同致行-韶关悦华龙州岛项目二期定位报告-82

q 同致行顾问同致行顾问/Touchstone Real Estate Consultant Group 2006.06.08专业+服务 创造地产新价值谨呈：悦华房地产开发有限公司悦华龙州岛项目二期定位报告 本报告旨在通过对本报告旨在通过对韶关市场供需量韶关市场供需量客观研究，及对客观研究，及对一期成交特征一期成交特征的深度把握基础上，结合龙洲岛二期地块的深度把握基础上，结合龙洲岛二期地块特点及所特点及所面对的市场竞争面对的市场竞争，对项目二期，对项目二期产品定位产品定位提供提供收收益与周期益与周期、品质与抗风险品质与抗风险相平衡的相平衡的最优化产品最优化产品配置。配置。索引索引（Plan indexPlan index）一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势1 1、韶关市房地产近年（韶关市房地产近年（2003-20062003-2006年）销售量统计年）销售量统计面积面积/金额金额20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年1 1季季同比同比0505年年1 1季增长季增长套数（套）25842967534295457.43%套均面积（）111.84 112.64 117.58 121.70 3.13%成交面积（万）28.933.4262.8111.6162.38%成交金额（万元）3680542019.189120.7718133.9589.85%成交均价（万元/）1273.531257.301418.891561.9314.56%注：数据来源韶关市房地产交易中心2003-2006年合同备案统计资料。第一部分：市场篇第一部分：市场篇2 2、2003-20062003-2006年年1 1季度商品房季度商品房成交套数成交套数与与面积面积图示图示【成交面积分析】【成交面积分析】03年至05年，韶关市商品房（一手房）成交面积平均上涨比例为51.79%，其中，05年环比上涨87.94%，06年1季度同比05年上涨2.38%；一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势【成交套数分析】【成交套数分析】05年环比上涨80.05%，06年第一季比05年同期相上涨57.43%。第一部分：市场篇第一部分：市场篇3 3、2003-20062003-2006年年1 1季度商品房成交季度商品房成交套均面积套均面积图示图示【套均面积分析】【套均面积分析】03-05年韶关市商品房（一手房）成交套均面积平均上涨3%，06年1季度同比05年上涨3.13；一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势第一部分：市场篇第一部分：市场篇【成交均价分析】【成交均价分析】05年上涨12.85%，06年1季度同比05年上涨14.56%。0506年初，韶关房地产发展进入快车道。4 4、2003-20062003-2006年年1 1季度商品房成交季度商品房成交均价均价图示图示一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势第一部分：市场篇第一部分：市场篇一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势5 5、02-0502-05年商品房年商品房16001600元元/以上以上及及120 120 以上单位成交量以上单位成交量图示图示【单价【单价1600元元/以上成交以上成交量分析】量分析】05年上涨200.97%，05年由于高品质项目集中放盘，市场对高尚物业的潜在需求得到巨大激发和释放。【120 以上单位以上单位成交量分析】成交量分析】05年上涨115.41%，由于高品质项目集中放盘。第一部分：市场篇第一部分：市场篇1、成交套数、成交面积大幅增长（愈80%），多年的潜在需求爆发；2、成交套内平均面积为117-121平米，并有迅速增长之势；3、成交价格在1400-1600元/之间，高品质物业增量明显；4、市场仍然以居家为主，投资行为不明显；2005年-2006年初市场描述：一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势第一部分：市场篇第一部分：市场篇 1、户型及面积统计户型户型面积（面积（）户数户数比例比例 两房两厅一卫9728010.19%10.19%三房两厅两卫110-12879228.82%134-17668524.93%小计小计 1477147753.75%53.75%四房两厅三卫160-18082229.91%191-226381.38%小计小计 86086031.30%31.30%五房两厅三卫22060.22%0.22%复式182-230863.13%234-36030.11%小计小计 89893.24%3.24%别墅240-260361.31%1.31%合计合计 27482748100.00%100.00%注：数据来源于05-06年1季度推售楼盘山水华府、浪琴居、枫景园、鸿洲花园、金泽园、华龙山庄6个韶关高尚项目。