房屋调查工作技术质量管控方案

农村地籍和房屋调查技术质量管控方案一、技术路线与方法（一）主要技术依据土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）地籍调查规程（TD/T 1001-2012）房产测量规范（GB/T 17986.1-2000）城镇地籍数据库标准 （TD/T 1015-2007）国务院令第656号 不动产登记暂行条例国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发201525号）农村地籍和房屋调查技术方案（试行）（二）技术路线按照农村地籍和房屋调查技术方案（试行）的要求，以满足垦区土地确权登记发证工作和不动产登记发证为出发点，立足于已有的工作基础，严格依据国家有关调查规程和标准，充分利用已有的土地调查成果和登记成果，通过外业调查、复核审查、内业建库，完成宅基地和建设用地及房屋等地上建筑物和构筑物的权属调查和测量等工作，为垦区土地确权登记发证和不动产登记提供依据。（三）调查方法农村地籍和房屋调查方法的选择要充分兼顾土地确权登记发证和不动产统一登记的需要，以充分保护土地权益、维护交易安全为基础，统筹考虑基础条件、工作需求和经济技术可行性，避免重复投入，因事、因地、因物，审慎科学地选择符合本地区实际的调查方法。原则上，选定试点区域要有典型性、代表性，在试点地区采用两种以上调查方法开展调查工作，根据不同条件，特别是房屋调查的资料情况和测量成果的矢量化情况，选择不同的农村地籍和房屋调查的结合方式，形成不同条件下采取的调查方法。二、工作程序和内容垦区农村地籍调查和房屋调查工作主要包括：准备工作、权属调查、地籍测量、房屋调查、数据库建设、成果整理归档和成果输出等内容。（一）准备工作准备工作主要包括组织准备、资料收集、技术设计、表册与工具器材准备、队伍落实和人员培训等。试点单位应围绕垦区土地确权登记发证工作和不动产登记工作目标，周密部署，协调沟通有关部门配合工作。调查前，应系统收集整理土地及房屋权属来源资料，开展实地踏勘、资料分析等，并结合工作基础，做好技术设计，准备调查所需的表册与工具器材，落实调查人员和队伍。 权属调查应由国土部门组织，沟通协调房产管理部门，发挥农场、管理区、作业站等基层组织力量，共同配合完成，也可选择专业队伍、聘任房产管理部门、农场、管理区、作业站等代表参与权属调查。 （二）权属调查农垦已基本完成村庄地籍调查工作，未完成的，按照地籍调查规程继续完成，已完成的，可直接利用权属调查成果进行核实更新补充调查。（三）地籍测量农垦已基本完成村庄地籍调查工作，未完成的，按照地籍调查规程继续完成，已完成的，可直接利用调查成果进行核实更新补测。（四）房屋调查在未完成村庄地籍调查区域，可结合房屋调查一并进行。已完成村庄地籍调查的，针对农村房屋实际情况，实地调查农村宅基地和其他建设用地地上建筑物和构筑物的产权状况，结合垦区村庄地籍调查成果开展房屋测量。房屋调查要重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素，形成房地一体的农村地籍调查和房屋调查成果。其中，对已登记的房屋，要收集并记录房屋登记的相关信息。1.房屋产权状况调查。依据房屋产权人提供的准建证、规划选址意见书、建设规划许可证，或房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。其中，对于在现行规划建设管理制度实施前建设的房屋，应提供规划选址意见书等资料，对于实施之后建设的，应提供建设规划许可证等资料。房屋产权证明材料收集情况应记录在房屋产权证明材料目录表中（附件1）。依据房产测量规范的有关规定和要求，调查房产建筑结构、层数、建成年份、批准用途与实际用途，核对房产面积是否批建一致等；对居民整体搬迁上楼的，还应该调查记录房屋所在自然层次和房屋编号。对于农房中的一房多户，应现场确定房屋分户界址和权属情况，需要现场指界的，应经房屋产权人现场指界，明确界址并现场确认签字。房屋产权状况调查形成的结果记录在房屋调查表中（附件2）。2.房屋测量。房脚点测量宜采取与宗地界址点测量同样的技术方法。房屋边长丈量在宗地的界址边长丈量时一并开展，对确实无法丈量房屋边长时，应丈量至少两条房脚点与界址点或房脚点与邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和求解房屋面积。对于新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的，可参照房产测量规范开展房屋测量。对于已有户型图的，可通过核实户型图获取房屋内部边长，对于没有户型图的，需实地测量房屋内部边长。3.面积量算。依据实地丈量的房屋边长计算房屋占地面积，结合房屋层数计算房屋建筑面积。对于高层多户，有户型图的，可通过实地丈量的房屋边长和核实户型图获取的房屋内部边长计算房屋建筑面积和套内面积，无户型图的，需要实地丈量的房屋边长和实地测量房屋内部边长计算房屋建筑面积和套内面积。4.调查结果记录。一是要将房屋权属状况信息和房屋测量结果，包括颁发房屋产权证的信息，要记载在房屋调查表中；二是要在宗地草图中标识房屋，并标注房屋边长，房屋的楼层、结构以及争议情况等信息；三是要在地籍图的测绘中将房屋要素纳入；四是属于多层建筑的共用宗的，要填写建筑物区分所有权业主共有部分调查表（附件3），并制作房产分户图（附件4）；五是房屋产权证明材料收集情况应记录在房屋产权证明材料目录表中；六是成果资料的整理归档以及数据库的建设都要将房屋调查的信息包含在内。（五）数据库建设。调查工作完成后，应按照数据库标准，建立地籍和房屋调查数据库，在国家、省未下发新的数据库建设标准和软件以前，采用村庄地籍调查数据库软件进行建设，同时要进行权源资料数字化扫描挂接。（六）检查验收调查完成后，分局国土资源局应及时组织对地籍调查和房屋调查试点成果进行检查和初验，合格后申请总局国土资源局验收。（七）成果资料整理归档验收通过后，要及时将调查成果资料整理归档，并结合日常业务做好更新维护。成果资料主要包括地籍调查表、房屋调查表、宗地图、地籍图、房屋产权证明材料目录表和土地房产权属来源证明材料、地籍和房屋调查数据库、农村地籍和房屋调查总结报告等。