XXXX年7月青岛房地产市场分析报告_17

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年7月青岛房地产市场分析报告内容提要： 七月份，商品房成交逆转，成交7389套，同上月相比，增加1806套，环比上涨32.35%，同比下滑30.49%；成交面积738569.12平方米，较上月增加189460.12平方米，环比涨幅为34.5%，同比下降29.97%。 其中，住住宅成交交69223套，环环比上涨涨31.52%，成交交面积667.556万平平方米，环环比涨幅幅达344.999%；占占与去年年七月份份相比，减减少24444套套，同比比下降226.009%。 本月，660000-80000元元价格段段住宅成成交体量量最大，增增加一倍倍多。 本月，黄黄岛区、胶胶南市、崂崂山区住住宅成交交位居前前三。 由青岛岛房地产产TOPP10研研究组经经过调查查、分析析，得出出20110年77月青岛岛客户满满意度最最佳企业业TOPP10、青青岛商品品房最佳佳性价比比TOPP10：一、商品房房交易分分析1、供应分分析 本月，商商品房市市场存量量达到今今年最高高值，商商品房可可售面积积突破八八百万平平。本月，岛城城商品房房市场存存量有较较大幅度度增长，尤尤其是郊郊区楼市市集中放放量，整整体拉高高商品房房市场储储量；商商品房市市场可售售面积为为8222.6万万平方米米，同上上月相比比，增加加83.6万平平方米，环环比上涨涨11.31%；商品品房可售售套数为为725598套套，较上上月增加加70335套，环环比涨幅幅为100.733%。 本月，岛岛城各物物业类型型市场供供应量均均呈上升升趋势。本月，岛城城各物业业类型市市场可售售量均呈呈上升趋趋势。其其中，住住宅市场场可售量量为5556488套，较较上月增增加62246套套，环比比上涨112.664%。办办公用房房市场可可供应量量为38878套套，同上上月相比比，增加加69套套，环比比上涨11.811%。商商业用房房市场可可供应量量为1003111套，较较上月增增加7002套，环环比涨幅幅为7.31%；占到到商品房房可售总总量的114.22%。车车库及其其他物业业类型市市场可售售套数为为27661套，比比上月增增加188套，环环比上涨涨0.666%。2、成交分分析 本月，商商品房市市场活跃跃度增强强，成交交转而上上行，涨涨幅超过过三成。七月份，岛岛城商品品房市场场出现松松动，上上月下降降颓势有有所逆转转，成交交转而上上行。本本月商品品房成交交73889套，同同上月相相比，增增加18806套套，环比比上涨332.335%；与去年年七月份份相比，减减少32242套套，同比比下滑330.449%；成交面面积73385669.112平方方米，较较上月增增加18894660.112平方方米，环环比涨幅幅为344.5%；与去去年同期期相比，减减少31160773.888平方方米，同同比下降降29.97%。 如果，单单从市场场成交量量上来看看，市场场活跃度度确实增增强；不不管是成成交套数数，还是是成交面面积都有有三成多多的增幅幅。但从从整个宏宏观市场场上来看看，市场场上仍存存在较强强观望，开开发商延延期开盘盘依旧普普遍，预预计开盘盘的近二二十家楼楼盘直至至月底才才有不到到十家总总算开盘盘；市内内四区更更是仅有有李沧有有开盘项项目，李李沧宝龙龙城市广广场、和和达和城城、伟东东幸福之之城等项项目无不不选择低低价出击击策略，开开盘价均均低于预预计房价价，落差差高达千千元，从从而成为为七月份份城市焦焦点；尤尤其是该该区域新新开盘项项目均价价已回到到年前大大涨时水水平，对对开发商商及购房房者均有有较大参参考价值值。低价价入市无无疑给后后期开盘盘的项目目提供了了试水方方向，刚刚性需求求仍为适适时释放放，新政政实施百百日，房房价并没没有受到到明显影影响，短短期内会会有一个个小幅波波动，接接下来的的两个月月会是一一个明显显的调整整期，预预计年底底就会出出现小幅幅抬升。 