租赁业务流程培训教材(PPT 35页)

租赁业务流程商业租赁业务内容n物业租赁代理业务物业租赁代理业务n委托租赁代理业务委托租赁代理业务商业租赁业务内容n物业租赁代理业务物业租赁代理业务指：业主或经营中的商家委托代理公司帮其出租物业用房的业务指：业主或经营中的商家委托代理公司帮其出租物业用房的业务n、普通物业租赁代理业务、普通物业租赁代理业务n、独家委托租赁代理业务、独家委托租赁代理业务n、转让委托租赁代理业务、转让委托租赁代理业务商业租赁业务内容n委托租赁代理业务委托租赁代理业务指：客户委托代理公司帮其寻找复合其需求的物业用房业务指：客户委托代理公司帮其寻找复合其需求的物业用房业务n、普通委托租赁代理业务、普通委托租赁代理业务n、独家委托租赁代理业务、独家委托租赁代理业务业主期望了解房屋情况物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程签定协议实地看房判断可操性独家代理推介客户公司押房普通租赁客户确认带户看房约双方见面看房确认确认工程条件达成意向签定合同签定意向收取佣金物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n第一步：物业信息了解第一步：物业信息了解n第二步：实地看房第二步：实地看房n第三步：签定第三步：签定物业租赁代理合同物业租赁代理合同n第四步：联系客户带看第四步：联系客户带看n第五步：谈单第五步：谈单n第六步：合同条款第六步：合同条款n第七步：合同签定第七步：合同签定n第八步：佣金收取第八步：佣金收取物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n第一步：物业信息了解第一步：物业信息了解n、物业名称、商圈、物业地址、物业名称、商圈、物业地址n、物业类型（独立商业楼、临街店面、写字楼底商、物业类型（独立商业楼、临街店面、写字楼底商、社区底商、店中心摊位）社区底商、店中心摊位）n、建筑面积、使用率、建筑面积、使用率n、楼层、门宽、进深、层高、楼层、门宽、进深、层高物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n、结构：开间有隔断无隔断、框架、砖混、其它、结构：开间有隔断无隔断、框架、砖混、其它n、是否可餐、是否有燃气、是否有烟道、上下水、是否可餐、是否有燃气、是否有烟道、上下水、动力电（）动力电（）n、是否是直接业主、直租合作转让（转让费、是否是直接业主、直租合作转让（转让费、转合同与业主直签）？转合同与业主直签）？n、租金（元日平米、元月平米、美元月平米、租金（元日平米、元月平米、美元月平米、元年）元年）物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n、租期免租期（合同内免租期、合同外免租期）、租期免租期（合同内免租期、合同外免租期）n10、递增、递增n11、中央空调、供暖、车位（水、电、燃气、物业、中央空调、供暖、车位（水、电、燃气、物业、供暖等各项收费标准）供暖等各项收费标准）n12、是否支付代理费、是否支付代理费n13、房屋出租负责人联系方式、房屋出租负责人联系方式n14、信息登记、信息登记物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n第二步、实地看房第二步、实地看房n1、联系业主约定看房时间取钥匙接待人、联系业主约定看房时间取钥匙接待人n、商圈：核心商圈、次级商圈、高档社区、中档社、商圈：核心商圈、次级商圈、高档社区、中档社区、三级商圈区、三级商圈n、位置：小区商场写字楼出入口、门前公交车、位置：小区商场写字楼出入口、门前公交车站、有无绿化带、可接近性、十字路口站、有无绿化带、可接近性、十字路口n、展示：广告位、拐角、落地玻璃、展示：广告位、拐角、落地玻璃物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n、结构：开间有隔断无隔断、框架、砖混、其它、结构：开间有隔断无隔断、框架、砖混、其它n、门宽、面积、使用率、层高、进深、门宽、面积、使用率、层高、进深n、了解相邻商家经营业态、了解相邻商家经营业态n、了解周边市场价格、了解周边市场价格n、分析周边消费群体、消费能力、分析周边消费群体、消费能力n10、拍照、拍照n11、分析此商铺适合经营业态可操作性、分析此商铺适合经营业态可操作性物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n第三步：签定第三步：签定物业租赁代理合同物业租赁代理合同n1、约见，尽量约在公司（判断业主合作诚意）、约见，尽量约在公司（判断业主合作诚意）n2、介绍公司实力优势、成单纪录、客户资源、介绍公司实力优势、成单纪录、客户资源n、明确收费标准、明确收费标准n、确认