房地产开发项目的经济评价.ppt

第六章 房地产开发项目的经济评价,内部收益率（ ）,1、定义,内部收益率是指项目在投资过程中，使现金流入现值的总和等于现金流出现值的总和的贴现率或折现率。 也即指投资项目净现值等于零时的贴现率即为内部收益率（IRR） 。 也就是说是投资项目在不亏不盈情况下的贴现率。,IRR,2、公式,若方案每年的现金流入和现金流出量都知道，如何求：IRR=？,=0,21637.5,12600,5000,13250,9000,54,87.5,54,i = 25%,2、公式,注意公式中： i2i10，且 2% i2-i1 5% ； NPV10，NPV20 ；,3、理解、认识,i2,NPV1,NPV2,i1,IRR,（IRR，0）,i,净现值函数曲线,A,B,C,NPV,0,分析： 运用净现值等于0时求内部收益率时，可以将净现值NPV看作是关于i的一元高次幂函数。先假定一个i的值，如果求得的NPV0，则说明i值定得太小，应再假定一个较大的i值计算NPV；若求得的NPV0，则应减小i值以使NPV接近0，当两次假定的i值之NPV由正变负或由负变正时，则在两者之间必定存在一个使NPV等于零的i值，该值即为所求的内部收益率。 在进行经济项目的评价时，将求出的全部投资或自有资金的内部收益率（IRR）与行业的基准收益率或设定的贴现率相比较，当 内部收益率基准收益率或设定的贴现率 时，即认为方案的赢利能力已满足最低要求，该方案可考虑接受。,第一种方法：试算法 随着贴现率的不断增加，净现值越来越小，当贴现率增加到某一数值时，净现值等于零，此时的贴现率即为内部收益率（IRR）。 第二种方法：插值法（内插法） 它是利用两个直角三角形相似，对应边成比例的特点来求取投资项目的内部收益率的近似值。其计算步骤如下： 试定贴现率的值，找得i1 、 i2两个贴现率（ 近可能地接近，一般来说应有2%i1- i25% ） 使之满足由这两个贴现率求出的NPV值，其中 i1 对应所求出的 NPV10；i2对应所求出的NPV20。 利用直角三角形相似求近似的内部收益率。,【例6-3】某投资项目净现金流量如下表，当其基准折现率为12%时，使用插值法求取该项目的内部收益率，并判断其在经济效果上是否可取？,净现金流量表 （单位：万元）,4、如何求取方案的内部收益率（IRR）？,第一步：设i1=12% NPV1 = -200+40(P/F,12%,1)+60(P/F,12%,2)+40(P/F,12%,3) +80(P/F,12%,4)+80(P/F,12%,5) = 8.25(万元) 第二步：设i2=15% NPV2 = -8.04(万元) 第三步：用插值法求出内部收益率（IRR）的近似值,【解】,结论：由于IRR大于基准折现率，即13.52%12%，故该项目在 经济效果上是可以接受的。,5、内部收益率的作用,与贷款利率的比较。 通过内部收益率可以判断投资者能承受的贷款利率上限. 与基准收益率的比较。 通过与基准收益率的比较，能对独立项目展开取舍（当内部收益率大于基准收益率时，说明该项目在经济效果上是可以接受的，反之，则不可以）。 不同方案的内部收益率之间的比较。 在对多个投资方案进行比较选择时，通常内部收益率越大者方案越优。,