宜兴_苏宁_LOFT产品研究

谨呈：苏宁环球股份有限公司谨呈：苏宁环球股份有限公司宜兴苏宁东氿项目宜兴苏宁东氿项目 LOFTLOFT产品研究产品研究世联地产苏宁宜兴项目组LOFTLOFT产品产品市场接受度市场接受度客户反馈客户反馈解决核心问题解决核心问题产品产品案例分析案例分析客户特征访谈客户特征访谈假设我们产品要做成LOFT？宜兴市场现状宜兴市场现状市场价格市场价格在不考虑总高度是否符合规定的情况下目录：一一LOFTLOFT产品分析产品分析二二项目静态销售额测算项目静态销售额测算三三客户访谈客户访谈四四附件附件目录：一一LOFTLOFT产品分析产品分析二二项目静态销售额测算项目静态销售额测算三三客户访谈客户访谈四四附件附件优势(1)产品优势还在于性价比较高。一层的价格，两层的面积一层的价格，两层的面积：LOFT住宅产品层高4.9，可以给客户更加实惠的感觉。(2)动静真正分离，上下截然分区动静真正分离，上下截然分区，复式结构增加户型的使用空间。产品优势价格实惠，功能实用总体层高5.8米自由分割自由分割劣势：(1)每层的空间受高度限制受高度限制，有局促感和压抑感;(2)此种产品不可避免的提高了装修成本及费用装修成本及费用。(3)面对的客户群体较为单一，受众面窄受众面窄。产品劣势层高受限，成本增加，客群单一居住及生活空间受到压抑居住及生活空间受到压抑自由分割自由分割产品客户群年轻的首置，投资客户Loft产品：享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区。主要客户群：是25-38 岁的年龄段，一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。无锡户型面积（）层高（米）Loft均价（元/）周边普通住宅均价（元/）对比系数D-PAKE52-855.38910090001：1哥伦布广场50-794.991100090001.2：1五米阳光35-604.99590045001.3：1甲壳虫293329-333.9900090001：1无锡市场案例Loft项目性质一般以商办或商住立项，多为小体量项目。从当时LOFT产品销售时，均价与周边住宅对比系数为11.311.3左右左右目前宜兴市场无此类产品可供参考，特选取无锡市场案例：目前宜兴市场无此类产品可供参考，特选取无锡市场案例：结合产品特征及市场案例分析如下：1.1.市场市场LOFTLOFT产品主要为产品主要为9090以下小户型；以下小户型；2.2.购买客户多为年轻白领首置，商务，及投资客户；购买客户多为年轻白领首置，商务，及投资客户；3.3.宜兴市场尚无此类产品出现宜兴市场尚无此类产品出现;4.4.无锡市场上，此类产品与周边住宅产品价格比率为无锡市场上，此类产品与周边住宅产品价格比率为1-1.31-1.3。目录：一一LOFTLOFT产品分析产品分析二二项目静态销售额测算项目静态销售额测算三三客户访谈客户访谈四四附件附件以1-1.3的价格系数做标准，静态测算本项目销售额测算一测算一：（按（按1.3比例计算）比例计算）高层：均价高层：均价1000010000元元/LOFTLOFT：均价：均价1300013000元元/销售额：销售额：高层住宅：高层住宅：38.538.5亿亿LOFTLOFT：9 9亿亿总体高层销售额：总体高层销售额：47.547.5亿亿测算二测算二：（按（按1.3比例计算）比例计算）高层：均价高层：均价1000010000元元/LOFTLOFT：均价：均价1300013000元元/销售额：销售额：高层住宅：高层住宅：38.638.6亿亿LOFTLOFT：8.68.6亿亿总体高层销售额：总体高层销售额：47.247.2亿亿原方案测算原方案测算：高层：均价高层：均价1000010000元元/总体高层销售额：总体高层销售额：4545亿亿采用LOFT产品设计的情况下的高层总销额方案一：47.5亿方案二：47.2亿采用原高层设计方案的情况下高层总销额原方案：45亿增加LOFT产品，在不考虑成本的情况下，高层住宅销售额提高提高2 2亿亿左右！根据静态数据的测算得出：目录：一一LOFTLOFT产品分析产品分析二二项目静态销售额测算项目静态销售额测算三三客户访谈客户访谈四四附件附件客 户 访 谈针对宜兴复式产品的客户访谈调查针对宜兴复式产品的客户访谈调查访 谈 内 容访谈问题重点：u在东氿片区100米以上的高层产品接受度？u高层产品中的层高为5-6M的复式接受度？u在东氿的高层复式价格接受范围？u对高层的楼层接受数？u复式产品的面积需求？对百米以上的高层可能年轻人能接受，像家里的老一辈人就不能接受，宜兴人家庭观念重，年轻人也受家里长辈影响，如果老人家不接受那我们也不会接受。复式的总层高5-6M是可以接受的，单层在2.7-3M。复式的面积120-160比较合适我。价格在8000-10000元都能接受，宜兴前两年房价才3-4千，但这两年价格涨的太离谱了。如果我买高层，30层以内还是可以接受的。