本月，岛岛城各物物业类型型都有一一个集中中上涨之之势。七月份，岛岛城各物物业类型型成交均均有上涨涨之势。其其中，住住宅成交交69223套，较较上月增增加16659套套，311.522%。办办公用房房成交1134套套，同上上月相比比，增加加17套套，环比比上涨114.553%；成交面面积1552788平方米米，较上上月增加加3600平方米米，环比比上涨22.411%。商商业用房房成交2252套套，较上上月增加加74套套，环比比涨幅为为41.57%；成交交面积4427770平方方米，较较上月增增加1446111平方米米，环比比上涨551.889%。车车库及其其他物业业类型成成交套数数为800套，同同上月相相比，增增加566套，环环比涨幅幅超过2200%；成交交面积449555平方米米，面积积占比有有所减少少。二、商品住住宅交易易分析1、供应分分析 本月月，商品品住宅市市场可供供应面积积为5664.446万平平方米，环环比上涨涨10.63%。本月，岛城城商品住住宅市场场可供应应量连续续四个月月上涨，七七月份商商品住宅宅市场可可售面积积为5664.446万平平方米，同同上月相相比，增增加544.255万平方方米，环环比上涨涨10.63%；占到到商品房房可售总总量的668.662%。 本月，1144-1800面积积段住宅宅市场存存量唯一一下降；60-90小户型型住宅市市场存量量上涨明明显。本月，600-900小户户型住宅宅市场存存量增长长明显，从从此方面面来说，新新政市场场调控有有初步成成效，开开发商已已就市布布棋；1144-1800面积积段住宅宅市场存存量唯一一下降，其其他各面面积段住住宅市场场存量都都有不同同程度增增加。其其中，660以以下的小小户型住住宅市场场可售量量为44438套套，同上上月相比比，增加加7866套，环环比上涨涨21.52%。600-900面积积段住宅宅市场供供应体量量最大，可可售套数数为2111288套，同同上月相相比，增增加31136套套，环比比涨幅为为17.43%，涨幅幅相对较较大，占占到住宅宅可售总总量的337.997%，说说明中小小户型主主导地位位进一步步加强。990-1120面积段段住宅市市场存量量为1886899套，较较上月增增加20090套套，环比比涨幅为为12.59%，占到到住宅可可售总量量的333.588%。1120-1444面积积区间住住宅可供供应量为为59888套，较较上月增增加1777套，环环比上涨涨3.005%。1144以上的的非普通通住宅市市场存量量为54405套套，占到到住宅可可售总量量的不到到10%。其中中，1444-1180面积段段住宅市市场存量量为32264套套，较上上月减少少1299套，环环比下降降3.88%。1180以上的的大户型型住宅市市场存量量为21141套套，同上上月相比比，增加加1866套，环环比涨幅幅为9.51%。2、成交分分析 本月，商商品住宅宅成交669233套，环环比上涨涨31.52%，同比比下降226.009%。七月，住宅宅市场一一扫上月月下降的的阴霾，成成交形势势喜人，单单月住宅宅成交669233套，同同上月相相比，增增加16659套套，环比比上涨331.552%，成成交面积积67.56万万平方米米，较上上月增加加17.51万万平方米米，环比比涨幅达达34.99%；占到到商品房房成交总总量的993.669%；与去年年七月份份相比，减减少24444套套，同比比下降226.009%，成成交面积积减少228.009万平平方米，同同比降幅幅为299.377%。 七月份份，住宅宅成交市市场逆转转，日均均成交超超过2000套，更更有日成成交5000多套套。虽然然成交量量增加，但但依然掩掩饰不住住观望情情绪，购购房者依依然在期期待房价价松动，开开发商仍仍在设法法延迟推推盘。