XXXX年融道机构房地产市场年度报告-转PDF版

2010年徐州市房地产市场年鉴Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010，决战地产之巅政 策 篇 （三波一辙 虎头蛇尾）纲要土 地 篇 （攻城掠地 逆市抄底）市 场 篇 （怪像浮云 跌宕起伏）企 业 篇 （巨鳄抢滩 强强联合）20100版权声声明：本本报告由由融道机机构徐州州E房网网市场分分析部编编写，所所有提供供的信息息均通过过本公司司可靠途途径获得得，其准准确性、有有关观点点和预测测均以此此为基础础推断所所得，仅仅供读者者参考。本本报告版版权归徐徐州E房房网所有有，未经经本公司司正式书书面许可可和授权权，任何何个人和和组织均均不得以以任何手手段和形形式对本本报告进进行发布布。如引引用、刊刊发，须须注明出出处为“徐州EE房网”，且不不得对本本报告进进行有悖悖原意的的删节和和修改。（注：本报报告中的的信息或或所表达达的意见见并不构构成对房房地产市市场投资资咨询建建议）报告撰写： 季爱爱生 05116-88191109999 xzzefww_jiiaisshenngm数据整理： 张瑞瑞浩 马永杰杰目 录前 言5第一部分：政策篇篇7第一章 20110年房房地产政政策盘点点81、年度政政策十大大关键词词82、年度政政策点评评93、调控政政策分析析103.1 信贷政政策103.2 土地政政策123.3 税收政政策153.4 住房政政策173.5 其他政政策194、20110年房房地产调调控政策策汇总表表21第二部分：土地篇篇24第一章 20110年房房地产土土地市场场概况251、年度土土地市场场点评252、重点城城市土地地数据262.1 重点城城市土地地出让概概况262.2 重点城城市功能能性用地地月度成成交情况况272.3 区域城城市土地地成交情情况29第二章 20110年徐徐州土地地市场运运行情况况311、土地供供应311.1 年度土土地出让让概况311.2 月度土土地供应应趋势331.3 保障房房用地供供应情况况352、土地成成交362.1 年度土土地成交交概况362.2 月度土土地成交交趋势382.3 各行政政区域土土地供求求情况392.4 年度“地王”简介403、年度土土地信息息汇总41第三部分：市场篇篇55第一章 20110年徐徐州商品品房市场场供应情情况561、年度市市场供应应561.1 年度商商品房供供应概况况561.2 月度商商品房供供应趋势势572、年度商商品房分分类供应应582.1 住宅供供应情况况582.2 商服供供应情况况602.3 写字楼楼供应情情况61第二章 20110年徐徐州商品品房市场场成交情情况621、年度市市场成交交621.1 年度商商品房成成交概况况621.2 月度商商品房成成交趋势势632、区域市市场成交交概况642.1 各行政政区市场场成交信信息642.2 各区域市市场每月月成交趋趋势66第三章 20110年徐徐州商品品房供求求比情况况701、年度市市场供求求比分析析702、区域市市场供求求比分析析72第四部分：企业篇篇75第一章 外地房房企转战战徐州市市场761、保利抢抢滩徐州州762、保利物物业催生生年度地地王773、无锡房房企竞地地失利暗暗淡收场场784、广东美美的强势势进驻79第二章 本地房房企强强强联合801、年度市市场观察察：本地地房企强强强联合合或将形形成新趋趋势80前 言2010年年已经过过去，中中国房地地产市场场经历了了又一轮轮跌宕起起伏的发发展过程程，成为为中国房房地产发发展史上上的又一一个“调控年年”。回溯20110，中中国房地地产市场场整体情情况表现现如下：（1）流动动性过剩剩，通胀胀压力持持续上升升2010年年全年，面面对通胀胀压力抬抬头及资资产价格格上扬，反反通胀或或稳定通通胀预期期成为国国家货币币政策的的重要任任务。就国内情况况而言，多多年来国国际顺差差高位徘徘徊，外外汇储备备增长过过快，并并由此引引发流动动性过剩剩、通胀胀和资产产泡沫压压力上升升，外部部施加较较大的汇汇率压力力和贸易易摩擦，通通胀和流流动性过过剩压力力同样成成为当前前经济形形势下中中国面临临的主要要问题。这这也成为为中国房房地产市市场除了了供求因因素之外外，造成成20110年房房地产市市场价格格无法下下降的主主要因素素。因此，从房房地产投投资市场场来看，调调控以及及紧缩性性的货币币政策将将导致房房地产开开发投资资增速逐逐步下滑滑，但在在另一方方面，流流动性过过剩，通通胀压力力仍将持持续存在在，因此此，房地地产保值值功能使使得投资资性需求求购买不不会减弱弱，甚至至一定程程度上会会助推今今后短期期内对商商品房的的市场需需求。（2）房地地产市场场在波动动中稳定定增长2010年年，从市市场整体体来看，尽尽管走势势出现波波动，但但总体仍仍保持平平稳增长长态势，在在今年第第三次调调控影响响下，市市场整体体仍相对对活跃。从供求关系系来看，市市场存量量较低，不不少城市市仍处供供不应求求态势。从供求比来来看，近近几年市市场需求求持续旺旺盛，尽尽管20010年年供不应应求状况况较20009年年有所缓缓解，但但不少城城市依然然呈现供供不应求求态势。从结构表现现来看，高高档、中中高档项项目去化化情况乐乐观，小小户型项项目也仍仍是成交交热点。从城市市场场来看，一一线城市市受影响响最明显显，二三三线城市市整体市市场运行行相对平平稳。（3）各城城市走势势逐步呈呈现分化化态势从20100年商品品住宅累累计供应应量来看看，总体体市场供供应仍处处于较高高水平。从供求关系系来看，由由于供应应保持较较高水平平，而成成交受政政策影响响有所放放缓，因因此极大大部分城城市均表表现出了了供大于于求的态态势。