深圳万科金色半山住宅项目产品价值手册52页产品分析

12产品价值手册的位置与作用：产品价值手册的位置与作用：报批报建项目定位产品建议规划设计成本测算项目施工销售物业服务工程采购客服产品价值手册1、统一思想：万科、代理公司、广告公司、其他合作方。2、营销策略的依据。3、销售物料制作和现场包装的依据。4、销售说辞的依据。3产品价值手册的思路与方法：产品价值手册的思路与方法：产品产品1.区域价值区域价值2.周边配套周边配套3.小区环境小区环境4.房屋单体房屋单体外延产品外延产品(服务服务)实质产品实质产品（功能）（功能）核心产品核心产品（精神）（精神）竞品竞品客户客户420102010年年3 3月月3131日日万科万科.金色半山产品价值手册金色半山产品价值手册5目目 录录壹壹.项目价值项目价值贰贰.产品价值产品价值叁叁.客户价值客户价值6项目位置：金色半山位于罗湖与坂田交界处，是万科项目位置：金色半山位于罗湖与坂田交界处，是万科20102010年在深圳中轴线上的年在深圳中轴线上的新地铁物业。项目分一期开发，新地铁物业。项目分一期开发，5 5栋板楼复式，栋板楼复式，6 6栋点式平层，共栋点式平层，共1111栋住宅。栋住宅。总占面：总占面：6.26.2万万总建面：总建面：9.99.9万万住宅建面：住宅建面：9.69.6万万商业建面：商业建面：100010009 9班幼儿园：班幼儿园：24002400容积率：容积率：1.551.55总户数：总户数：782782户户绿化率：绿化率：40%40%最大楼间距：最大楼间距：110110米米最小楼间距：最小楼间距：43.843.8米米（一）基本指标介绍（一）基本指标介绍壹壹.产品价值产品价值71.1.地铁：地铁：项目毗邻地铁项目毗邻地铁5 5号线杨美站，号线杨美站，4 4站到达站到达“亚洲第一站亚洲第一站”深圳北站（从深圳北站约深圳北站（从深圳北站约2020分钟到达香港，约分钟到达香港，约3030分钟到达广州），分钟到达广州），7 7站到达大学城（大学城站），站到达大学城（大学城站），9 9站站到达福田中心区（少年宫），到达福田中心区（少年宫），1010站到达罗湖中心区（老街站到达罗湖中心区（老街 ）。）。（二）交通价值（二）交通价值壹壹.产品价值产品价值深圳北站深圳北站大学城大学城少年宫少年宫老街老街82.2.自驾车到达项目：自驾车到达项目：1 1）红岭路沿线客户：）红岭路沿线客户：在清平快速龙景出口下，转入布龙路（西行）后约500米，右转至龙颈坳路，前行300米后即可到达本项目。2 2）福田客户：）福田客户：在南坪快速布龙出口下，前行约500米后，向右经小出口（有2米限高标志）掉头至立交桥下，然后直行过红绿灯，右转逆行30米，进入龙颈坳路，前行300米后即可到达本项目。3 3）坂田客户：）坂田客户：沿坂田北路，在坂田北路与布龙路交汇处转至布龙路（东行），前行约2公里，遇到红绿灯左转过桥，右转逆行30米，进入龙颈坳路，前行300米后即可到达本项目。4 4）布吉客户：）布吉客户：从布吉路，转入布龙路（西行，路右边有万科金色半山路旗和户外广告牌），右转至龙颈坳路，前行300米即可达到本项目。（二）交通价值（二）交通价值壹壹.产品价值产品价值福田客户福田客户罗湖客户罗湖客户坂田客户坂田客户布吉客户布吉客户93.3.自驾车从项目出发：自驾车从项目出发：1）从清平快速经红岭路直达罗湖中心区；2）从南坪快速经梅观路和彩田路直达福田中心区。4.4.公交：公交：1 1）E8E8路公交线路：路公交线路：杨美站-万象城（6站）。2 2）项目将引进公交站点，线路参考：）项目将引进公交站点，线路参考：金色半山-坂田小学-杨美站-清平快速-红岭路-大剧院-鹿丹村。（二）交通价值（二）交通价值壹壹.产品价值产品价值101.1.周边为住宅用地。周边为住宅用地。2.2.东面为政府法定生态控制线。东面为政府法定生态控制线。3.3.项目南面、东面均可眺望银湖山景。项目南面、东面均可眺望银湖山景。4.4.与布龙路地势高差十余米。与布龙路地势高差十余米。（三）周边环境（三）周边环境2.12.1万平万平米米2.32.3万平米万平米1.21.2万万平米平米金色半山，金色半山，6.26.2万万住宅用地，住宅用地，5 5万万住宅用地，住宅用地，2.22.2万，万，住宅用地，住宅用地，2.32.3万万壹壹.产品价值产品价值111.1.周边配套：周边配套：项目500米内有杨美菜市场、美家福和鑫华盛两家百货超市；杨美站规划建成居住区级商业中心。2.2.社区配套：社区配套：社区商业配备有华润万家、面点王、万湘楼、银行ATM机等。3.3.医疗配套：医疗配套：项目1公里左右，规划有500床位综合医院1所。4.4.