泸洲地块之市场调查与研究

泸洲地块块之市场场调查与与研究作为策划划环节的的基础工工作，房房地产项项目前期期市场调调查的目目的是对对地块的的价值、投投资开发发环境、市市场供需需状况、市市场竞争争状况等等各种市市场变量量进行分分析和研研究，以以期对项项目进行行整体的的可行性性分析并并对市场场定位提提供依据据、回避避风险。商商业地产产因其客客户需求求的特殊殊性、利利益协调调的多样样性和开开发商赢赢利模式式的不确确定性，所所以更需需要在开开发前期期进行市市场调查查和研究究。在设计“泸州宾宾馆改造造项目”的调查查时，我我们力求求从宏观观经济状状况到区区域城市市结构与与市场情情况到微微观层面面进行综综合的了了解，以以便对影影响本项项目的各各种因素素有一个个全方位位的掌握握，同时时重点对对泸州市市商业、商商用物业业、商铺铺需求特特点进行行了考察察。本次次市场调调研采用用的主要要方法有有资料查查阅、观观察法、访访谈法和和问卷法法，既采采用了全全地段全全面考察察，又进进行了专专题调查查和典型型代表调调查，以以保证产产生最适适合市场场需求的的商业安安排。第 一 章 泸州市市经济与与城市发发展概述述宏观经济济运行情情况一、 宏观经济济历史悠久久的“酒城”泸州地地处四川川盆地的的东南部部，总幅幅员面积积122246.87平平方公里里，辖区区人口约约4744万，是是国家级级历史文文化名城城 ，全全国十佳佳卫生城城市和国国家卫生生城市。泸泸州东接接重庆，南南邻云南南、贵州州，西与与宜宾、自自贡相邻邻，北通通内江，为为“川、滇滇、黔、渝渝”四省市市的重要要结合部部。全市市由三区区四县组组成，长长江由南南向北横横贯全区区，沱江江在此汇汇入长江江，泸州州主城的的中心区区三面临临水，又又称“中心半半岛”。山水水相依的的泸州历历来就是是四川省省重要的的通商口口岸之一一，同时时也是一一座具有有光荣革革命历史史传统的的城市。最最近三年年泸州的的基本经经济发展展状况如如下：泸州市城城市社会会经济主主要指标标项目 指指标名称称20022年20033年按可比价价格计算算同比20044年按可比价价格计算算同比人口465.91万万人468.06万万人473.99万万人人均可支支配收入入71255元76288元81977元7.3%居民人均均消费支支出57966元59822元65300元零售物价价指数100.2100.3102.7社会消费费品零售售总额66.002亿元元84.006亿元元100.6亿元元16.33%居民储蓄蓄余额151.38亿亿元171.11亿亿元195.2亿元元规模以上上工业企企业数163个个195个个229个个国内生产产总值215.8亿元元258.8亿元元13.22%地方财政政收入8.8亿亿元10.66亿元二、 主要支柱柱产业泸州是我我国西部部地区重重要的传传统工业业基地之之一，三三线建设设时期得得到国家家的大量量投入，形形成了以以化工、食食品、机机械等行行业为主主导的工工业经济济体系，一一大批实实力雄厚厚、具备备行业领领先地位位的大中中型企业业构成了了泸州传传统工业业的主体体，是泸泸州市工工业企业业的中坚坚力量。（一） 化学工业业 泸州是是中国最最大的氨氨肥生产产基地、重重要的天天然气化化工基地地，亚洲洲最大的的尿素生生产基地地，是我我国重要要的三大大化工城城市之一一，在全全国166大化工工基地和和14大大精细化化工基地地中泸州州均榜上上有名。泸泸州化工工行业总总产值占占全省同同行业总总产值的的10%强。泸泸州化学学工业已已形成年年产值330多亿亿，以泸泸天化集集团、天天华股份份、北方方化学工工业公司司、火炬炬化工集集团、鼎鼎力碱业业公司、宝宝光集团团、郎中中药业、西西南化工工研究院院、泸州州天然气气研究所所等为代代表的工工业门类类齐全、产产品多、质质量好的的完整化化学工业业平台。（二） 酿酒工业业“酒城”泸州酿酿酒工业业历史悠悠久，是是中国名名酒最多多的城市市。泸州州老窑为为全国八八大名酒酒之一，郎郎酒在全全国白酒酒行业首首获国际际质量认认证和绿绿色食品品标志，两两者均为为中国驰驰名商标标。青岛岛啤酒也也落户泸泸州与火火炬化工工集团共共同投资资啤酒开开发，全全市饮料料制造业业年产值值近300亿，占占全省同同行业总总产值的的10%。（三） 工程机械械泸州为全全国主要要工程机机械基地地之一，拥拥有四川川长江工工程起重重机有限限公司、邦邦立起重重机有限限公司、长长江液压压件有限限公司、熊熊猫机器器制造有有限公司司等众多多国家级级骨干工工程机械械制造企企业。泸泸州将建建成中国国中西部部压缩天天然气汽汽车生产产基地。（四） 其他泸州还是是四川省省粮、油油、猪、林林、果、烟烟和精致致煤炭的的主要生生产基地地。三、 小结 产业发展展泸州市产产业发展展特征表表现为：工业化化与城市市化齐头头并进，主主城区内内城市建建设水平平逐年提提高。目目前泸州州市产业业发展的的主要问问题表现现在主导导产业优优势不足足，城市市工业门门类较多多但主导导产业优优势还显显不足，产产业链上上下游的的延伸能能力较弱弱，未形形成对整整体经济济产生强强大带动动能力的的主导产产业循环环。 产业发展展对城市市发展的的影响由于主导导产业优优势不足足，导致致城市发发展动力力机制不不明显，城城市发展展方向上上清晰度度不够，在在一定程程度上制制约了城城市总体体实力的的进一步步发展。 