房地产资源整合阶段cfbo

一、竞争争项目分分析（一）江江滨楼盘盘分析从地域性性分析，同同处江滨板板块的楼楼盘，地地理位置置较相似。1、一代代领秀三三期楼盘盘基本情情况楼盘名称称“一代领领秀三期期”规模占地面积积：866667平平方米三三期面积积：1665799三期总户户数：4177物业类类别：小高层层、高层层建筑栋数数：三期5幢楼层状状况：1幢11层，4幢18层建筑类别别：商品房房、商铺、车库车位位情况：30户 容积率：3.00 绿化化率：38.5% 价格起价：448000元/平方米米，均价价：64000元/平方米米户型71-778精精致两房房、800-922温馨馨两房、97-103实用小三房123-137舒居大三房、153-162观景四房。地理位置置位于丹霞霞路与诗诗浦路交交汇处卖点小区内有有3万平方方米社区区园林景景观，8800平平方米中中央游泳泳池，110000平方米米高级会会所空间间，288万平方方米的巴巴厘岛风风情景观观大社区区，是江江滨版块块唯一全全实景项项目。配套设施施闽南综合合大市场场、规划划中的诗诗浦小学学、幼儿儿园、游泳池池、会所所开发商漳州信达达诺房地地产开发发有限公公司物业管理理厦门国贸贸物业(为业主主提供周周全及时时的高质质服务)一代领秀秀三期楼楼盘分析析：价格分析析：一代领领秀三期期相对万万豪香江江国际价价格更低低，价格格具有优优势。卖点分析析：小区内内有3社区园园林景观观，8000中央游游泳池，1000高级会所空间。88%的房型得以南北通透，保证空气对流和阳光充足；真正全明设计，光线覆盖到每个角落，即使是易被忽略的卫生间、电梯厅，也保证了充足的采光。同时各个户型均好，格局方正，保证了户型空间的合理化运用。户型分析析：户型多样样，选择择性更大大开发商分分析：漳州信信达诺房房地产开开发有限限公司，为为上市国国企厦门门信达集集团下的的子公司司。在漳漳州历经经六年成成熟运营营，以实实力筑造造品质生生活，奠奠定了一一代领秀秀江滨高高尚人居居翘首地地位2、龙湾湾盛世楼楼盘基本本情况楼盘名称称龙湾盛世世规模占地面积积：322亩 总建筑筑面积：12万平平米规划3幢幢34层的的高层建建筑，总户数：7700多户建筑筑类别：商品房房户型面积积范围从从663000 公摊摊面积：19% 绿化率：35% 容积率率：5.55装修情况况毛坯 价格起价：550188元/均价：65000元/户型两房800、三三房1113-1150、四四房1770和和1900地理位置置位于江滨滨路与元元光南路路交汇处处，位居居城市中中心，占占据九龙龙江第一一排，自自然与繁繁华共享享，5分钟步步行繁华华圈，购购物、休休闲、娱娱乐、运运动、就就学、就就医、便便捷生活活配套一一应俱全全。卖点在户型规规划荟萃萃了香港港美学设设计的精精华，继继承港式式宅邸对对于空间间的极致致运用，丝丝毫不浪浪费功能能空间的的规模，步步入式凸凸窗，保保证每一一位业主主都拥有有开阔的的视野，尽尽享九龙龙江美景景配套设施施漳州市中中医院、芗芗城区中中医院、江江滨公园园、超市市开发商冠宏星（漳漳州）房房地产发发展有限限公司龙湾盛世世楼盘分分析:价格分析析:龙湾盛盛世相对对万豪香香江国际际价格更更低，价价格具有有优势卖点分析析:在户型型规划荟荟萃了香香港美学学设计的的精华，继继承港式式宅邸对对于空间间的极致致运用，丝丝毫不浪浪费功能能空间的的规模，步步入式凸凸窗，保保证每一一位业主主都拥有有开阔的的视野，尽尽享九龙龙江美景景，建材材方面，采采用中空空钢化玻玻璃、高高档外墙墙砖，国国家新型型节能建建材标准准；精装装酒店式式入户大大堂、国国际名牌牌电梯，媲媲美星级级酒店的的标准配配备户型分析析:其户型型选择性性更大3、上江江名都基基本情况况分析楼盘名称称上江名都都规模项目总占占地面积积：2.16万万平方米米 