教育配套：教育配套：项目规划有9班幼儿园，项目500米内规划有3所学校：立培小学（正在使用）、坂田中小学（已建成，2010年9月投入使用）和深圳第六高级中学（已规划）。（四）配套资源（四）配套资源坂田坂田学校学校第六高级第六高级中学中学500500床位床位综合医院综合医院百货和菜百货和菜市场市场壹壹.产品价值产品价值121.1.龙颈坳路：龙颈坳路：已列入市政规划，为布龙路到达项目主形象路，目前展示为项目专属林荫大道，道路保留了许多原生态的乔木。2.2.项目入口：项目入口：阿尔罕布拉宫风格的中轴水系，两边是高大的银海枣和老人葵，周边是极具西班牙风情的半山商业街。（五）项目主入口（五）项目主入口壹壹.产品价值产品价值131.1.小区容积率小区容积率1.551.55，具备豪宅居住舒适性。，具备豪宅居住舒适性。2.2.园林绿化率园林绿化率40%40%，有老人葵、银海枣、大王椰、凤凰木等，有老人葵、银海枣、大王椰、凤凰木等2020多种植物。多种植物。3.3.最大楼间距超过最大楼间距超过110110米，最小楼间距米，最小楼间距4040多米，视野开阔。多米，视野开阔。4.4.项目配备有项目配备有 600600平米中央泳池、儿童泳池、按摩池、中轴及点式园林水景等。平米中央泳池、儿童泳池、按摩池、中轴及点式园林水景等。容积率：容积率：上品雅园上品雅园3.53.5龙岸龙岸2.02.0溪山溪山2.72.7水榭春天水榭春天3.443.44上塘道上塘道3.03.0潜龙曼海宁潜龙曼海宁4.94.9荔山公馆荔山公馆3.23.2周边储备用地周边储备用地2.52.5（六）园林绿化（六）园林绿化壹壹.产品价值产品价值楼间距：楼间距：1#1#无对视无对视2#2#无对视无对视3#11#3#11#：110110米米4#11#4#11#：106.8106.8米米5#7#5#7#：48.948.9米米5#7#5#7#：45.645.6米米7#8#7#8#：46.146.1米米8#9#8#9#：45.145.1米米10#11#10#11#：43.843.8米米14（七）建筑风格（七）建筑风格壹壹.产品价值产品价值类别类别特色特色建筑造型建筑造型选取典型的西班牙城市风格，大量运用四坡顶、大型景观阳台、特色线脚等建筑元素，以其多元化的建筑形态，呈现庄重的建筑气息。建筑单体建筑单体小区内板式、点式高层住宅以简捷明快的几何线条勾勒大面积绿玻、大块面的立面造型，并细致地在外立面色彩、材质等各方面凸显本案与众不同的个性。建筑色彩建筑色彩营造了一种清新典雅的情调。暖色调的屋顶和墙面，散发出高贵、优雅的生活韵味；花岗岩饰面、局部喷涂等多种外墙饰面手法的应用使建筑的外立面层次丰富，趣味盎然。庭院庭院西班牙洋房风格，底TOWN拥有花园和庭院（西班牙称作Patio），丰富了家庭的生活与交流空间。入户花园强调自然的景观享受，而“围合庭院”创造了多处半私密空间，重在强调人们之间的情感交流氛围。轴线轴线以西侧主入口为起点的景观主轴上，汇聚了多处景观，小区大门前的LOGO形象墙是整体景观的开篇，同时也给业主们带来强烈的归属感。带状的喷泉水景结合两侧高大整齐的棕榈树，引导人们穿过主入口广场，进入水景中庭。600多平米泳池区域容纳了儿童池、成人池和按摩池，是一个迷你型的体验胜地。西班牙风格的手西班牙风格的手工艺术工艺术从门窗、铁艺及外墙体施工工艺，到必不可少的红陶土筒瓦、STUCCO手工抹灰墙等，每一个细节都精雕细琢，同时保持有非常亲和的视觉感和良好的生态性。项目为西班牙建筑风格，主要表现在六个方面：西班牙城市风格的建筑造型，简项目为西班牙建筑风格，主要表现在六个方面：西班牙城市风格的建筑造型，简洁明快的建筑单体，清新典雅的建筑色彩，西班牙洋房风格的庭院，汇聚多处景洁明快的建筑单体，清新典雅的建筑色彩，西班牙洋房风格的庭院，汇聚多处景观的轴线设计，西班牙风格的手工艺术。观的轴线设计，西班牙风格的手工艺术。151.1.社区规模：社区规模：项目共11栋住宅，规划户数782户，低密度居住形态。2.2.产品类型：产品类型：小区1-4号楼2梯3户；5、6号楼2梯4户；7-11号楼2梯9户。3.3.高层景观：高层景观：项目南面、东面可眺望银湖山景，内部园林可看600平米游泳池，25000平米的园林绿化。（八）社区规模与产品类型（八）社区规模与产品类型壹壹.产品价值产品价值161.1.项目规划项目规划750750个车位，车位比个车位，车位比1 1：0.960.96，采取人车分流，保证小区安全、安静。，采取人车分流，保证小区安全、安静。2.2.地下停车：地下停车：1-9号楼设500个地下车位。3.3.地上停车：地上停车：小区内周边道路设250个地上停车位，共计750个车位。（九）停车方式（九）停车方式壹壹.产品价值产品价值171.1.万科集团：万科集团：万科是中国最大的专业住宅开发企业，具有22年住宅开发经验，中国房地产行业第一个国家认定的驰名商标。