宏观经济济评述泸州市经经济运行行良好，多多项指标标近年来来均高于于全国平平均增幅幅。考虑虑到总体体经济规规模不高高的因素素，泸州州市正处处于经济济高速发发展的初初期，未未来经济济仍有相相当长时时期的持持续稳定定快速增增长。结结合泸州州市工业业发展重重点推进进计划及及主导产产业的做做大做强强，工业业经济的的发展必必将衍生生对第三三产业的的巨大需需求。因因此，从从行业角角度看，本本项目所所属的商商业及商商业地产产业拥有有良好的的发展背背景。泸州市未未来发展展规划综综述一、 城市发展展规划（一） 发展目标标泸州市城城市发展展总目标标是成为为长江上上游川、滇滇、黔、渝渝四地毗毗邻地域域经济发发达的现现代化中中心城市市。规划划目标是是：1、 长江上游游经济发发达的现现代化工工业城市市和港口口城市；2、 山水相依依、生态态良好的的宜居城城市；3、 区域性物物流、商商贸中心心城市；4、 生态环境境良好的的“绿色”历史文文化名城城。（二） 发展方向向泸州城市市发展的的远期规规划是城城市整体体布局形形成有机机疏散、分分片集中中的组团团式结构构。泸州州市现有有六个集集中组团团和两个个带状区区，但组组团过于于分散，组组团间联联系不密密切，中中心半岛岛集中了了过多的的城市功功能，中中心半岛岛已有不不堪重负负的迹象象。近期城市市发展方方向主要要是疏散散中心半半岛的职职能和人人口，城城北新区区和城西西新区的的启动表表明城市市中心区区已经出出现扩大大的趋势势。另一一方面由由于目前前城市向向北为主主，北部部用地与与交通条条件良好好，中心心区向北北发展更更为有利利。远期期随着城城北新区区建设用用地基本本饱和，同同时城市市外环线线全线贯贯通及长长江大桥桥复线工工程的实实施，改改善了城城南的交交通条件件，城市市向南跨跨长江发发展成为为必然。因此泸州州城市发发展方向向近期是是中心半半岛向西西扩展，城城北新区区陆续启启动，中中远期是是南北方方向拓展展。（三） 空间结构构与城市市职能规规划主城区形形成“一心、两两带、多多组团”的城市市空间结结构一心：以以中心半半岛及城城北组团团组成城城市中心心城区两带：沿沿长江南南北两岸岸为城市市主要产产业空间间发展带带以中心区区空间拓拓展为导导向，形形成中心心半岛和和城北新新区双中中心组团团，以产产业空间间布局为为导向，形形成外围围六大功功能组团团。城市组团团职能中心半岛岛组团：合并中中心半岛岛和城西西新区组组成新的的中心半半岛组团团，半岛岛组团主主要向西西发展，形形成传统统文化、商商业、行行政办公公、旅游游、对外外交通、物物流等职职能为主主的综合合性城市市核心。城北组团团：合并并城北新新区和小小市片区区组成城城北组团团，组团团主要向向北发展展，形成成以金融融商贸、教教育、办办公、居居住职能能为主的的综合性性城市中中心区。安宁组团团：依托托铁路站站场形成成以对外外交通、仓仓储物流流、加工工工业为为主要职职能的专专业型城城市功能能组团。城东组团团：合并并鱼塘、高高坝片区区，形成成以化工工、酿酒酒、仓储储、物流流、对外外交通等等工业职职能为主主的专业业型城市市功能组组团。茜草组团团：形成成以文化化娱乐、渡渡假休闲闲、机械械制造等等职能为为主的专专业型城城市功能能组团，长长江二桥桥建成后后茜草组组团将成成为中心心半岛功功能的延延伸组团团，承担担部分城城市中心心区的职职能。沙湾-泰泰安组团团：建设设沙湾新新区、合合并泰安安镇，新新建泰安安工业园园区，依依托城市市外环路路发展机机械配套套工业及及其它加加工工业业，并为为搬迁茜茜草“长三厂厂”预留空空间。纳溪组团团：在原原有泸天天化的基基础上继继续发展展化工业业，并利利用码头头和铁路路资源发发展临港港工业，形形成以化化工、物物流、对对外交通通工业职职能为主主的专业业型城市市功能组组团。二、 产业发展展规划（一） 农业大力推进进农业生生产的企企业化、基基地化、标标准化、规规模化和和区域化化，同时时实现特特色农业业与生态态环境的的协调发发展。（二） 工业一方面巩巩固和做做强传统统的化工工、饮料料、机械械支柱产产业；另另一方面面大力发发展培育育医药制制造、电电力能源源等新兴兴产业。（三） 服务业服务业的的发展一一方面在在现有基基础上进进一步发发展邮电电通信、批批发零售售、贸易易和餐饮饮业、房房地产等等，另一一方面要要重点发发展商贸贸、物流流、旅游游等现代代服务业业。 创建现现代物流流体系是是服务业业发展的的重点。商商贸业主主要是积积极培育育各类大大型专业业批发市市场，促促进市场场相对集集聚，增增强整体体辐射竞竞争能力力。适当当控制中中心半岛岛零售商商业的整整体规模模、促进进业态合合理分化化，实施施逐步开开发，保保证商业业设施的的充分利利用。三、 城市规划划分析及及对本项项目的影影响（一） 关于城市市发展规规划泸州市未未来发展展目标是是一个经经济实力力强大，辐辐射能力力更强的的现代化化区域中中心城市市。除了了加强各各组团间间的有机机联系，还还要强化化中心半半岛组团团外其它它组团的的城市功功能，使使整个城城市均衡衡发展，中心半岛包括商业在内的城市职能有被适度分担的趋势。（二） 关于产业业发展规规划泸州市产产业发展展规划对对实现城城市发展展目标提提供了强强有力的的经济保保障，在在泸州市市工业化化过程中中必将衍衍生对第第三产业业的大量量需求，对对包括商商业及房房地产在在内的服服务业而而言有很很好的行行业发展展背景，这这一结论论我们在在第一节节小结中中已经谈谈到。