总总建筑面面积：112万多多平方米米，共规规划5幢建筑筑物、33幢商住住楼、22幢写字字楼，总总工期约约为3年，总总投资33.5亿亿元 绿化化率:399.033 装修修状况：毛坯户型单身公寓寓、两房房、三房房、四房房、楼中中楼地理位置置位于市区区江滨大大道与延延安南路路交汇处处西北方方向，博博爱路（厦厦门路）以以南卖点小区项目目的对面面，江滨滨大道以以南，市市政规划划一个225亩的的江滨城城市主题题公园，也也由开发发公司兴兴建，随随着小区区工程的的进展逐逐步完善善，将成成为江滨滨大道上上的一处处优美的的休闲景景点。小小区项目目依江而而居，是是漳州古古城区之之所在，具具有千年年的文化化底蕴，集集江景、休休闲、娱娱乐、观观光于一一体的江江滨高尚尚生活社社区。配套设施施学校：实实验幼儿儿园综合商场场：吉马马、信义义、新华华都、南南市场、人人民市场场邮局：银银行：中中行、建建行医院院：市医医院、华华侨医院院其它：中中山公园园、市游游泳池、网网球场、游游泳馆、会会所、健健身房、儿儿童乐园园、洗衣衣店、智智能安保保开发商漳州欣宝宝房地产产开发有有限公司司物业管理理漳州市万万豪实业业开发有有限公司司上江名都都楼盘分分析：户型分析析：型品种种多，单单身公寓寓、两房房、三房房、四房房、楼中中楼，选选择大卖点分析析：小区项项目依江江而居，是是漳州古古城区之之所在，具具有千年年的文化化底蕴，集集江景、休休闲、娱娱乐、观观光于一一体的江江滨高尚尚生活社社区开发商分分析：该项目目，由福福建漳龙龙集团旗旗下的上上市公司司漳州发发展股份份有限公公司的子子公司漳州州欣宝房房地产开开发有限限公司负负责开发发4、榕御御三期基基本情况况楼盘名称称榕御三期期规模项目总建建筑面积积23万平平方米，由由17幢高高层建筑筑组成物物业类别别商品房商商品房房房数 1158套套价格均价70000元元/户型主力户型型87平方方米二房房、1224平方方米三房房、1555平方方米四房房，二梯梯二户地理位置置项目位居居建元路路以南、丹丹霞路以以西，归归根城市市中轴，尊尊处江滨滨板块，城城市未来来真正的的CLDD（中央央生活区区），距繁华华市区仅仅3分钟钟车程。毗邻九九龙江畔畔，收拥拥浩渺九九龙江及及政府规规划“一一江、两两带、四四区、五五轴、多多点”的的滨江城城市景观观带之奢奢侈自然然美景卖点采用现代代、简约约的欧式式风格双双阳台小小区内部部欧式新新古典主主义主题题景观园园林配套设施施社区配套套 羽毛球球场、游游泳池、2000平方米休闲会所周边配套套 建建设银行行、商务务酒店、农农村信用用合作社社、移动动营业厅厅、芗城城中医院院等遍布布项目周周边，临临近新城城综合大大市场、小小商品批批发市场场、闽南南水产品品批发市市场、丹丹霞路/水仙大大街商业业中心、新新华都购购物广场场等繁华华商业配配套，芗芗城实验验小学新新城分校校、漳州州三中信信步可达达，便捷捷完善的的生活圈圈成就贵贵族领域域开发商福建三钢钢房地产产开发有有限公司司物业管理理伯恩物业业榕御三期期楼盘分分析：价格分析析：价相比比万豪香香江国际际具有一一定优势势卖点分析析：采用现代代、简约约的欧式式风格双双阳台小小区内部部欧式新新古典主主义主题题景观园园林毗邻邻九龙江江畔，收收拥浩渺渺九龙江江及政府府规划“一江、两两带、四四区、五五轴、多多点”的滨江江城市景景观带之之奢侈自自然美景景。