从1988到2009年，万科在30多个城市，开发了200多个项目，为20多万家庭提供了优质的产品和服务。2.2.深圳万科：深圳万科：深圳是万科集团的发源地，深圳万科同样具有22年的住宅开发经验，连续11年荣获深圳市房地产企业资质排名第一。截止2009年，深圳万科共计开发了20多个项目，为2.8万家庭提供了优质的产品和服务。3.3.万科金色系列：万科金色系列：金色家园、金域蓝湾、金域华府等都属于金色系列产品，它们占有城市繁华核心、交通便捷、配套完善，为业主提供高品质的楼盘和物业服务，具有很好的保值、增值功能。（十）万科品牌（十）万科品牌壹壹.产品价值产品价值18（十一）万科物业（十一）万科物业1.1.万科物业：万科物业：万科物业成立于1992年，为国家建设部首批认定的物业管理一级资质企业，2009年公司被评为全国物业管理企业综合实力第一名。2.2.产品和服务：产品和服务：在全国30多个城市，为20万家庭提供优质物业服务，服务面积3000多万平米，深圳万科物业为2.8万家庭提供了优质的产品和服务。3.3.金色半山金色半山“3G”3G”服务：服务：万科物业结合多年物业服务经验，引进“3G”服务理念，主要由“绿色”、“金色系黄金般服务”、“品位”三大元素构成，即为顾客创造价值的同时营造绿色环保的生活空间，为顾客创造身心愉悦的居家空间，倡导高品位的生活格调。壹壹.产品价值产品价值191.1.含义：含义：“全面家居解决方案”颠覆了从小区、单体到户型的产品导向设计流程，它首先深入研究家庭生活需求，之后对厨房设备、收纳系统、智能化系统等进行全方位改革，进而进行户型设计、单体设计和小区规划，真正做到客户导向。2.2.三大优势：三大优势：1 1）减少时间、精力浪费：）减少时间、精力浪费：入伙即入住，省却了毛坯房装修期的空置，以及个人装修的劳力费神。2 2）高性价比：）高性价比：通过集中采购，用同样的价格选择优质材料，为业主提供高性价比的产品。3 3）完善的售前、售后服务：）完善的售前、售后服务：在交付给客户前，万科内部进行3轮检查，2轮施工整改；交付客户后，通过专业物管服务，全面解决装修后顾之忧。3.3.金色半山部品配置：金色半山部品配置：圣像沙比利木板、摩恩卫浴、欧普灯具、西蒙的开关插座。（十二）万科全面家居解决方案（十二）万科全面家居解决方案壹壹.产品价值产品价值201.1.地势：地势：小区整体地势较高，与布龙路有15米高差。2.2.小区内部高差：小区内部高差：小区坐北朝南，北高南低（北面海拔为126米，南面为119米，有7米高差）、东高西低，正所谓左有青龙护架，右有白虎盘踞，前有朱雀争鸣，后有玄武纳气，形成风水学上富贵之势。3.3.朝向：朝向：小区大门坐东北向西南，为寅山申向，住在这里的人可以财贵两旺。4.4.山水：山水：小区南面和东面有银湖山，小区内部配合有大量水景，整体布局有山有水。5.5.财运：财运：小区有贵人峰、旺财峰、科甲峰，为在这里居住的人设定了良好的人际关系和财运，为业主仕途和孩子学业奠定了坚实基础，是一块风水宝地。（十三）风水（选讲）（十三）风水（选讲）壹壹.产品价值产品价值21底底TOWNTOWN产品主要价值点（产品主要价值点（140140送至送至170170，4 4房，送地下室、花园）：房，送地下室、花园）：1.总价约400万，独门入户，有天有地，具有稀缺性。2.产品附加值高，可售136平米，使用面积170平米，另赠送80平米花园和57平米地下室。3.板式结构，南北通透，采光通风性好。4.此户型尚配有家庭厅、影音室、4个卫生间。5.客厅7米面宽。（十四）户型价值（十四）户型价值壹壹.产品价值产品价值22复式产品主要价值点（复式产品主要价值点（136136送至送至151151，4 4房，送入户花园）：房，送入户花园）：1.功能分区明确，真正做到动静分离。2.产品附加值高，赠送约10平米的入户花园上空面积、7平米的景观阳台。3.板式结构，南北通透，采光通风性好，部分楼层可以看银湖山景和园林景观。4.主卧开间约4米，面积约22平米。5.楼上、楼下次卧均配有阳光房。6.3个洗手间，人性化设计，照顾到全家人的需求。7.万科全面家居解决方案，省心、放心。（十四）户型价值（十四）户型价值壹壹.产品价值产品价值23128128平米产品主要价值点（平米产品主要价值点（1-4#1-4#，128128送至送至141141）：）：1.南北通透，三面采光通风，可欣赏园林中轴景观。2.楼间距近100米，视野开阔。3.高得房率、实用率，有13平米的景观大阳台。4.主卧有衣帽间和洗手间，并可与书房连成大主卧。5.设置有儿童房，面积约15平米。6.万科全面家居解决方案，省心、放心。（十四）户型价值（十四）户型价值壹壹.产品价值产品价值248989平米产品主要价值点（平米产品主要价值点（1-4#1-4#，8989送至送至106106）：）：1.