（三） 对本项目目的影响响从对城市市发展规规划和产产业发展展规划的的分析看看，中心心半岛未未来商业业将因为为面临新新兴商业业区的竞竞争而产产生功能能性和结结构性的的调整。本本项目的的商业定定位必须须顺应这这种变化化趋势方方能有理理想的市市场前景景，原因因在于： 基于中心心半岛城城市职能能过于集集中的判判断，规规划中对对中心半半岛的城城市职能能要求适适度分解解，其中中当然包包括商业业职能。未未来其它它组团商商业职能能的增强强对中心心半岛商商业会逐逐渐构成成竞争，这这一点目目前的重重庆已经经体现得得非常充充分，从从泸州与与重庆极极为相似似的城市市特征来来看完全全可以预预见泸州州未来商商业格局局很可能能步重庆庆发展之之路。 工农业发发展规划划对服务务业而言言可以带带来很好好的行业业发展机机会，但但机会对对不同组组团和具具体行业业并不均均等。首首先，工工农业发发展对服服务业的的需求更更多的来来自对现现代物流流的需求求；其次次，对零零售商业业带来的的需求虽虽然也很很大，但但是城市市组团化化均衡发发展思路路产生的的结果是是这部分分增加需需求分流流到中心心半岛的的比例会会伴随着着其它组组团商业业职能的的增强而而逐渐递递减。 目前泸州州市并未未出台专专门的商商业网点点规划，在在城市规规划中对对商贸的的发展侧侧重于大大型专业业市场的的培育以以提升城城市的区区域商贸贸辐射能能力。对对中心半半岛则侧侧重于适适当控制制零售商商业的整整体规模模，促进进业态合合理分化化，保证证商业设设施的充充分利用用。这个个规划原原则印证证了我们们对中心心半岛商商业的判判断，即即业态结结构不合合理、总总体规模模放量空空间不大大。 按商业发发展的一一般规律律，城市市传统中中心商业业区受到到其它组组团或周周边区域域的竞争争威胁时时会通过过升级商商业功能能、满足足高级别别消费需需求的方方式建立立与新兴兴商业区区的差别别竞争优优势。综合而言言，中心心商业区区将面临临强大的的市场竞竞争压力力，有功功能升级级和业态态整合的的内在要要求，以以新的商商业格局局巩固现现有的市市场地位位。中心心半岛的的商业总总体上放放量的空空间已经经不大，但但在中心心商业区区功能升升级的过过程中存存在很大大的结构构性机会会。本项项目的商商业定位位要顺应应这种竞竞争特性性的变化化趋势，向向差异化化市场定定位方向向考虑，在在现有商商业格局局下体现现出自己己的竞争争优势。重要经济济环境指指标分析析一、 GDP发发展状况况及产业业结构分分析（一） 全市GDDP发展展状况及及产业结结构分析析泸州市GGDP发发展状况况从总量量看保持持快速增增长，从从结构上上看三次次产业结结构为224:339.44:366.6。虽虽然实现现了从“一二三三”向“二三一一”的转变变，但第第一产业业的比重重仍然达达到四分分之一，不不仅高于于全省的的平均水水平，更更高于全全国的平平均水平平。因此此，从全全市经济济来看，包包括商业业在内的的非农产产业仍有有巨大的的发展空空间。（二） 本项目所所在地GGDP发发展状况况及产业业结构分分析江阳区220055年第一一季度相相关经济济指标如如下：总额月比增长长占全市比比重GDP20.225亿元元13.00%33.66%社会消费费品零售售总额7.666亿元16.00%28.66%居民人均均可支配配收入24277元7.2%三次产业业结构20044年统计计年鉴 99.5：44.4：446由上表可可以看出出，江阳阳区作为为泸州经经济规模模最大的的一个区区，三次次产业结结构已经经达到了了“三二一一”这样一一个城市市化水平平比较高高的经济济发达地地区的标标准，人人均收入入也处于于全市最最高水平平。二、 本项目所所在地生生活结构构与其它它经济指指标对比比研究(一) 人口和城城市化水水平市域人口口及地区区人口结结构：区域类别别全市江阳区纳溪区龙马潭区区泸县合江县叙永县古蔺县总人口(人)468006000605334747011703196613103556411840000266166317482245非农人口口（人）7683300228994084733511144368510001039936936002605440男性（人人）2437720003085509246006216144365364493442227734899663934474女性（人人）2243340002968838224110815811774991148397772531266653544471自然增长长率4.4337.6005.8000.3881.6884.1226.2115.322城市化水水平(220000年度)%26.55058.00640.77063.11314.44019.22813.33611.445从城市化化水平看看，全市市城市化化水平低低于全省省更远低低于全国国平均水水平，江江阳区、龙龙马潭区区、纳溪溪区的城城镇化水水平20003年年底已达达到或接接近600%，中中心城区区已经进进入快速速城市化化阶段。第第五次人人口普查查结果显显示，泸泸州市人人口年龄龄结构已已由成年年型转变变为老年年型，人人口自然然增长总总体趋势势将逐渐渐放缓。江江阳区在在全市最最高的人人口自然然增长率率显示该该区人口口年龄结结构比较较年轻，人人口自然然增长带带来的消消费动力力依然很很强。