旅游发展区：龙门山和龙泉山，旅游产业的重点发展区 优化型发展区：都江堰自流灌溉区和基本农田集中分布区，城镇布局显山露水，充分体现“城在田中”，项目处于此功能分区中 提升型发展区：中心城区，以现代服务业为主导的发展区域，重点是优化调整产业结构，提高城市承载能力，提升城市功能和品质，改善人居环境，形成“园在城中”的城市格局 扩展型发展区：东部的新都、青白江、金堂、龙泉驿、双流和新津以丘陵为主的地区，以先进制造业为主导，现代服务业与现代农业协调发展，在保护生态本底的基础上形成“城田相融”的格局两带生态及旅游发展区两带生态及旅游发展区两带生态及旅游发展区两带生态及旅游发展区优化型发展区优化型发展区扩展型发展区扩展型发展区提升型发展区提升型发展区扩展型发展区扩展型发展区7第二部分 对项目的认识8地块概况地块概况位于四川省成都市崇州西北，距崇州市区17公里，距离成都48公里位于成温邛高速公路和川西旅游环线交汇处，交通便捷项目总占地面积19.2平方公里，主要以林地、基本农田、普通农田、宅基地以及已建项目构成宗地范围内地形丰富多样，有平坝、丘林、山地、台地、冲沟、河渠，一派纯净原生的蜀山丽水风光宗地内有张三丰道教遗碑，天主教堂，佛教寺庙，知青农场等传统文化基础9其中：其中：林地面积905公顷 占46.8%基本农田面积 806公顷 占41.7%普通农田面积 56公顷占2.9%宅基地面积133公顷 占6.9%已建项目4公顷占0.17%项目发展目标项目发展目标 为成都贡献一个大型AAAA级新景区 为成都打造一个新型多产业叠加集聚的旅游综合体 新农村建设和城乡统筹的标杆项目 打造第一、三产业高度结合、产业互动提升的大型项目，树立实践世界现代田园城市的样板区 实现政府、企业、农民、社会四方面满意 为发展商带来经济效益和持续的资产增值效应发展目标 对首期项目（启动区）的成功开发落地近期目标10在充分理解尊重前期概规的基础上在充分理解尊重前期概规的基础上进行调改深化落地策划并指导规划的八字方针进行调改深化落地策划并指导规划的八字方针世界现代田园城市特点：产业高端化、布局组团化、城镇集约化、空间人性化、环境田园化、风貌多样化、配套标准化、交通网络化本项目是基于成都世界现代田园城市构想下的规划项目，规划园区内也具有众多的田园城市构成要素，本项目将打造为世界现代田园城市示范区规划八字方针：11亮田理水集业通过土地综合整治，使建设用地得到集约化和组团化的使用，使田园美景“亮”出来，形成项目的田园生态本底清理规划区内的小灌溉渠和水塘，打造“一河一湖一湿地”的丰富水系环境集中产业，集中规划生态观光农业产业，集中布置与生态休闲旅游相关的完整产业服务链，一三产业良性互动顺路在现有道路骨架基础上进行创造性的道路变更项目的预设定位方向与构想项目的预设定位方向与构想12构想：四公园一镇两区一道一基地万亩山地森林运动休闲主题公园创新式花果岭高尔夫主题公园教堂婚庆主题公园某某品牌的国际时尚主题购物公园50里环线山地景观自行车绿道欧洲瑞士风光主题小镇万亩花海观光度假休闲区道教养生度假区现代观光科技农业产业基地景观：一河一湖一塔一湿地项目应充分挖掘项目应充分挖掘“四个价值四个价值”、发挥、发挥“两个效应两个效应”、驱、驱动动“三个市场三个市场”充分挖掘数万亩田园风光的价值充分挖掘农业产业对提升泛商业物业的价值充分挖掘周边交通、配套等资源价值充分挖掘川西文化价值充分发挥一三产业的聚合效应充分发挥可建设用地的分散效应驱动成都主城区大市场驱动崇州及成温邛一轴的区域市场驱动四川及西部近辐射市场13项目应做到项目应做到“几个尊重几个尊重”充分尊重现有概规成果充分尊重现有林盘基地充分尊重现有道路网络充分尊重现有生态植被充分尊重现有自然水系充分尊重传统原生文化充分尊重农业产业发展的基本规律充分尊重多产业聚合发展的基本规律14项目应避免项目应避免“几个误区几个误区”避免单纯的房地产开发误区单一产业误区 