二、二、2005年高尚住宅年供销量统计年高尚住宅年供销量统计第一部分：市场篇第一部分：市场篇 2、各物业类型所占比例示意图依据数据统计分析：v目前在售楼盘市场供应以目前在售楼盘市场供应以三房为主力户三房为主力户型型，面积区间在，面积区间在130-160130-160 之间；之间；v其次为四房，面积区间在其次为四房，面积区间在160-180160-180 ；v再次为两房户型，面积集中在9797；v另有少量的180-230180-230复式单位；v别墅产品的供给集中在华龙山庄项目，面积区间为240-260240-260。二、二、2005年高尚住宅年供销量统计年高尚住宅年供销量统计第一部分：市场篇第一部分：市场篇 3、高尚楼盘销售均价统计依据图表分析：高端项目销售均价在1800元平米的占19.27%；1800-2000元/平米之间的占35.34%；部分高素质楼盘如枫景园、浪琴居等项目销售均价远远高于同片区竞争项目，销售均价在2800元左右。二、二、2005年高尚住宅年供销量统计年高尚住宅年供销量统计第一部分：市场篇第一部分：市场篇 4、总价大于30万元推售量统计03-06年1-5月份，总价大于30万元的需求量分别占年度总需求量的9.02%9.02%，7.74%7.74%，14.49%14.49%、26.43%26.43%；二、二、2005年高尚住宅年供销量统计年高尚住宅年供销量统计05年、06年1-5月份，总价大于30万元的成交量，平均套总价为40-4740-47万万/套套 ；第一部分：市场篇第一部分：市场篇 总结1、近年高尚住宅供给量明显增加，潜在需求深度释放；2、高尚住宅需求以三房和四房为主；3、三房面积区间集中在130-160、四房面积区间 集中在160-180；4、高尚住宅总价格集中在24-47万元/套之间；第一部分：市场篇第一部分：市场篇二、二、2005年高尚住宅年供销量统计年高尚住宅年供销量统计洋房各层、各栋销售示意图1 1、洋房产品的接受度、洋房产品的接受度三、三、一期成交特征分析一期成交特征分析第一部分：市场篇第一部分：市场篇v 楼层/面积 从户型销售均衡度来看：三层、四层110平米的平层单位销售火爆（明显大于整体销售率64.04）；而一层135平米及二层120平米单位销售相对缓慢；v 朝向从朝向销售均衡度来看：南向的B栋及I栋单位十分受市场追捧，销售火爆，北向的E栋单位则相对销售缓慢；成交分析成交分析1 1、洋房产品的接受度、洋房产品的接受度三、三、一期成交特征分析一期成交特征分析第一部分：市场篇第一部分：市场篇别墅销售单位统计别墅销售单位统计楼栋楼栋成交量（套）成交量（套）成交率（成交率（%）推出单位（套）推出单位（套）A栋266.67%3B栋C栋250.00%4D栋466.67%6E栋375.00%4F栋4100.00%4G栋466.67%6H栋350.00%6合计合计2266.67%332 2、别墅产品的接受度别墅产品的接受度三、三、一期成交特征分析一期成交特征分析第一部分：市场篇第一部分：市场篇v景观资源 此类型品质客户对示范园林景观与纯粹江景资源有强烈的偏好；v功能/面积 从户型销售均衡度看：167、228四房单位销售火爆；而 145-151三房密T单位销售相对缓慢；v其它 客户对端头户型的喜好，说明别墅客户对独立性或隐私性的强 烈偏爱；成交分析成交分析2 2、别墅产品的接受度、别墅产品的接受度三、三、一期成交特征分析一期成交特征分析第一部分：市场篇第一部分：市场篇3 3、客户对价格接受度、客户对价格接受度v单价：1800-2500元/v总价：普通物业：2230万/套，高品质物业：27-40万/套；A A、洋房、洋房B B、别墅、别墅v单价接受度：3300-4000元/v总价接受度：经济型：50-70，品质型：75100万/套；第一部分：市场篇第一部分：市场篇三、三、一期成交特征分析一期成交特征分析4 4、成交客户置业特征成交客户置业特征年龄区间年龄区间2530313536404145465050以上以上合计客户人数客户人数20111954160年龄比利年龄比利33.33%18.33%31.67%8.33%6.67%1.67%100.00%A、洋房客户年龄结构分析、洋房客户年龄结构分析 从成交客户的年龄分析:25-40岁客户占到83.33%的比例,是本项目主力客户群体的年龄特征,此类客户群体多为三口之家,有相对稳定的职业和家庭收入，户型需求以三房为主。