三期期户型具具有绝佳佳的南北北朝向设设计，双双阳台可可将园林林景观尽尽收眼底底阳光伴伴随清风风登堂入入室；户户户配有有观景阳阳台，可可赏中庭庭瑰丽的的园林景景致，视视觉得到到了更大大的延伸伸。5、龙宝宝花园基基本情况况楼盘名称称龙宝花园园规模项目占地地面积：1200亩，总总建规划划为11100000平方方米的纯纯住宅小小区，是是市区沿沿江首个个纯住宅宅江滨景景观豪宅宅小区 公摊摊面积：10%绿化率：55%总户数数：4933 建筑栋数数：3 楼层状状况：33层价格起价：668000元/户型100的两房房，13361170的三房房，1880的的四房，210220的五房地理位置置位于漳州州市江滨滨路与钟钟法路交交汇处卖点户型设计计现代时时尚，南南北通透透拥有两两层地下下室，户户均1.2个停停车位，首首层架空空规划五五星级宾宾馆景观观。建筑筑密度仅仅17.5%，龙龙宝花园园地属沿沿江第一一排，且且与江滨滨路相距距50-60米米，沿江江卧室使使用双层层中空玻玻璃，实实现无噪噪音的低低碳家居居环境配套设施施学校、商商场、银银行、幼幼儿园、医院其它：网网球场、游游泳馆、会会所、健健身房、儿儿童乐园园、洗衣衣店、智智能安保保开发商漳州市华华艺房地地产开发发有限公公司龙宝花园园楼盘分分析：户型分析析：户型多种种，选择择性大卖点分析析：户型设设计现代代时尚，南南北通透透拥有两两层地下下室，户户均1.2个停停车位，首首层架空空规划五五星级宾宾馆景观观。建筑筑密度仅仅17.5%，公公摊面积积占实用用面积110%左左右为您您提供超超大宽敞敞的小区区活动空空间(二)其其他板块块楼盘分分析楼盘的选选择我们们主要考考虑价位位与万豪豪香江国国际相近近且物业业类别差差不多。6、福海海阳光基基本情况况楼盘名称称福海阳光光规模项目占地地面积：573334总建筑筑面积：20万万建筑类型型：框剪剪楼层状状况：18-23层层新房类型型：高层层商住楼楼绿化率率：322.3%容积率：3.222物业业类别:小高层层、高层层价格起价：557000元/均价: 70000元元/户型两房、三三房、楼楼中楼卖点沃尔玛、麦麦当劳、肯肯德基、潮潮味城、九九龙公园园近在咫咫尺，公公交线路路密布周周围，交交通出行行便捷快快速。住住宅主要要以板式式小高层层为主，户户户南北北朝向，幢幢距大、通通风采光光性良好好，社区区内实行行全封闭闭式智能能化管理理，拥有有优美的的生态景景观园林林，并配配有大型型文化会会所、景景观游泳泳池、运运动场所所等。配套设施施学校：名名流小学学、玉兰兰小学、漳州八中、巷口小学幼儿园：中心幼幼儿园商场：新新华都、沃沃尔玛、丹丹霞商业业街银行：建建行、农农行医院：1175医医院邮政局：中国邮邮政其他：网网球场、游游泳馆、健健身会所所、儿童童乐园、洗洗衣店、智智能安保保开发商漳州金威威龙建设设发展有有限公司司福海阳光光楼盘分分析：户型分析析：相比万万豪香江江国际，消消费者拥拥有更多多选择机机会卖点分析析：项目地地理位置置得天独独厚，周周边生活活配套齐齐全，路路网交通通发达便便捷。板板式建筑筑，全明明设计，南南北通透透；入户户花园，生生活空间间的天然然氧吧，与与中庭花花园相呼呼应；超超大阳台台，锻炼炼健身晒晒太阳，呼呼吸新鲜鲜空气不用远远行。地理位置置分析：“福海阳阳光”项目位位于中心心丹霞路路与漳华华路的交交汇处，丹丹霞路漳州州市区新新商业中中心，漳漳华路漳州州最具发发展前景景的繁华华景观大大道，漳漳响路漳州州的历史史人文街街区围绕绕项目周周边；福福海阳光光名品步步行街、新新华都购购物广场场、豪享享来、丹丹霞市场场、各大大银行、1175医医院、漳漳州八中中、名流流小学、阳阳光国际际双语幼幼儿园就在在家门口口，公交线线路密布布周围，交交通出行行便捷快快速。