从存量来看看，在政政策的影影响下，除除部分城城市存量量持续下下滑外，其其余多数数城市存存量呈现现回升态态势，整整体来看看存量水水平仍处处较低位位置，可可以预见见未来市市场压力力较小。同时，随着着调控政政策影响响范围逐逐步扩大大，市场场走势逐逐步呈现现分化态态势：华华南、华华东重点点城市陆陆续出现现了较大大跌幅；中西部部城市市市场表现现依旧强强劲；华华北城市市市场走走势则相相对平稳稳。总体体来看第第三次调调控政策策的影响响力正在在逐步释释放，但但影响效效果明显显低于预预期。在全国大环环境市场场的影响响下，作作为三线线城市徐徐州来说说，整体体市场发发展趋势势也有小小幅波折折，但是是市场供供需环境境相对乐乐观。本篇将分别别从调控控政策、土土地市场场、商品品房市场场以及房房地产企企业等方方面细述述20110年徐徐州房地地产市场场的整体体运行情情况。第一部分：政策篇篇第一章 20110年房房地产政政策盘点点1、年度政政策十大大关键词词2、年度政政策点评评2010年年房地产产政策总总评：史史上最严严调控貌貌似“纸老虎虎”，三波波调控结结果如出出一辙。2010年年我国房房地产调调控呈现现“三波”推进形形态。第第一波为为以“国十一一条”为代表表的紧缩缩型调控控，第二二波为以以“国十条条”为代表表的打压压型调控控，第三三波为以以“9.229”新政为为代表的的管制型型调控。三三波政策策，严厉厉程度不不断升级级，共同同组成了了这轮堪堪称史上上最严厉厉的宏观观调控。从政策出台台的机制制分析，11月100日，国国务院办办公厅出出台的“国十一一条”主要是是进一步步细化去去年122月144日的“国四条条”，但与与“国四条条”“有保保有压”相比“国十一一条”明显着着重强调调“压”的一面面，成为为我国新新一轮房房地产紧紧缩政策策的起点点。“国十一一条”后，我我国房贷贷政策又又退回到到20008年“国务院院办公厅厅关于促促进房地地产市场场健康发发展的若若干意见见（国办办发2200881331号文文）”出台之之前，也也即20007年年12月月“二套房房贷政策策”的“补丁文文件”出台后后的严格格程度：所有二二套及以以上都严严格化，且且以家庭庭为界定定标准。4月17日日，国务务院发布布“国十条条” ，提提出“坚决遏遏制部分分城市房房价过快快上涨”，政策策严厉程程度再次次升级。“国十条”不仅重申了建立考核问责机制、增加住房有效供给、加快安居工程建设等问题，更进一步紧缩政策，提出了“二套房贷首付不低于50%”、“限制外地人购房”、“推进房产税试点”等从未有过的严厉措施。9月29日日，多部部委新政政出台。以以巩固楼楼市调控控成果为为目的，“国十条”中“30%首付款”、“停发第三套及以上住房贷款”、“停发无证明非本地居民住房贷款”等政策被进一步强化，并推广至全国。同时新政还要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，掀起了我国房地产宏观调控的又一高潮，其严厉程度堪称史上之最。在接连三波波的调控控下，大大部分城城市房价价过快上上涨势头头理该得得到抑制制，但是是从整体体市场情情况来看看，调控控效果貌貌似“纸老虎虎”，形似似神不似似，威力力甚小。3、调控政政策分析析3.1 信贷政政策政策一：220100年1月月10日日，国务务院办公公厅出台台“国十一一条”，要求求严格二二套房贷贷款管理理，同时时对二套套房不再再区分改改善型和和非改善善型，一一概执行行40%以上首首付；要要求央行行及银监监会加大大对金融融机构房房地产贷贷款业务务的监督督管理和和窗口指指导。政策二：220100年4月月11日日，银监监会指出出，银行行业金融融机构要要增加风风险意识识，不对对投机投投资购房房贷款，如如无法判判断，则则应大幅幅度提高高贷款首首付比例例和利率率水平。政策三：220100年4月月14日日，国务务院常务务会议发发布“新国四四条”，进一一步紧缩缩信贷，提提出对购购买首套套自住房房且套型型建筑面面积在990平方方米以上上的家庭庭，贷款款首付款款比例不不得低于于30%；对贷贷款购买买第二套套住房的的家庭，贷贷款首付付款比例例不得低低于500%，贷贷款利率率不得低低于基准准利率的的1.11倍；对对贷款购购买第三三套及以以上住房房的，要要大幅度度提高首首付款比比例和利利率水平平。政策四：220100年4月月17日日，国务务院出台台“新国十十条”，除重重申“新国四四条”中相关关信贷政政策外，新新政还提提出商品品住房价价格过高高、上涨涨过快、供供应紧张张地区，商商业银行行可根据据风险状状况，暂暂停发放放购买第第三套及及以上住住房贷款款；同时时对不能能提供11年以上上当地纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非本本地居民民暂停发发放住房房贷款。政策五：220100年6月月4日，住住建部、央央行、银银监会联联合发布布关于于规范商商业性个个人住房房贷款中中第二套套住房认认定标准准的通知知，明明确各地地商业性性个人住住房贷款款中居民民家庭住住房套数数，应依依据拟购购房家庭庭成员名名下，包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女，实实际拥有有成套住住房数量量进行认认定。政策六：220100年9月月29日日，多部部委出台台巩固楼楼市调控控成果措措施。其其中央行行和银监监会决定定，将原原针对商商品住房房价格过过高、上上涨过快快、供应应紧张地地区的停停贷政策策扩大至至全国，并并不再给给各商业业银行选选择权；将贷款款购买商商品住房房首付比比例全面面调整到到30%及以上上，并要要求严格格执行二二套房贷贷政策，禁禁止消费费性贷款款用于购购买住房房。