避免农业与旅游产业脱节的误区产业脱节误区 避免只重短期利益，而忽视长期发展的误区短期利益误区 避免产业不可持续性/季节性的误区不可持续误区15项目面临的几大问题项目面临的几大问题问题116对同类竞品项目分析不明，缺乏突围特色问题2文化灵魂的提炼缺位问题3概念规划与有效市场支撑的脱节问题4概念规划同落地执行的差距问题5山地缺水及自然水量匮乏问题6高压线横穿地块的规划问题7可建设用地较为分散问题8农业产业观光化与效益化的兼顾问题9农业耕作对旅游观光和泛商业经营影响认识市场需求认识项目价值认识发展商和政府目标误区规避充分挖掘项目价值顺应、放大并创造市场需求实现农业产业项目价值最大化实现泛旅游项目价值最大化政府政府企业企业社会社会农民农民17第三部分 项目策划设计18策划定位要素策划定位要素基地内部条件基地外部条件发展商目标政府态度和需求市场竞争状况市场需求状况策划定位原则策划定位原则独特性前瞻性可操作性本项目策划定位要素与原则本项目策划定位要素与原则19项目策划流程项目策划流程实证研究市场定位物业发展建议经济效益分析启动区选择及发展建议20项目最终内容纲要项目最终内容纲要21壹壹 项目发展依托的背景项目发展依托的背景贰贰 颐和品牌及产品线研究颐和品牌及产品线研究叁叁 基地分析基地分析肆肆 发展目标及总体策划思路发展目标及总体策划思路伍伍 案例比对案例比对陆陆 项目定位项目定位柒柒 规划建议规划建议捌捌 启动区建议启动区建议玖玖 运营攻略运营攻略拾拾 财务及社会效益分析财务及社会效益分析 结语结语项目策划内容项目策划内容实证研究部分实证研究部分1、中宏观环境及泛旅游产业实证研究宏观环境分析社会、经济、人口、产业现状分析扫描国家政策分析解读成都田园城市规划分析解读崇州城市规划分析解读花果山规划分析解读中观环境分析成都酒店市场分析高星级酒店市场分析主题特色酒店市场分析市域内（千亩以上旅游综合体）个案分析国内外类似项目个案分析微观环境分析高尔夫运动群体研究主题豪奢及特色酒店住客研究中老年养生养老需求研究崇州政务商务接待单位研究白领运动休闲群体研究商业投资者研究商业经营者研究企业会所/庄园需求群体研究市民有车家庭近郊游习惯和需求研究婚庆群体需求研究某某主题商业经营模式研究市民农园需求群体研究少儿及母亲群体研究养宠群体研究高附加值农业专家深访及资料收集基地分析基地外部条件分析基地内部条件分析222、农业产业实证研究产业农业研究观光农业研究23市场定位SWOT分析核心价值体系梳理总体定位项目总体定位项目子板块定位酒店板块定位居住板块定位商业板块定位农业板块定位档次定位形象定位功能定位文化定位产业定位目标客群定位物业形态定位项目策划内容项目策划内容市场定位部分市场定位部分市场定位基于实证调研数据支撑241、泛旅游产业发展建议组团规划建议空间组团布局建议各组团规模建议各组团规划建议道路规划建议交通组织建议物业形态建议文化主题建议产品形态建议建筑风格建议景观建议项目策划内容项目策划内容物业发展建议部分物业发展建议部分252、农业产业发展建议产业农业板块发展建议观光农业板块发展建议26项目策划内容项目策划内容项目经济效益分析部分项目经济效益分析部分项目经济效益分析项目经济效益分析项目总体项目总体财务评估财务评估项目总价值初步成本估算建设周期开发分期经济效益分析项目风险提示及避项目风险提示及避规策略规策略27项目策划内容项目策划内容启动区开发建议部分启动区开发建议部分启动区选择及发展建议启动区选择启动区定位启动区规模建议产业形态组合建议意境区建设建议引爆点构建建议28 统计局、商务局、城建局、规划局等多个政府部门官员深访及资料收集社会、经济、人口、产业现状分析扫描 