1、地籍调查表（在确权登记发证工作的宗地草图成果中标识房屋，并标注房屋边长，房屋的楼层、结构以及争议情况）2、房屋调查表3、宗地图（包含房屋调查信息）4、地籍图（标注房屋调查要素）5、房屋产权证明材料目录表和权属来源证明材料6、地籍和房屋调查数据库7、农村地籍和房屋调查总结报告（含工作来源、工作部署、工作范围、工作方案、工作实施、工作成果、成本核算、疑难问题处理、经验总结和建议等内容）8、其他资料。三、质量保障1、由总局勘测规划院作为技术支撑单位对试点分局调查工作组织不定期检查，试点分局要对作业过程及作业成果做全程监督、指导，并做好记录，提出整改意见，保证工作质量。2、作业单位要严格执行三检一验的检查程序，作业员100%自查、作业组100%互检、专职检查员抽查比例内业100%，外业不低于50%。对检查结果要详细记录。四、管控的内容和方法主要内容：农村地籍成果；房屋调查成果和数据库成果。方法：内外业相结合。执行三检一验的检查程序，作业员100%自查、作业组100%互检、专职检查员抽查比例内业100%，外业不低于50%。五、重点和时间节点重点检查房屋调查成果和数据库成果。时间节点：1、生产过程监督检查指导，主要是指导和解决生产过程中遇到的技术问题和质量要求。采取外业指导，技术问题研讨，聘请专家等方式。2、主要外业成果检查。（1）数学精度:房脚点精度、丈量边长精度、面积精度（2）调查成果：产权状况真实性、准确性和完整性。（3）三表一图：房屋调查表，房屋产权证明材料目录表，建筑物区分所有权业主共有部分调查表和房产分户图。3、建库成果检查六、管控目标生产“良”级以上成果，争取“优”级成果。七、强调事项1、不动产单元编码（一）代码结构按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据GB/T 7027规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成，分述如下：a）宗地（宗海）代码为五层19位层次码，采用TD/T 1001规定的编码规则，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）顺序号，其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。b）定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编号。c）不动产单元代码结构如下图所示：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX宗地（宗海）顺序号定着物特征码定着物单元编号宗地（宗海）特征码地籍子区地籍区行政区划编码方法a）第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T 2260规定的行政区划代码。b）第二层次为地籍区，代码为3位，码值为000999；其中，海籍调查时，地籍区可用“000”表示。c）第三层次为地籍子区，代码为3位，码值为000999；其中，海籍调查时，地籍子区可用“000”表示。d）第四层次为宗地（宗海）特征码，代码为2位。其中：1）第1位用G、J、Z表示。“G”表示国家土地（海域）所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有权未确定或有争议。2）第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地承包经营权宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示使用权无居民海岛，“W”表示使用权未确定或有争议的土地（海域），“Y”表示其它使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。e）第五层次为宗地（宗海）顺序号，代码为5位，码值为00001 99999，在相应的宗地（宗海）特征码后顺序编号。f）第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W表示。“F”表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”表示无定着物。g）第七层次为定着物单元编号，代码为8位。1）定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一编号。前4位表示房屋的幢号，房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为00019999；后4位表示房屋的户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为00019999。2）定着物为森林、林木的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一的编号，码值为00000001 99999999。3）其他的定着物，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一的编号，码值为00000001 99999999。4）使用权宗地（宗海）内无定着物的，定着物单元编号用“00000000”表示。代码表示方法不动产单元代码采用分段的表示，具体方法如下：a）第一段表示行政区划代码。b）第二段表示地籍区与地籍子区。c）第三段表示宗地（宗海）号，由宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号共同组成。d）第四段表示定着物代码，由定着物特征码和定着物单元编号共同组成。e）不动产单元代码在表示时，段与段之间可用全角字符“空格”进行分隔，“空格”不占用不动产单元代码的位数。如：340103F00280016GB00025002001行政区划地籍区和地籍子区宗地号定着物代码2、房屋调查表填写方法（一）房屋基本信息调查表（1）市区名称或代码：填写房屋所在市区的名称或代码。（2）地籍区、地籍子区：根据附录A不动产单元设定与代码编制规则第4节的划分要求填写。