（二） 家庭结构构关于家庭庭结构我我们在江江阳区的的随机抽抽样调查查结果如如下：（三） 家庭年收收入关于家庭庭年收入入，我们们在江阳阳区的抽抽样调查查结果如如下：三、 小结 GDP产产业结构构发展状状况对本本项目的的影响分分析从全市看看，第三三产业仍仍有很大大的发展展潜力，但但从江阳阳区来看看，第三三产业的的总体比比重已经经到达一一个比较较高的水水平。考考虑到“中心半半岛”在泸州州的特殊殊商贸地地位和泸泸州市民民传统消消费习惯惯的延续续性，江江阳区的的第三产产业仍会会保持较较高比例例的增长长，但是是增长方方式更多多的可能能表现在在结构调调整的带带动上。具具体到商商业和商商业地产产产品上上来说，规规模上现现阶段已已经没有有什么放放量空间间，竞争争和入市市的角度度应当放放在商业业发展和和消费升升级所带带来的结结构性机机会上面面。 人口结构构和城市市化水平平分析从人口结结构和城城市化水水平看，由由于江阳阳区已具具较高的的城市化化水平，该该区域城城市化过过程中对对商业产产生的影影响力相相对有限限，而江江阳区人人口年龄龄结构较较年轻的的现状特特点意味味着消费费的增长长依然会会很强，并并且对商商业的影影响力会会主要表表现在推推动商业业结构的的改变而而不是总总量的增增长上。 收入及家家庭结构构分析泸州市民民的人均均收入水水平中等等偏低，本本项目所所在地江江阳区的的人均收收入水平平高于全全市。按按照国际际商业发发展惯例例，人均均收入超超过10000美美元后，消消费需求求开始出出现多元元化和差差异化，商商业组织织将从单单一的百百货业态态开始向向各种新新型业态态发展。应应该讲泸泸州市中中心半岛岛的商业业处于结结构性调调整的初初期，这这种改变变将伴随随着消费费需求的的不断发发展而呈呈现得越越来越清清晰和强强烈。对家庭结结构的调调查可以以洞悉城城市化的的发展与与生活形形态的变变化。我我们对江江阳区的的调查结结果表明明，户均均人口三三人以上上的虽然然占到442.555%，但但三口之之家和二二人世界界的合计计比例是是最大的的。根据据一般经经验，三三口之家家和二人人世界的的家庭结结构还会会继续呈呈现上升升趋势，这这对我们们进行本本项目定定位有重重要的参参考意义义。因为为不同的的家庭结结构具有有区别明明显的消消费偏好好，三口口之家和和二人世世界型家家庭结构构代表着着更强大大的经济济独立性性和更高高的收入入水平，相相应的消消费行为为带有更更为多样样化和个个性化特特征，需需要多元元化的商商业组织织。对家家庭年收收入调查查可以确确定消费费的可能能性，消消费能力力及目前前消费处处于什么么样的状状态。家家庭收入入在2万万元的消消费者和和5万元元的相比比，他们们在选择择消费场场所时是是完全不不同的，前前者的选选择以市市场为主主，后者者的选择择以专卖卖店和百百货商场场为主。在在第三章章第六节节中我们们对消费费行为研研究将继继续分析析，本节节可以下下的结论论是中心心半岛收收入较高高（3.5万以以上）的的家庭比比例是不不低的（约约占399.055%）。区域城市市结构调调查与研研究主城区城城市结构构与功能能研究 中心半半岛以商商业、行行政办公公和居住住功能为为主，其其中沱江江大桥南南岸沿江江阳路至至白招牌牌一线为为中心半半岛也是是泸州的的零售商商业中心心。江阳阳中路（以以龙泉大大桥为界界）至大大山坪至至半岛西西部一带带为泸州州市行政政办公中中心，西西部作为为中心半半岛唯一一可以拓拓展的方方向在经经过近几几年的建建设已初初具现代代都市的的形态，但但商业功功能目前前较差。中中心半岛岛沿沱江江南岸至至百子图图广场一一线由于于良好的的自然景景观，具具有住宅宅开发的的优越条条件，将将成为中中心半岛岛高尚住住宅开发发的理想想地块。沱沱江以北北，以龙龙南路和和迎宾大大道、回回龙街为为纽带贯贯穿的区区域以批批发和各各种专业业市场为为主，肩肩负泸州州市提高高区域商商贸辐射射能力、发发展大商商贸的重重要功能能。该区区域目前前市场软软硬件水水平都不不高，还还需要加加大整合合力度。龙龙南路以以西即城城北新区区（集中中了天立立花园、柏柏香林小小区、东东州墨香苑苑等多个个高品质质小区）是是泸州市市目前的的高档居居住社区区。 从零售售商业角角度来看看，大山山坪地区区和城北北新区目目前商业业发展与与城市发发展及其其城市功功能不平平衡，商商业相对对滞后，未未来必将将对泸州州传统的的零售商商业中心心构成竞竞争。立地条件件研究一、 本项目交交通背景景 泸州境境内有隆隆内铁路路、隆纳纳高速、3321国国道、泸泸州机场场和多个个内河港港口，泸泸州港是是四川省省在长江江的第一一大港，泸泸州机场场为四川川省第二二大航空空港，已已经具备备了较完完备的水水、陆、空空立体交交通设施施。本项项目所在在地也具具备了南南北为主主，东西西贯通的的良好交交通条件件。二、 道路类别别本项目四四周道路路类别如如下： 西临江江阳北路路，是泸泸州市最最主要的的过境交交通干线线，也是是泸州最最著名的的商业干干道。东东临慈善善路，是是泸州市市历史上上的传统统商业干干道，但但目前的的商业功功能在衰衰退。北北靠苏公公路，是是治平路路、慈善善路与江江阳北路路间东西西贯通要要道。对对于本项项目四周周的道路路情况，可可以用东东冷西热热（商业业氛围）、南南北重要要（重要要支路）来来概括。三、 顾客到达达难易程程度由于本项项目为东东西方向向开口，应应该讲顾顾客从江江阳北路路和慈善善路这两两个新老老商业干干道到达达项目比比较容易易，东西西方向的的交通组组织比较较乐观。