但但月底出出现的三三幅地块块拍卖，让让地产形形势更加加难以琢琢磨，四四方区新新地王的的出现，让让更多人人担心地地价飙升升拉高房房价；房房地产新新政到底底能坚挺挺多久？保利、卓卓越、万万科等外外地大鳄鳄在郊区区及市区区大型两两改项目目争相布布局，龙龙湖、中中冶等名名企楼盘盘的入市市，必将将对岛城城居住品品质及居居住理念念有较大大改观；而本土土企业只只能在市市区争抢抢小幅地地块；地地产新政政下，开开发商拿拿地争抢抢激烈，加加快土地地储备，某某种程度度上借鉴鉴上一轮轮调控的的操作经经验，以以期调控控结束后后有较大大的操作作空间。本月，60000-80000元价价格段住住宅成交交增量最最大，增增加一倍倍多；330000元以下下低价位位住宅与与万元以以上高级级位住宅宅成交量量下滑。本月，60000-80000元价价格段住住宅成交交量大增增，成交交19336套，同同上月相相比，增增加11135套套，环比比上涨1141.69%，占到到住宅成成交总量量的近三三成，成成交体量量最大；其中黄黄岛区该该价位住住宅成交交6422套，占占绝大比比例，与与该区域域项目热热销有较较大关系系。30000元元以下低低价位住住宅主要要集中在在即墨、莱莱西等郊郊区，成成交12211套套，较上上月减少少2044套，环环比下降降14.42%；其中中，莱西西市该价价位住宅宅成交3326套套。30000-50000元价价格段住住宅成交交18665套，较较上月增增加3227套，环环比上涨涨21.26%；其中中，30000-40000元价价格段住住宅成交交8999套，环环比涨幅幅为9.37%；40000-50000元价价格段住住宅成交交9666套，同同上月相相比，增增加2550套，环环比上涨涨34.92%。50000-60000元价价格段住住宅成交交9622套，较较上月增增加2661套，环环比上涨涨37.23%。80000元元以上较较高价位位住宅成成交9449套，环环比上涨涨17.31%；其中中，80000-100000元元价格段段住宅成成交5884套，较较上月增增加2444套，环环比上涨涨71.76%；万元元以上高高价位住住宅成交交3655套，同同上月相相比，减减少1004套，环环比下降降22.17%，由于于近期市市区成交交量下降降，高价价位住宅宅成交量量一定程程度上受受到影响响。 本月，660以以下的小小户型住住宅市场场成交量量唯一缩缩减；990-1120面积段段住宅成成交大增增。七月，600以下下的小户户型住宅宅市场成成交量唯唯一缩减减，成交交2833套，同同上月相相比，减减少699套，环环比下降降19.6%，其其中，该该面积段段住宅胶胶南市成成交1119套，占占到四成成多。660-990面面积段住住宅成交交25777套，较较上月增增加322套，占占到住宅宅成交总总量的11.266%。990-1120面积段段住宅成成交体量量最大，成成交31107套套，同上上月相比比，增加加14888套，环环比涨幅幅为911.911%，增增幅相对对较大；占到住住宅成交交总量的的44.88%；该面面积段住住宅崂山山区成交交量最大大，成交交8466套，占占到277.233%。1120-1444面积积段住宅宅成交6641套套，较上上月增加加1600套，环环比涨幅幅为333.266%。 本月，1144以上的的非普通通住宅成成交3115套，同同上月相相比，增增加488套，环环比上涨涨17.98%；占到到住宅成成交总量量的4.55%。其中中，1444-1180面积段段住宅成成交2004套，较较上月增增加155套。1180以上的的大户型型住宅成成交1111套，较较上月增增加333套，环环比涨幅幅为422.311%；该该面积段段城阳区区成交448套，占占到四成成多。 本月，普普通住宅宅成交量量上涨；政策性性住房成成交缩减减。七月，岛城城普通住住宅即1144平平方米以以下的住住宅成交交66008套，同同上月相相比，增增加16611套套，环比比上涨224.338%；成交面面积611.566万平方方米，占占到住宅宅成交总总量的991.112%。