第一部分：市场篇第一部分：市场篇三、三、一期成交特征分析一期成交特征分析公务员、事公务员、事业单位业单位企业企业个体个体其它其它合计合计12301446020.00%50.00%23.33%6.67%100.00%B、洋房客户职业构成分析、洋房客户职业构成分析依据成交客户职业构成统计数据分析,企业客户群体占绝对比重,主要是韶钢等大型企业中高层管理人员，个体私营业主有较强的购买能力，对功能型大户型有一定的需求。4 4、成交客户置业特征成交客户置业特征第一部分：市场篇第一部分：市场篇三、三、一期成交特征分析一期成交特征分析年龄区间年龄区间3035364041 4546 5050以上以上合计客户人数客户人数7445121年龄比利年龄比利33.33%19.05%19.05%23.81%4.76%100.00%C、别墅客户年龄结构分析、别墅客户年龄结构分析 从成交客户的年龄分析:30-45岁客户占到71.43%的比例,是本项目主力客户群体的年龄特征,此类客户群体多为三口之家或三代同堂,对生活的居住品质要求较高。4 4、成交客户置业特征成交客户置业特征第一部分：市场篇第一部分：市场篇三、三、一期成交特征分析一期成交特征分析公务员公务员企业高层领导企业高层领导私企老板私企老板韶关籍在韶关籍在外人士外人士外企客户外企客户投资客户投资客户合计合计5353322123.81%14.29%23.81%14.29%14.29%9.52%100%D、别墅客户职业构成分析、别墅客户职业构成分析依据成交客户职业构成统计数据分析,政府公务员及私企老板占47.62%；企业高层领导、韶关籍在外客户，以及招商引资的外企领导也占到一定的比重，此类客户群体有较高的个人收入,对品质型大户型需求较高。4 4、成交客户置业特征成交客户置业特征第一部分：市场篇第一部分：市场篇三、三、一期成交特征分析一期成交特征分析洋房客户职业构成洋房客户职业构成v首次或二次置业，有稳定的职业和家庭收入，对居住品质有一定的要求，对满足居住功能的大户型有一定的需求v资金充裕，突破简单以价格为考量的标准，看重项目本身的规划和户型细节设计，对舒适度有一定的要求，购房作为自住或投资v首次或二次置业者，有一定的家庭积蓄，具有强烈改善居住环境的需求，购房摆脱简单的解困居家，而向舒适型转变，一次性到位兼有长远居住的考虑v首次置业者或投资客户，对居住环境和生活品质有关注度较高，对经济型三房或两房有一定的需求v有很强的故土情结。与外地大城市相比韶关目前房价有很大的优势和吸引力，返乡置业作为临时居所和度假物业使用 v二次或多次置业者，对小区的外部环境、自然景观以及人性化的物业管理有较高的要求v多次置业者，灰色收入阶层，属政治社会塔尖人士，对生活品质要求较高，购买能力较强v二次或多次置业者，有较多的个人积蓄，出于对生活的长远定居考虑选择购买舒适性物业 v多次置业者，多属深圳、广州、湖南、江西投资客户，对芙蓉新城以及武广快线的建设有良好的预期，但国家投资政策的调整对此类客户群体有一定的影响别墅客户职业构成别墅客户职业构成v多次置业者，招商引资企业高层管理人员，看重小区的特色规划和岛居的自然环境，购买作为自住，兼顾投资考虑1 1、客户主需求面积为、客户主需求面积为110-120110-120平米平米的三房；部分客户需求的三房；部分客户需求140140160160平平米功能性四房；少量（别墅需求）为米功能性四房；少量（别墅需求）为200200260260平米五房；平米五房；2 2、主力承受总价在、主力承受总价在2230万/套（洋房），品质洋房物业：27-40万；部分高品质物业在部分高品质物业在50509595万（别墅），万（别墅），少量高端在少量高端在125125万以上万以上；一期客户需求特征对二期产品定位的启发：一期客户需求特征对二期产品定位的启发：第一部分：市场篇第一部分：市场篇三、三、一期成交特征分析一期成交特征分析第一部分：市场篇第一部分：市场篇*诚意但因面积不合适未成交的客户需求反馈！诚意但因面积不合适未成交的客户需求反馈！