中骏蓝湾香香郡基本本情况楼盘名称称中骏蓝蓝湾香郡郡规模项目占地地面积：23997855.711总建建筑面积积：52218112.5538绿化率：40%建筑类类型： 商品房房商铺别墅容积率：1.7795住住宅套数数：34400套套规划主打打1277平米纯纯板式小小高层三三房户型型。价格起价：550688元/ 均价价：71100元元/户型板式小高高层，花花园洋房房，联排排，双拼拼，独栋栋别墅卖点社区总规规模达552万平平米，11.7的的容积率率仅为人人居生活活的细节节考量，超超高绿地地覆盖率率，实现现至高生生活的不不尽想象象。礼聘聘国际级级景观大大师贝尔尔高林演演绎现代代巴厘风风情园林林的情趣趣盎然，且且因地制制宜，利利用建筑筑体型的的变化造造就富于于变化的的空间形形态，以以新古典典主义的的建筑风风格，结结合密林林植载营营造丰富富的功能能空间，营营造出浪浪漫悠闲闲的生活活情调。配套设施施购物中心心：4330000欧洲洲小镇式式商业街街区 中、小学学：漳州州一中分分校、漳漳州市第第二实验验小学 幼 儿 园：336000双语语幼儿园园、实验验幼儿园园 景 观：看山、 30000亩碧碧湖生态态园、西西溪湿地地公园、东东南亚热热带风光光的江滨滨公园、湿湿地公园园、云洞洞岩风景景区，名名胜环伺伺。开发商中骏置业业物业管理理第一太平平戴维斯斯中骏蓝蓝湾香郡郡楼盘分分析：户型分析析:户型多多样，另另外，其其在价格格上与万万豪香江江国际相相近，均均价为均均价：771000元/，而万万豪香江江国际均均价为均均价：669000元/,但户户型却有有万豪香香江没有有的联排排、双拼拼别墅等等，选择择性比万万豪香江江国际大大很多。卖点分析析:项目因因地制宜宜、空间间组织灵灵活多样样，利用用建筑体体型的变变化造就就富于变变化的空空间形态态，以地地中海托托斯卡纳纳风格，红红土砖，马马赛克拼拼图，黄黄木纹板板岩。以以自然、健健康、休休闲的东东方意境境式景观观为主，将将色彩元元素融入入到环境境当中，通通过塑造造起伏的的地形，结结合密林林植载营营造丰富富的功能能空间，以以及东方方装饰的的点缀，体体现出浪浪漫生活活情调，体体现绿色色环保社社区，树树立高尚尚精品楼楼盘市场场形象，打打造漳州州地区品品牌、品品质、品品格、品品味楼盘盘。 高高层公寓寓、花园园洋房和和联排、独独栋别墅墅。毗邻省省级风景景区云洞洞岩、330000亩碧湖湖生态园园、西溪溪湿地公公园等，坐坐拥城市市稀缺的的大型景景观资源源与极致致的舒居居尺度。社社区总规规模达552万平平米，11.7的的容积率率仅为人人居生活活的细节节考量，超超高绿地地覆盖率率，实现现至高生生活的不不尽想象象。礼聘聘国际级级景观大大师贝尔尔高林演演绎现代代巴厘风风情园林林的情趣趣盎然，且且因地制制宜，利利用建筑筑体型的的变化造造就富于于变化的的空间形形态，以以新古典典主义的的建筑风风格，结结合密林林植载营营造丰富富的功能能空间，营营造出浪浪漫悠闲闲的生活活情调。地理位置置分析：蓝湾香香郡项目目位于漳漳州主干干道水水仙大街街与迎宾宾路交汇汇处，毗毗邻省级级风景区区云洞岩岩，遥望望九龙江江。西溪溪大桥、江江东大桥桥跨江衔衔接，江江滨大道道、水仙仙大道，景景观交通通四通八八达，规规划中的的九龙江江大桥，55分钟即即可通达达火车动动车南站站。 