第三章 不动产估价原则

第三章第三章 不动产估价原则不动产估价原则 最高行为准则：独立、客观、公正原则1 技术性原则：合法原则技术性原则：合法原则2技术性原则：最高最佳使用原则技术性原则：最高最佳使用原则3技术性原则：估价时点原则技术性原则：估价时点原则4技术性原则：替代原则技术性原则：替代原则5重点掌握内容：重点掌握内容：掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容；义和内容；熟悉独立、客观、公正原则、替代原则的含义和内容；熟悉独立、客观、公正原则、替代原则的含义和内容；独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。在估价中不应受外部干扰因素的影响。所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。面目去估价。所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。平正直，不偏袒任何一方。合法原则合法原则合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：(1)在合法产权方面，应以不动产权属证书、权属档案的记在合法产权方面，应以不动产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据；载或者其他合法证件为依据；(2)在合法使用方面，应以使用管制在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途如城市规划、土地用途管制等管制等)为依据；为依据；(3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权如土地使用权出让合同出让合同)等允许的处分方式为依据；等允许的处分方式为依据；(4)在其他方面，如评估出的价格必须符合固家的价格政策在其他方面，如评估出的价格必须符合固家的价格政策最高最佳使用原则最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。佳使用为前提进行。最高最佳使用必须同时符合最高最佳使用必须同时符合4个标准：个标准：法律上许可；法律上许可；技术上可能；技术上可能；经济上可行；经济上可行；价值最大化。价值最大化。最高最佳使用具体包括最高最佳使用具体包括3个方面，个方面，最佳用途；最佳用途；最佳规模；最佳规模；最佳状态。最佳状态。所谓最佳用途，是指不动产估价不应受现实的使用状况的限所谓最佳用途，是指不动产估价不应受现实的使用状况的限制，而应对其最佳的使用方式作出判断。制，而应对其最佳的使用方式作出判断。所谓最佳规模表现为适度规模和最佳的利用集约度，收益递所谓最佳规模表现为适度规模和最佳的利用集约度，收益递增递减原理可以帮助我们确定最佳规模和集约度。增递减原理可以帮助我们确定最佳规模和集约度。所谓最佳状态，一是指不动产内部处于最佳均衡状态，土地所谓最佳状态，一是指不动产内部处于最佳均衡状态，土地与建筑物达到最优匹配状态（均衡原理）；二是指不动产与与建筑物达到最优匹配状态（均衡原理）；二是指不动产与外围环境处于最佳协调状态（适合原理）。外围环境处于最佳协调状态（适合原理）。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：以说明：(1)保持现状前提。现有建筑物应予保留的条件是：现状不动产的保持现状前提。现有建筑物应予保留的条件是：现状不动产的价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。新建筑物的费用之后的余额。(2)装饰装修改造前提。对现有建筑物应进行装饰装修改造的条件装饰装修改造前提。对现有建筑物应进行装饰装修改造的条件是：预计装饰装修改造后不动产价值的增加额大于是：预计装饰装修改造后不动产价值的增加额大于 装饰装修装饰装修改造费用。改造费用。(3)转换用途前提。转换用途的条件是：预计转换用途所带来转换用途前提。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的不动产价值增加额大于转换用途所需要的费用。的不动产价值增加额大于转换用途所需要的费用。(4)重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。(5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装饰装修改造的组合。种装饰装修改造的组合。估价时点原则估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。的价值。这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根损估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时的，必须根损估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。在实际估价中，通常是评点，一般用公历年、月、日表示。在实际估价中，通常是评估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或“估价估价作业期作业期”内的某个日期确定为估价时点。内的某个日期确定为估价时点。不论是何种估价目的和估价时点，不动产市场状况始终是估价不论是何种估价目的和估价时点，不动产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。(1)估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对过去的估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定。别是对过去的估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定。(2)估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在不动产损害赔偿和保险理赔案件中。在不动产损害赔偿和保险理赔案件中。(3)估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。中最常见、最大量的，包括在建工程估价。(4)估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估期房的价值。期房的价值。(5)估价时点为未来的情形，多出现在不动产市场预测、为房估价时点为未来的情形，多出现在不动产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估不动产在未地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估不动产在未来开发完成后的价值。来开发完成后的价值。替代原则替代原则替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似不动产在替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。同等条件下的正常价格。类似房地产：是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性类似房地产：是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的不动产。供求范围内的不动产。同一供求范围，又称同一供求圈，是指与估价对象具有一同一供求范围，又称同一供求圈，是指与估价对象具有一定的替代关系，价格会相互影响的其他不动产的区域范围。定的替代关系，价格会相互影响的其他不动产的区域范围。1、不动产价格不是只受市场供求因素影响吗？、不动产价格不是只受市场供求因素影响吗？2、土地的承载力大是不是意味着地价就高？、土地的承载力大是不是意味着地价就高？3、不动产制度与不动产价格政策哪个对不动产价格的影、不动产制度与不动产价格政策哪个对不动产价格的影响大？响大？