同时时央行、银银监会还还要求，继继续支持持房企承承担中低低价位、中中小套型型商品住住房项目目和参与与保障性性安居工工程的贷贷款需求求，对有有土地闲闲置、改改变土地地用途和和性质、拖拖延开竣竣工时间间、捂盘盘惜售等等违法违违规行为为的房地地产开发发企业，各各商业银银行则要要停止对对其发放放新开发发项目贷贷款和贷贷款展期期。政策七：220100年111月3日日，住建建部、财财政部、央央行、银银监会联联合印发发关于于规范住住房公积积金个人人住房贷贷款政策策有关问问题的通通知，强强调第二二套住房房公积金金个人住住房贷款款的发放放对象，仅仅限于现现有人均均住房建建筑面积积低于当当地平均均水平的的缴存职职工家庭庭，利率率不得低低于同期期首套住住房公积积金个人人住房贷贷款利率率的1.1倍，首首付款比比例不得得低于550%，并并停止向向购买第第三套及及以上住住房的缴缴存职工工家庭发发放住房房公积金金个人住住房贷款款。信贷政策评评析：信贷政策是是我国房房地产调调控政策策的重要要组成部部分，今今年该类类政策更更是成为为我国房房地产调调控的主主线。其其中，又又以个人人住房贷贷款政策策为主。政政策一至至七，充充分显现现了年初初以来我我国房地地产调控控政策的的步步紧紧缩，信信贷政策策明显细细化也更更加严格格，中央央通过抑抑制投资资投机遏遏制房价价过快上上涨的意意图清晰晰可见。与以往的个个人房贷贷政策相相比，今今年政策策有六大大特点：首次将将信贷差差别扩大大化，即即由“首套、二二套及以以上”两个等等级变为为“首套、二二套、三三套及以以上”三个等等级；首首次将二二套房贷贷首付比比例提升升至500%；首首次明确确二套房房需认房房认贷认认调查；首次提提出暂停停三套及及以上住住房的房房贷；首首次提出出对没有有1年以以上当地地纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本地居居民暂停停贷款；首次提提出公积积金贷款款利率差差别化，限限定第二二套住房房公积金金个人住住房贷款款发放对对象。从政策效果果来看，根根据国家家统计局局数据，在在信贷政政策紧缩缩下我国国个人按按揭贷款款增长速速度明显显放缓，220100年2月月以来我我国年初初累计个个人按揭揭贷款同同比增幅幅快速回回落，由由1-22月的1168.1%降降至了11-111月的113.22%。而而由于“二套房房”不再区区分改善善型与非非改善型型，本轮轮调控中中我国改改善型住住房消费费明显被被误伤。在企业信贷贷方面，政政策六提提出“一支持持”、“一停止止”，分别别对应安安居工程程和土地地闲置、改改变土地地用途和和性质等等违法违违规行为为，为推推进安居居工程建建设、打打击房地地产违法法违规提提供了信信贷政策策支持，有有利于该该类工作作的推进进。然而而，今年年1-111月开开发企业业资金来来源中的的国内开开发贷款款，却同同比增长长25%，说明明信贷投投放量依依然很大大。3.2 土地政政策政策一：220100年3月月10日日，国土土部出台台关于于加强房房地产用用地供应应和监管管有关问问题的通通知，提提出了包包含严格格规范商商品房用用地出让让行为、实实施住房房用地开开发利用用申报制制度、结结合出让让合同清清理制定定专项检检查方案案在内的的19条条土地调调控政策策，全方方位加强强土地监监管。通通知明确确，要合合理确定定住房用用地供应应总量和和结构，确确保保障障性住房房、棚户户改造和和自住性性中小套套型商品品房建房房用地，不不低于住住房建设设用地供供应总量量的700%，严严格控制制大套型型住房建建设用地地，严禁禁向别墅墅供地；企业竞竞买保证证金不得得低于出出让最低低价的220%。政策二：220100年4月月17日日，“国十条条”第五条条明确，房房价上涨涨过快的的城市，要要增加居居住用地地供应总总量；要要依法加加快处置置闲置房房地产用用地，对对收回的的闲置土土地，要要优先安安排用于于普通住住房建设设；在坚坚持和完完善土地地招拍挂挂制度的的同时，探探索“综合评评标”、“一次竞竞价”、“双向竞竞价”等出让让方式，抑抑制居住住用地出出让价格格非理性性上涨。此此外，第第六条再再次强调调“三类用用地”占比不不得低于于70%，并明明确要求求优先供供应。政策三：220100年6月月26日日，国土土部发布布关于于进一步步做好征征地管理理工作的的通知，要要求通过过多种措措施来推推进征地地补偿新新标准实实施，确确保补偿偿费落实实到位，进进一步改改进和完完善征地地管理工工作。通通知对安安置补偿偿费落实实工作做做了创新新规定，如如“在用地地预审时时将征地地补偿费费足额列列入项目目概算”、“鼓励推推行征地地补偿款款预存制制度”、“征地补补偿费直直接给到到农民个个人”等。政策四：220100年9月月8日，国国土部、住住建部下下发关关于进一一步加强强房地产产用地和和建设管管理调控控的通知知，要要求贯彻彻落实“国十条条”确定的的工作任任务。在在细化“国十条条”相关规规定的基基础上，通通知明确确提出因因企业原原因造成成土地闲闲置一年年以上的的，禁止止竞买人人及其控控股股东东参加土土地竞买买活动；住宅用用地的容容积率指指标必须须大于11；土地地交付之之日起一一年内开开工建设设，自开开工之日日起三年年内竣工工等措施施。政策五：220100年122月199日，国国土部下下发关关于严格格落实房房地产用用地调控控政策促促进土地地市场健健康发展展有关问问题的通通知，从从增强责责任感、敏敏锐性，明明确对违违反政策策规定行行为的处处置方式式等角度度，提出出了增强强现有政政策执行行力度的的四项措措施。