二、项目目SWOOT分析析：（一）地地理环境境因素优势sstreengtth机会ooppoortuunitty1、优越越景观：近万平平米中庭庭园林、江江滨公园园、碧湖湖生态公公园，演演绎康居居人生；户型采采用全港港式的设设计模式式，南北北通透，户户户南向向、窗窗窗观景，阳阳光、清清风与之之环绕；两梯两两户，带带有入户户花园，双双景观楼楼房，独独自拥揽揽沿江一一线的绝绝色风景景，让您您与自然然亲密接接触2、便捷捷交通：万豪香江国国际位于于元光南南路东侧侧，江滨滨大道北北侧，下下洲路南南侧，紧紧邻漳州州江滨大大道，交交通极为为便利，沿沿着江滨滨路便可可顺畅地地到达漳漳州城市市任何一一个地方方，驾车车及乘车车均可轻轻松往返返龙岩、泉泉州、厦厦门等地地；4路、166路、211路公交交车直达达市中心心，不论论是自驾驾还是乘乘车，都都非常便便捷。3、医院院配套：万豪香江国国际附近近有华侨侨医院、中中医院、江江滨诊所所，人生活从从容无忧忧。4、优质质商业：底层为为店面，周周边有新新华都购购物、国国美电器器、闽南南水产品品市场、农农贸市场场，柴米油油盐酱醋醋茶，一一站便可可购齐。1、江滨滨花园城城位于漳漳州市区区江滨路路东段片片区，该该项目商商业部分分包括已已建成的的闽南水水产品批批发市场场和正在在销售的的江滨风风情商业业区以及及一座即即将新建建的大型型商业卖卖场。2、九龙龙江沿岸岸生态园园林的规规划建设设，对于于提升整整个沿江江房地产产楼盘的的品质、价价值都起起着较大大的带动动作用。3、今后后市区具具有一线线江景的的地段越越来越少少，特别别是城市市核心地地段则更更少，物物以稀为为贵，稀稀缺意味味着升值值，江滨滨楼盘的的升值潜潜力会越越来越凸凸显。4、近年年来从漳漳州城市市发展规规划来看看，政府府对江滨滨附近的的做了大大量的政政策倾斜斜。不断断完善周周边的市市政设施施，改善善生活条条件，修修建有江江滨路，龙龙江大桥桥与西洋洋坪大桥桥，对钟钟法路进进行延伸伸与改造造。劣势wweakknesss威胁tthreeat江滨大道道多车流流量，会会造成一一定程度度的噪声声污染，比比较吵。1、购房房者对产产品地理理位置认认同程度度的高度度。2、其他他板块的的交通完完善速度度更快（二）人人文环境境因素优势sstreengtth机会ooppoortuunitty1、翰墨墨书香：项目附近近有漳州州师范学学院、华华侨中学学、漳州州五中、二二职小、新新桥中心心小学、社社区幼儿儿园等，教教育资源源丰富，有浓厚的文化教育氛围，人文环境优越。2、毗邻邻闻名中中外的历历史文化化街区台台湾街、香香港路。1、消费费者对人人居环境境的要求求升高。2、人居居文化越越来越受受到重视视3、地临临江滨，与与水生活活结合劣势wweakknesss威胁tthreeat南面为漳漳州老街街，建筑筑比较破破旧。相邻项目目的逐步步跟进，人人文优势势将很快快被复制制，人文文环境相相似。（三）政政治经济济环境因因素优势sstreengtth机会ooppoortuunitty1、漳州州市政府府积极实实施“建设新新区、改改善旧城城、开发发沿江”的城市市发展战战略，把把江滨的的开发摆摆上了重重要的位位置。2、项目目的大部分分客户都都是住房房改善型型的客户户，这部部分客群群已经有有了小产产权房，而而且面积积相对较较大，他他们大多多已经结结婚生子子，并且且有了二二十年的的经济积积累，资资金比较较雄厚。1、漳州州经济的的迅速发发展，人人们收入入稳步提提高，住住房需求求强劲，房房地产发发展潜力力巨大。