房地产开发程序与管理

第3章 房地产开发程序与管理第一节 房地产开发程序概述一、房地产开发的基本概念：（掌握） 1、典型开发：取得土地土地和建筑物开发租售土地或建筑物（一）房地产开发 2、购买现有建筑物更新改造租售建筑物（二）房地产开发综合投入的内容：土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神、伙伴关系（三）房地产开发者和开发企业的角色： 房地产开发活动的发起者； 是开发创意、规划设计、投资融资、工程建设、市场营销环节的协调管理者； 开发风险的主要承担者； 开发利益的主要分享者。（三）开发项目建造质量和效率的关键：开发活动需要规划设计、工程技术、工程管理专家、建筑工人参与。（四）开发项目的日益大型化，开发商具备更多的知识和技能：市场与市场营销、城市增长模式、法律制度、地方规章、公共政策、财产转让与合同、土地开发、建筑设计、建造技术、人居环境与可持续发展、基础设施、融资、风险控制和时间管理。辅记：人渐渐控制和管理基础乘法，（做出了）市场地宫彩图。二、房地产开发的八大步骤：（2设想、1可行、2合同、2工、1物业）（掌握）提出投资设想探讨投资可能性，快速判断多个投资机会的可行性。细化投资设想选择开发用地，做出初步设计方案，探讨技术可行性和获取开发用地可行性。可行性研究进行正式市场研究，将开发计划报送政府部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，综合判断项目的可行性。（注意前面2步骤也提到了可行性，勿混淆）合同谈判确定最终设计方案、租售方案、总承包商，得到贷款书面承诺，获得用地、规划许可。签署正式协议或合同4个合同3个协议：工程类：合作开发协议、工程施工合同融资类：建设贷款协议、长期融资协议交易类：土地出让或转让合同、预租售合同和保险合同工程建设成本管理、进度管理，批准市场推广和工程变更、解决建设纠纷、支付工程款（注意这2个和建设不直接相关的程序）竣工交用接入市政设施，进行市场推广和租售，组建物业队伍，入住，办证还贷。物业资产管理作用：1、延长物业资产的经济寿命；2、保持并提升物业资产价值；3、提高资产运行质量。第二节 投资机会选择与决策分析（是房地产开发过程中最重要的环节，该阶段最重要的工作是对开发项目进行逐步深入细化的可行性研究）一、投资机会选择（三项工作）：提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想 提出投资设想、寻找和筛选投资机会：选择项目的城市或区域寻找投资的可能性（看地、看项目）快速判断其可行性。 细化投资设想：落实到具体地块，接触相关人员，提出初步方案，草签意见书。二、投资决策分析（也是三部分工作）工作名称内容市场分析主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金。项目财务评价依据市场分析结果及相关的项目资本结构设计，对项目的经营收入、成本费用、赢利能力进行分析。投资决策结合企业发展战略、公司财务状况和项目财务评价的结果，做出决策。（尚未签署任何协议之前进行）l 书本中一句很长的话：影响房地产开发项目投资决策的因素，已经越来越超越了项目本身的盈利与风险特征，越来越与企业的增长或扩张战略，以及企业的开发管理、投资与融资能力密切关联。（个人理解这句话的意思：是否决定做某个项目，项目本身的盈利与风险状况的权重越来越低，决策者更多的考虑的是企业的发展战略、企业的管理能力及融资能力。）第三节 前期工作在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的实施步骤。一、获取土地（一）土地储备和土地一级开发工作知识点土地储备1、主体：市县人民政府国土资源管理部门。2、作用：（家规促进提高） 加强土地调控，规范土地市场运行， 促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。3、管理：（实行计划管理） 内容：年初年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模。 依据：经济和社会发展计划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市总体规划。（2计划2规划）4、范围：依法收回的土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、办理农用地转用和土地征收批准的土地、其他依法取得的土地。5、流程：收购开发整理储备供应一级土地开发1、主体：政府或其授权委托的企业。2、项目实施模式： 模式1：土地储备机构负责实施，委托开发企业负责具体管理。 模式2：授权企业负责实施。3、内容：筹措资金、办理规划、项目核准、土地征收、拆迁、大市政建设。4、模式1：开发企业的管理费用不超过土地储备开发成本的2%模式2：招标底价包括土地储备开发的预计总成本+利润（不高于成本的8%）。