但但南北方方向由于于周围建建筑的影影响，无无法同苏苏公路及及肖巷子子进行对对接，顾顾客从南南北方向向到达项项目不如如东西方方向方便便，这对对项目是是一个不不小的遗遗憾。四、 周围环境境和目前前的商业业设施 从用地地四周环环境看，未未拆迁部部分建筑筑对项目目有不良良影响，表表现在对对人流的的阻断（南南北方向向）和对对项目整整体形象象产生不不和谐。 用地周周围目前前无良好好的商业业设施同同本项目目呼应，久久盛百货货和烂尾尾楼的未未来商业业发展对对本项目目有不小小的影响响。五、 商业能见见度和日日照情况况 商业的的能见度度是商业业建筑能能否吸引引顾客的的非常关关键的要要素，尤尤其是大大型商业业建筑。本本项目东东西开口口，但在在西面这这个最重重要的商商业干道道上，本本项目的的能见度度受烂尾尾楼影响响非常大大，东面面看本项项目能见见度较好好，但慈慈善路目目前的有有效人流流太少。南南北方向向则同时时受项目目以外的的建筑阻阻挡。 小结：通通过以上上五方面面的分析析，我们们认为本本项目从从立地条条件看需需要在产产品设计计（解决决南北交交通组织织、能见见度）和和独特商商业定位位（解决决周边商商业氛围围差，产产生指向向性消费费）方面面有针对对性的考考虑。第 二 章 泸泸州商业业现状调调查与研研究 泸州市市城市商商业发展展状况是是本项目目进行商商业定位位的重要要依据。为为全面掌掌握泸州州主城区区的商业业发展特特点，我我们从面面、点、线线三个角角度进行行了调研研，重点点是对项项目用地地周边的的商业研研究。区域商业业结构的的调查与与分析商业布局局及特点点分析： 泸州市主主城区呈呈组团化化发展，但但现有商商业设施施过度集集中在中中心半岛岛，形成成全市单单一的零零售商业业中心，其其余各组组团则明明显缺乏乏较大型型的商业业设施，商商业设施施中批发发市场所所占比例例较高。这这即说明明泸州市市作为区区域性的的商业中中心已经经具备了了相当的的商贸辐辐射能力力（批发发），又又体现出出商业发发展极不不均衡的的特点（主主要指零零售）。 从商业类类型上分分，泸州州市主城城区存在在两个大大的集中中商业区区，一个个是以江江阳北路路为轴线线，以白白塔为中中心的白白塔零售售商业中中心区，一一个是龙龙南路、迎迎宾大道道、回龙龙街合围围而成的的沱江批批发商业业区。沱江商业业区以批批发和专专业市场场为主，包包括回龙龙湾附近近的荣峰峰商城（窗窗帘、百百货）、国国和精品品窗帘城城、公交交商城（定定位于川川南服装装批发交交易中心心的回龙龙湾百货货批发市市场）、小小市转运运站附近近的万丰丰电器商商城（小小家电）、蓝蓝天商城城（电器器、灯饰饰、毛线线批发市市场）、五五交化批批发市场场、回龙龙湾汽车车客运站站附近的的农用生生产资料料市场、晶晶艺电器器批发市市场、迎迎宾大道道一段的的乐源农农贸批发发市场、向向阳路的的摩配机机电市场场，汇金金路的王王氏百货货批发市市场、龙龙南路的的成都荷荷花池、三三九灯饰饰城，科科维装饰饰城等批批发和专专业市场场。沱江江商业区区的主要要特点是是市场门门类齐全全、对外外辐射的的交通也也比较方方便。沱沱江商业业区应该该是得益益于泸州州特殊的的经济地地理位置置而由市市场自发发形成的的，因此此存在布布局分散散、规划划不平衡衡、形象象混乱、管管理落后后的问题题。作为泸州州市提升升外围商商贸覆盖盖力的重重要支撑撑，沱江江商业区区未来预预计会有有较大发发展，但但是急需需加强政政府引导导和市场场整合的的双重力力度才能能更上一一个台阶阶。中心半岛岛商业现现状分析析一、 商业现状状概述 中心半半岛的零零售商业业以白塔塔商业区区为代表表。该区区域以江江阳北路路为轴线线，以白白塔为轴轴心南起起白招牌牌，北到到江城，向向东延伸伸至慈善善路、治治平路，向向西延伸伸至花园园路，迎迎晖路、苏苏公路、肖肖巷子共共同构成成东西连连接的纽纽带。 从商业业形态分分，白塔塔商业区区包括了了百货、超超级市场场、专业业卖场、品品牌专卖卖店、其其它街铺铺及一条条传统商商业购物物街。业态典型店分布百货摩尔、汇汇通、人人民商场场、久盛盛百货江阳北路路两侧及及迎晖路路集中分分布超市人人乐江阳北路路西侧专业卖场场苏宁电器器江阳北路路西侧品牌专卖卖店耐克、乔乔顿、利利朗、布布衣堂、播播、钟表表、眼镜镜、珠宝宝首饰沿江阳北北路东西西两侧延延伸至江江城、迎迎晖路、治治平路、肖肖巷子等等呈点状状散型分分布其它街铺铺该区域所所有街区区传统商业业购物街街低档百货货服饰店店珠子街集集中式分分布二、 总体商业业特点（一） 商业设施施现有商业业设施大大部分沿沿城市交交通主干干道呈线线型布置置，主要要是沿泸泸州市最最主要的的过境通通道江阳阳路分布布，对城城市交通通干扰大大而且不不利于商商业环境境的营造造。除六六个大型型卖场外外，几乎乎清一色色的属住住宅底商商，虽然然有利于于汇聚街街道人气气，但城城市景观观和商业业形象较较差。（二） 商业气氛氛与经营营档次 以江阳阳北路为为界，道道路以东东商气和和人气明明显优于于道路西西侧，以以水井沟沟为界，水水井沟往往北的商商业气氛氛明显优优于水井井沟以南南。相应应的，商商铺档次次定位从从白招牌牌至珠子子街由南南往北逐逐渐偏高高，整体体商业气气氛以水水井沟为为界是北北重南轻轻，商业业规模和和人气以以江阳北北路为界界是东强强西弱，这这种特点点的形成成是由于于特定的的道路交交通条件件和传统统的商业业街区分分布决定定的。