通通知明确确，对招招拍挂出出让中溢溢价率超超过500%、成成交总价价或单价价创历史史新高的的地块要要实行上上报制，同同时在220111年1月月中旬前前，省(区、市市)国土土资源主主管部门门还须将将因政府府原因闲闲置土地地尚未完完成整改改处置的的市县和和具体地地块信息息、闲置置原因向向社会公公告。土地政策评评析：土地政策是是影响房房地产市市场发展展最重要要的政策策之一。总总体来看看，今年年我国土土地调控控政策主主要可以以分为以以下四个个方面：一是调整土土地供应应结构，上上述政策策一、二二、四、五五均有涉涉及，其其目的在在于增加加普通住住房供应应。其中中，“三类用用地”占比不不得低于于70%的规定定，相当当于从源源头上重重申“70/90”政策，政政策五出出台有利利于提高高年底这这一规定定的执行行力度。二是加强土土地监管管，政策策一、二二、四、五五亦均有有涉及，其其主要措措施为加加大土地地闲置查查处力度度，设立立开竣工工申报制制度，严严格开竣竣工时间间等。从从政策出出台机制制来看，上上述政策策一可以以说是对对“国十一一条”的细化化，政策策四则是是对“国十条条”的细化化，其目目的均为为增加住住房有效效供给，进进而遏制制房价过过快上涨涨。当前前调整土土地供应应结构和和加强土土地监管管已经成成为了我我国土地地调控的的常态。三是完善土土地出让让制度，如如政策二二。20009年年以来，在在“地王”频出的的情况下下，国土土部和部部分城市市就曾尝尝试调整整土地出出让方式式，主要要是采用用评标方方式，减减少拍卖卖所占比比重。其其中，上上海走在在全国前前列，频频频使用用综合评评标、预预申请、一一次竞价价等出让让方式。政政策二的的出台，可可以说是是对该类类尝试的的肯定及及推广。四是加强征征地管理理，如政政策三。该该政策可可以说是是继20004年年关于于完善征征地补偿偿安置制制度的指指导意见见之后后，国土土部针对对征地管管理出台台的最为为全面的的一个文文件。与与20004年的的指导意意见相比比，政策策三在安安置补偿偿、征地地程序方方面均有有所突破破，对强强化征地地管理有有积极意意义。从政策效果果来看，尽尽管政策策频出，但但今年土土地调控控效果并并不理想想。从供供应总量量上看，今今年前111个月月土地供供应总量量再创新新高，全全国房地地产用地地供应112.882万公公顷，同同比增加加47.8%，其其中住宅宅用地供供应9.56万万公顷，同同比增加加50.6%。供供应大幅幅增加，值值得肯定定，然而而与年初初制定的的规划是是全年供供应居住住用地118.55万公顷顷相比，11-111月我国国居住用用地供应应量仅达达全年目目标的552%，完完成率偏偏低。从供应结构构上看，今今年前111个月月保障性性住房用用地供应应1.334万公公顷，同同比增加加43.5%，占占住宅用用地比例例达144%。供供应同比比显著增增长，取取得一定定成绩。但但1-111月我我国保障障性住房房用地供供应面积积同比增增加433.5%，低于于住宅用用地500.6%的增长长幅度；另外，保保障性住住房用地地比例占占住宅用用地比例例达144%，明明显偏低低，说明明部分地地方政府府在“保障房房、棚改改房、中中小套型型普通住住房用地地供应须须占700%”方面执执行的不不到位。从土地价格格上看，根根据国家家统计局局数据整整理，11-111月我国国开发企企业土地地购置成成交均价价同比上上涨344%，远远高于同同期新建建商品房房成交均均价7%的涨幅幅，土地地价格上上涨仍然然偏快。地地价高涨涨，今年年以来地地王依然然频现，非非常不利利于稳定定房价。从土地违法法违规行行为查处处情况看看，今年年以来查查处力度度明显增增大。88月199日，国国土部房房地产用用地专项项整治工工作新闻闻通气会会公布的的数据显显示，33月至77月，国国土部在在全国范范围内集集中开展展房地产产用地专专项整治治，截至至5月底底，全国国共上报报房地产产违法违违规用地地宗数330700宗，其其中闲置置土地宗宗数28815宗宗，面积积16.95万万亩。其其中闲置置5年以以下的占占闲置土土地总数数的488%，闲闲置5年年以上占占31%。但是查处率率偏低，全全国已开开展查处处的各类类房地产产违法违违规用地地共计222088宗，但但已查处处结案仅仅8266宗，面面积约44万亩，只只占已公公布的116.995万亩亩的约224%。国国土部要要求各地地务必于于10月月底前基基本完成成查处任任务，不不知进展展如何。66月，国国土部曾曾拟定了了一个114577宗闲置置用地“黑名单单”，并提提交给商商业银行行，作为为向开发发企业发发放贷款款的参考考资料。112月，国国土部依依照20008年年出台的的违反反土地管管理规定定行为处处分办法法，约约谈、并并可能问问责122个县市市政府的的一把手手。就形形式而言言有所进进步，但但值得注注意的是是这122个市县县均是不不起眼的的三四线线城市，查查处力度度与公众众期待差差距较大大。 3.3 税收政政策政策一：220100年3月月9日，财财政部、国国税总局局，进一一步明确确首次购购买普通通住房契契税优惠惠政策，提提出对两两个或两两个以上上个人共共同购买买普通住住房，其其中有人人有购房房记录的的，该套套房产的的共同购购买人均均不适用用首次购购买普通通住房的的契税优优惠政策策。政策二：220100年5月月19日日，国税税总局发发布关关于土地地增值税税清算有有关问题题的通知知，明明确了土土地增值值税清算算过程中中的若干干计税问问题。66月3日日，关关于加强强土地增增值税征征管工作作的通知知出台台，通知知明确要要求各地地须对目目前的预预征税率率进行调调整，并并加强土土地增值值税的清清算管理理工作。除除保障性性住房外外，东部部地区预预征税率率不得低低于2%，中部部和东北北地区不不得低于于1.55%，西西部地区区不得低低于1%。