访谈人一访谈人一万先生 32岁背景：二次置业二次置业家庭：三口之家职业：评估公司经理核心特点：以长辈为重现在宜兴都还没有百米以上那么高的房子，我还是不能接受那么高的房子，家里有老人小孩的，还是矮一点的住起来方便舒服。高层20多层还是可以的。像我家有老人，住复式上下楼的就不方便，宁愿买个大平层，不考虑复式。假如要买复式，价格在1万左右就差不多是可以接受。廖先生 35岁购房目的：改善居住环境改善居住环境家庭：五口之家职业：公务员核心特点：家庭为重，居住舒适度 访谈人二访谈人二高层最高能接受范围在26-27层，现在宜兴还没有百米以上的，我是不能接受这么高的房子，如果说做酒店还差不多，我买这么高，电梯等很久不方便，物管费也很高。如果是买复式，我喜欢带院子的，不会买高层的复式。现在住的300复式，如果是要再买，我打算买200的就差不多了。一楼就做生活空间，朋友来玩玩也好，楼上就是卧室，最好每间卧室都有卫生间。复式价格1万左右差不多。访谈人三访谈人三王先生 40岁购房目的：改善居住环境改善居住环境家庭：五口之家职业：私营业主老板核心特点：居住环境的提升33层的高层我是肯定不接受的，更不能接受百米以上的高层。复式的层高，标准层高就可以了，2.7-3米差不多。高层复式价格7000-8000元/可以接受的。复式面积200就够用了。访谈人四访谈人四吴小姐 27岁购房目的：二次置业二次置业家庭：两口之家职业：教师核心特点：身份和档次的要求百米的楼层太高了，25层以内就差不多了。如果是复式，普通层高都可以的。是在东氿湖边能看湖景，那1.1-1.2万还是能接受的，价格也要比较下周边楼盘的价格。复式的面积200比较合适。张先生 38岁购房目的：再次改善再次改善家庭：五口之家职业：销售总监核心特点：投资未来，升值 访谈人五访谈人五百米的楼层太高了，我不能接受那么高的房子。现在地震这么频繁，住那么高，跑都跑不急的。复式的总层高5-6M是可以接受的，有的复式二楼太矮，很不舒服。复式的面积200就可以了，三房比较合适，每个房间大一点。价格在10000元/左右都能接受。访谈人六访谈人六林女士 45岁购房目的：多次置业多次置业家庭：六口之家职业：公司经理核心特点：投资，身份，价值访访 谈谈 结结 论论p对东氿百米以上的高层对东氿百米以上的高层基本不接受基本不接受，高，高层楼层接受范围在层楼层接受范围在3030层以内层以内。p层高在层高在5-65-6米米的复式能够接受，复式面的复式能够接受，复式面积需求在积需求在200200左右。左右。p相对高层复式更愿选择洋房复式产品。相对高层复式更愿选择洋房复式产品。p复式价格接受范围为复式价格接受范围为8 8千千-1.2-1.2万元万元/。百米高层复式风险和挑战小结pLOFT产品面积控制为90以下；客户多为年轻的白领首置，商务及投资性；p在不考虑成本情况下，LOFT可以达到销售额的提升；p假设大体量增加LOFT产品后，会降低平层的舒适度，影响本项目的高端定位；p在采用LOFT产品后，本项目也将会面临着客户接受度问题。因此世联认为：因此世联认为：不建议大体量的设计不建议大体量的设计LOFTLOFT产品！产品！如果要做：如果要做：建议少量的产品搭配，满足差异化客户的需求！建议少量的产品搭配，满足差异化客户的需求！目录：一一LOFTLOFT产品分析产品分析二二项目静态销售额测算项目静态销售额测算三三客户访谈客户访谈四四附件附件附件：产品性价比挖掘露台说明：赠送面积较常用的方法之一。说明：赠送面积较常用的方法之一。附件：产品性价比挖掘凸窗梁凸窗窗台凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积凸窗剖面1700说明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小说明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗。现在也出现有同时方法作赠送衣柜的做法。户型中常用倒凸窗。现在也出现有同时方法作赠送衣柜的做法。利用同样原理做赠送衣柜附件：产品性价比挖掘入户花园说明：说明：为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用。能的使用。入户花园入户花园附件：产品性价比挖掘内庭院说明：入户花园的升级版。通过一个空间使多个空间共享阳光、景观，说明：入户花园的升级版。通过一个空间使多个空间共享阳光、景观，更具空间的层次感和舒适性。更具空间的层次感和舒适性。附件：产品性价比挖掘多面窗说明：最大化采光面和观景面，最贴近自然的方式，最奢侈的享乐。说明：最大化采光面和观景面，最贴近自然的方式，最奢侈的享乐。适用于有较好外部景观资源的情况。适用于有较好外部景观资源的情况。270度观景凸窗卧室二面采光、客厅三面采光、弧形大阳台THE END!9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.10.922.10.9Sunday,October 09,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。