区区 间间140-160140-160160-180160-180 180-200180-200 200200以上以上 260260以上以上 130-130-150150合合 计计 平层平层平层平层复式复式THTH平层平层复式复式THTHTHTHTHTH小高层小高层 三房三房总人数总人数1155230474142总比例总比例（%）26%12%12%5%7%0%10%17%10%2%100%注：数据来源自06年1月21日5月份客户意向需求统计反馈。依据统计数据分析：1）客户对140-160140-160平米平米的平层面积需求占期间统计总量的26；对160-180160-180 平米平米的平层面积需求占12；2）对TH200-260TH200-260平米平米的面积需求占17，对260平米以上的需求占10；索引索引（Plan indexPlan index）碧桂园挺进韶关市场o碧桂园在韶关东北角拿地1000亩o地块山景资源丰富，大量绿色植贝，韶赣高速和城市外环路拉近与城市的距离；o具备成熟的开发模式，物业类型与产品与本项目有较大的直接竞争外外患患第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇产品策略物业类别面积（M2）户型送花园面积（M2）价格（元/M2）备注湖岸别墅494-824四房二厅七房三厅408-11708000-1000连全屋装修、园林园艺独栋别墅191-290四房二厅七房三厅241-84054万元/栋起，均价5400联排别墅177-377四房二厅五房二厅180-5663500洋房68-138二房二厅三房二厅2800-3500连全屋装修洋房2003年年底入市，主要以本地市场需求为主，目前尚余100余套68-138各种带装修户型;别墅和联排2005年入市,环人工湖和环山脉资源的独栋别墅和联排别墅销售良好,一般位置有较大的选择空间,项目整体销售较花都碧桂园的销售势头相差甚远。数据显示，2005年，别墅在江门市成交总量共656套，比2004年大幅增长倍多。五邑碧桂园自2005年春节开盘以来，别墅持续热销，其全年售出别墅产品占当地市场同类产品成交份额逾50%知知彼彼第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇1、碧桂园比同区域同类型物业价格高出约200元/平方米，约10（扣除装修款）;2、本项目比韶关当地物业价格高出15;4、由此推测,碧桂园各类产品入市韶关，价格将小于等于本项目目前价格水平。价格策略第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇碧桂园假日半岛(花都/清远)按五星级标准建造的碧桂园假日半岛酒店，充满了浓郁的亚热带风情，360拥抱湖景高尔夫球场和群山叠翠的大自然风光。而充分利用天然的湖泊、山坡等充满情趣的地形地貌而建的36洞国际标准的高尔夫球场，已成为高尔夫球迷的新去处。知知彼彼第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇选址、开发策略占地地貌特点交通路网营销模式开发模式3万亩花都五子山原生态圈/8000亩天然水库沿广清高速至市区环市路金融商业中心的直线距离约60公里，车程时间约40分钟，而沿山前旅游大道直达白云国际机场则只需约15分钟的车程，沿广清高速接驳京珠、广三、广深等高速干线可便捷抵达珠三角各城市。打休闲渡假牌，超过60%以上的客户来自广州用于投资以齐全的配套设施来打动买家的“芳心”大部分的别墅以及洋房都处在准现楼的阶段，但配套设施如“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级标准的酒店、商业街等都已全部落成大面积的山大面积的水城市路网发达以星级酒店为龙头的休闲渡假配套非常强势知知彼彼第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇产品和价格策略物业类别面积（M2）户型送花园面积（M2）价格备注湖岸别墅380-506四房二厅七房三厅408-1170180-350万元/栋独栋别墅184-290四房二厅七房三厅241-84080-120万元/栋连全屋装修、园林园艺联排别墅167-210四房二厅五房二厅60-22053-70万元/栋洋房112-327三房二厅复式3500元/平方米连全屋装修后续推出产品以别墅为主，联排次之，洋房没有后续产品，主要原因：1、政策因素2、性价比吸引投资客一期较二期价格整体上浮6-8%，二期较三期价格整体上浮5%，彰显投资价值产品价值=产品价格产品价格（明显低于广州深圳香港市场价格）+投资价值投资价值（三期较一期上升10%）产品价格=产品+全屋精装修+送花园+园林园艺知知彼彼1、碧桂园比同区域同类型物业价格高出约200元/平方米，约10（扣除装修款）;2、本项目比韶关当地物业价格高出15;4、由此推测,碧桂园各类产品入市韶关，价格将小于等于本项目目前价格水平。