核定定征收率率原则上上不得低低于5%。9月月29日日，多部部委新政政再次提提及土地地增值税税，明确确要重点点对定价价明显超超过周边边房价水水平的房房地产开开发项目目进行土土地增值值税的清清算和稽稽查。政策三：220100年5月月31日日，国国务院批批转发展展改革委委关于220100年深化化经济体体制改革革重点工工作意见见的通知知下发发，通知知明确提提出要深深化财税税体制改改革，逐逐步推进进房产税税改革。99月299日，多多部委新新政再次次提及房房产税，明明确要“加快推推进房产产税改革革试点工工作，并并逐步扩扩大到全全国”。政策四：220100年9月月29日日，财政政部、国国税总局局、住建建部联合合发布关关于调整整房地产产交易环环节契税税个人所所得税优优惠政策策的通知知，明明确对个个人购买买普通住住房，且且该住房房属于家家庭唯一一住房的的，减半半征收契契税；对对个人购购买900平方米米及以下下普通住住房，且且属于家家庭唯一一住房的的，减按按1%税税率征收收契税；对出售售自有住住房并在在1年内内重新购购房的纳纳税人不不再减免免个人所所得税。税收政策评评析：税收是房地地产宏观观调控的的重要工工具之一一。20005年年至今，我我国基本本走过了了提高税税负稳定定房价、降降低税负负应对危危机、再再次提高高税负遏遏制房价价过快上上涨的一一个轮回回。围绕绕“遏制部部分城市市房价过过快上涨涨”的调控控目标，今今年我国国房地产产税收政政策总体体趋紧。调控措施，既既有涉及及交易环环节的税税种，如如：政策策一、政政策四所所提及的的契税，政政策二所所提及的的土地增增值税，也也有涉及及持有环环节的税税种，如如政策三三所提及及的房产产税。其其中，房房产税的的提出，可可以说是是今年我我国房地地产税收收政策的的一大亮亮点。从具体调控控措施来来看，政政策一、四四基本为为对先前前优惠政政策的紧紧缩性调调整，其其目的在在于抑制制需求，调调整后改改善型购购房将难难以享受受契税优优惠。政政策二为为对土地地增值税税的从严严征收，其其中房价价高、上上涨快的的东部省省份清算算力度明明显大于于中西部部省份，定定价明显显超过周周边房价价水平的的房地产产开发项项目清算算力度明明显大于于其他项项目，其其抑制高高房价目目的明显显，但开开发商存存在转嫁嫁税负的的可能性性，因此此对市场场影响尚尚不明晰晰。政策策三则为为房产税税改革的的启动，这这是房产产税首次次出现在在发改委委的年度度工作计计划中，充充分证明明国家层层面确实实在积极极推动房房产税改改革。与今年出台台的其他他税收政政策不同同，房产产税改革革的启动动是完善善我国房房地产税税制的必必经之路路，其对对我国房房地产业业发展具具有长远远影响。但但由于房房产税何何时征收收、怎样样征收尚尚未确定定，当前前单纯的的启动改改革对市市场并未未造成实实质性影影响。3.4 住房政政策政策一：220100年1月月10日日，国务务院办公公厅出台台“国十一一条”，提出出要适当当提高对对中西部部地区廉廉租住房房建设的的补助标标准，改改进和完完善中央央补助资资金的下下达方式式，调动动地方积积极性，确确保资金金使用效效果。政策二：220100年4月月17日日，“国十条条”第三条条提出，地地方人民民政府可可根据实实际情况况，采取取临时性性措施，在在一定时时期内限限定购房房套数；9月229日，多多部委新新政再次次强调限限购，明明确房价价过高上上涨过快快城市必必须限定定家庭购购房套数数。政策三：220100年4月月22日日和5月月4日，住住建部分分别下发发关于于加强经经济适用用住房管管理有关关问题的的通知和和关于于加强廉廉租住房房管理有有关问题题的通知知，要要求各相相关部门门加强对对经济适适用住房房和廉租租住房的的建设与与管理。政策四：220100年6月月8日，住住建部等等七部委委联合制制定关关于加快快发展公公共租赁赁住房的的指导意意见，正正式将“公共租租赁住房房”纳入我我国住房房保障政政策体系系中。同同时明确确要求，各各地区要要制订公公共租赁赁住房发发展规划划和年度度计划，并并纳入220100-20012年年保障性性住房建建设规划划和“十二五五”住房保保障规划划，分年年度组织织实施。政策五：220100年6月月18日日，住建建部等七七部委联联合下发发关于于做好住住房保障障规划编编制工作作的通知知，对对20110-220122年保障障性住房房建设规规划和“十二五五”住房保保障规划划编制工工作的指指导思想想、基本本原则、规规划重点点、基本本目标等等均予以以了明确确规定。通通知规定定，到220155年末，我我国需力力争人均均住房建建筑面积积13平平方米以以下低收收入住房房困难家家庭基本本得到保保障，基基本建立立全国住住房保障障基础信信息管理理平台。政策六：220100年8月月6日，住住建部在在公布了了28个个城市为为利用住住房公积积金贷款款支持保保障性住住房建设设试点城城市之后后，又与与财政部部等五部部委联合合印发关关于做好好利用住住房公积积金贷款款支持保保障性住住房建设设试点工工作的通通知，从从政府责责任等四四个方面面对做好好试点工工作提出出明确要要求。政策七：220100年111月166日，财财政部、发发改委、住住建部联联合下发发关于于保障性性安居工工程资金金使用管管理有关关问题的的通知，明明确从220100年起，各各地在确确保完成成当年廉廉租住房房保障任任务的前前提下，可可将现行行从土地地出让净净收益中中安排不不低于110%的的廉租住住房保障障资金和和住房公公积金增增值收益益中计提提的廉租租住房保保障资金金，统筹筹用于发发展公共共租赁住住房。各各地可以以采取贴贴息方式式，支持持市场主主体和社社会机构构从商业业银行融融资用于于发展公公共租赁赁住房。