南北通透，采光通风性好，可欣赏园林景观。2.楼间距约110米，视野开阔。3.高得房率、实用率，有近7平米的景观阳台。4.主卧有衣帽间和洗手间。5.厨房面积约8平米，方正实用。6.万科全面家居解决方案，省心、放心。（十四）户型价值（十四）户型价值壹壹.产品价值产品价值259393平米产品主要价值点（平米产品主要价值点（5-6#5-6#，9393送至送至113113）：）：1.南北通透，采光通风性好，可欣赏园林景观。2.楼间距约50米，视野开阔。3.高得房率、实用率，有近10平米的景观阳台。4.主卧约26平米，有衣帽间和洗手间。5.万科全面家居解决方案，省心、放心。（十四）户型价值（十四）户型价值壹壹.产品价值产品价值268585平米产品主要价值点（平米产品主要价值点（5-6#5-6#，8585送至送至9191）：）：1.南北通透，采光通风性好，可欣赏园林景观。2.楼间距约50米，视野开阔。3.高得房率、实用率，有近7平米的景观阳台。4.户型方正，紧凑实用。5.万科全面家居解决方案，省心、放心。（十四）户型价值（十四）户型价值壹壹.产品价值产品价值27目目 录录壹壹.项目价值项目价值贰贰.产品价值产品价值叁叁.客户价值客户价值28罗湖罗湖20102010年在售年在售6 6盘，项目首置产品的竞品为荔山公馆，首改、再改盘，项目首置产品的竞品为荔山公馆，首改、再改1 1和再改和再改2 2无竞品。无竞品。（一）竞品介绍（一）竞品介绍贰贰.产品价值产品价值29龙坂龙坂20102010年在售年在售1515盘，项目首置、首改竞品主要为水榭春天、曼海宁和上塘道，盘，项目首置、首改竞品主要为水榭春天、曼海宁和上塘道，再改再改1 1和再改和再改2 2竞品主要为龙岸、溪山和第五园。竞品主要为龙岸、溪山和第五园。（一）竞品介绍（一）竞品介绍贰贰.产品价值产品价值30从从7 7大竞品当中，选取水榭春天、荔山公馆和龙岸三个典型楼盘与半山进行对比，大竞品当中，选取水榭春天、荔山公馆和龙岸三个典型楼盘与半山进行对比，分析项目相对竞品的产品价值。分析项目相对竞品的产品价值。（一）竞品介绍（一）竞品介绍贰贰.产品价值产品价值上塘道上塘道第五园第五园金色半山金色半山荔山公馆荔山公馆水榭春天水榭春天龙岸龙岸溪山溪山曼海宁曼海宁31（一）竞品介绍（一）竞品介绍贰贰.产品价值产品价值用地面积9.2建筑面积28.5容积率3.2绿化率53%总户数1740车位比1:1.08项目位置龙岗布吉罗岗路与荣华路交汇处 周边配套会所、小学、幼儿园、银行、商业街地铁3号、5号线主力户型73两房和88三房，少量118三房、143和170四房主力客群首置客户当前均价17000元；总价在120-300万左右核心卖点各项生活、教育、交通配套齐全。景观资源好。三山一公园环抱（荔枝山、文章山、求水山、围岭公园）主力户型以两房、小三房为主，总价低，容易被市场接受7575两房两厅一卫，间隔方正实用，两房两厅一卫，间隔方正实用，阳台面积较大阳台面积较大8888三房两厅一卫，间隔方正，浪费面积三房两厅一卫，间隔方正，浪费面积少，干湿功能分区明确少，干湿功能分区明确荔山公馆项目基本情况荔山公馆项目基本情况主力户型主力户型32（一）竞品介绍（一）竞品介绍贰贰.产品价值产品价值用地面积8.6万建筑面积37万容积率3.44绿化率35%总户数2796车位比1：0.67项目位置龙华人民路和规划路富国路交汇处东南侧 资源配套华润万家、民治中学、幼儿园、恒安医院、地铁4号线红山站出口处 主力户型以66两房，83-85三房为主，有部分120大三房主力客群首置和首改客户价格均价1.7万-2万/核心卖点水榭品牌优势距离福田较近，只隔一条福龙路，加上地铁4号线的支持，交通十分便利项目基本以中小户型为主，总价较低，容易被市场所接受6666两房两厅一卫，户型间隔方正，但房、两房两厅一卫，户型间隔方正，但房、厅的空间较小，没有赠送面积厅的空间较小，没有赠送面积8989三房两厅两卫，功能分区明确，南三房两厅两卫，功能分区明确，南北对流，没有赠送北对流，没有赠送水榭春天项目基本情况水榭春天项目基本情况主力户型主力户型120120三房两厅两卫，传统的三三房两厅两卫，传统的三房布局，南北对流，没有赠送面房布局，南北对流，没有赠送面积积33（一）竞品介绍（一）竞品介绍贰贰.