第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇碧桂园项目园林规划、产品设计模式o洋房、别墅产品可供选择的范围宽泛，呈多样化o户型设计充分考虑采光，每间房都有大幅的落地玻璃窗。o建筑风格耳目一新o独立别墅、洋房、连排别墅、会所、酒店大规模建设，配套齐o总体布局、园林景观、配套设施有显著的创新o带装修、带园林园艺送花园面积知知彼彼第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇碧桂园项目开发模式o按城市模式规划楼盘，将社区的概念提升至城市层面；o所开发的楼盘呈现出大配套、大环境的社区格局o每个楼盘都拥有星级俱乐部或酒店体系、康体设施、医疗系统、教育连锁、商业体系等o成为各个区域的诚信品牌代表知知彼彼第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇本土企业开发特点o选择成熟地段；o社区自身生活配套完善；o周边休闲娱乐等公共配套齐；o注重教育配套o超市进驻成为各盘特点；o社区规划设计和外立面设计仍为初始阶段；o产品供应以居家户型为主；o下半年四房供应量明显上升知知彼彼第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇2007年未来供应格局发展商项目名称物业特点产品特点价格销售情况鸿洲地产鸿洲花园小高层三房、四房主力可竞争三房产品1980起价，四房2010起价，均价2800元/M2149平方米的三房和154平方米的四房走势良好；总价28-33万；137平方米无景观的三房和181平方米的四房滞销南枫集团枫景园小高层三房、复式为主均价2800元/M2157平方米三房销售良好，179平方米的复式和174平方米复式改平层销售的三房滞销富康物业山水华府多层+小高层三房、四房为主均价2100元/M2各类产品销售良好，优为四房产品，三期主力产品以180平方米四房为主金福园金泽园2多层+小高层三房、四房为主均价2000元/M2二期余20套，北向三房销售较差；三期产品仍延续二期户型产品，推出200余套幸福家园内内忧忧第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇2007年竞争产品供应格局发展商项目名称物业特点产品特点价格（元/M2）2006年下半年放量统计鸿洲地产鸿洲花园小高层三房、四房主力可竞争三房产品1980起价，四房2010起价，均价2500元/M2181平方米的四房100余套137-139平方米的三房10套和156平方米的四房50套待售南枫集团枫景园小高层三房、复式为主2600179平方米的三房复式共90套124平方米的三房共15套174平方米的四房4套富康物业山水华府多层+小高层三房、四房为主1700-220040套180平方米的四房金福园金泽园2多层+小高层三房、四房为主1700-2000139-148 平方米的三房154-172 平方米的四房共132套汇洋浪琴居小高层三房四房主力2700目前销售率90%内内忧忧第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇位置位置：武江区/工业西路；规模规模：25万韶关最大规模社区；建筑建筑：现代简洁风格多层小高层；园林园林：岭南现代风格；（设立人工湖及泳池等设施）；户型户型：三房100150 二房8090；价格价格：1700-2200元/；物管物管：韶关富康物管公司；营销营销：绿色、健康主题，售楼处及围墙包装；客户客户：公务员、企业职员、公司白领；卖点卖点：沙湖公园山大规模园林社区配套齐全；销售销售：一期100售罄、二期认筹中；山水华府【综述】【综述】虽位置较偏、产品档次不高，但借助沙湖公园山的先天自然环境，挖掘韶关第一大盘的配套及园林优势，高举物管牌，合理定价，深受城市中产阶层欢迎，销售火爆；未来市场有40套180平方米的四房放量内内忧忧第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇位置位置：武江区/桥西路；规模规模：20万超大规模社区；建筑建筑：现代风格小风格小高层；园林园林：现代热带风格园林；（泳池、幼儿园及会所等设施）；户型户型：二房四房（80160）；价格价格：1700-2200元/；物管物管：金福园物管公司；营销营销：金色领地，优越生活/具有一定情景营造；客户客户：中高级公务员、企业职员、白领；卖点卖点：大规模社区超全优质配套部分山景/江景；销售销售：一期入伙、二期85%，三期未售金泽园【综述】项目【综述】项目拥有大规模体量，且具有丰富齐全商业及社区配套设施（包括幼儿园），由于一期（入伙）的良好示范效果，社区形象佳，价格合理，销售势头较好；二期余少量朝向不佳的三房单位；三期预计八月开盘，产品结构与一期差异不大；未来有 