住房政策评评析：总体来看，今今年我国国住房政政策可以以概括为为一手抑抑制投资资投机性性购房需需求，一一手促进进住房保保障建设设。其中，抑制制购房需需求主要要通过强强化差异异化信贷贷、紧缩缩税收优优惠，以以及政策策二中的的限购。截截至年底底，我国国已有北北京、深深圳、广广州等116个城城市应中中央要求求出台了了限购政政策。其其调控力力度可谓谓空前绝绝后，有有利于抑抑制房产产投机。但但值得注注意的是是，限购购这类行行政干预预式调控控，往往往弊大于于利。过过长时间间严格执执行，将将极大打打击住房房需求，不不利于房房地产市市场的健健康持续续发展。而促进住房房保障，则则主要通通过完善善制度。上上述政策策中，政政策一、六六、七着着重为住住房保障障发展提提供资金金支持，政政策三着着重完善善经济适适用住房房和廉租租住房管管理，政政策四着着重建立立公共租租赁住房房制度完完善住房房保障体体系。随随着政策策四的出出台，我我国基本本形成以以廉租住住房、经经济适用用住房、公公共租赁赁住房、棚棚改房为为主的分分层次、成成系统的的住房保保障体系系。而从从政策七七来看，公公共租赁赁住房大大有赶超超廉租住住房、经经济适用用住房成成为我国国住房保保障体系系中的“新宠”之势。此此外，220100年是我我国“十二五五”规划的的编制年年，政策策五的出出台可以以说既是是对规划划编制的的指导，也也是对未未来我国国住房保保障发展展思路的的明确。从政策效果果来看，在在多方政政策的支支持下，今今年我国国住房保保障建设设顺利进进行。88月底，中中央财政政投向保保障性住住房的资资金7992亿元元就已全全部下达达。根据据住建部部数据，11-9月月我国保保障性住住房和各各类棚户户区改造造已开工工5200万套，累累计开工工率达990%。同同时，根根据122月266日温总总理在媒媒体上谈谈话的数数据，今今年我国国建成的的保障性性住房达达3700万套，建建设速度度较往年年大幅提提升。3.5 其他政政策政策一：220100年3月月18日日，国资资委明确确除166家以房房地产为为主业的的中央企企业外，还还有788家不以以房地产产为主业业的中央央企业正正加快进进行调整整重组，在在完成企企业自有有土地开开发和已已实施项项目等阶阶段性工工作后退退出房地地产业务务，央企企退市取取得突破破。3月月19日日，国资资委进一一步要求求78家家不以房房地产为为主业的的央企在在15个个工作日日内制定定有序退退出的方方案。政策评析：早在220044年，国国资委下下发关关于中央央企业房房地产业业重组有有关事项项的通报报，就就拉开了了央企房房地产业业务整合合的序幕幕。但在在本次政政策出台台前，这这一整合合基本停停滞，从从最新情情况来看看，本次次整合进进展也不不顺利，截截止122月211日仅中中远集团团一家成成功退出出楼市。而而从788家央企企房地产产业务实实力来看看，尽管管民间期期望通过过央企退退市减少少地王、降降低房价价的呼声声很高，但但预计即即使退市市成功，其其对市场场影响也也非常有有限。根根据国资资委数据据，非以以“房地产产开发与与经营”为主业业的央企企房地产产板块销销售收入入仅占央央企房地地产板块块的144%，净净利润仅仅占6%。政策二：220100年4月月13日日，住建建部下发发关于于进一步步加强房房地产市市场监管管完善商商品住房房预售制制度有关关问题的的通知，要要求各地地切实强强化房地地产市场场监管，完完善商品品住房预预售制度度，加强强预售商商品住房房交付和和质量管管理，健健全房地地产市场场监督管管理机制制，并明明确提出出，全面面开展预预售商品品住房项项目清理理，未获获预售许许可项目目，开发发商不得得收取或或变相定定金、预预收款等等具体措措施。政策评析：受该政政策影响响，截至至目前我我国有北北京、广广州、郑郑州、深深圳、天天津、青青岛、南南京、浙浙江（杭杭州、宁宁波）等等省市出出台商品品房预收收款监管管办法。尽尽管各地地条文表表述有所所出入，但但无一例例外，都都规定了了确保预预售资金金用于商商品住房房项目工工程建设设的“专款专专用”原则，以以及由商商业银行行开设专专用账户户监管开开发商预预售资金金使用的的制度。预预计随着着各地预预收款监监管办法法的落实实，开发发企业项项目之间间的资金金调度难难度将大大大增加加，有助助于企业业加速推推盘。政策三：220100年111月122日，住住建部、外外汇局联联合下发发关于于进一步步规范境境外机构构和个人人购房管管理的通通知。通通知明确确境外个个人在境境内只能能购买一一套用于于自住的的住房，在在境内设设立分支支、代表表机构的的境外机机构只能能在注册册城市购购买办公公所需的的非住宅宅房屋。111月222日，商商务部出出台商商务部办办公厅关关于加强强外商投投资房地地产业审审批备案案管理的的通知，对对规范和和限制外外资投资资和开发发房地产产作出要要求。政策评析：早在220066年六部部委联合合出台“1711号文”就拉开开了我国国规范和和限制外外资的序序幕，其其后又陆陆续有补补充性政政策出台台，如“50号号文”、“23号号文”，直至至上述政政策出台台我国房房地产相相关限外外政策基基本上经经历了一一个由严严至松，再再至严的的过程。今今年上述述政策的的出台，既既是与国国家房地地产调控控总体政政策相协协调，即即抑制投投资投机机性购房房需求，也也是出于于对人民民币升值值压力大大导致外外资涌入入加快的的考虑，即即从源头头管住国国际资本本和国际际热钱进进入内地地。根据据国家统统计局数数据，11-111月，我我国房地地产开发发企业本本年资金金来源中中利用外外资达6656亿亿元，同同比增长长59%，增长长速度明明显高于于全部本本年资金金来源的的31.2%，占占比快速速提升，由由去年同同期的00.866%提高高到了11.044%。