产品价值产品价值用地面积9.9万建筑面积22.7万容积率1.97绿化率30%总户数2404车位比1：1项目位置宝安区龙华镇民治街道布龙公路南侧梅观高速公路东侧 资源配套会所、小学、幼儿园、银行、商业街地铁3号、5号线主力户型力户型以124三房、156 和165四房，少量220联排别墅主力客群改善性客户价格高层均价23000元/，联排别墅4万-7万/核心卖点高层住宅视野开阔，可远看山景，没遮挡高层赠送面积达到40%，空间宽阔临湖别墅可看人工湖景整个项目极显档次，定位龙坂片区的最高端社区124124三房两厅两卫，赠送面积达三房两厅两卫，赠送面积达到到4040156156四房两厅两卫，赠送面积达到四房两厅两卫，赠送面积达到5555，可利用成，可利用成6 6房的空间房的空间金光华龙岸项目基本情况金光华龙岸项目基本情况主力户型主力户型34（二）相对优势（二）相对优势贰贰.产品价值产品价值金色半山在项目层面具有三个相对优势：交通便利、低容积率、万科品牌和万科金色半山在项目层面具有三个相对优势：交通便利、低容积率、万科品牌和万科物业。物业。项目项目相对优势相对优势金色半山金色半山VSVS荔山公馆荔山公馆1.交通更为便利，项目立地铁5号线杨美站约500米，从清平直达罗湖中心区，从南坪直达福田中心区；2.项目容积率是荔山公馆的0.48倍；3.项目主入口和形象路更显豪宅气质，荔山公馆入口处有大量农民房，环境嘈杂；4.万科品牌更值得信赖，万科物业更加贴心放心。金色半山金色半山VSVS水榭春天水榭春天1.项目容积率是水榭春天的0.45倍；2.项目主入口和形象路更显豪宅气质；3.万科品牌更值得信赖，万科物业更加贴心放心；4.车位更加宽裕，免除找车位的烦恼。金色半山金色半山VSVS龙岸龙岸1.交通更为便利，项目离地铁5号线杨美站约500米，从清平直达罗湖中心区，从南坪到达福田中心区；2.万科品牌更值得信赖，万科物业更加贴心放心；3.外部私密性更好，无农民房困扰，龙岸南面有华南物流，私密性和安静度差。35（二）相对优势（二）相对优势贰贰.产品价值产品价值1.1.户型层面三个相对优势：南北通透，楼间距大，全面家居解决方案。户型层面三个相对优势：南北通透，楼间距大，全面家居解决方案。2.2.首推复式产品尚有创新产品优势，动静区分明确，功能齐备。首推复式产品尚有创新产品优势，动静区分明确，功能齐备。项目项目相对优势相对优势金色半山金色半山VSVS荔山公馆荔山公馆首置产品：首置产品：南北通透，楼间距大，空间利用率高，全面家居解决方案。金色半山金色半山VSVS水榭春天水榭春天首置产品：首置产品：南北通透，楼间距大，空间利用率高，全面家居解决方案。首改产品：首改产品：南北通透，楼间距大，赠送率高，空间利用率高，全面家居解决方案。金色半山金色半山VSVS龙岸龙岸再改再改1 1产品：产品：复式产品，动静分区更加明显，3个洗手间，全面家居解决方案。再改再改2 2产品：产品：为总价较低的别墅产品，赠送送地下室和花园，产品附加值高。36（二）相对优势（二）相对优势贰贰.产品价值产品价值综上，金色半山有五大相对优势：综上，金色半山有五大相对优势：1.1.交通便利：交通便利：万科2010年在深圳中轴线上的新地铁物业项目，在地铁5号线杨美站旁，从清平快速经红岭路直达罗湖中心区；从南坪快速经梅观路和彩田路直达福田中心区。2.2.低容积率：低容积率：容积率1.55，园林绿化率约40%，600平米游泳池、儿童泳池和按摩池，十多处院落空间，南北通透，最大楼间距约110米。3.3.万科品牌和万科物业：万科品牌和万科物业：万科是中国最大的专业住宅开发企业，具有22年住宅开发经验，在30多城市，开发了200多个项目，为20多万家庭提供了优质的产品和物业服务。4.4.复式创新产品：复式创新产品：全新居住体验，动静区分明确，功能齐备，兼具别墅格局和高层视野。5.5.全面家居解决方案：全面家居解决方案：减少时间、精力浪费；高性价比；完善的售前、售后服务。37目目 录录壹壹.项目价值项目价值贰贰.产品价值产品价值叁叁.客户价值客户价值38金色半山金色半山坂田坂田布吉布吉清平快速清平快速红岭路红岭路（一）首置客户（一）首置客户叁叁.客户价值客户价值1.1.主要工作区域：主要工作区域：国贸地王商圈、福田中心区、东门。2.2.主要行业：主要行业：金融贸易、IT行业、公务员群体、个体经营者。3.3.主要职位：主要职位：以职员为主，其次为个体经营者和中层管理人员。4.4.家庭收入：家庭收入：主要为10-20万和20-30万。东门东门国贸国贸地王地王商圈商圈南坪快速南坪快速福田福田中心中心区区梅林梅林彩田彩田景田景田皇岗皇岗华强华强园岭园岭八卦岭八卦岭笋岗笋岗清水河清水河黄贝岭黄贝岭洪翠洪翠39（一）首置客户（一）首置客户叁叁.客户价值客户价值根据居住状态、关注重点和家庭生命周期，金色半山对首置客户的主要价值为：根据居住状态、关注重点和家庭生命周期，金色半山对首置客户的主要价值为：交通便利，教育配套齐全，南北通透，采光通风性好，物业管理好，全面家居解交通便利，教育配套齐全，南北通透，采光通风性好，物业管理好，全面家居解决方案。决方案。客户特征客户特征首置客户首置客户半山可提供产品：85送至91（5-6#前），总价120-160万，首付25-35万。