业主真实身份（有该物业出租权）、确认业主真实身份（有该物业出租权）n、确认物业地址、物业面积、确认物业地址、物业面积n、确定代理期限物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n、了解确认业主出租条件（期望值）：客户类型、了解确认业主出租条件（期望值）：客户类型、租金、付款方式、租期、免租期、递增、（物业费、租金、付款方式、租期、免租期、递增、（物业费、供暖费、空调费）承担方供暖费、空调费）承担方n、物业租赁代理合同物业租赁代理合同合同条款解释合同条款解释n、签定、签定物业租赁代理合同物业租赁代理合同物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n第四步、联系客户带看第四步、联系客户带看n、针对物业条件筛选合适客户进行物业推荐、针对物业条件筛选合适客户进行物业推荐n、与业主客户约定时间进行物业考察、与业主客户约定时间进行物业考察n、业主做客户确认客户做看房确认、业主做客户确认客户做看房确认n、给客户介绍物业优势、给客户介绍物业优势n、帮助意向客户与业主沟通确定物业工程条件与贸、帮助意向客户与业主沟通确定物业工程条件与贸易条款易条款n、原则：业主、客户双方至少有一方可以把控住、原则：业主、客户双方至少有一方可以把控住物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n第五步、谈单第五步、谈单n、约意向客户与业主见面、约意向客户与业主见面n、通过双方见面判断双方的意向程度以及关键问题、通过双方见面判断双方的意向程度以及关键问题点点n、谈判笔记（工程条件、贸易条件）、谈判笔记（工程条件、贸易条件）n、分析双方在工程条件、贸易条析上的需求差异点、分析双方在工程条件、贸易条析上的需求差异点然后把双方差异点列表逐一攻克（根椐实际情况确认然后把双方差异点列表逐一攻克（根椐实际情况确认帮谈对象）帮谈对象）物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n、再次归结双方在工程和贸易条件上的差异条件，、再次归结双方在工程和贸易条件上的差异条件，然后分析可调和的可能性然后分析可调和的可能性n、帮助客户业主做工作想办法结果问题、帮助客户业主做工作想办法结果问题n、利用一些营销手段促进双方加快谈判进程、利用一些营销手段促进双方加快谈判进程n、双方工程条件贸易条件达成一致、双方工程条件贸易条件达成一致n、客户方签出、客户方签出租赁意向书租赁意向书（加盖公盖）（加盖公盖）物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n第六步、合同条款第六步、合同条款n、合同范本选择（最好选择自己熟悉或较简单公平、合同范本选择（最好选择自己熟悉或较简单公平的合同谈）的合同谈）n、熟悉合同条款、熟悉合同条款n、坚持尽量少改合同的原则、坚持尽量少改合同的原则n、尽量让弱势方妥协、尽量让弱势方妥协n、解释合同条款、解释合同条款n、促使双方就合同条款达成一致意见、促使双方就合同条款达成一致意见物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n第七步、合同签定第七步、合同签定n、约定双方合同签定时间、地点、约定双方合同签定时间、地点n、尽量早签不要推，免生变故、尽量早签不要推，免生变故n、签约时间晚，尽量让业主方收取定金、签约时间晚，尽量让业主方收取定金n、尽量约定签约日付押金、租金、尽量约定签约日付押金、租金n、见证双方签约、见证双方签约n、报业务秘书做成单登记、报业务秘书做成单登记物业租赁代理业务流程物业租赁代理业务流程n第八步、佣金收取第八步、佣金收取n、确认收佣日期、金额、地点、发票明细、确认收佣日期、金额、地点、发票明细n、以早日收到佣金为原则、以早日收到佣金为原则n、填发票申请表请领导签字、盖章、填发票申请表请领导签字、盖章n、到财务领取发票、到财务领取发票n、向业主收取佣金出俱发票、向业主收取佣金出俱发票n、向财务上交佣金、向财务上交佣金了解需求委托租赁代理业务流程委托租赁代理业务流程签定协议承租力是否付佣推介房源独家代理普通代理客户确认带户看房约双方见面看房确认确认工程条件达成意向签定合同签定意向收取佣金约来公司判断可操性委托租赁代理业务流程委托租赁代理业务流程n第一步：客户需求信息了解第一步：客户需求信息了解n第二步：签定第二步：签定物业租赁代理合同物业租赁代理合同n第三步、联系客户带看第三步、联系客户带看n第四步、谈单第四步、谈单n第五步、合同条款第五步、合同条款n第六步、合同签定第六步、合同签定n第七步、佣金收取第七步、佣金收取委托租赁代理业务流程委托租赁代理业务流程n第一步：客户需求信息了解第一步：客户需求信息了解n、经营业态、经营业态n、品牌、品牌n、建筑面积、