与与“1711号文”相比，本本次政策策不论是是在限制制外资购购房，还还是在限限制外资资投资和和开发房房地产方方面，均均明显更更为严格格。4、20110年房房地产调调控政策策汇总表表表 20010年年房地产产市场调调控政策策一览出台时间政 策要 点2010.01.10国办发出通通知要求求促进房房地产市市场平稳稳健康发发展（国国11条条）国办发出通通知，要要求进一一步加强强和改善善房地产产市场调调控，稳稳定市场场预期，促促进房地地产市场场平稳健健康发展展。2010.01.12央行上调准准备金率率强力遏遏制信贷贷冲锋中国人民银银行决定定，从220100年2月月25日日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点。2010.02.20银监会发布布流动资资金贷款款管理暂暂行办法法打击炒炒房者流动资金贷贷款不得得用于固固定资产产、股权权等投资资，不得得用于国国家禁止止生产、经经营的领领域和用用途。2010.03.10国土部强调调房地产产用地监监管将开开展突击击检查国土部发通通知：一一、加快快住房建建设用地地供应计计划编制制；二、促促进住房房建设用用地有效效供应；三、切切实加强强房地产产用地监监管；四四、建立立健全信信息公开开制度；五、开开展房地地产用地地突出问问题专项项检查。2010.03.18国资委要求求78家家非地产产主业央央企155天出退退出方案案按照国资委委要求，除除已确定定的166家以房房地产为为主业的的央企外外，788家不以以房地产产为主业业的央企企正在加加快调整整重组，在在完成自自有土地地开发和和已实施施项目后后要退出出房地产产业务。2010.04.11银监会：银银行不得得对投机机投资购购房贷款款中国银监会会11日日指出，银银行业金金融机构构要增加加风险意意识，不不对投机机投资购购房贷款款，如无无法判断断，则应应大幅度度提高贷贷款的首首付款比比例和利利率水平平，加大大差别化化信贷政政策执行行力度。2010.04.13住建部：加加快保障障房建设设 遏制制房价过过快上涨涨住房城乡建建设部113日召召开电视视电话会会议，要要求加快快保障性性住房建建设，其其中，公公共租赁赁住房建建设是下下一阶段段工作的的重点，同同时遏制制部分城城市房价价过快上上涨。2010.04.15国务院常务务会：贷贷款买二二套房首首付不得得低于550%（国国务院关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知）（国国十条）14日召开开的国务务院常务务会议要要求，对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，贷款款首付款款不得低低于500%，贷贷款利率率不得低低于基准准利率的的1.11倍。对对购买首首套住房房且套型型建筑面面积在990平方方米以上上的家庭庭，贷款款首付款款比例不不得低于于30%。2010.04.19住建部要求求商品住住房严格格实行购购房实名名制，未未获预售售许可 开发商商不得收收取定金金住房城乡建建设部发发出关关于进一一步加强强房地产产市场监监管完善善商品住住房预售售制度有有关问题题的通知知，要要求商品品住房严严格实行行购房实实名制，认认购后不不得擅自自更改购购房者姓姓名。今今后未取取得预售售许可的的商品住住房项目目，房地地产开发发企业不不得以认认购、预预订、排排号、发发放 VVIP 卡等方方式向买买受人收收取或变变相收取取定金、预预定款等等性质的的费用。续表 220100年房地地产市场场调控政政策一览览出台时间政 策要 点2010.04.21二套房以住住房套数数界定，不不再以贷贷款为准准 银监会银行行业监管管一部主主任杨家家才211日在接接受记者者采访时时，解读读了最新新出台的的房贷新新政。他他强调，新新的房贷贷政策是是以房屋屋数量来来认定是是否为第第二套、第第三套，同同时，认认定范围围以家庭庭为单位位。这与与此前执执行的二二套房认认定标准准出现了了根本性性的变化化。2010.05.02央行年内第第三次上上调存款款准备金金率5月2日，央央行宣布布自5月月10日日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点，农村村信用社社、村镇镇银行暂暂不上调调。这是是央行今今年第三三次上调调存款准准备金率率。有专专家指出出央行此此次调整整是配合合为楼市市降温而而考虑的的。2010.05.19国税总局发发布关关于土地地增值税税清算有有关问题题的通知知明确了土地地增值税税清算过过程中的的若干计计税问题题。2010.05.31国务院批批转发展展改革委委关于220100年深化化经济体体制改革革重点工工作意见见的通知知下发发明确提出要要深化财财税体制制改革，逐逐步推进进房产税税改革。2010.06.03关于加强强土地增增值税征征管工作作的通知知出台台通知明确要要求各地地须对目目前的预预征税率率进行调调整，并并加强土土地增值值税的清清算管理理工作。除除保障性性住房外外，东部部地区预预征税率率不得低低于2%，中部部和东北北地区不不得低于于1.55%，西西部地区区不得低低于1%。核定定征收率率原则上上不得低低于5%。2010.06.04三部委发文文明确个个人房贷贷二套房房认定标标准住房和城乡乡建设部部、中国国人民银银行、中中国银行行业监督督管理委委员会发发出通知知规定，商商业性个个人住房房贷款中中居民家家庭住房房套数，应应依据拟拟购房家家庭（包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女）成成员名下下实际拥拥有的成成套住房房数量进进行认定定。