当前我国房价上涨现状、原因及对策分析

当前我国房价上涨现状、原因及对策分析摘要改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上 涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的 承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并 有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。关键词:高房价；成因；对策提纲1摘要引言12我国房价现状13住房价格上涨的成因分析23.1商品住房供不应求是房价上涨的首要原因23.2 土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨33.3利益主体的分配需求33.4投资性需求火上浇油33.5人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动 33.6住房供应结构不合理43.7建筑开发成本上涨43.8住房周边硬件条件的完善4缓解房价上涨的对策和建议54.1-4.3缓解房价上涨对策建议之1-3点 54.4-4.6缓解房价上涨对策建议之4-6点 64.7缓解房价上涨对策建议之第七点75参考文献8引言：房价问题是大家茶余饭后议论最多的话题，也是今年两会的热点话题。 房价涉及到老百姓的切身利益，涉及到老百姓的居住能力，涉及到老百姓的幸福 指数。现在的房价之高已经超过了大部分人的承受范围，国家也在采取一些列措 施抑制房价，促进房地产市场的稳定发展。正文：一、我国房价现状自1998年以来，房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。作为需求 市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的 发展。当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%，由此可见，房地产业的持续、 健康发展对我国经济的持续、健康发展具有重要意义。然而，从2005年开始，我国房价出现了疯长势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施 的情况下，仍旧一路走高。目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，一些中西 部城市和经济发展迅速的中小城市相比于一线城市还较低，但是增长速度很快。国家统计局 最新数据显示：2010年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，环比与上月持 平。而早些时候国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显 示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。 那么，我国的房价到底是处在一个什么样的水平呢？在国际上，衡量一个国家的房价是否过 高，通常会引用“房屋收入比”这一概念。房屋收入比是一种综合性指标，它不仅反映房价 的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比 应该为36倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济 承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照 系。目前，我国 几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。由此可见，我国的房 价严重偏高，完全超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。二、住房价格上涨的成因分析近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市 民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下， 一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因 素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素。通过对房地产业的分析， 结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： 经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、住房供应结构的不合理、 建筑开发成本上涨、土地资源约束且价格上升、供不应求下的投机炒作行为等。（一）商品住房供不应求是房价上涨的首要原因1、我国房价上涨原因。党的十六大提出全面建设小康社会的具体目标:一是城镇人均住房由2000年的19平方米增 加到2020年的30平方米，二是城镇化由2000年的30%增加到2020年的50%。实现这两个 目标，到2020年，我国现有城镇居民需要增加住宅面积50亿平方米。因此，在可以预计的 相当长的时期内，我国的房地产市场的主流是需求占主导地位。而受我国人多地少的客观条 件的限制，能作为房地产开发的土地很少，2008年国家又提出坚守13亿耕地的红线，这样 就导致土地的供给满足不了住房建设的需求，从而导致住房的供给满足不了人们对住房的需 求。2、城市人口的增长是导致商品住房供不应求的直接原因。随着我国城市化进程的加速，城市规模不断扩大，城市人口日益增长，必然造成对住房需求 的增加。北京华远集团总裁任志强在“中国经济50人论坛”上表示，目前每年城市新增家 庭住房需求大约为800万套，但每年提供的商品房从来没有超过400万套。商品房仅能满足 需求的40%50%，特别是外来人口导致大城市住房供不应求，例如北京、上海等。可见， 我国城市化进程的加速，城市人口的快速增长直接导致了商品住房供不应求。3、国民收入的增长，给希望改善住房条件的人们提供了经济支撑。我国改革开放30多年， 经济得到了飞速发展，人们收入的提高，使人们更加重视生活水平的改善和提高，而改善住 房条件是人们改善生活水平的方式之一。4、为了使资产保值、增值，高收入人群投资房地产。金融危机爆发后，金融市场的不景气，再加上通货膨胀的影响，银行存款的负利率，人民币 贬值，而我国房价却不降反增。基于这个原因，人们为了使资产保值、增值，纷纷把剩余资 金投入房地产市场，从客观上推动了房价的上涨。（二）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。不久前财政部公布，2009年全国土地出让收入为14239.7亿元，比上年增长43.2%，从地区 分布看，全国土地出让收入约2/3来自沿海省份。而与土地相关的税费收入和以土地抵押融 资获取的贷款更是一个庞大的数字，从现实的情况看，拍卖槌一落，少则几亿元多则几十亿 元的土地收入就来了，哪个地方政府能拒绝这种“快钱”的诱惑？地方财政吃紧可以说是众 所周知的，在如此大的收益诱惑的情况下，土地成了地方政府的第二财政。同时，土地是不 可再生的资源，国家实行严格的耕地保护政策，土地的供给会越来越紧，需求则会越来越大， 因而土地的价格将会在今后一段时期持续上涨，这对房价无疑将是一个巨大的影响。简而言之，房地产用地供应的持续减少，导致房地产市场供求关系日趋紧张，使得未来房价 上涨的压力不断增大，这是我国房地产价格持续上升的直接原因。（三）利益主体的分配需求现实中的房地产开发模式却是完全市场化、企业化的。通过各种办法拿到地的开发商完全按 照市场化操作，为追求超额利润，将房价炒到畸高，造成了目前民众抱怨的困境。眼下，普 通百姓都希望房价降低，低到自己能够买得起，但如果房价下降过快、降得过低，又将造成 两个后果，一是极大地压缩开发商的利润空间，使得开发商投资开发的积极性降低，从而导 致地方政府“土地财政”收入的减少和地方GDP增速的减缓；二是可能导致大量房地产企业 破产，累及银行业。因此，上述所涉及的利益主体一一地方政府、房地产企业和金融企业， 对降房价大多不积极，导致了房价高企成为普遍现象（四）投资性需求火上浇油由于房地产具有必需品和投资品的双重特征，近几年来，由于房价的颠覆性上涨，房地产的 投资属性突显，加上银行按揭的金融杠杆作用，助长了普通购房人的投资和投机心理，民间 大量游资纷纷注入房地产市场，加剧供需矛盾，于是出现排队购房甚至摇号的现象，加上开 发商坐地抬价，形成了楼市“一房难求”的恶性循环。（五）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。 近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的 经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国 “人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国 在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力 向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地 产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提 高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的 不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是导 致这些城市房价上涨的重要原因。（六）住房供应结构的不合理国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断 下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应 量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档 房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用 房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影 响了商品住房的供应结构。为了进一步改善我国的住房供应结构，2007年8月13日上午， 国务院办公厅在中国政府网发布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （简称意见）。