三、 业态分布布特点与与规模分分析（一） 业态分布布 大型型业态卖卖场：四四大百货货卖场、人人人乐超超市、苏苏宁电器器集中布布局 品牌牌专卖店店：总体体上散布布各个街街区，治治平路相相对集中中 低档档商铺：主要集集中分布布在珠子子街 其它它一般商商铺：大大量分布布于各个个街区（二） 业态规模模百货：四四大卖场场营业面面积合计计近5万万方。超级市场场：单体体超市除除人人乐乐外，尚尚有部分分小型超超市，加加上四大大百货的的超市营营业面积积，超市市卖场在在1万方方左右。品牌专卖卖店（服服饰生活活类）：该区域域各街区区共有品品牌专卖卖店1009家（含含中档专专营店），营营业面积积约68800平平方米。主题专业业卖场：家电、通通讯、眼眼镜、钟钟表、珠珠宝首饰饰合计约约35家，营营业面积积合计约约60000平方方米。珠子街低低档商铺铺（服饰饰生活类类）：约约78家家，营业业面积合合计约221000平方米米。一般街铺铺（服饰饰生活类类）：该该区域各各街区共共计约2224家家，营业业面积合合计约882000平方米米。业态规模模对比： 品牌牌专卖店店、专业业卖场、超超级市场场等新型型业态营营业面积积明显偏偏小四、 业种分析析 白白塔商业业区几乎乎涵盖了了所有零零售及服服务类的的业种，值值得注意意的特点点是：（一） 化妆品类类：四大大百货化化妆品所所占卖场场面积均均显不足足，而采采用连锁锁经营（如如金甲虫虫）和独独立专销销化妆类类商品的的街铺比比较多（约约15家家）。（二） 首饰、珠珠宝类：该业种种四大百百货经营营面积不不大（汇汇通没有有）无，采采用专卖卖形式的的首饰珠珠宝店比比较多（约约8家）。这种特点点反映了了零售商商业业态态对市场场变化和和消费模模式演变变的主动动适应，它它表明一一些业种种已经开开始从传传统的百百货业态态范畴向向专卖业业态发展展，这是是现代零零售业发发展的大大趋势。重点零售售业态研研究百货白塔商业业中心集集中了泸泸州市最最大的四四家百货货商场。其其基本状状况如下下：汇通百货货商场名称称汇通百货货地址江阳北路路规模（面面积）1.2万万m2物业配置置： 电动动扶梯11部 货梯梯1部 步行行梯1部部 中央央空调有 停车车场有 休息息设施无经营业态态百货交通干道道及出入入口 出入入口3个个 公交交线路112条楼层规划划-1F超超市1F箱包包/皮鞋鞋/化妆妆品/运运动服饰饰/小家家电/杂杂件（眼眼镜、伞伞）2F女装装：少淑淑女装偏偏多3F男装装/男女女休闲服服饰4F床用用/童用用/针织织/内衣衣卖场环境境 空气气好 陈列列较整齐齐 装饰饰风格较较统一 隔断断不合理理 灯光光好 卖场场通透性性差建筑外立立面外立面面以广告告招贴画画为主 外立面面整体形形象差大型广广告位用用于出租租而未用用于本商商场 商业能能见度一般般路面用材材、绿化化、小品品路面为为不规则则小地砖砖，感觉觉脏 场外种种有绿化化植物（市市政）步行、购购物舒适适度、安安全度、趣趣味性购物舒舒适度较较好 安全度度尚可（童童玩区货货架设计计有安全全隐患） 无购物物指示 购物趣趣味性较较差 主入口口有音乐乐，场内内无背景景音乐及及播音系系统定位描述述在泸州当当地属中中档偏上上，典型型的传统统百货经营概貌貌描述淡季，生生意清淡淡 消费者者年龄中中青年为为主 顾客停停留时间间较长关联消消费宽度度一般般 客单价价较高 提袋率率低 偶有结结伙消费费管理水平平与竞争争趋势点点评卖场管管理较好好（营业业员管理理、清洁洁管理等等细节做做得不够够） 成熟的的百货卖卖场，楼楼层规划划与业种种分配比比较合理理 男女装装与摩尔尔有错位位，以正正装和中中青年消消费为主主，有向向时尚、流流行靠的的趋势但但尚未成成型摩 尔 玛商场名称称摩尔玛地址江阳北路路规模（面面积）1.255万m22物业配置置：电扶梯梯2部 步行梯梯1部 中央空空调有场外设设有休息息椅经营业态态百货交通干道道及出入入口出入口口5个 公交线线路133条楼层规划划-1F：超市/美食城城/小家家电/手手机/厨厨用1F：女女装/床床用/童童玩/运运动休闲闲服饰/杂件/珠宝钟钟表/化化妆品2F：休休闲服饰饰/男装装/女装装卖场环境境空气佳佳 采光好好 卖场通通透性好好楼层购购物指引引较规范范 商品陈陈列水平平一般建筑外立立面整体形形象尚可可 商业能能见度高高，但外外立面广广告功能能使用水水平低路面用材材、绿化化、小品品外围路路面陈旧旧 设有用用于休闲闲的绿化化小品但但使用率率低步行、购购物舒适适度、安安全度、趣趣味性购物较较舒适 有背景景音乐及及播音系系统 购物趣趣味性较较强定位描述述中档兼顾顾高档，有有时尚百百货的意意味经营概貌貌描述淡季，生生意较好好 客流量量不足，收收银台偶偶见排队队现象 顾客停停留时间间长 消费者者以青年年人和女女性偏多多 关联消消费宽度度宽 客单价价高 提袋率率高 结伙消消费人群群较多管理水平平与竞争争趋势点点评管理水水平一般般 卖场推推广不规规范 定位偏偏重于时时尚流行行及家庭庭化消费费 业种安安排较丰丰富，与与其它卖卖场既有有部分同同质化竞竞争又有有不同程程度的错错位与互互补成都人民民商场商场名称称成都人民民商场地址迎晖路下下段规模（面面积）1.2万万m2左右物业配置置：电动扶扶梯：11F-22F设有有3部 / 22F-33F设有有2部中央空空调有 