居住状态居住状态居住区域居住区域居住地点以国贸地王商圈、洪翠区域、清水河、梅林和布吉为主。居住面积居住面积主要为70-90，其次为70以下和120-150。居住楼龄居住楼龄主要为6-10年，其次为3-6年和10年以上。满意之处满意之处主要为交通便利、生活配套方便，其次为户型较为方正。不满意之处不满意之处最主要为居住面积太小，其次为周边环境嘈杂、治安不好，物业管理不好。关注重点关注重点项目层面项目层面主要关注区位交通、价格、生活和教育配套。小区层面小区层面主要关注超市、幼儿园和餐饮店，其次为药店、ATM机、24小时便利店和游泳池。户型层面户型层面主要关注朝向、安静度和采光通风。半山关注点半山关注点主要为万科品牌和万科物业，其次为区域交通、周边环境和户型。家庭生命家庭生命周期周期年龄年龄主要为26-35岁。家庭结构家庭结构夫妻、夫妻+小孩两种情况为主孩子年龄孩子年龄暂无小孩居多，有小孩的家庭孩子在0-6岁之间。购房次数购房次数主要为没有购房经验和1次购房。40（一）首置客户（一）首置客户叁叁.客户价值客户价值客户语录：客户语录：1）关键是价格不要太贵；2）总不能老租房子住，结婚一定要有自己的房子。客户类型客户类型首置客户年龄特征年龄特征27岁左右家庭情况家庭情况有男朋友。经济实力经济实力家庭年收入10-20万左右。生活方式生活方式习惯去华强北茂业附近逛街现居住条件现居住条件住在鹿丹村，租房。置业动机置业动机结婚，最近关注御河堤。工作特征工作特征在国贸从事金融贸易，职员。喜好喜好喜欢读商报、看深圳卫视和湖南卫视、上网易。项目关注点项目关注点价格、交通、升值潜力、物业管理、楼间距/通风/采光等。配套关注点配套关注点药店、餐饮店、ATM机、超市、24小时便利店。金色半山关注点金色半山关注点价格。41金色半山金色半山坂田坂田布吉布吉清平快速清平快速红岭路红岭路（二）首改客户（二）首改客户叁叁.客户价值客户价值1.1.主要工作区域：主要工作区域：国贸地王商圈、福田中心区、华强。2.2.主要行业：主要行业：主要为个体经营者、金融贸易，其次为IT行业、公务员群体、制造加工和房地产行业。3.3.主要职位：主要职位：主要为个体经营者和部门经理，其次为职员和高层管理人员。4.4.家庭收入：家庭收入：主要为20-30万和30-40万。东门东门国贸国贸地王地王商圈商圈南坪快速南坪快速福田福田中心中心区区梅林梅林彩田彩田景田景田皇岗皇岗华强华强园岭园岭八卦岭八卦岭笋岗笋岗清水河清水河黄贝岭黄贝岭洪翠洪翠42（二）首改客户（二）首改客户根据居住状态、关注重点和家庭生命周期，金色半山对首置客户的主要价值为：根据居住状态、关注重点和家庭生命周期，金色半山对首置客户的主要价值为：交通便利，园林景观，楼间距大，南北通透，采光通风性好，全面家居解决方案。交通便利，园林景观，楼间距大，南北通透，采光通风性好，全面家居解决方案。客户特征客户特征首改客户首改客户半山可提供产品：89送至106(1-4#后)，93送至113（5-6#后），总价180-220万，首付50-80万。居住状态居住状态居住区域居住区域主要为国贸地王商圈、园岭和福田中心区，其次为梅林、皇岗、笋岗、清水河、黄贝岭片区，以及龙华、坂田和布吉片区。居住面积居住面积主要为70-90，其次为70以下和120-150。居住楼龄居住楼龄主要为6-10年，其次为1-6年和10年以上。满意之处满意之处主要为交通便利、生活配套方便，其次为户型较为方正。不满意之处不满意之处最主要为居住面积太小，周边环境嘈杂、治安不好，物业管理，其次为户型差、楼间距太小和采光不好。关注重点关注重点项目层面项目层面主要为区位交通、价格、生活和教育配套，其次为升值潜力、物业管理和周边环境。小区层面小区层面主要关注超市、餐饮店、24小时便利店，其次为幼儿园、游泳池、药店和ATM机。户型层面户型层面主要关注安静度、朝向、采光通风和景观，其次关注私密性和层高。半山关注点半山关注点主要为万科品牌，其次为升值潜力、区位、交通、价格和周边环境。家庭生命家庭生命周期周期年龄年龄主要为31-35岁，其次为26-30岁、36-45岁。家庭结构家庭结构主要为夫妻+孩子，其次为夫妻、单身以及老人+夫妻+孩子。孩子年龄孩子年龄有小孩居多，有小孩的家庭孩子主要在0-3岁和6-12岁。购房次数购房次数主要为1次购房经验，其次为无购房经验和有2次购房经验。叁叁.客户价值客户价值43（二）首改客户（二）首改客户叁叁.客户价值客户价值客户语录：客户语录：1）清水河居住还可以，主要是受臭气影响较大，想要换个环境好的地方居住；2）今年内想要小孩，同时也要考虑教育配套的问题；3）万科的品牌还是不错的，一般都会去看看，但价格都蛮高的，不过都具有一定的升值潜力；4）上下班时间控制在30分钟左右车程的范围都可以接受啦。