139-148 平方米的三房154-172 平方米的四房共132套放量内内忧忧第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇位置位置：武江区/沿江西路；规模规模：19万超大规模社区；建筑建筑：现代风格小高层；园林园林：现代热带风格园林；（泳池、幼儿园及会所等设施）；户型户型：三房、四房（105160）；价格价格：2期2300元/；，3期小高层2500元/物管物管：“六心级”物管服务；营销营销：无限江景豪宅；客户客户：中高级公务员、企业职员、企业主；卖点卖点：一线江景大规模社区超全优质配套；销售销售：2期70；三期20%鸿洲花园【综述】项目【综述】项目拥有无敌一线江景，大规模体量具有丰富齐全的配套设施（包括幼儿园），同时处于市中心一级辐射区优越地段，但现场凌乱、人气较弱，销售一般；未来将有181平方米的四房100余套、137-139平方米的三房10套和156平方米的四房50套待售内内忧忧第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇位置位置：浈江区/韶南大道路；规模规模：1.7万别墅区（60多栋）；建筑建筑：独栋别墅独栋别墅；园林园林：现代热带风格园林；户型户型：五房（220）；价格价格：2500元/；物管物管：发展商自管（普通）；营销营销：享受、投资、别墅社区（样板房）；客户客户：高级公务员、企业高层、私营业主；卖点卖点：大规模社区超全优质配套部分山景/江景；销售销售：约30（一般）；华龙山庄【综述】项目【综述】项目，以韶关唯一的纯别墅项目形象传递有天有地的稀缺价值及投资潜力，但由于产品不具竞争力，营销不力、户型普通，目前只销售出20%；内内忧忧第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇未来市场竞争格局o碧桂园以其成熟的开发模式，其物业类型、物业档次和价格将与本项目产生直面竞争；o本土开发企业未来市场供应的三房、四房主力户型将会流本项目的客户资源，吸纳韶关有限的需求市场，从而形成潜在竞争；内内忧忧外外患患第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇o总价控制，发挥一期已有优势，通过区域潜力，提升价值，与碧桂园形成差异化；o降低成本，在产品上形成市场差异化，迅速吸纳有效市场容量；o完善配套，提升产品价值1、开通住户专车三年，分别通向火车站、韶钢、马坝等地；2、开通名校直通大巴；3、打造艺术主题名牌幼儿园；4、完善生活配套，增加部分商业面积；未来市场应对策略应应对对第二部分：竞争格局篇第二部分：竞争格局篇索引索引（Plan indexPlan index）物业类型投入产出比测算单位：万元单位：万元 纯收益（单位）纯收益（单位）:元元物业类型物业类型容积率容积率成本成本售价售价物业投资回报率物业投资回报率单位土地产值单位土地产值别墅独0.424165000106.95%1034 别墅双0.52416380057.28%692 别墅联0.652416350044.87%705 花园洋房1.31600230043.75%910 退台洋房1.31851250035.06%844 别墅密0.92416320032.45%706 第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇单位：单位：纯收益（单位）纯收益（单位）:元元单位土地产值测算物业类型物业类型容积率容积率成本成本售价售价物业投资回报率物业投资回报率单位土地产值单位土地产值别墅独0.424165000106.95%1034 别墅双0.52416380057.28%692 别墅联0.652416350044.87%705 花园洋房1.31600230043.75%910 退台洋房1.31851250035.06%844 别墅密0.92416320032.45%706 