2、漳州州的房价价处在全全省的低低洼处，也也不存在在“过快增增长”的问题题，是一一个内向向型的刚刚性需求求市场。3、随着着厦门和和漳州的的城市交交通越来来越便利利，凭借借与厦门门巨大的的房价落落差，漳漳州房产产吸引了了很多在在厦门工工作的漳漳州人回回乡置业业，厦门门人到漳漳州投资资购房也也比往年年多了很很多。劣势wweakknesss威胁tthreeat1、 项目受770/990政策策指标限限制，给给规划带带来一定定难度。2、商业业配套不不足国家加强强宏观调调控政策策为未来来漳州楼楼市带来来不确定定因素，对高级楼盘消费者的观望态度起到强化作用。（四）竞竞争环境境因素优势sstreengtth机会ooppoortuunitty1、万豪豪香江江国际是是芗城区区沿江一一线唯一一有小区区的楼盘盘，中庭庭独特的的天鹅湖湖景观设设计，彰彰显了小小区和业业主高贵贵典雅的的气质。2、高端端物业：深具专专业素质质的的物物业管理理公司，小小区封闭闭式管理理，严格格训练的的保安队队伍，224小时时巡逻，高高科技的的智能安安防系统统，全方方位守护护业主的的安全。3、专为为业主贴贴心规划划的拥有有3000多个停停车位的的大型地地下停车车场，更更是让业业主感受受到居住住在这里里优越感感。1、江滨滨商圈属属于蓄势势待发阶阶段，基基础商业业硬件已已初步形形成。2、随着着政府对对江滨改改造建设设的加快快，周边边配套的的完善及及各家房房地产商商对江滨滨房地产产项目建建设力度度的加大大，江滨滨花园所所在的江江滨风情情商业区区有望在在一到两两年内形形成漳州州比较成成熟的休休闲商业业圈，届届时商业业区租金金收益、店店面价值值方面均均会有较较大的上上涨空间间。劣势wweakknesss威胁tthreeat1、地处处的江滨滨板块并不不能占据据未来城城市的中中心地位位。江滨滨的城市市建设起起步较晚晚，江滨滨的基础础建设还还比较薄薄弱。2、江滨滨南面村村落比较较多，开开发难度度比较大大。再往往南对接接龙海西西部乡镇镇，城市市的伸展展性不足足。3、项目目相对于于同一地地块其他他楼盘均均价高，价价格存在在劣势1、竞争争对手众众多，楼楼盘开发发越来越越多，虽虽然定位位不尽相相同，但但目标客客户基本本相同，同同质化严严重，同同时卖点点迅速被被竞争者者复制。2、江滨滨板块相相继推出出一些住住宅项目目，将不不可避免免的分流流一部分分本项目目的目标标客户群群，且对对本项目目的市场场竞争力力带来压压力和冲冲击。从外部环环境到内内部规划划及经营营的长远远角度出出发，充分利利用本项项目独特特的地段段优势，制定出出创新的的经营模模式及观观念，营造出出精品项项目，充分利利用商业业项目规规划特色色形成具具有竞争争力的市市场优势势，给投资资者充足足的信心心。无论经经营模式式，项目包包装，建筑规规划设计计，物业管管理，宣传推推广等方方面需细细致研究究制定把把握机会会，弱化劣劣势，规避威威胁，形成自自身特色色，抢占有有利地形形，赢得市市场。三、消费费者定位位（一）本本开发项项目的类类型万豪香香江国际际是芗城城区沿江江一线唯唯一有小小区的楼楼盘，户型采采用全港港式的设设计模式式，南北北通透，户户户南向向、窗窗窗观景，阳阳光、清清风与之之环绕；两梯两两户，带带有入户户花园，双双景观楼楼房，独独自拥揽揽沿江一一线的绝绝色风景景。