政政策性住住房成交交量缩减减。其中中，经济济适用房房成交333套，较较上月减减少1444套，环环比下降降81.36%；限价价商品房房成交66套，较较上月减减少288套，环环比降幅幅为822.355%；拆拆迁安置置房成交交70套套，较上上月减少少35套套，环比比降幅333.333%。本月，市北北区、城城阳区、即即墨市与与莱西市市住宅市市场活跃跃度降低低；黄岛岛区、胶胶南市、崂崂山区住住宅成交交位居前前三。七月，市北北区、城城阳区、即即墨市与与莱西市市住宅市市场活跃跃度降低低，市内内四区住住宅市场场复苏，黄黄岛区、胶胶南市、崂崂山区住住宅成交交位居前前三。 本月，市市内四区区住宅市市场回归归，成交交14666套，同同上月相相比，增增加6776套，环环比上涨涨85.57%；占到到住宅成成交总量量的211.188%。其其中，市市南区成成交2114套，较较上月增增加1335套，环环比涨幅幅为1770.889%。市市北区住住宅成交交量下降降，唯一一不过百百套的区区域，仅仅成交446套，环环比下降降29.23%。四方方区成交交量大增增，单个个项目成成交突出出，成交交6788套，较较上月增增加5000套，环环比涨幅幅达2880.889%，未未来四方方区市场场将迎来来放量期期，万科科城、保保利里院院里项目目将集中中推向市市场，大大鳄操作作市场、精精品楼盘盘的入市市必将对对四方楼楼市产生生相当提提升作用用。 李李沧区市市场相对对稳定，成成交5228套，较较上月增增加600套，环环比上涨涨12.82%；李沧沧宝龙城城市广场场、和达达和城等等项目选选择80000元元线低开开，进一一步激活活李沧板板块，随随着相关关市政建建设稳步步推进，李李沧区域域注定会会成为新新的增长长点。 本月，西西海岸楼楼市再次次火爆，共共成交119711套，同同上月相相比，增增加7999套，环环比上涨涨68.17%，占到到住宅成成交总量量的288.477%。其其中，黄黄岛区住住宅成交交10116套，较较上月增增加4774套，环环比涨幅幅为877.455%，位位居第一一。胶南南市成交交住宅9955套套，较上上月增加加3255套，环环比上涨涨51.59%，位居居第二。 七月份份，崂山山区因为为一个政政策房项项目成交交期，区区域成交交量攀高高，成交交8899套，同同上月相相比，增增加6772套，环环比涨幅幅为3009.668%，排排名第三三；占到到住宅成成交总量量的122.844%。城城阳区住住宅成交交7844套，较较上月减减少5445套，环环比下降降41.01%。即墨墨市成交交2866套，较较上月减减少755套，环环比降幅幅为200.788%。胶胶州市成成交4336套，较较上月增增加1665套，环环比上涨涨60.89%。平度度市成交交5766套，同同上月相相比，增增加1113套，环环比涨幅幅24.41%。莱西西市成交交住宅5515套套，较上上月减少少1466套，环环比下降降22.09%。三、本月商商品房交交易数据据附表表一：住宅宅本月（22010007）交交易数据据表表二：办公公本月（22010007）交交易数据据表表三：商业业本月（22010007）交交易数据据表表四：车库库及其他他本月（22010007）交交易数据据表表五：商品品房本月月（20010007）交交易数据据表四、月项目目交易排排行 本月月，单个个项目成成交相对对突出；销售前前三项目目成交量量均过四四百套。表六：20010年年7月岛岛城楼市市销售前前十项目目（包含含政策性性住房） 本本月，岛岛城单个个项目成成交相对对突出，且且为新上上榜项目目，销售售前三项项目成交交量均过过四百套套。 其中，市市内四区区有三个个项目进进入销售售前十。其其中，四四方区的的保利百百合花园园西区，凭凭借着高高品质，均均价71160元元的价格格，成交交4355套，位位居第三三；兴旺旺花园项项目成交交1811套，排排名第八八。