武汉市万达楚河汉街经营模式分析.ppt

东沙模式 万达带来的新冲击 品牌 生意 武汉公司 2011年 10月 2011年 9月 30日 9： 18Am 楚河连通东沙，汉街开业 1/共 27页 9.30 楚河连通东湖沙湖，汉街开业 1.1 细雨 濛濛 ,人流如织。 开业日超过 10万人 ，国庆期间客流超 200万（人流量最高日达约 50万人） ， 长假过后仍保持 7-8万人 /天 。 “道听途说” 据公司设计部同事 C小姐转述： 行人甲：这里很漂亮，谁做的？万科吗？ 行人乙：万科可做不来，这是万达的。 2/共 27页 1.5公里长汉街，商家云集，显示强大的集团招商统筹能力 1.2 十大国际潮牌引领 集成度超越西单大悦城 ,国内第一 GAP/M&S/MUJI/C&A/MORGEN武汉首开 香港名店进驻 翠华餐厅、杜莎夫人蜡像馆， 不仅是武汉第一家，甚至内陆也甚少开店； 121户知名商家云集 个性潮流区 入驻品牌：迪士尼、艾特里里、文华书 城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、 苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、 黄记煌、 GXG、牙买加蓝咖啡、 ME&CITY、 骏德酒业、一茶一坐、 LEE、汤臣小厨、 杰之行、泡沫剧、 A+ 入驻品牌： AS、摩根、优衣库、欧时力、 地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、宾达 咖啡、 C&A、 ZARA、 GAP、 PLORY、 H&M、 ONLY、 Jack&Jones、 PRICH、 NIKE、 LAVAZZA 国际时尚区 品味生活区 入驻品牌：星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、 周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、 PH7、柏斯琴 行、 KARTELL、翠花餐厅、柯达、亮视点、联通 3G 体验馆、 MORELLATO、 SECTOR、无印良品、 I DO、 论道生活馆、四季恋、莎莎、秀玉红茶坊、馨赏 家、阿玛施、欧尼迩、果平方 3/共 27页 运用文化元素，接驳城市规划，打造 21世纪的清明上河图 1.3 由执导过 澳门 水舞间 的弗兰克 德贡等三大顶级艺术 大师联手打造的秀场 以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园， 4D5D6D互动影 院及室内过山车 以楚文化为元素的汉街大戏台 屈原 /昭君 /药圣 /知音 /太极 5个名人广场，以 纪念 湖北 历史文化名人，提高 楚汉文化 的影响力 楚河上的游船带游客阅读楚汉文化 4/共 27页 省长市长主动剪彩，近千名省部级干部参观 1.4 开业典礼上 省长王国生： “ 该工程 完善城市功能、塑造城市形象、提升城市品位、提高人民群众幸 福指数、增强武汉核心竞争力 。” 辛亥纪念活动路线上，万达独占 2/5（市政府出发 -经张之洞 公园 -首义广场 -汉街参观 -威斯汀酒店用餐 ） 连续 3周，武汉万达高管没时间接待区局级领导及同行，持 续在接待省长、市长等带来的侨办、与湖北相关的省部级领导 干部，最大干部参观团人数达 80人 市委书记阮成发 ： “该工程 构造了城市的新中心 ， 让楚河汉街走向世界 ， 让武汉成为世 界旅游目的地 。” 万达集团王健林 ： “ 汉街是空前的，更是绝后的 。” 5/共 27页 解读万达东沙项目 6/共 27页 规划起点高 做航母，而不是一个项目 2.1 武汉中央文化区 定位为 “ 中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地 ” 。 项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约 1.8平方公里，总建筑面积约 340万平方米， 号称纯文化投资达 80亿元，总投资 500亿，是万达集团目前 投资额最大 、“以文化为核心、 兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的 世界级文化旅游目的地 。 宣传总 规模 340万 摘牌总建面 260万 文化旅游： 20万 商业： 24万 酒店： 16万 写字楼： 45万 住宅： 155万 配套 ： 3万 其他： 77万（地下部分） 7/共 27页 联合政府做政绩工程 辛亥百年 /楚汉文化、沙湖连通 2.2 8/共 27页 先做名片 迎合政府与客户，改变土地属性 2.3 开工到开业仅 8个月 通过城市名片，完善城市功能、改造城市形 象。