政府官员与专家深访，二手资料收集国家政策分析解读 市规划局官员深访，二手资料收集成都田园城市规划分析解读 县规划局官员深访，二手资料收集崇州城市规划分析解读 镇规划部门官员深访，二手资料收集花果山规划分析解读实证研究部分的层面设计实证研究部分的层面设计宏观环境研究宏观环境研究29 农业专家深访，二手资料收集农业产业体系分析 代表性高星级酒店和主题特色酒店负责人深访，酒店行业专家深访，二手资料收集主题豪奢及特色酒店市场分析 项目个案研究（项目待定）成都市域内大型（千亩以上旅游综合体）个案研究 国内外代表性的农业观光旅游综合体等体验性项目个案研究国内外可借鉴项目个案分析实证研究部分的层面设计实证研究部分的层面设计中观环境研究中观环境研究30高尔夫运动群体拦截搜寻访问高尔夫运动群体研究高星级酒店及主题特色酒店住客拦截访问高星级酒店及主题特色酒店住客研究50-70岁的高端财富和智富群体搜寻访问中老年养身养老研究崇州机关事业单位、央企、国企、大中小民营企业相关负责人深访崇州政务商务接待单位研究成都有车市民甄别拦截访问白领运动休闲群体研究有投资商业地产的投资者搜寻拦截访问商业投资者研究商家负责人一对一访问商业经营者研究高端企业会所/庄园需求群体人脉关系深访企业会所/庄园需求群体研究特定场所（4S店、停车场、洗车场、中高端消费场所）有车家庭拦截访问市民近郊游习惯和需求研究近期（1年内）有结婚需求的群体搜寻访问婚庆群体需求研究相关负责人深访某某主题购物模式研究市民农园潜在需求的群体搜寻访问市民农园需求群体研究特定场所少儿及母亲群体配额拦截访问少儿及母亲群体研究饲养宠物的家庭特定场所拦截访问养宠群体研究高附加值农业专家一对一深访高附加值农业专家访谈实证研究部分的层面设计实证研究部分的层面设计微观环境研究微观环境研究31 现场踏勘询访、规划、农业等相关部门官员深访、项目资料梳理及整合分析项目外部条件分析 现场踏勘询访、规划、农业等相关部门官员深访、项目资料梳理及整合分析项目内部条件分析实证研究部分的层面设计实证研究部分的层面设计基地分析基地分析32第四部分 服务流程及团队33客户单位传达调研目的和意图报告意见反馈服务流程服务流程协商制定研究方案和协议方案提纲问卷设计方案提纲问卷认可访问员培训访问执行计算机处理策划报告撰写提交研究成果/报告讲解售后服务跟踪为客户提供新的服务方案问卷修改34实证调研运作方式实证调研运作方式本项目研究层面复杂、调研难度大，为保证质量，本公司将派出最强干和成熟的调研团队进行实地调研，实地调研团队成员包括运作总监及督导、访问员人员、研究人员、专家等定量访问及部分深访由运作总监亲自带队，带领本公司具有5年以上从业经验，并具有丰富的房地产调查经验的专职资深访问员队伍进行数据采集项目主要研究人员将赴项目现场进行实地踏勘，并完成政府、专家等重要深访35运作的整个流程乙方按标准运作过程中的质量控制程序与方法执行客户可查阅执行与QC手册。客户有权对CDMR为调研项目所做工作进行全程跟进和监督检查CDMR有义务如实将调研项目的进行情况以及在项目进行中遇到的问题和取得的进展及时向客户报告 本次研究所有成果归客户独家拥有项目质量控制和成果专属项目质量控制和成果专属36项目组主要成员项目组主要成员 董事长兼总经理，担任项目总负责人欧阳晓明 首席策划师，项目规划和产品优化专家张本林 副总经理曾武 高级研究经理王亚玲 研究经理折磊磊 研究经理李虎 运作总监，担任本项目实证调查负责人刘洪群 数据处理部经理，担任本项目数据处理负责人何在国37项目提供的成果项目提供的成果策划报告文本一式两套策划报告光盘一张成果提交38第五部分 