（二）开开发项目目所在地地该类房房地产的的供求情情况表:漳州州市历年年商品房房供求情情况年份20077年20088年20099年20100年20111年12房屋建筑筑施工面积积882.15万平方米米11744.288万平方米米11877.477万平方米米13944.100万平方米米13033.755万平方米米房屋建筑筑竣工面积积183.82万平方米米165.92万平方米米240.75万平方米米292.19万平方米米30.667万平方米米商品房销售面积积152.98万平方米米146.78万平方米米209.01万平方米米349.95万平方米米70.33万平方米米商品房完完成销售售面积137.22万平方米米122.71万万平方米米170.47万平方米米158.17万平方米米28.889万平方米米商品房完完成销售售套数98900套94077套147112套134777套24644套商品房销售额52.338亿元49.550亿元76.660亿元151.53亿元6.988亿元供求比1.21.11.20.8330.444资料来源源漳州州房管局局资料0200400600800100012001400160020072008200920102011.1-2年份万平方米施工面积竣工面积销售面积以上是220077年至220111年得漳漳州楼市市供求情情况。通通过供求求比我们们可以看看出，22007720011年年漳州商商品房供供求基本本平衡，且且供求比比有所下下降，至至20110年商商品房已已经供不不应求，反反应出漳漳州存在在较大的的住房需需求。（三）市市场购买买行为分分析1、消费费者自身身因素：、年龄龄年龄结构构是消费费者结构构的一个个重要方方面。就就购买力力而言，可可将年龄龄结构划划分如下下：266岁以下下年龄段；27岁岁35岁年龄段；36岁55岁年龄段；56岁岁以上年年龄段。266岁以下下年龄段：这一阶阶段的居居民可以以说几乎乎没有住住宅购买买力。但但这个阶阶段中的的5岁18岁岁年龄段段的居民民尚在上上学，属属未成年年人或刚刚成年，父父母必须须对他们们的教育育、监护护、安全全等问题题负责，因因此他们们对其父父母的购购买决策策有很大大影响。27岁35岁岁年龄段段：这一年年龄层的的居民在在经济能能力上处处于初步步发展地地位，与与36岁岁55岁岁年龄层层的居民民相比，购购买力稍稍弱，但但由于婚婚姻、生生育等问问题，家家庭独立立性强，购购买的欲欲望也特特别强，可可能占住住房消费费市场的的25%。333%。366岁到55岁年龄段：这一年年龄层的的居民最最具备经经济能力力，是具具有最大大购买力力的阶层层，他们们在整个个住房市市场上所所占的比比重也最最大。 56岁岁以上的的年龄段段：对于于56岁岁以上的的年龄层层，多半半已拥有有住房，而而且由于于子女逐逐渐成年年、独立立谋生，原原有的房房子可能能反而逐逐渐空下下来，对对房屋的的需求大大减，除除少数以以经营房房地产为为目的或或出于投投资保值值的目的的外，对对房屋的的兴趣较较小。要要有兴趣趣也往往往是为了了将现有有的住房房调小。年龄结构构对住房房消费的的影响，还还表现在在住房消消费方式式租租赁与购购买的选选择上。比比如，年年长者拥拥有自己己的住房房的比例例较大，相相对而言言，年轻轻的租住住房屋的的比例较较大。因此，根根据消费费者自身身因素中中年龄对对住宅购购买行为为的影响响上分析析，在四四个细分分市场中中公务员员和企业业高管对对住房的的需求最最大，在在整个住住房市场场上所占占的比重重也最大大。、家庭庭人口结结构白领：大大部分属属于单身身户，普普遍会选选择小户户型住房房；教师、个个体经营营户：小小子女家家庭，倾倾向于两两室一厅厅和三室室一厅；公务员、企企业高管管：大子子女家庭庭，由于于人口比比较多，所所以较喜喜欢大户户型住宅宅。、家庭庭收入家庭收入入是影响响住房消消费最重重要的因因素。