（是28，而不是38！）5、土地储备开发成本包括：征收补偿税费；收回收购置换费用；市政基础设施建设费用；招拍挂费用；贷款利息；审计律师监理费用；不可预见费。（二）获取土地的途径途径知识点出让2002年4月招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定2007年9月，修订为招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用规定（“国有”改为“建设用地”）划拨私人可参与的项目：1、城市基础设施用地2、公益事业项目3、重点扶持的能源、交通、水利等项目。其他项目：经济适用房和廉租房的项目用地存量划拨土地转让存量划拨土地使用权，成为土地储备中心优先收回储备的重要对象。与土地使用者合作土地转让；公司入股；并购或合伙二、确定规划设计方案并获得规划许可主要阶段需要提交的申请材料审查的主要内容证件的主要内容其他附加知识规划意见书（选址）1、计划管理部门的批准、核准、备案文件；2、用地申请（选址要求、拟建项目性质）3、拟建规划设计图（含主要经济指标）4、意向位置的1:2000或1:500地形图*（以上4点资料和下一阶段的前4点资料基本类似）1、建设用地及代征城市公共用地的范围和面积 2、提出规划设计要求规划设计要求包含三方面的问题：（1）土地使用方面：建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率 （2）公共服务设施配套方面 （3）与外界距离方面：地、路、铁路、河道、高压线1、主要针对无偿划拨和协议出让。2、划拨用地范围：非盈利性的住宅配套服务、农贸市场3、协议出让项目：工业用地、科技产业项目用地。建设用地规划许可证1、计划管理部门的批准、核准、备案文件；2、用地申请文件（须表述取得用地的有关情况）3、规划意见书及附图（招拍挂由土地整理储备机构负责申报提供） 4、1:2000或1:500的地形图（按上面成果要求绘制的） 招拍挂的还需要：5、 出让合同 6、 土地整理储备机构的成交确认书7、建设用地钉桩成果通知单1、建设用地性质2、建设用地及代征城市公共用地的范围和面积1、性质2、位置3、界限主要阶段需要提交的申请材审查的主要内容证件的主要内容其他附加知识规划设计方案审查（1）建设项目规划许可及其他事项申报表（2）规划意见书（选址）及附图复印件（3）设计方案图*（以上3点资料和下一阶段的前3点资料基本类似）对于招拍挂项目，还需要提交：（4）建设用地钉桩成果等前提规划文件。（1）范围一致性（2）性质是否符合要求（3）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率是否符合要求（4）停车位个数、建筑间距、公共服务设施是否符合要求（5）是否安排了必要的水电气热等市政基础设施（易忘）1）设计总平面图（单体建筑1:500；居住区1:1000）（2）各层平立剖面图（剖1:100-200）（3）各项经济技术指标及无障碍设计说明。1、自愿申请审查，审查意见可作为绘制施工图的依据。未审查的重大开发项目，在招投标备案阶段进行专项审查。2、抄送审查意见：园林、人防、消防、市政、体育、水（猿人消失提水）部门建设工程规划许可证（1）建设项目规划许可及其他事项申报表（2）规划意见书（选址）及附图复印件（3）设计方案审查意见及附图（4）国土部门批准用地文件（5）施工图（6）城市建设工程办理竣工档案登记表（7）勘察设计中标通知书（未进行方案审查的项目）和方案审查相似。1、施工图的主要内容：（1）图纸目录（2）无障碍设施设计说明（3）总平面设计图（4）各层平面图（5）各层剖面图（6）各向立面图（7）基础平面图（8）基础剖面图（9）各主要部位平面图2、取得该证后，办理规划验线、验收事宜。应编制竣工图的项目，应依法编制并报送城市档案馆。三、建设工程招标（一）招标方式：依据项目的 建设规模和复杂程度 来选择分类招标方法优势劣势适用范围（特别注意邀请招标部分）公开招标1、发布公告2、直接邮寄公告给有潜力的公司1、选择众多2、承包商会努力提高工程质量、缩短工期并降低成本造价1、工作量大2、经历时间长，招标支出高。1、规模较大2、周期较长3、技术复杂邀请招标1、发送招标通知书或邀请函至3-10各承包商2、公开发布通知，邀请报名，资格预审后选定邀请对象1、节省招标费用2、提高工作效率、节省时间。缩小了选择的余地1、工程性质特殊、需要有专门经验的技术人员和专业技术。2、公开招标未产生中标单位3、工期紧迫或保密 公开招标：选择合理标价和较短工期的承包商作为承包单位。按常规，应授标给最低报价者，除非该报价不合理或根本无法实现。 邀请招标：也称选择性招标，是非公开招标方式的一种。