停车场场有 休息设设施无经营业态态百货交通干道道及出入入口出入口口4个 公交线线路6条条楼层规划划1F：超超市/烟烟酒/珠珠宝/手手表/皮皮具/皮皮鞋2F：女女装/童童玩/杂杂件3F：男男装/休休闲男女女服饰卖场环境境空气可可 光线昏昏暗 隔断不不合理有购物物指引（楼楼层规划划），但但与实际际规划陈陈列不相相符建筑外立立面现代感感强 外立面面整体形形象尚可可 商业能能见度好好路面用材材、绿化化、小品品外围环境境较好步行、购购物舒适适度、安安全度、趣趣味性购物较较舒适 安全度度尚可 购物趣趣味性差差有背景景音乐及及播音系系统定位描述述中档为主主经营概貌貌描述生意清清淡 客流量量极少，停停留时间间短 消费者者无明显显特征关联消消费宽度度宽 客单价价低 提袋率率极低 未见结结伙消费费管理水平平与竞争争趋势点点评卖场管管理好，营营业服务务规范在在四大百百货中最最优无明显显的错位位经营业种安安排不足足久盛百货货商场名称称久盛百货货地址水井沟规模（面面积）1万m22左右物业配置置：电动扶扶梯1部部 中央空空调有 场外有有少量休休息设施施经营业态态百货交通干道道及出入入口出入口口3个 公交线线路122条楼层规划划-1F：超市/数码产产品1F：鞋鞋类/皮皮具/珠珠宝/运运动休闲闲2F：男男装/女女装/童童玩卖场环境境空气差差 灯光偏偏暗（冷冷色光） 隔断混混乱 卖场通通透性极极差陈列、装装饰风格格不统一一 缺乏有有效购物物指引建筑外立立面外立面面整体感感觉乱 商业能能见度差差路面用材材、绿化化、小品品路面用用花岗石石铺设，整整洁安全全 场外有有绿化植植物（市市政）步行、购购物舒适适度、安安全度、趣趣味性购物舒舒适度差差 无趣味味性定位描述述无明确确定位 品牌档档次低，有有假货 品牌销销售不是是应季货货经营概貌貌描述淡季，生生意清淡淡客流量量很少，停停留时间间短消费者者无明显显特征关联消消费宽度度：宽客单价价低提袋率率极低少见结结伙消费费管理水平平与竞争争趋势点点评卖场管管理差 花车形形象差 价格管管理混乱乱，怀疑疑未使用用后台管管理系统统推广差差，POOP不规规范无统一一购物袋袋业种安安排少，比比例不当当，看不不出明显显的竞争争定位 小结：百货业态态从经营营状况和和管理水水平上看看，总体体上是各各具特色色但专业业化程度度和市场场适应能能力较弱弱。汇通通百货带带有明显显的老百百货公司司痕迹，楼楼层规划划、业种种安排、装装饰、陈陈列等中中规中矩矩，卖场场经营技技术也比比较规范范。虽然然从部分分商品结结构上看看汇通百百货正在在试图转转型，但但其市场场反应能能力明显显逊色于于摩尔玛玛。人民民商场展展示出老老牌大公公司出色色的卖场场管理能能力，但但经营定定位方面面没有形形成突出出的优势势，同样样表现出出老百货货公司对对市场反反应能力力差的特特点。摩摩尔玛比比较靠近近现代流流行百货货，对消消费特点点变化的的把握是是最好的的一个，其其时尚和和家庭生生活消费费定位比比较符合合当前泸泸州主流流消费人人群的特特点。但但摩尔玛玛模仿的的痕迹比比较重，管管理细节节上还要要加强学学习和创创新，以以形成自自己独特特的风格格。久盛盛百货由由于整个个团队专专业化程程度低的的原因，所所以几乎乎乏善可可陈。综综合而言言，整个个百货业业的经营营管理水水平还需需要提高高，否则则无法应应对新兴兴业态和和外地强强势百货货品牌的的竞争。 百货业业态从营营业面积积看（近近5万平平方米）已已经相当当庞大，而而且布点点过于集集中。从从业态规规模对比比上看，百百货规模模明显偏偏大。这这说明中中心商业业区百货货营业面面积总量量上不但但没有增增加的空空间，而而且有重重新整合合的要求求，任何何强势百百货品牌牌进入泸泸州都将将加速现现有百货货格局的的重新洗洗牌。另另一个角角度看，新新型商业业形态也也会加速速同百货货业态展展开对商商业资源源的争夺夺。重点零售售业态研研究专卖店店概念注释释 专卖店：本小节节研究对对象是除除大型零零售卖场场以外的的,在项项目周边边独立经经营的街街铺（不不含餐饮饮、食品品、工业业零售、维维修、社社区服务务、商务务服务、网网吧），为为方便统统称为专专卖店。研研究的范范围包括括江阳北北路（江江城至白白招牌）、迎迎晖路、花花园路、治治平路、慈慈善路、肖肖巷子、珠珠子街、武武成路。 品牌专卖卖店：指指经营一一个或几几个有较较高市场场知名度度品牌的的独立街街铺。 专营店：指经营营一个或或多个市市场知名名度一般般的品牌牌且卖场场形象较较好的独独立街铺铺。 一般街铺铺：指经经营多个个或众多多无市场场知名度度品牌的的独立街街铺。 低档街铺铺：统称称珠子街街的商铺铺。（一） 白塔商业业中心专专卖店业业种构成成如下业种 项项目数量（家家）比例女装26546225%男装549422%运动休闲闲437500%鞋/箱包包/皮具具457855%首饰/珠珠宝81400%钟表/眼眼镜71222%化妆品152622%音响61055%童装/家家居/床床用295066%饰品/精精品172977%通讯122099%其它（美美容/美美发/婚婚摄/书书店等）7212557%（二） 业种构成成特点 首饰/珠珠宝、钟钟表/眼眼镜、通通讯、音音响类专专卖店比比例最小小，但个个性化较较强的消消费特点点决定它它们几乎乎全是品品牌专卖卖店。