没没有一定定的家庭庭收入和和家庭积积累支持持，住房房消费不不过是一一句空话话。因此此，对于于中等偏偏上及高高收入的的公务员员和企业业高管以以及个体体经营户户来说，购购房更加加普遍。、购买买动机首先，购购买房屋屋的动机机可以大大致分为为两类，一一类是那那些驱使使人采取取购买行行为的因因素，如如没有自自己的房房子、现现有住宅宅太小、现现住宅地地点不好好、现住住宅已破破旧等，我我们可以以称其为为“促因” ，另一一类是那那些吸引引人去购购买的因因素，如如想住新新式公寓寓、想更更气派的的房子、想想住更舒舒服的房房子、想想要有幢幢别墅、想想投资房房地产等等，我们们可以称称之为“诱因”。那么对于于白领、教教师和公公务员，他他们购房房一般为为需要换换房，即即受促因因影响，而而企业高高管及个个体经营营户等，更更普遍是是想拥有有更好更更舒服的的房子、地地位的匹匹配或者者用于投投资才采采取购买买行为，即即受诱因因影响。2、社会会因素分分析：首先，社社会文化化因素对对消费者者购买行行为的影影响。不不同的消消费群体体的价值值观念，道道德观念念，生活活方式以以及其他他行为准准则和生生活习俗俗都会不不同，那那么他们们对住房房的要求求也会不不同。其次，社社会相关关群体对对消费者者购买行行为的影影响。相相关群体体是指对对消费者者的态度度和购买买行为具具有直接接或间接接影响的的组织、团团体和人人群等。消消费者作作为社会会一员，在在日常生生活中要要经常与与家庭、学学校、工工作单位位、左邻邻右舍、社社会团体体等发生生各种各各样的联联系。（四）明明确市场场细分因因素，进进行市场场细分我们主要要从年龄龄、家庭庭结构、职职业、家家庭收入入、教育育程度等等细分因因素来进进行市场场细分。分分为四个个细分市市场。如如下表：细分因素素细分市场场1细分市场场2细分市场场3细分市场场4年龄20330岁30440岁40550岁40550岁家庭结构构单身户小子女家家庭大子女家家庭大子女家家庭职业白领私营企业业老板和和个体经经营者政府机关关事业单单位的公公务员企业高管管家庭收入入中等收入入高收入较高、稳稳定高收入教育程度度大学专科科以上大学本科科以上生活方式式自由型稳定型稳定型参与型购房动机机自然人文文环境便利及环环境便利及环环境投资购房次数数首次置业业至少一次次首次置业业多次置业业（五）目目标市场场选择经过市场场细分，我我们的选选择的目目标市场场是细分分市场11与细分分市场22。目标市场场细分市场场2细分市场场3年龄30440岁40550岁家庭结构构小子女家家庭大子女家家庭职业私营企业业老板、个个体经营营者政府机关关、事业业单位的的公务员员家庭收入入高收入较高、稳稳定教育程度度大学本科科以上生活方式式稳定型便利及环环境稳定定型购房动机机便利及环环境便利及环环境购房次数数至少一次次首次置业业（六）目目标消费费者的描描述1、年龄龄构成 30550岁，追求居住环境质量，住房改善型的客户，这部分客群已经有了小产权房，而且面积相对较大，他们大多已经结婚生子，并且有了一定的经济积累，资金比较雄厚。 2、区域域判别区域定位位从区域域的角度度划分本本项目的的客户构构成，可可分为漳漳州地区区客户、漳州各县城客户和外市客户 。漳州市区区客户将将是本项项目的第第一客户户群，漳漳州各县县城客户户为本项项目第二二客群，外外市客户户为第三三客户群群。3、职业业界定经商有成成的私营营企业老老板、个个体经营营者；来来漳州创业业，并取取得一定定成就的的外地人人士；有有一定收收入的政政府机关关、事业业单位的的公务员员。