（3）宗地号、定着物代码：根据附录A不动产单元设定与代码编制规则第8节的编码要求填写。（4）不动产单元号：根据附录A不动产单元设定与代码编制规则第8节的编码要求填写。（5）房地坐落：填写有关部门依法确定的房地坐落，一般包括街道名称、门牌号、幢号、楼层号、房号等。（6）邮政编码：填写该区（县）的邮政编码号。（7）房屋所有权人：填写权利人的姓名或名称，权利人为自然人的，填写身份证明上的姓名；权利人为法人、其他组织的，填写身份证明上的法定名称。（8）证件种类：写权利人身份证件的种类。境内自然人一般为居民身份证，无居民身份证的，可以为户口簿、军官证等。法人或其他组织一般为组织机构代码证，无组织机构代码证的，可以为营业执照、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书。港澳同胞的为港澳居民来往内地通行证或港澳同胞回乡证、居民身份证；台湾同胞的为台湾居民来往大陆通行证或其他有效旅行证件，在台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证件；外籍人的身份证件为护照和中国政府主管机关签发的居留证件。（9）证件号：填写身份证件上的编号。（10）电话、住址：填写房屋所有权人的电话号码和现住地的详细地址。（11）权利人类型：填写个人、企业、事业单位、国家机关、其他。无法归类为个人、企业、事业单位、国家机关的，填写其他。（12）共有情况：填写单独所有、按份共有或共同共有。属于按份共有的，还要填写共有的份额。（13）项目名称：按幢填写项目名称。（14）房屋性质：填写商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房、共有产权住房、自建房等。（15）产别：根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记，具体分类标准按房产测量规范（GB/T17986.12000）附录A4房屋产别分类执行。（16）用途：指房屋的实际用途。具体分类标准按房产测量规范（GB/T17986.12000）附录A6房屋用途分类执行。一幢房屋有两种以上用途，应分别注明。（17）规划用途：填写建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途。（18）房屋状况：按幢分别填写幢号、户号、总套数、所在层、总层数、房屋结构、户型、竣工时间、使用面积、建筑面积，东西南北的墙体归属及产权来源等信息。幢号：按照附录A不动产单元设定与代码编制规则中8.2的要求编制和填写。户号：按照房屋代码编码标准（JG/T 2462012）中4.0.7的要求编制和填写。总层数：总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。所在层：是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层以负数表示。房屋结构：分为钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构等六类。竣工时间：房屋竣工时间是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上竣工时间，应分别注明。占地面积：特指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20以上（含2.20）的永久性建筑。专有建筑面积：填写区分所有的建筑物权利人专有部分建筑面积。分摊建筑面积：填写区分所有的建筑物权利人分摊的共有部分建筑面积。产权来源：指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。产权来源有两种以上的，应全部注明。墙体归属：是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。（19）房屋权界线示意图：房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。房屋权界线是指房屋权属范围的界线，包括共有共用房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。（20）附加说明：在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应做出记录。（二）建筑物区分所有权业主共有部分调查表（1）建筑物区分所有权业主共有部分权利人：填写“业主共有”，不填写具体业主姓名或名称；（2）建（构）筑物编号、名称、数量或者面积：填写竣工验收后建（构）筑物编号、建（构）筑物名称、数量或者建筑面积。（3）占地面积：特指建（构）筑物的占地面积。（4）分摊土地面积：填写建（构）筑物在宗地内的分摊土地面积。（5）附记：记载建筑区划内属于小区全体业主共有或者部分幢号业主共有的情况、是否分摊等情况。（3）房产分户图参照房产测量规范（GB/T17986.12000）7.3的规定，按照附录D的要求绘制。附件1： 房屋产权证明材料目录表房屋所有权人电话通讯地址序号证明资料名称1准建证2规划选址意见书3建设规划许可证4房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等房屋产权证明5房产证6其他附件2-1： 房屋调查表房屋基本信息调查表市区名称或代码 地籍区 地籍子区 宗地号 定着物（房屋）代码不动产单元号房地坐落邮政编码房屋所有权人证件种类证件号电话住址共有情况权利人类型项目名称房屋性质产别用途规划用途房屋状况幢号户号总套数总层数所在层房屋结构竣工时间占地面积（m2）建筑面积（m2）专有建筑面积（m2）分摊建筑 面积（m2）产权来源墙体归属东南西北房屋权界线示意图附加说明调查意见调查员： 日期： 年 月 日附件2-2：建筑物区分所有权业主共有部分调查表建筑物区分所有权业主共有部分调查表宗地代码：建筑物区分所有权业主共有部分权利人建（构）筑物编号建（构）筑物名称建（构）筑数量或者面积(m2)占地面积(m2)分摊土地面积（m2）附记附件2-3： 房产分户图附图（房产分户图，可附页）