（二）招标机构招标人有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜，并向有关部门备案；1、招标过程中的决策活动（1）确定发包的范围（2）确定承包方式和内容（3）确定标底（4）决标并签订合同或协议2、日常事务（1）发布公告或邀请函 （2）编制和发布招标文件（3）编制标底（4）审查投标人资格（5）组织勘察现场和回答提问（6）接受并保管投标资料（7）开标、审标和评标（8）谈判签订协议和合同3、招标工作小组成员（1）决策者：开发商或其授权人员（2）专业技术和经济方面专家（3）助理人员（三）招标程序1、申请招标（需要下列条件）：（1）项目列入城市年度开工计划（2）获取了土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证（3）完成了拆迁安置工作、施工现场具备三通或七通建设条件。（4）施工图纸齐全（5）资金和主要建筑材料已落实（6）建设工程开工审批表（7）招标申请书2、编制招标文件（签订合同的基础）（其主要内容有：）（1）工程综合说明（2）招标方式和对发包单位的要求（3）招标项目的技术要求（4）钢材、木材及其他主要材料的供应方式（5）工程款支付方式和预付款的百分比（6）合同条件和合同文本（7）投标须知（8）应向投标人明确的问题（9）附件：投标工程图纸和工程量清单3、编制标底（1）标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。（2）须过两个部门才能生效：当地招标管理办公室当地合同预算审查机关标底 确认并密封 核准生效（3）编制标底的基础数据：（有三种不同的计算依据） 施工图预算 概算额或扩大综合定额 平方米造价包干4、确定招标方式、发布招标公告或邀请投标函（3个以上）招标公告的内容：（1）招标人的名称和地址（2）招标项目的性质、数量、实施地点和时间（3）获取招标文件的办法5、投标人资格审查（1）目的：了解投标人的技术和财务实力；施工经验。（2）时间点：公开招标在发售招标文件前进行；邀请招标在评标同时进行。（3）审查的主要内容： 企业注册证明和技术等级； 主要施工经验； 技术力量简介； 施工机械设备简况； 在施工的承建项目； 资金和财务状况*邀请招标：另需要审查主要施工方法；外地企业：另持有投标许可证。6、招标过程交底（1）时间：发出招标文件，招标人踏勘现场后。（2）主要内容： 介绍工程概况 明确质量要求、验收标准和工期要求。 供料情况（开发商供料） 材料款和工程款的支付方式 其他注意事项7、开标、评标和决标（1）开标会参与者：招标人（开发商）、各投标人、公证机构、招标管理部门。（2）标书评审的标准：技术和财务实力、信誉良好、报价合理。8、签订合同（招标活动结束）四、开工申请和审批1999年发布，2001年7月4日修订的建筑工程施工许可管理办法中规定以下行为需要申领建设工程施工许可证： 各类房屋建筑及其附属设施的建造； 装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装；（该点易错） 城市市政基础设施的施工。1、申领施工许可证应具备的条件：（1）办理了用地批准手续（2）办理了建设工程规划许可证（3）施工场地具备施工条件，需要拆迁的，拆迁进度符合施工要求。（4）未按规定确立的施工企业无效（5）审查过的施工图及技术资料（6）工程质量和安全的保障措施。（7）应委托监理已委托监理。（8）资金落实。（1年以下，50%到位；1年以上，30%到位。）2、办理程序：（1）领申请表（2）加盖单位及法人代表印鉴。（3）发证机关发证（15日内办结；不符合条件的，15日内通知建设单位）五、前期工作的其他环节：1、还包括：（1）征地、拆迁、安置、补偿；（2）施工现场的三通一平（3）市政设施接驳的谈判与协议（4）安排短期和长期贷款（5）寻找预租售的客户（6）初步确定目标市场、售价和租金水平（7）制定监控策略（8）洽谈保险2、即使投资超过了50%-70%，即使发生了较大的不利变化，在选择开工和延期开工之间，也要进行慎重的必选决策，不可轻举妄动。第四节 建设阶段（三控两管一验收）建设阶段：开工竣工验收一、质量控制：1、哪些阶段需要质量控制：决策阶段、设计阶段和施工阶段（有3个阶段要注意）2、施工阶段的质量控制：（大方面是检验）（1）原材料检验 （2）配套设备检验（3）确定具体措施（具体方面是检查） 施工设备和仪器进行检查（切记此点为具体措施的内容，而不是设备检验的内容） 控制混泥土质量 制定质量检查和评比办法二、进度控制：1、进度控制的内容（1）对项目总周期的论证与分析（2）编制项目进度计划（2具体分析）（3）编制其他配套进度计划（3具体分析）（4）监督项目施工计划的执行（5）施工现场的调研和分析（针对现场情况，做针对性的进度推进计划，该点易忘）2、工程进度计划：（1）程序分解和归纳成单项工程和工序 计算单项内容的工作量（项目分为子项工程，子项再细分） （管道工程用延米，进度用比例表示）计算工作量所需的时间 排列顺序和推算周期 （正常程序，熟练工人） （最早开工时间竣工 竣工最迟开工时间）（2）方法水平进度计划（横道图法）1、普遍采用、适合并不复杂的过程网络计划（网络图法）1、关键线路：该工程中，直接影响工程总工期的那一部分连贯的工作。