金水湾2007年1-3月销售部署及推广计划

金 水 湾2007年13月销售部署及推广计划二六年十二月一、前期小节与回顾1、十月销售火爆 十月接待客户255组，成交量32套，成交率12.5%，成交金额4,984,901元； 累计签约套数147套，累计成交金额49,313,084元； 金水湾的形象在短期内迅速丰富起来，其美誉度与知名度也随着销售量的提高而在市场上快速传播。2、十一月至十二月中旬整体市场反应平淡 随着国庆各楼盘的大力度促销，金坛房地产市场出现疲软，客户出现观望心态； 整体市场供应量增大，而固定的市场需求正慢慢被消化； 天气逐渐转冷，而且连续下雨，市民外出看楼欲望降低； 以下是我司调查城东热点楼盘的销售情况（仅供参考）：项目十月成交量十一月成交量金水湾3211景潭花园1110金谷华城189东城宜景苑1912华城嘉园53美丽华公寓187 剩余产品都以小高层、高层的大户型为主，脱离市场需求。二、我们的形势1、节后市场人气急跌，消费力减弱 十一月、十二月，市场人气急跌，再次验证“一节淡三墟”。此阶段的市场需求量明显减弱，客户多属观望状态，是合理的阶段性调整。2、临近年尾，房地产市场消费力有潜力可挖 根据我司的经验，年关将至，大部分外地务工人员返回金坛，这是一个绝佳的推广档期。3、本项目余货的形势 在剩余货量中，余货量占最大比例的是9#、10#楼的四房二厅户型。截止12月20日，9#楼销售率18.2%，剩货54套；10#楼销售率33.3%，剩货44套，这两栋楼的剩余量占到了总余货比例的52.4%。销售缓慢的原因： 户型较大，总价高，客户承受能力有限，而且需要考虑的周期相对较长； 面积虽大，但各功能房间设计不是很合理，有部分面积浪费； 高端产品的客源量明显少于大众化的产品，销售进度必然会缓慢； 产品户型单一，有132套同一种145平米左右面积的户型，客户没有选择余地。但是，毋庸置疑的是9#、10#楼单位仍是本项目最豪华的产品，其关键是总价高，面对的客户群体为二次或多次置业者，不急于住房，注重品质，因此，考虑的周期加长。 其次是4#楼，推出接近三个月，销售率仅为6.94%，剩货67套，占余货比例为35.8%。销售缓慢的原因： 4#楼设计为单身公寓，本是市场上比较受欢迎的产品，但是产品公摊过大，达到了33%左右，有着明显设计缺陷； 4#楼整体户型设计上也存在一定的缺陷，房子不够方正。但是，此类户型有着低总价的绝对优势，具有一定市场吸引力。结论：要完成07年第一季度的销售目标，我们必须加大宣传推广及促销力度，做好针对性的户型推广，做好推广过程中的每一细节工作，充分利用、把握好年关的销售档期。三、我们的策划思路 通过推出受市场追捧的100-120平米户型，以它的热销营造良好销售气氛，增强客户信心，带动整个项目销售； 针对9、10#楼大户型，促销成份加重，更加强调、宣扬促销的元素； 对4#楼单身公寓户型进行针对性的包装、推广； 通过年终会员卡积分兑换，启动业主资源，特别发挥新买家客户介绍的作用； 通过年初的业主联谊活动，同时汇报项目及工程状况，让客户对项目树立信心，制造良好口碑。四、我们需要的配合 17#楼各户型套内、建筑、公摊面积一月上旬确认； 沿华阳中路外立面年底前呈现； 一月底4#楼套内、建筑、公摊面积最终确定。五、我们的广告思路1、二零零七年一月 在前期跟客户的接触中，包括最近房展会上的反馈信息，100-120平米之间的户型是最受市场青睐的，同时也是市场上供给最少的，结合项目自身特点，打算在一月份将17#楼全部推出，再做一期针对性的推广； 我们对17#楼的卖点进行整合，它有着最好的位置、最合适的面积、最合理的结构，所以有了最舒适的生活； 将“金水湾推出100-120平米的精品户型”这一信息明确、直白且尽可能广泛的传达给客户，造成热销，同时带动其他户型销售； 在本月末，通过年终会员卡积分兑换，主要是让新业主看到老业主已经享受到的待遇，同时也给老业主以信心，重新启动业主资源，特别发挥新买家客户介绍的作用。2、二零零七年二月 本月主要针对9、10#楼145平米以上大户型进行推广，主力销售大户型的同时，带动中小户型销售。在通过对9、10#楼145平米以上大户型的分析，这是本项目所有户型中极具优势的户型，前面无遮挡、后面是小区主入口大道、东面是小区中庭水景，它可谓本项目目前最豪华的产品； 因此，我们对大户型的卖点整合，提出了大户型“终极置业”的产品形象定位。因为，住在城东，不用再换；良好的配套，不用再换；下塘河的市政水景带不用再换；60米的超宽楼距不用再换；中庭广场的景观不用再换；145平方的大户人家不用再换。所以，买它就是一种“终极置业”。 