上上节中业业种分析析时提到到一些业业种已经经开始从从传统的的百货卖卖场销售售为主向向品牌专专卖店业业态发展展，本节节重复这这一结论论，同时时指出，这这种零售售业发展展趋势还还将加快快并向其其它业种种延伸。 美容、美美发、护护肤、婚婚纱摄影影、书店店等业种种专卖店店合计数数量和比比例处在在第二位位，从结结构上是是正常的的，但其其中服务务性业种种知名名名牌比例例较小。 女装、男男装、运运动休闲闲、鞋/箱包/皮具、饰饰品、童童装/家家居/床床用等业业种我们们纳入服服饰及生生活用品品类，总总数和比比例为最最大，我我们重点点对它们们的开店店定位结结构进行行分析。（三） 服饰及生生活用品品类专卖卖店定位位结构及及特点分分析按本节开开始所做做的定义义： 品牌牌专卖店店和专营营店在专专卖店中中为中高高档定位位； 一般般街铺在在专卖店店中为中中档定位位； 低档档街铺在在专卖店店中为中中低档定定位。三种定位位店铺结结构如下下：店铺分类类 项目目品牌专卖卖及专营营店一般街铺铺低档街铺铺数值比例数值比例数值比例总铺数10926552%22454550%7818998%总面积68000 m2239777%82000 m2247995%21000 m2212228%平均单铺铺面积62m2237 mm227m22 定位位越高的的店铺单单店面积积越大； 品牌牌专卖店店及专营营店总铺铺数及总总面积的的比例分分别为226.552%和和39.97%； 扣除除专营店店后，品品牌专卖卖店的数数量和营营业面积积在专卖卖店中不不足五分分之一。从从结构角角度看，品品牌专卖卖店规模模略显不不足。 专卖店主主对泸州州专卖店店的总体体数量及及品牌档档次评价价： 经营营者对中中低档品品牌的看看法趋向向一致即即偏多。关关于总体体规模，认认为适度度和太少少的比例例合计过过半；对对于高档档品牌，则则大多数数经营者者认为偏偏少，高高档品牌牌通常以以品牌专专卖店形形式经营营。因此此，专卖卖店主调调查结果果也映证证了专卖卖店市场场上品牌牌专卖店店和部分分专营店店有进一一步发展展的趋势势。 专卖店主主选择专专卖的理理由 由于于百货的的定位及及进场条条件方面面的原因因而放弃弃进商场场经营的的专卖店店比例很很大，这这个结果果也印证证了前面面的结论论，即越越来越多多的业种种和品牌牌会将专专卖店形形式作为为重点经经营形式式。 专卖店主主对本项项目的态态度 调查查中在对对本项目目进行介介绍时，我我们作了了假设，即即本项目目一、二二层的商商业定位位是品牌牌专卖店店集合和和中档专专营店结结合，物物业条件件良好并并有其它它休闲娱娱乐等业业种配合合。调查查结果显显示，大大量经营营者表达达了一定定的兴趣趣和观望望心态（感感兴趣人人群中以以品牌专专卖店主主居多）。对专卖店店除了规规模、结结构上进进行调研研外，还还对江阳阳北路、迎迎晖路、治治平路、慈慈善路和和肖巷子子上的品品牌专卖卖店进行行了针对对本项目目的重点点访谈，我我们假设设了本项项目品牌牌专卖店店和中档档专营店店集合的的商业定定位。其其中江阳阳北路、迎迎晖路上上专卖店店主对本本项目以以中性态态度偏多多，除部部分感兴兴趣外，大大量的表表示需要要观望，效效果好就就跟进。而而治平路路、慈善善路和肖肖巷子上上的店主主普遍持持积极的的态度，特特别是品品牌专卖卖店表现现出相当当强烈的的兴趣，如如乔顿、播播牌、古古古名店店、布衣衣堂、巴巴布豆、爱爱浪音响响等，乔乔顿与爱爱浪音响响甚至表表达了购购买的意意愿。我我们认为为这种现现象是符符合当前前市场状状况的，江江阳北路路和迎晖晖路以一一般街铺铺为主，口口岸条件件好，必必然对新新项目持持观望态态度，而而治平路路、慈善善路、肖肖巷子以以中高档档品牌男男女装为为主，希希望在更更好的物物业环境境下集中中经营。同同时这种种现象也也符合我我们后面面将提到到的品牌牌店与一一般街铺铺不同的的选址标标准。下面是对对专卖店店主的其其它相关关调查： 专卖店主主对泸州州市民的的品牌消消费行为为评价 泸州州市民品品牌意识识不强，侧侧面说明明品牌专专卖店规规模不足足，对消消费的引引导力有有限。 专卖店主主在承租租商铺时时优先考考虑下列列哪些因因素 对经经营者承承租选择择的影响响因素中中位置和和租金的的权重最最高，商商业规划划、整体体管理、物物业条件件和周边边环境等等因素也也必不可可少，说说明经营营者择铺铺行为将将更加理理性。 专卖店主主就专卖卖店与商商场消费费群体的的对比 专卖卖店同百百货业态态既存在在竞争关关系，又又有很强强的互补补性，百百货业的的发展无无法覆盖盖所有消消费群，专专卖店有有自己独独特的市市场份额额。 专卖店主主对将专专卖店集集中于步步行街中中经营的的态度： 绝大大部分专专卖店主主认同同同档店铺铺在步行行商业广广场集中中经营，品品牌店尤尤其强烈烈。 专卖店主主对将专专卖店开开在步行行街的二二层或三三层的态态度： 专卖卖店大多多数可以以接受有有条件的的接受在在二层开开店经营营结合以上上三节分分析，对对泸州市市专卖店店的总体体结论是是： 规模不足足尚有发发展空间间； 中高品牌牌专卖店店所占市市场比例例偏小； 专卖店与与百货既既存在竞竞争又是是互补关关系，品品牌专卖卖店的互互补性和和差异化化表现更更强； 专卖店主主的择铺铺意识日日趋成熟熟，品牌牌专卖店店的选址址标准与与一般街街铺有明明显差异异； 本项目的的感兴趣趣程度以以品牌专专卖店和和中档专专营店最最高，一一般街铺铺普遍以以观望为为主但具具有跟风风的特点点；