客户类型客户类型首改客户年龄特征年龄特征30岁左右家庭情况家庭情况夫妻两人住在一起，今年想要1个小孩。经济实力经济实力家庭年收入20-30万左右。生活方式生活方式拥有一辆标致车，习惯在家附近加油，习惯去万象城及附近逛街。现居住条件现居住条件住在清水河的雅士居，楼龄6年左右，居住面积70-90平米，交通较为便利，但周边环境太差。置业动机置业动机生小孩，希望改善目前的生活环境。工作特征工作特征政府公务员，在国贸地王片区工作。喜好喜好喜欢读商报、看深圳卫视、听音乐频率。项目关注点项目关注点教育和生活配套、交通、物业管理和升值潜力。配套关注点配套关注点幼儿园、餐饮店、药店、超市和游泳池。金色半山关注点金色半山关注点万科品牌和万科物业，但感觉有些远。44金色半山金色半山坂田坂田布吉布吉清平快速清平快速红岭路红岭路（三）再改（三）再改1 1客户客户叁叁.客户价值客户价值1.1.主要工作区域：主要工作区域：国贸地王商圈、福田中心区、华强、洪翠。2.2.主要行业：主要行业：主要为个体经营者、IT行业和教育行业。3.3.主要职位：主要职位：主要为个体经营者和中高层管理人员。4.4.家庭收入：家庭收入：主要为50万以上，其次为30-40万。东门东门国贸国贸地王地王商圈商圈南坪快速南坪快速福田福田中心中心区区梅林梅林彩田彩田景田景田皇岗皇岗华强华强园岭园岭八卦岭八卦岭笋岗笋岗清水河清水河黄贝岭黄贝岭洪翠洪翠45根据居住状态、关注重点和家庭生命周期，金色半山对首置客户的主要价值为：根据居住状态、关注重点和家庭生命周期，金色半山对首置客户的主要价值为：交通便利，复式创新产品，南北通透，采光通风性好，万科品牌和万科物业。交通便利，复式创新产品，南北通透，采光通风性好，万科品牌和万科物业。（三）再改（三）再改1 1客户客户叁叁.客户价值客户价值客户特征客户特征再改再改1 1客户客户半山可提供产品：128送至140（1-4#前），136送至151（复式），总价250-300万，首付70-90万。居住状态居住状态居住区域居住区域主要为国贸地王商圈，其次为福田、园岭和彩田，还有部分住在坂田和洪翠片区。居住面积居住面积主要为90-120，其次为70-90和120-150。居住楼龄居住楼龄主要为3-10年，其次为1-3年和10年以上。满意之处满意之处主要为交通便利、生活配套方便，其次为户型较为方正。不满意之处不满意之处主要为周边环境嘈杂、治安不好，其次为交通堵塞、居住面积太小、户型差和小区物业管理差。关注重点关注重点项目层面项目层面主要为区位交通、价格，其次为教育生活配套、品牌和物业管理、升值潜力和户型设计。小区层面小区层面主要关注超市、幼儿园、游泳池、24小时便利店，其次为餐饮店、药店和ATM机。户型层面户型层面主要关注采光通风、朝向、安静度和景观，其次关注私密性、风水和主卧。半山关注点半山关注点主要为万科品牌，其次为升值潜力、社区规模和物业管理，区位交通、价格，户型和周边环境。家庭生命家庭生命周期周期年龄年龄主要为31-40岁，其次为41-45岁。家庭结构家庭结构主要为夫妻+孩子，其次老人+夫妻+孩子以及夫妻两人。孩子年龄孩子年龄主要为3-6岁，其次为0-3岁、暂无小孩和6-12岁，还有部分12岁以上。购房次数购房次数主要为1次和2次购房经验，其次为3套房及以上。46客户语录：客户语录：1）在这边居住还是挺好的，生活配套很成熟，环境也比较好，就是户型不行；2）买房的话，户型、通风采光等一定要好；3）周边环境也要好，像现在住这里的环境就不错；4）我老公老说万科的股票，他对万科的房子也比较感兴趣，有新盘都会去看看。客户类型客户类型再改1客户年龄特征年龄特征36-40岁家庭情况家庭情况夫妻+小孩，小孩6-12岁左右。经济实力经济实力家庭年收入30-40万。生活方式生活方式开奥迪A4，经常在家附近加油，习惯去金光华和东门购物。现居住条件现居住条件住在彩田村，70-90平米两房。置业动机置业动机改善居住面积和户型。工作特征工作特征在华强北工作，为个体经营者。喜好喜好喜欢读商报、看深圳卫视、听生活频率。项目关注点项目关注点户型设计、价格、开发商品牌、周边环境、楼间距/通风/采光等。配套关注点配套关注点超市、24小时便利店、干洗店、美发店、药店。金色半山关注点金色半山关注点万科品牌、物业管理、升值潜力。（三）再改（三）再改1 1客户客户叁叁.客户价值客户价值47金色半山金色半山坂田坂田布吉布吉清平快速清平快速红岭路红岭路（四）再改（四）再改2 2客户客户叁叁.客户价值客户价值1.1.主要工作区域：主要工作区域：国贸地王商圈、福田中心区、华强。2.2.主要行业：主要行业：金融贸易、公务员群体和IT行业。3.3.主要职位：主要职位：个体经营者和高层管理人员。4.4.家庭收入：家庭收入：50万以上。