李沧沧区的宝宝龙城市市广场项项目依靠靠80000元左左右的均均价出击击，迅速速吸引住住大量的的刚性需需求，在在该区域域形成焦焦点，拉拉低李沧沧板块的的楼市价价位，成成交3007套，排排名第五五。 本月，黄黄岛区的的亚德里里亚海湾湾项目引引领岛城城项目销销售排行行榜，成成交4886套，均均价为772877元。西西海岸另另一个项项目康大风风和日丽丽，位于于胶南市市，成交交1433套，位位居第十十。崂山山区的东东盛花园园项目成成交4665套，排排名第二二；而另另一政策策性住房房项目住宅宅及配套套设施AA2区，成成交3449套，排排名第四四位；两两项目的的热销直直接带动动崂山区区域的成成交热度度，占到到该区域域住宅成成交总量量的九成成多。城城阳区的的万科城城市花园园，作为为万科在在在城阳阳继魅力力之城的的第二个个项目，关关注度自自然很高高，加上上均价669000元的低低价开盘盘，品质质相对较较高，成成交2551套，位位居第六六。胶州州市有一一个项目目进入销销售前十十，即东东苑绿世世界项目目，成交交2266套，位位居第七七。五、地产项项目媒体体广告投投放监测测（20010年年7月） 本次媒媒体监测测范围主主要包括括半岛岛都市报报、青青岛早报报两大大在岛城城有较大大影响力力的报纸纸平面媒媒体；统统计数据据主要针针对投放放版面为为正版和和半版的的地产项项目。监监测时间间为一个个月，每每半版计计为一点点，其中中，夹刊刊每版计计为四点点。 20110年七七月份，岛岛城地产产业媒体体宣传力力度同上上月相比比没有太太大变化化，共有有55个个楼盘项项目在两两大主流流媒体上上投放广广告，较较上月增增加4个个项目，广广告投放放量共计计2722点，同同六月份份相比，增增加644点，环环比上涨涨30.77%。其中中，本土土企业宣宣传力度度加大；外来大大鳄如万万科新都都心项目目宣传已已正式全全面起步步，广告告投放量量共计224点，占占到总投投放量的的8.882%；此外，中中铁、中中冶、宝宝龙等项项目宣传传如序进进行。 按物业业类型分分，各物物业地产产广告投投放量分分别为：住宅项项目有448个，项项目投放放数同上上月基本本持平；广告投投放点数数为2114点，同同上月相相比，增增加577点，环环比涨幅幅为366.311%；其其中，别别墅项目目（含部部分别墅墅业态）有有依泉美美庐、德德郡、百百通香溪庭庭院、一一山一墅墅、海信信温泉王王朝等六六个项目目，广告告投放量量为344点，环环比上涨涨54.55%。商业业项目共共有4个个，广告告投放点点数为224点，较较上月环环比下降降31.43%。 按项目目所在区区市统计计，本月月投放广广告的555个楼楼盘项目目分布在在9个区区市，除除去胶州州市、平平度市与与莱西市市，其他他区市均均有地产产项目进进行投放放。其中中，投放放广告的的地产项项目数位位居前三三位的区区市分别别是：城城阳区、黄黄岛区、即即墨市，分分别有113个、111个、116个地地产项目目投放广广告，广广告投放放量分别别为：662点、668点、224点，同同上月相相比，分分别增加加20点点、422点、33点，环环比分别别上涨447.662%、1161.54%、144.299%；其其中，开开发区项项目投放放量大增增，中冶冶爱彼岸岸、海上上嘉年华华、山海海湾项目目宣传力力度强大大。市南南区、市市北区、四四方区、李李沧区、崂崂山区、胶胶南市分分别有33个、44个、55个、66个、55个、11个地产产项目在在这两大大主流媒媒体上投投放广告告；广告告投放量量分别为为16点点、222点、224点、336点、114点、66点。220100年七月月份按广广告投放放点数排排名（由由高到低低），依依次为：黄岛区区、城阳阳区、李李沧区、即即墨市、四四方区、市市北区、市市南区、崂崂山区、胶胶南市。附：表七：7月份份两大平平面媒体体上投放放广告前前十项目目：表八：7月月份两大大平面媒媒体上投投放广告告前十项项目（住住宅）：