使用面积、建筑面积、使用面积n、对楼层、门宽、进深、层高的需求、对楼层、门宽、进深、层高的需求n、结构：开间有隔断无隔断、框架、砖混、其它、结构：开间有隔断无隔断、框架、砖混、其它n、是否需要明火、是否需要燃气、是否需要烟道、是否需要明火、是否需要燃气、是否需要烟道、动力电（）动力电（）委托租赁代理业务流程委托租赁代理业务流程n、是否是连锁、是否是连锁n、租金（元日平米、元月平米、美元月平米、租金（元日平米、元月平米、美元月平米、元年）元年）承受能力承受能力n9、需求区域、需求区域n10、在京已开店面数量、位置、在京已开店面数量、位置n11、所需物业类型（独立商业楼、临街店面、写字楼、所需物业类型（独立商业楼、临街店面、写字楼底商、社区底商、店中心摊位）底商、社区底商、店中心摊位）委托租赁代理业务流程委托租赁代理业务流程n12、负责人联系方式、负责人联系方式n13、信息登记、信息登记委托租赁代理业务流程委托租赁代理业务流程n第二步：签定第二步：签定委托租赁代理合同委托租赁代理合同n1、约见，尽量约在公司（判断业主合作诚意）、约见，尽量约在公司（判断业主合作诚意）n2、介绍公司实力优势、成单纪录、客户资源、介绍公司实力优势、成单纪录、客户资源n、明确收费标准、明确收费标准n、确认客户真实身份、确认客户真实身份n 5、再次确认客户的选址标准，更详细的了解客户的、再次确认客户的选址标准，更详细的了解客户的背景及需求背景及需求委托租赁代理业务流程委托租赁代理业务流程n、了解客户的特殊需求、了解客户的特殊需求n7、确定代理期限、确定代理期限n8、了解客户的承租能力、可接受的付款方式、了解客户的承租能力、可接受的付款方式n9、委托租赁代理合同委托租赁代理合同合同条款解释合同条款解释n10、签定、签定委托租赁代理合同委托租赁代理合同委托租赁代理业务流程委托租赁代理业务流程n第三步、联系物业、推荐客户看房第三步、联系物业、推荐客户看房n、针对客户需求筛选合适物业进行物业推荐、针对客户需求筛选合适物业进行物业推荐n、与业主客户约定时间带户看房、与业主客户约定时间带户看房n、业主做客户确认客户做看房确认、业主做客户确认客户做看房确认n、给客户介绍物业优势给业主介绍客户实力、给客户介绍物业优势给业主介绍客户实力n、帮助客户与业主沟通确定物业工程条件与贸易条、帮助客户与业主沟通确定物业工程条件与贸易条款款n、原则：业主、客户双方至少有一方可以把控住、原则：业主、客户双方至少有一方可以把控住委托租赁代理业务流程委托租赁代理业务流程n第四步、谈单第四步、谈单n、约客户与业主见面、约客户与业主见面n、通过双方见面判断双方的意向程度以及关键问题、通过双方见面判断双方的意向程度以及关键问题点点n、谈判笔记（工程条件、贸易条件）、谈判笔记（工程条件、贸易条件）n、分析双方在工程条件、贸易条析上的需求差异点、分析双方在工程条件、贸易条析上的需求差异点然后把双方差异点列表逐一攻克（根椐实际情况确认然后把双方差异点列表逐一攻克（根椐实际情况确认帮谈对象）帮谈对象）委托租赁代理业务流程委托租赁代理业务流程n、再次归结双方在工程和贸易条件上的差异条件，、再次归结双方在工程和贸易条件上的差异条件，然后分析可调和的可能性然后分析可调和的可能性n、帮助客户业主做工作想办法结果问题、帮助客户业主做工作想办法结果问题n、利用一些营销手段促进双方加快谈判进程、利用一些营销手段促进双方加快谈判进程n、双方工程条件贸易条件达成一致、双方工程条件贸易条件达成一致n、客户方签出、客户方签出租赁意向书租赁意向书（加盖公盖）（加盖公盖）委托租赁代理业务流程委托租赁代理业务流程n第五步、谈合同第五步、谈合同n、合同范本选择（选择自己熟悉的合同谈）、合同范本选择（选择自己熟悉的合同谈）n、熟悉合同条款、熟悉合同条款n、坚持尽量少改合同的原则、坚持尽量少改合同的原则n、尽量让弱势方妥协、尽量让弱势方妥协n、解释合同条款、解释合同条款n、促使双方就合同条款达成一致意见、促使双方就合同条款达成一致意见委托租赁代理业务流程委托租赁代理业务流程n第六步、合同签定第六步、合同签定n、约定双方合同签定时间、地点、约定双方合同签定时间、地点n、尽量早签不要推，免生变故、尽量早签不要推，免生变故n、签约时间晚的，尽量让业主方收取定金、签约时间晚的，尽量让业主方收取定金n、尽量约定签约日付押金、租金、尽量约定签约日付押金、租金n、见证双方签约、见证双方签约n、报业务秘书做成单登记、报业务秘书做成单登记委托租赁代理业务流程委托租赁代理业务流程n第七步、佣金收取第七步、佣金收取n、确认收佣日期、金额、地点、发票明细、确认收佣日期、金额、地点、发票明细n、以早日收到佣金为原则、以早日收到佣金为原则n、填发票申请表请领导签字、盖章、填发票申请表请领导签字、盖章n、到财务领取发票、到财务领取发票n、向客户收取佣金、出俱发票、向客户收取佣金、出俱发票n、向财务上交佣金、向财务上交佣金结束结束