0:33:250:33:250:3310/9/2022 12:33:25 AM11、以我独沈久，愧君相见频。22.10.90:33:250:33Oct-229-Oct-2212、故人江海别，几度隔山川。0:33:250:33:250:33Sunday,October 09,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.10.922.10.90:33:250:33:25October 9,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年10月9日星期日上午12时33分25秒0:33:2522.10.915、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年10月上午12时33分22.10.90:33October 9,202216、行动出成果，工作出财富。2022年10月9日星期日0时33分25秒0:33:259 October 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午12时33分25秒上午12时33分0:33:2522.10.99、没有失败，只有暂时停止成功！。22.10.922.10.9Sunday,October 09,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。0:33:250:33:250:3310/9/2022 12:33:25 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.10.90:33:250:33Oct-229-Oct-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。0:33:250:33:250:33Sunday,October 09,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.10.922.10.90:33:250:33:25October 9,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年10月9日星期日上午12时33分25秒0:33:2522.10.915、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年10月上午12时33分22.10.90:33October 9,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年10月9日星期日0时33分25秒0:33:259 October 202217、空山新雨后，天气晚来秋。上午12时33分25秒上午12时33分0:33:2522.10.99、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.10.922.10.9Sunday,October 09,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。0:33:250:33:250:3310/9/2022 12:33:25 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.10.90:33:250:33Oct-229-Oct-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。0:33:250:33:250:33Sunday,October 09,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.10.922.10.90:33:250:33:25October 9,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年10月9日星期日上午12时33分25秒0:33:2522.10.915、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年10月上午12时33分22.10.90:33October 9,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年10月9日星期日0时33分25秒0:33:259 October 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午12时33分25秒上午12时33分0:33:2522.10.9MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