时间及费用预算项目时间项目时间本项目涉及多个层面的实证调研，至策划报告全部完成预计需要60天客户沟通/参与问卷的设定7-8日实证调研执行15-20日深访资料整理、问卷录入并形成数据报表10-12日定位方向提出5-8日策划提升及报告撰写15-20日40费用预算费用预算本项目总费用合计：37万元3万元涉及统计局、商务局、城建局、国土局、房管局、规划局等多个政府部门深度访谈及资料采集，报告撰写宏观环境研究2万元涉及农业体系、酒店市场、区域项目分析、国内外案例研究中观环境研究13万元涉及15个微观层面的调查研究微观需求市场研究3万元现场踏勘以及相关人员深访地块条件及企业品牌产品线研究4万元市场定位策划部分6万元物业发展建议部分3万元经济效益分析部分3万元启动区选择、定位及发展建议部分u本着本公司常年执行类似项目前期策划的成熟价格，提出以下预算：41公司部分成功案例公司部分成功案例42一级土地整理、二级土地开发，带产业、城乡统筹、土地流转的旅游度假休闲地产、特色商业的定位策划成功案例1、中铁二局32平方公里温江金马瑞城2、中铁二局西部建筑科技博览中心3、蓝光集团8平方公里峨秀湖国际旅游度假区（参与主创策划）4、蓝光集团上万亩观岭高尔夫国际社区（参与主创策划）5、北京银谷集团38平方公里中国玫瑰谷首开区定位研究6、四川嘉年华少年儿童购物天地7、四川远兴公司雅安桃花山3000亩西康国际旅游休闲度假区8、四川佳乐公司中国西部家俱文化第一镇（600亩）9、四川佳乐公司新都5000亩“香凝风华”旅游休闲度假区10、中信集团郫县东南新城（6000余亩）11、成都远鸿地产温江农科城12、中铁二局云南丽江三江并流大型旅游开发区13、四川泰然集团2500亩“镜象成都”旅游度假中心14、四川天宝集团雅安周公山3000亩天宝森林旅游度假区15、深圳金佰利公司西岭雪山源谷旅游休闲度假区16、丽雅置地宜宾长江第一湾17、宏信置业南延线万安镇整体开发18、远鸿集团上千亩香颂湖19、润和百通公司双流正兴镇创意产业园20、攀枝花城投公司仁和区区域土地整理开发21、金色田园集团成都龙泉8000亩东方田园城项目全程策划22、龙泉8000亩“原乡溪谷“定位策划23、郫县花园镇800亩盆景主题创意产业园天府翠谷的全程策划43数百上千亩大盘的房地产市场定位/策划项目的成功案例1、中铁二局32平方公里温江金马瑞城2、四川远兴公司雅安桃花山3000亩西康国际旅游休闲度假区3、四川佳乐公司中国西部家俱文化第一镇（600亩）4、四川佳乐公司新都5000亩“香凝风华”旅游休闲度假区5、中信集团郫县东南新城（6000余亩）6、成都远鸿地产温江农科城7、四川泰然集团2500亩“镜象成都”旅游度假中心8、四川天宝集团雅安周公山3000亩天宝森林旅游度假区9、天合投资公司广汉金雁湖10、重庆交投集团北碚草街3500亩都市休闲旅游大后方11、丽雅置地宜宾长江第一湾12、远鸿集团上千亩香颂湖13、润和百通公司双流正兴镇创意产业园14、龙湖长桥郡15、达义房产麓山国际16、万科双水岸17、华信公司东山国际新城18、中铁二局月映长滩19、中铁二局西蜀英华20、中铁二局花水湾王山别墅二期调改21、保利集团石象湖别墅44历史文化特色商业（含特色风情商业街）定位策划的成功案例旅游景区/历史文化古镇研究/市场定位策划的成功案例1、宽窄巷子2、水井坊千万级以上文化特色高端院落研究3、大慈寺商业研究4、陕西汉中汉台天街5、丽雅置地昆明海埂南亚风情街6、黄龙古镇商业研究7、唐昌古镇商业定位策划8、柳江古镇商业定位策划9、雅安周公山欧式风情温泉度假小镇的总体策划与概念规划1、雅安喇叭河景区定位策划2、洪雅柳江古镇定位策划3、唐昌古镇定位策划4、青城山、都江堰景区境内外游客来源结构大型调研5、雅安周公山欧式风情温泉度假小镇的总体策划与概念规划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