物业纠纷与案例分析(杨).

,主讲人杨晓刚律师,北京中勉律师事务所,物业纠纷与案例分析,一、 物业纠纷讲解,1、 物业公司因业主或客户被盗而产生的纠纷 物业对物业管理区域的安全负有合理的注意义务，主要包括哪些方面？ 若是物业没有尽到合理的注意义务，会承担哪些风险？ 安全防范是个系统工程，应该是保安（人防）利用几种技防设备，结合一些物防措施，进行的安全防范工作。人防、技防、物防结合的好，发生安全事故的概率才会小。,北京中勉律师事务所,一、物业纠纷讲解,2、物业公司入室小修而产生的纠纷 什么叫做入室小修？ 根据日常的操作流程，物业公 司是否有入室小修的义务？ 问题：哪些属于小修范围？对于小修物业公司应当承担的责任？,北京中勉律师事务所,一、物业纠纷讲解,3、物业公司因业主违章建筑行为，是否要承担违约责任 根据城市规划法的界定，城市违法搭建是指未经规划部门批准擅自搭建的亭房、活动房、棚披，以及个人和单位建设的建筑物、构筑物等。在规划部门没有设立之前搭建的相关建筑，不能提供搭建时及当时主管建筑及相关部门的许可证明的，也定义为违建。 风险提示：物业公司在日常服务过程中对业主违章加建的行为是否承担违约责任？应当如何制止违建？,北京中勉律师事务所,一、物业纠纷讲解,4、物业公司因过错导致他人遭受损失而产生的纠纷 物业公司应按照物业服务合同的约定履行相应的义务，其义务范围包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化的养护和管理等义务。不过物业公司在显著位置张贴或设立警示标志，提醒业主注意路滑的做法，是完全没有问题的，这也是体现出一个物业公司服务态度的细节，值得褒扬。 风险提示：物业公司如何设立警示标志，从而起到提示、警告作用？,北京中勉律师事务所,一、物业纠纷讲解,5、车辆受损以及停车而发生的与物业公司纠纷 物业管理区域内的停车纠纷在物业管理纠纷中，一直属于高发纠纷。例如：交纳停车费纠纷、车辆损坏、丢失纠纷、停车位确权纠纷、停车位租赁、买卖纠纷等。 提示：物业公司如何进行停车管理服务？收取什么费用？,北京中勉律师事务所,二、案例分析：,（ 1）物业公司保安人员巡逻时在某栋单元门口闻 到有燃气味道，后发现是502号家中泄露，其马上跑 回保安值班室，向经理报告情况，经理带领工程部 等人员赶到现场，经查询，家中有人，但却不开房 门，此时，保安队长要求踹开房门，被经理当场拒 绝，此后，该队长又拿出手机拨打火警电话，又被经 理制止。 问题：该队长做法是否正确，应当如何操作？,北京中勉律师事务所,二、案例分析：,( 2)某5A级大厦共有203家公司办公，2012年10月8日早晨6时5分，保安刚刚完成交接班，此时从侧门进来一人，走步行梯上5层一公司门口，刷卡进入公司后，实施盗窃，造成公司重大商业秘密泄露，该公司要求物业公司承担赔偿责任，物业公司予以拒绝。 提示：物业公司是否承担责任？承担什么责任？,北京中勉律师事务所,二、案例分析：,(3)蜘蛛贼攀31层楼连盗十多住户，是某高档小区不少业主表示物管不让装防盗网。凌晨5时45分，A6栋2楼到31楼的十几家住户向小区管理处报称家中被盗。凌晨5时50分，小区管理处监控中心A6栋天台门警报装置启动。小偷在通往天台时触动了警报装置。6时10分，小区附近的派出所多名警员到达现场，加入搜查行列，但始终未发现可疑人物。 思考：因物业公司治安隐患而发生的业主家中被盗，该损失找谁要？,北京中勉律师事务所,二、案例分析：,(4)2012年夏天发生的郭德纲事件一度也是传得沸沸扬扬。 郭德纲位于大兴区赢海庄园小区内的一栋别墅被控占用公共绿地，私建后花园,给整体环境造成影响。根据小区其他业主反映，两年前，郭德纲一家搬进该别墅区，此后其家人便用栅栏将后院的小片绿地圈上，将那片地给封死，破坏了整体环境。将该情况反映到物业公司后，物业公司表示对此会采取制止、协调处理方式，他们给郭德纲发放了关于违章的通知单，要求其限期改正。 思考：业主搭建违章建筑物业公司该怎样做？,北京中勉律师事务所,二、案例分析：,(5)2011年11月25日，北京市某项目业主景某准备上班时，因道路结冰，致使其滑倒摔伤。景某右足双踝骨骨折，住院治疗14天，花费医疗费用29958.02元，误工3个月。为此，景某将物业公司诉至法院。 2012年3月14日，经法院一审判决，被告物业公司向原告景某赔款27678.02元。 思考：物业公司因路面积水导致行人滑倒摔伤而产生的的纠纷，该如何处理？,北京中勉律师事务所,二、案例分析：,（6）胡女士到公司所在楼层的茶水间泡茶,离开时因地面积水而滑倒,构成十级伤残。胡女士认为,物业公司作为该楼层茶水间的管理者未尽到安全保障义务,要求物业公司赔偿医疗费、误工费等总计12万余元。庭审中,物业公司辩称：茶水间的地漏与照明处于完好状态,清洁工也是按照排班定时清扫,物业公司已经在合理范围内尽到安全保障义务,胡女士没有尽到注意义务,自身也有过错。思考：物业公司安全注意义务的程度怎样界定？,北京中勉律师事务所,二、案例分析：,（7）业主从2010年8月起，承租某物业管理区域车位，并每月向物业公司交纳车位管理费80元。2011年3月8日晚，业主将其所有的轿车停放于承租的车位。次日，业主发现该车车身被锐器刮痕后立即向被告管理人员反映，并通过管理人员向派出所报警。业主认为物业公司负有对车辆进行保管的义务，故请求法院判令被告承担车辆维修费2万余元。 思考：如何规避因停车管理而带来的高额风险，业主车辆受损物业公司在实际的操作中有哪些注意事项？