2、三种表现形式：单、双、时标3、其他配套进度计划（1）材料供应计划（2）设备周转计划（3）临时工程计划（临时工程:工地临时居住房屋、现场供电、给排水）4、应关注的其他因素：（1）材料和设备供应情况（2）设计变更（3）劳动力安排情况（4）气象条件三、成本控制【判断】降低工程成本就能增加开发商利润（ ）1、主要工作内容：（1）编制成本计划，确定成本控制目标 材料设备成本计划 施工机械费用成本计划 人工费成本计划 临时工程成本计划 管理费成本（2）审查施工组织设计和施工方案（3）控制工程款的动态结算（4）控制工程变更2、做法和手段（1）强化成本意识，加强全面管理（最基本的做法）（2）确定成本控制的对象：主要费用中的变动费用。（3）完善成本控制制度（4）制定有效的奖罚措施四、合同管理1、合同管理的作用：（1）确定了工程的主要目标（双方各类活动的依据）（2）规定了合同双方的经济责任、利益和权力（调节关系的主要手段）（3）履行合同，按合同办事。（最高行为准则）（4）合同体系决定了管理体系。（5）解决争执的依据2、主要合同关系对象相同合同不同合同（均可实际理解）开发商采购 合同、融资合同、只有销售合同，承包商供应（采购）合同、融资合同、只有租赁合同，3、主要内容（1）合同总体策划（2）合同形成（招投标过程）（3）合同执行（4）合同实行过程中的控制：实施监督、跟踪、诊断、措施的决策（跟踪判断决策的过程）五、安全管理1、原则：安全第一、预防为主。2、需要另外申请的安全类项目：（1）占用范围外用地的（2）损坏公共设施的（路、管、电、讯）（3）需要临时停水、停电、中断道路交通的（4）需要进行爆破作业的3、施工现场的安全由建筑施工企业负责。4、开发商或监理工程师对危害行为可提出批评、检举和控告。六、竣工验收1、概述承包商提供资料和报告，提出验收申请开发商组织有关单位进行验收验收认可或给予修改意见按要求修改，承担由自身原因造成修改的费用。（而不是所有修改费用，注意出判断题）2、依据*（前面的施工*性是个人理解，仅供辅助记忆，书上没有这个说法）（1）施工合法性：通过审批的项目建议书、年底开工计划（2）施工合理性：施工图和说明文件、施工过程中的设计变更文件（3）施工规范性：现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准、合同竣工验收条款。方式：规模、面积、机构、装饰、设备是否和文件、图纸、标准一致。3、工作程序：（1）单项工程验收：开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门验收。（2）综合验收：上述参加者进行初验，邀请城市建设管理部门正式综合验收。（规划验收是关键环节）（3）备案：验收合格起15日内备案，备案所需资料： 备案表 验收报告（报建日期、施工许可证号、施工图审查意见、其他各部门签署的质量合格文件、竣工验收原始文件、市政基础设施的质量检测和功能性试验资料） 其他部门的认可文件 工程质量保修书 其他（住宅质量保证书和使用说明书）4、竣工结算：（2个时间关系）（1）开发商收到承包商的结算报告和资料后，1个月内予以核实确认，并及时通知银行付款。（2）承包商收到结算价款后，半个月内将工程交付开发商。5、编制竣工档案（技术资料齐全、竣工图准确完整、符合归档条件）技术资料1、前期工作资料2、土建资料3、安装资料竣工图1、依据施工图无任何变动，可在施工图上加盖“竣工图”标志，直接作为竣工图。2、基础、地下及隐蔽部位，都要绘制竣工图。第五节 租售阶段宣传沟通阶段谈判阶段签约阶段一、选择物业租赁的形式：（掌握）1、自行租赁：（以下三种情况可自行租赁）（1）大型房地产公司（2）市场高涨、供应短缺、项目受欢迎（3）目的明确、对象固定2、委托租赁：代理分类：（1）联合代理和独家代理（2）买方代理、卖方代理、双重代理（3）首席代理和分代理选择经纪机构考虑的因素：（1）机构及人员的素质（2）机构可投入市场的资源（3）机构过往的业绩（4）针对物业选机构（5）认真签订经纪合同二、制定租售方案（掌握）定价方法成本导向成本加成法（最基本的）目标定价法（使用损益平衡图）购买者导向（都与购买者有关）认知价值定价法（顾客对价值的认可，高档楼盘）价 值 定价法（物美价廉、薄利多销、中利多销）竞争导向领导定价法（较高价位）挑战定价法（比领导者略低或低较多）随行就市定价法（以竞争对手价格为定价基础）：1、难以估算成本（不用第一种方法）2、打算和同行和平共处（不用挑战法）3、难以了解购买者、竞争者对价格的反映。三、制定宣传与广告策略1、市场宣传策略（1）目标（2）信息和工具（3）宣传方案（4）评价宣传效果2、广告策略：5M决策Mission、 Money、message、media、measurement广告的目标可用的费用应传送的信息应使用的媒体效果评价