2010.06.12住建部等七七部门发发文，加加快发展展公租房房 由住房城乡乡建设部部等7部部门联合合制定的的关于于加快发发展公共共租赁住住房的指指导意见见122日正式式对外发发布，旨旨在解决决中国城城市中等等偏低收收入家庭庭住房困困难。2010.06.26国土部发布布关于于进一步步做好征征地管理理工作的的通知通过多种措措施来推推进征地地补偿新新标准实实施，确确保补偿偿费落实实到位，进进一步改改进和完完善征地地管理工工作。通通知对安安置补偿偿费落实实工作做做了创新新规定，如如“在用地地预审时时将征地地补偿费费足额列列入项目目概算”、“鼓励推推行征地地补偿款款预存制制度”、“征地补补偿费直直接给到到农民个个人”等。续表 220100年房地地产市场场调控政政策一览览出台时间政 策要 点2010.09.08国土部、住住建部下下发关关于进一一步加强强房地产产用地和和建设管管理调控控的通知知贯彻落实“国十条条”确定的的工作任任务。在在细化“国十条条”相关规规定的基基础上，通通知明确确提出因因企业原原因造成成土地闲闲置一年年以上的的，禁止止竞买人人及其控控股股东东参加土土地竞买买活动；住宅用用地的容容积率指指标必须须大于11；土地地交付之之日起一一年内开开工建设设，自开开工之日日起三年年内竣工工等措施施。2010.09.29关于调整房房地产交交易环节节契税个个人所得得税优惠惠政策的的通知（财财税220100944号）；中国人人民银行行、中国国银行业业监督管管理委员员会决定定完善差差别化的的住房信信贷政策策调节和和引导住住房需求求（9.29新新政）央行和银监监会决定定，将原原针对商商品住房房价格过过高、上上涨过快快、供应应紧张地地区的停停贷政策策扩大至至全国，并并不再给给各商业业银行选选择权；将贷款款购买商商品住房房首付比比例全面面调整到到30%及以上上，并要要求严格格执行二二套房贷贷政策，禁禁止消费费性贷款款用于购购买住房房。同时时央行、银银监会还还要求，继继续支持持房企承承担中低低价位、中中小套型型商品住住房项目目和参与与保障性性安居工工程的贷贷款需求求，对有有土地闲闲置、改改变土地地用途和和性质、拖拖延开竣竣工时间间、捂盘盘惜售等等违法违违规行为为的房地地产开发发企业，各各商业银银行则要要停止对对其发放放新开发发项目贷贷款和贷贷款展期期。2010.11.03住建部、财财政部、央央行、银银监会联联合印发发关于于规范住住房公积积金个人人住房贷贷款政策策有关问问题的通通知第二套住房房公积金金个人住住房贷款款的发放放对象仅仅限于现现有人均均住房建建筑面积积低于当当地平均均水平的的缴存职职工家庭庭，利率率不得低低于同期期首套住住房公积积金个人人住房贷贷款利率率的1.1倍，首首付款比比例不得得低于550%，并并停止向向购买第第三套及及以上住住房的缴缴存职工工家庭发发放住房房公积金金个人住住房贷款款。2010.11.12住建部、外外汇局联联合下发发关于于进一步步规范境境外机构构和个人人购房管管理的通通知明确境外个个人在境境内只能能购买一一套用于于自住的的住房，在在境内设设立分支支、代表表机构的的境外机机构只能能在注册册城市购购买办公公所需的的非住宅宅房屋。2010.11.16财政部、发发改委、住住建部联联合下发发关于于保障性性安居工工程资金金使用管管理有关关问题的的通知明确从20010年年起，各各地在确确保完成成当年廉廉租住房房保障任任务的前前提下，可可将现行行从土地地出让净净收益中中安排不不低于110%的的廉租住住房保障障资金和和住房公公积金增增值收益益中计提提的廉租租住房保保障资金金，统筹筹用于发发展公共共租赁住住房。各各地可以以采取贴贴息方式式，支持持市场主主体和社社会机构构从商业业银行融融资用于于发展公公共租赁赁住房。2010.12.19国土部下发发关于于严格落落实房地地产用地地调控政政策促进进土地市市场健康康发展有有关问题题的通知知从增强责任任感、敏敏锐性，明明确对违违反政策策规定行行为的处处置方式式等角度度，提出出了增强强现有政政策执行行力度的的四项措措施。通通知明确确，对招招拍挂出出让中溢溢价率超超过500%、成成交总价价或单价价创历史史新高的的地块要要实行上上报制，同同时在220111年1月月中旬前前，省(区、市市)国土土资源主主管部门门还须将将因政府府原因闲闲置土地地尚未完完成整改改处置的的市县和和具体地地块信息息、闲置置原因向向社会公公告。第二部分：土地篇篇第一章 20110年房房地产土土地市场场概况1、年度土土地市场场点评据相关数据据统计，2010年中国土地市场出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4%，这一数据揭示出2010年中国土地市场的一场“盛宴”。“量价齐涨涨”是今年年地市“成绩单单”如此“亮丽”的主要要原因，而而增加土土地供应应则是本本轮楼市市调控的的重要举举措。数数据显示示，20010年年1-111月，全全国1220个城城市累计计供应、成成交住宅宅用地分分别为3395991万平平方米、3302116万平平方米，同同比增幅幅分别达达到433%、440%。价价格方面面，去年年1200个城市市住宅用用地楼面面地价波波动频繁繁，并在在7月以以后震荡荡上行；至111月，全全国1220个城城市住宅宅用地楼楼面地价价为21134元元/平方方米，环环比上涨涨29%，同比比上涨110%。自自11月月起，随随着优质质地块入入市，部部分一线线城市又又重新冒冒出“地王”，而从从整体土土地市场场来看，价价格因素素对一些些城市土土地出让让金的贡贡献率十十分突出出。