明确表示，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入 家庭住房困难的政策体系。在意见的基础上，各部委正在联动制定配套政策，并且将通 过“两步走”进行房地产调控。意见的出台，将使中国住房保障机制进入到一个“廉租 房”的新时代，对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善，解决城市低收入困难家 庭的住房问题，有助于人们实现“居者有其屋”的目标。（七）建筑开发成本上涨近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一 就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言， 过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价 格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体 上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上 涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断 提高，它们的提高也会影响到住房的价格。（八）住房周边硬件条件的完善城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了 地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通， 相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提 升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动 了周边房价上涨。三、缓减房价上涨的对策和建议随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能 够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，试提出如下对 策建议：（一）加强住房需求的管理为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差 异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、 好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系， 基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓 励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求； 运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维 护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合 理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的 供需状态。（二）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方 式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大 国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的 建设来加快农村城市化的建设，据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右， 发达国家80%90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。 所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、 资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力，在解决 三农问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力， 促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。（三）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中 容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工 业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地 的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市 场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价 供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市 规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、 打击土地投机，从而间接调控住房价格。（四）强化资金监控力度，合理引导资金流向政府应高度重视与全面检讨现有的银行体系按揭贷款，打破目前银行体系中视“住房按揭贷 款为优质资产”的神话，加强银行资金的管理。加强对房地产信贷管理。控制银行对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批，严厉打击少 数不法开发商的囤积居奇、散布虚假信息等违规销售行为；另一方面，加强审核个人住房抵 押贷款，对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度。强化外资的监控力度。国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向，为科学评估房地产 风险提供依据;加快制定外资投资房地产的规章制度，将外资进入房地产领域纳入管理范畴。 加强对国外热钱进入房地产市场的监控力度，并制定外资投资房地产的详细规定。合理引导资金在“楼市、股市、汇市、债市”中的流向和分配。当前可以考虑制定优惠政策， 引导资金流向旅游产业、文化产业、高科技产业和农业等领域。（五）完善房地产税制政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税， 这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少 办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开 查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发 成本，从而为降低房价提供有力的保证。第一，要尽快开征物业税。有学者认为，开征物业税不仅增加了住房的保有成本，有助 于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑 制超前消费，减缓房价上涨的势头。不仅如此，它还为地方政府提供了新的税收增长点，调 动了他们的积极性，有利于中央宏观调控政策的贯彻落实。第二，转变土地增值税的征收手段。考虑到现行增值税在实际征缴中的困难，长期内政 府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收。第三，强化对转让收益课税。可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制 定不同的转让收益课税标准，有区别地对转让收益课税。（六）建立和完善相关的法律法规房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政 府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、 完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。为确保我国住房市场的健康、有序发展，需要建立和完善与房地产相关的法律法规，为住房 建设计划和政策提供必要的法律依据，规定住房开发的具体要求和行业标准。当前急需制定 的是住宅法。现在随着我国国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的 出台。将对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善，解决城市低收入困难家庭的住 房问题，有助于人们实现“居者有其屋”的目标。（七）建立和健全房地产信息发布制度政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同 时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发 利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布， 使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统， 建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地 产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房 消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地 产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价 上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措 施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用。从以往的地产行业的问题突显来说，及时规范高效的政策出台和有效运做程度控制是目前国 家地产行业的重中之重。既然行业管理，宜早不宜迟，主张专家参与变为市长拍板。行业前 景能量分析，及时的出台政策，防止政策的滞后性，是行业管理重要的前提。今年往后是国 家治理房地产市场的关键时期，相信政府会做出理性强有力的具体措施，来维护房产市场的 整体稳定的。参考文献：1 余国平.高房价的三个深层经济因素J.经济论坛,2009(12):65-66.2黄静,屠梅曾.房地产财富与消费：来自于家庭微观调查数据的证据J .管理世界,