带来旅游、就业和区域经济发展的机会 9/共 27页 发现东沙模式 土地 产品 运营 客户 10/共 27页 汉街 2011 3.1 土地选择 地段 +规模 +符合城市发展方向 内环核心 快速通道 地铁出口 旧改城区 两湖连通工程 武昌总部商务区 11/共 27页 宣传项目总建面 340万 摘牌土地总建面 260万 产品组合 = 城市名片 +万达广场 +酒店 + 金街 +写字楼 +住宅 游艇码头 高尚居住区 高尚居住区 高尚居住区 甲级写字楼 万达广场全国旗舰店 汉街 甲级写字楼 高星级酒店 游艇码头 高星级酒店 持有公建： 39万 =汉街 8万 +酒店 9万 +酒楼 5 万 +剧院 2万 +万达广场 15 万 销售公建： 70万 =9栋写字楼 46万 +汉街 4万 +金街 5万 +住宅底商 13万 + 写字楼底商 2万 住宅： 155万 市政配套： 76万 教育 2万 +电影公园 8万及 其他 66万 3.2 产品组合 15-20% 带动 80-85% 12/共 27页 三张牌塑造品牌，提升形象，改变土地属性 占比 15-20% 城市名片 汉街 +剧院 +电影公园 +楚河 +游艇码头 世界级文化旅游目的地 改造城市形象，带来经济发展机会 + + 万达商用 万达广场 +威斯汀 +君悦 +皇冠假日 武汉总部商务区 提升区域档次和客群 三条产品线充分溢价，提供现金流和利润 占比 80-85% 3.3 产品组合拉动客户量与质 产品 面积 （万方） 均价 （万元 / ） 周围价格 （万元 / ） 品牌价值 商业 20 4-5 2-2.5 100% 写字楼 45 1.8 1.2 50% 住宅 155 1.7-2 1.3-1.5 20% 13/共 27页 4个月 开工 -12.5亿（保证金） 6个月 街铺上市 /住宅开 工 10个月 汉街开业 24个月 写字楼 /住宅交付，酒店开业，万达广场开业 开发速度 借助原有标准化工期模块表，注重产品合力 10年 8月 10年 12月 11年 6月 11年 10月 8个 月 写字楼上市 /酒店开工 11年 8月 12年 2月 14个月 住宅部分上市 /万达广场开 工 13年 12月 3.4 运营的高速度严考核 14/共 27页 周转与回报 依托生意模式，更大力度利用杠杆 自有价值：城市名片塑造能力 带来效益：两湖连通工程地产集团投入 城市界面 改变 自有价值：商业酒店招商能力 带来效益：现金流产品预售条件提前 项目资金 自平衡 自有价值：整体规划能力与愿意代建 带来效益：低地价且地价延期投入 轻松周转 提升回报 3.5 东沙模式的借力与效果 15/共 27页 外街（一期 J2， J4段） 开盘时间 2011.6.24 销售价格 5 6万 / 套数 58套 面积段 100 400 销售额 6亿 去化率 当日售罄 内街（临楚河段） 出租率 90% 租金 主力店、次主力店 ： 有 9-10个月的免租期， 1-3楼平均月租金约 80-100元 / 大型餐饮： 1-3楼平均月租金约为 60-80元 / 中小型餐饮： 1-2楼平均月租金约为 120-200元 / 零售： 1-3楼平均月租金约为 200元 / 桥下小店： 仅 1层，平均月租金 350/（万达 对外宣 称 的平均租金） 汉街 写字楼 写字楼（一期 K3段） 开盘时间 2011.8.27 销售价格 1.6万 / 套数 203套 面积段 110-260 销售额 超过 6亿 去化率 当日去化 90%以上 汉街项目从拿地到开盘仅 10个月，两次开盘销售逾 12亿元。 3.5 东沙模式的借力与效果 16/共 27页 东沙模式的影响力 17/共 27页 政府支持，更多优质土地资源 4.1 预计带来 4万就业、 6亿 /年持续税收、满足周边 200万居民生活需求 从开工到开业，万达汉街一直都备受省委、市委领导关照。 市、区级干部频繁联系万达高层洽谈合作 18/共 27页 客户喜欢，商家追捧，口碑赚足 4.2 投资者： 受追捧，认购权炒到 100万 /个； 商家： 品牌审核要通过北京总部，平均租金高达 150元 /平方米 /月仍要排队等； 消费者： 逛街、购物、看电影休闲首先想到的就是去万达。 外地游客：“实在太美了，这里简直如同威尼斯一样。” 武汉人：“我们以后不用总去香港购物淘时尚。” 商家：“我们来对了。” 19/共 27页 行业内的引领地位 4.3 汉街开业后不到半个月，已成为业内认可的新地标。 本地某知名开发商 13日出街广告截图 “三分钟抵达楚河汉街” 20/共 27页 影响力的支称 -专业能力之规划设计 4.4 依托点 万达商业规划研究院（北京统筹） 由 200余名多年专业从事商业设计的设计师组成的规划研究 院，负责万达集团在全国各地所有商业项目的规划设计以 及与酒店公司、文化影视公司的设计对接。 有经验、有学历、有视野、有统筹、有标准 。 21/共 27页 影响力的支称 -专业能力之商业营运 4.4 1.5公里长的街道上，汇集了近 200家品牌商家，餐饮、快时尚、书店、 琴行、蜡像馆等文化产业。 依托点 万达商业管理公司（北京统筹） 其中有 NIKE、 MORGAN、 DAZZLE、欧时力、 PAGE ONE、卡宾、 Cache、星巴克、哈根达斯、麦当劳、翠华 、 LAVAZA、 Jamica blue、辉哥火锅、汤城小厨、湘鄂情、中森名菜（红馆、澳门街、燕窝粥）、四季 恋、俏丽方、苏荷、法朵、黄记煌、蓉李记、文华书城、迪士尼、 KARTELL、 Godiva、 Bean bar、 BessANGE、 Bloves、大芬美术馆等三十余品牌商家在汉街开出中国的旗舰店。 22/共 27页 杜 晶：“楚河汉街将成为一种崭新的商业模式推向全国，成为政府、客户 的茶余饭后” 周卫军： “万达背后的能力值得研究，没有能力的支撑，万达不可能活到今天” 毛大庆： “万达产品的演变过程，其实也是企业品牌发展和业务战略发展的转 变过程。” 刘 军： “万达商业运作能力已经被广泛认可，万科还有很大差距 土地方、 政府对我们多持审慎怀疑态度。” 张 旭： “对武汉万科品牌和地位威胁最大的对手，唯有万达。” 意见回顾 23/共 27页