,北京中勉律师事务所,二、案例分析：,（8）业主杨先生的车原来停放在小区的地上停车位。因车胎被扎，经与小区物业管理公司协商，双方签订了机动车停放合同，杨先生将车转停至地下车库的固定车位。该合同规定，物业公司在提供车位的同时，应派人巡视管理停车场所，对有证据证明由于第三者原因造成车辆损坏的，物业公司应提供相应线索、证据，并协助车主向责任方索赔。合同签订后，杨先生一次性支付了全年的停车费。谁知在合同期履行期间，杨先生发现他的车的4个轮胎全部被扎，他当即向派出所报案。随后，杨先生找到物业公司，要求对方赔偿汽车修理费和交通费等损失。,北京中勉律师事务所,7、案例分析：,物业公司怀疑杨先生的车辆轮胎是在地下车库外被扎，根据谁主张、谁举证原则，物业公司应拿出充足的证据证明这一点，否则其主张不能成立。由于杨先生已一次性付清全年停车费，根据物业公司应承担的安全保障责任，物业公司应承担杨先生的汽车修理费及由此产生的交通费等损失。 思考：收取停车费在实际操作中的注意事项及怎样做账才能避免风险？,北京中勉律师事务所,7、案例分析：,（9）2012年1月19日，业主陈先生和物业公司发生争执，原因是陈先生在入住后，由于小区的地下停车场已经停满了车，没有车位，于是物业公司就要求陈先生把汽车停在道路两旁的人行道上，要求他规定每月缴纳停车费用。陈先生却拒绝交纳停车费给物业公司，他认为物业公司没有权利把物业管理区域内道路两旁收取的停车费据为己有，因为这里的停车位应该是小区内的全体业主共有，停车费就是停放场地的土地使用权租金，物业公司并非产权人，无权收取。,北京中勉律师事务所,7、案例分析：,（10）2011年3月14日晚，某项目400多名业主聚集业主委员会，要求业主委员会起诉物业公司索回大家已交的停车费。去年12月，物业公司入驻小区后规划了525个车位，打算以每车位每月50元的价格收取停放服务费。但业主认为，物业公司所建停车位占用了小区公摊面积，因此，很多业主拒绝交费，还是按以前的方式自行停车。物业公司便给车位装上了车位锁，阻止业主入位停车，双方因此发生停车纠纷。 （10、11）思考：停车位到底属于谁，物业公司遇到这种情况怎样避免风险？,北京中勉律师事务所,7、案例分析：,北京中勉律师事务所,（11）李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺物业管理费为2元/平方米，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套实施没有落实，物业管理费反而涨到了4元/平方米。物业公司说“开发商说的不算数”，收费按照有关标准执行的。而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。 思考：开发商与物业公司是什么关系？如何处理好关系，规 避风险？,7、案例分析：,（12）2011年5月30，某高校一棵靠近院墙国槐树上的一枝 枯枝自行掉落在院墙外，不巧院外有一位女同志和爱人经过 ，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事 发后其爱人给物业公司绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相 符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院 休息几天即可，其爱人向校物业管理中心提出赔偿要求（医 疗费、精神损失费、营养费等约3400元）。 思考：物业管理中心该不该赔偿？,北京中勉律师事务所,7、案例分析：,（13）徐先生花费大量的时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分房顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业公司在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。 思考：业主对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费，徐先生应该向谁要求索赔？,北京中勉律师事务所,7、案例分析：,（14） 被告冯某系某大厦业主， 2011年8月，上海某物业公司撤出该大厦，将全部债权债务转移给北京某物业公司，并由上海某物业公司、北京某物业公司和开发商签订了相应的债权债务转让协议及物业服务协议。北京某物业公司接管该大厦物业服务后，起诉被告要求其支付物业服务费。 人民法院认为， 物业公司未能提供证据证明其征得包括被告在内的小区业主同意，故不能认为原告自然享有了2011年8月前上海某物业公司对被告的债权。2011年8月后，原告承接了涉案小区的物业管理工作，被告也事实上享有了物业服务，故此后的物业费被告应向原告交纳，具体标准由法院根据开发商与原告签订的前期物业管理服务协议确定。,北京中勉律师事务所,7、案例分析：,（15）员工王某入职某物业公司，入职后，双方签订了一年期劳动合同，合同签订后，王某多次请病假，或以各种理由早退，劳动合同到期时，该物业公司考虑不再与之续签劳动合同，但是王某再一次向公司递交病假条，使得公司无法按照预期与之终止劳动合同。 思考：公司如何操作从而避免劳动纠纷？,北京中勉律师事务所,谢 谢！ 主 讲 人：杨晓刚 联系方式：13611039928,北京中勉律师事务所,