在年初，组织一场业主联谊活动，让业主带上亲朋好友，到金水湾共聚，同时汇报项目及工程状况，让客户对项目树立信心，制造良好口碑，树立项目形象。 促销方面，从购房者角度出发，通过买房附加值的赠送，如物业管理、装修、税费等方面，以减少置业总费用。3、二零零七年三月 消化前期积累客户，外地工作的最迟过完元宵也就回去工作，所以利用他们时间比较紧的因素，对一些迟迟未决定的外地工作客户重点跟踪，同时对前期积累的本地客户跟踪处理； 在一、二月份成功推广的基础上，在金水湾高尚社区的理念越来越为客户所接受的前提下，重点推广4#楼小户型，以“3万元入住金水湾”为主题，将小户型总价低的绝对优势与金水湾高尚小区优势有效结合起来。11六、各阶段推广部署1、二零零七年一月，中型推广销售档期广告主题广告内容促销主题促销手段媒体选择第一周1.1-1.7100-120平米超值黄金三房新年献礼1、17号楼于位于金水湾社区中央核心位置，看家的感觉因角度而自豪。2、100平米、117平米，联璧出台，小面积心动价格，超空间奢华享受。3、空间规划科学合理，利用率超高，3房2厅黄金户型，结构无可挑剔。4、珍稀小高层，采光通风性能好，生活舒适每天拥有新感觉。1、 华润大厦户外广告板2、 电视流动字幕3、 大众消费1月14日，第一版硬广4、 短信平台发布消息5、 DM传单3000份，每周到老小区及大统华派发6、跨街横幅第二周1.8-1.14第三周1.15-1.21第四周1.22-1.28年终会员卡积分兑换元旦年末之际，金水湾侨意会成员，可凭积分会员卡兑换相应奖品。详情请到金水湾售楼处咨询。老业主真情回馈活动1、介绍购买第1套单位，获2000元；2、介绍购买第2套单位，获3000元；3、介绍购买第3套单位，获4000元；1、 华润大厦户外板发布2、 短信平台、电话通知2、二零零七年二月，重中之重销售档期广告主题广告内容促销主题促销手段媒体选择第一周1.29-2.4金水湾“终极置业”大行动一辈子的家1、住在城东，不用再换；2、良好的配套，不用再换；3、下塘河的市政水景带不用再换；4、60米的超宽楼距不用再换；5、中庭广场的景观不用再换；6、145平方的大户人家不用再换。金水湾新年组合套餐优惠大行动1、 购买任何一套（正价）单元均可享受150元/平米优惠2、 购买144平方以上单位即送2年物业管理费3、 购买144平方以上单位返还2%契税4、 购买144平方以上单位送10000万装修大礼包1、华润大厦户外广告板2、短信平台发布消息3、大众消费2月1日第一版硬广4、金沙周刊2月2 日第四版硬广5、大众消费2月8日第一版硬广6、金沙周刊2月9 日第四版硬广7、大众消费2月13日第一版硬广8、加印DM派发9、流动字幕第二周2.5-2.11第三周2.12-2.18第四周2.19-2.25新年业主联谊活动 新春佳节来临之际，金水湾将举行业主联谊活动，更多购房优惠不容错过。1、 短信平台发布消息2、 电话通知第五周2.26-3.4消化客户、暂停推广3、二零零七年三月，小型推广销售档期广告主题广告内容促销主题促销手段媒体选择第一周3.5-3.11消化客户、暂停推广第二周3.12-3.183万元入住金水湾 3万元，开始一段新生活。只要三万元，即可拥有自己的水岸景观公寓3万元入住金水湾 1、购4#楼单位优惠150元/平米； 2、赠送入伙费、一年物业管理费；1、DM派发2、大规模短信群发3、华润大厦户外看板4、大众消费3月15日第一版硬广5、金沙周刊3月16日第四版硬广6、电视流动字幕第三周3.19-3.25第四周3.26-4.1七、费用预算时间项目费用（元）备注二零零七年一月华润大厦户外板20000一年8万/4电视流动字幕10000包月短信平台1502500条*0.06元/条大众消费一版2500第一版跨街横幅600050条*120元/条DM12505000*0.25元/张户外板更换100040*30元/短信平台1502500条*0.06元/条二零零七年二月户外板更换100040*30元/电视流动字幕10000包月短信平台1502500条*0.06元/条大众消费三期7500第一版金沙周刊两期6000第四版DM12505000*0.25元/张短信平台1502500条*0.06元/条业主联谊40000含礼品、活动费用二零零七年三月DM12505000*0.25元/张短信平台60010000条*0.06元/条户外板更换100040*30元/电视流动字幕10000包月大众消费一版2500第一版金沙周刊一版3000第四版合计-125450-八、销售目标月份销售量回款额2007年1月15450万2007年2月20600万2007年3月15450万合计451500万