东门东门国贸国贸地王地王商圈商圈南坪快速南坪快速福田福田中心中心区区梅林梅林彩田彩田景田景田皇岗皇岗华强华强园岭园岭八卦岭八卦岭笋岗笋岗清水河清水河黄贝岭黄贝岭洪翠洪翠48根据居住状态、关注重点和家庭生命周期，金色半山对首置客户的主要价值为：根据居住状态、关注重点和家庭生命周期，金色半山对首置客户的主要价值为：交通便利，底交通便利，底TOWNTOWN产品送地下室和花园，南北通透，采光通风性好，万科品牌产品送地下室和花园，南北通透，采光通风性好，万科品牌和万科物业。和万科物业。叁叁.客户价值客户价值（四）再改（四）再改2 2客户客户客户特征客户特征再改再改2 2客户客户半山可提供产品：140送至170（底TOWN），总价400万，首付120-150万。居住状居住状态态居住区域居住区域主要为国贸地王商圈，其次为坂田、洪翠、彩田和梅林。居住面积居住面积主要为90-120，其次为120-150。居住楼龄居住楼龄主要为3-6年，其次为6年以上。满意之处满意之处主要为交通便利、生活配套方便，其次为户型较为方正。不满意之处不满意之处主要为周边环境嘈杂、治安不好，其次为交通堵塞、居住面积太小、户型差和小区物业管理差。关注重关注重点点项目层面项目层面主要为区位交通、价格、教育生活配套，其次为品牌和物业管理、周边环境和升值潜力。小区层面小区层面主要关注超市、24小时便利店、药店、游泳池、ATM机，其次为幼儿园和餐饮店。户型层面户型层面主要关注朝向、采光通风和景观，其次关注私密性、安静度和入户花园。半山关注点半山关注点主要为万科品牌，其次为升值潜力、社区规模和物业管理，区位交通、户型和周边环境。家庭生家庭生命周期命周期年龄年龄主要为36-40岁，其次为41-50和26-35岁。家庭结构家庭结构主要为夫妻+孩子，夫妻以及老人+夫妻+孩子。孩子年龄孩子年龄主要为3-6岁和18岁以上，其次为0-3岁，6-12岁和暂无小孩。购房次数购房次数主要为1套和3套以上，其次为2套和3套。49客户语录：客户语录：1）有时会到梅林天虹购物，比较方便；2）万科的楼盘都有关注。叁叁.客户价值客户价值（四）再改（四）再改2 2客户客户客户类型客户类型再改2客户年龄特征年龄特征41-45岁家庭情况家庭情况夫妻+小孩，孩子在6-12岁之间。经济实力经济实力家庭年收入40-50万（比较保守）。生活方式生活方式开奥迪，一般在家附近加油,习惯去万象城、国贸金光华和梅林天虹购物。现居住条件现居住条件在梅林居住，居住面积90-120平米，对生活配套较为满意，但治安和小区物业管理不好，而且空气不好，绿化差。置业动机置业动机希望改善目前的生活环境。工作特征工作特征在福田中心区上班，为党政机关干部。喜好喜好喜欢阅读特报、南都和商报，看深圳卫视，听香港电台和音乐频道，上百度，项目关注点项目关注点物业管理、升值潜力、户型设计、交通和价格。配套关注点配套关注点ATM机、24小时便利店、干洗店、游泳池和超市。金色半山关注点金色半山关注点升值潜力。50叁叁.客户价值客户价值（五）小结（五）小结金色半山金色半山坂田坂田布吉布吉清平快速清平快速红岭路红岭路东门东门国贸国贸地王地王商圈商圈南坪快速南坪快速福田福田中心中心区区梅林梅林彩田彩田景田景田皇岗皇岗华强华强园岭园岭八卦岭八卦岭笋岗笋岗清水河清水河黄贝岭黄贝岭洪翠洪翠综上，四类客户工作区域、从综上，四类客户工作区域、从事行业较为集中：事行业较为集中：1.1.工作区域：工作区域：主要为国贸地王商圈、福田中心区、华强，其次为东门和洪翠。2.2.从事行业：从事行业：主要为金融贸易、个体经营者，其次为公务员群体、IT行业、房地产、制造和教育行业。511.1.金色半山主要客户价值为：金色半山主要客户价值为：交通便利，南北通透，采光通风性好，全面家居解决方案，万科品牌和万科物业。2.2.针对再改1和再改2客户，客户价值尚有复式创新产品。复式创新产品。叁叁.客户价值客户价值（五）小结（五）小结客户类型客户类型主要职位主要职位家庭收入家庭收入客户价值客户价值首置客户首置客户以职员为主，其次为个体经营者和中层管理人员。10-20万和20-30万。交通便利，教育配套齐全，南北通透，采光通风性好，物业管理好，全面家居解决方案。首改客户首改客户主要为个体经营者和部门经理，其次为职员和高层管理人员。20-30万和30-40万。交通便利，园林景观，楼间距大，南北通透，采光通风性好，全面家居解决方案。再改再改1 1客户客户主要为个体经营者和中高层管理人员。主要为50万以上，其次为30-40万。交通便利，复式创新产品，南北通透，采光通风性好，万科品牌和万科物业。再改再改2 2客户客户个体经营者和高层管理人员。50万以上。交通便利，底TOWN产品送地下室和花园，南北通透，采光通风性好，万科品牌和万科物业。52THANKSTHANKS！