物业形态预物业形态预期实现均价期实现均价5000独立别墅3800双拼别墅3500联排别墅2300花园洋房2500退台洋房第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇物业类型配置方案配置一配置一建筑类型建筑类型土地面积土地面积占地比例占地比例建筑面积建筑面积建面比例建面比例容积率容积率独立别墅独立别墅18000 30%100%7200 23%0.4双拼别墅双拼别墅18000 30%9000 28%0.5联排别墅联排别墅24000 40%15600 49%0.65花园洋房花园洋房0 0%0%0 0%1.31.3退台洋房退台洋房0 0%0 0%1.31.3合计合计60000100%100%100%31800 31800 100%0.53 物业类型：高回报、复合、纯别墅类(独立双拼联排)；分析：【优点】高投资回报率、高物业质素及高形象“三高”；【缺点】市场狭窄需求量小、销售周期长、竞争风险大、价格变数大；物业形态预物业形态预期实现均价期实现均价5000独立别墅3800双拼别墅3500联排别墅2300花园洋房2500退台洋房第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇配置二配置二建筑类型建筑类型土地面积土地面积占地比例占地比例建筑面积建筑面积建面比例建面比例容积率容积率独立别墅独立别墅3000 5%30%1200 2%0.4双拼别墅双拼别墅6000 10%3000 5%0.5联排别墅联排别墅9000 15%5850 9%0.65花园洋房花园洋房42000 70%70%54600 84%1.31.3退台洋房退台洋房0 0%0 0%1.31.3合计合计60000100%100%100%64650 64650 100%1.08 物业类型：高回报复合形态类(独立双拼联排花园洋房)；分析：【优点】物业多样市场接受度高、花园洋房提升整体收益率、独立别墅树立高市场形象“三高”；【缺点】综合品质升级有限；物业类型配置方案物业形态预物业形态预期实现均价期实现均价5000独立别墅3800双拼别墅3500联排别墅2300花园洋房2500退台洋房第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇配置三配置三建筑类型建筑类型土地面积土地面积占地比例占地比例建筑面积建筑面积建面比例建面比例容积率容积率独立别墅独立别墅3000 5%30%1200 2%0.4双拼别墅双拼别墅6000 10%3000 5%0.5联排别墅联排别墅9000 15%5850 9%0.65花园洋房花园洋房30000 50%70%39000 60%1.31.3退台洋房退台洋房12000 20%15600 24%1.31.3合计合计60000100%100%100%64650 64650 100%1.08 物业类型：丰富的复合形态(独立双拼联排花园洋房退台洋房)；分析：【优点】物业丰富多样市场接受度高、花园洋房提高整体收益率、独立别墅树立市场形象高、产品升级符合大盘开发模式；【缺点】常规水平整体收益率；物业类型配置方案物业形态预物业形态预期实现均价期实现均价5000独立别墅3800双拼别墅3500联排别墅2300花园洋房2500退台洋房第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇配置四配置四建筑类型建筑类型土地面积土地面积占地比例占地比例建筑面积建筑面积建面比例建面比例容积率容积率独立别墅独立别墅3000 5%45%1200 2%0.4双拼别墅双拼别墅9000 15%4500 8%0.5联排别墅联排别墅15000 25%9750 17%0.65花园洋房花园洋房0 0%55%0 0%1.31.3退台洋房退台洋房33000 55%42900 74%1.31.3合计合计60000100%100%100%58350 58350 100%0.97 物业类型：升级型复合形态(独立双拼联排退台洋房)；分析：【优点】物业品质及形态全面升级市场形象高、丰富多样市场接受 度高、别墅物业提高整体收益率；【缺点】退台洋房投入成高本，降低整体投资回报率；物业类型配置方案物业形态预物业形态预期实现均价期实现均价5000独立别墅3800双拼别墅3500联排别墅2300花园洋房2500退台洋房第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇配置五配置五建筑类型建筑类型土地面积土地面积占地比例占地比例建筑面积建筑面积建面比例建面比例容积率容积率独立别墅独立别墅0 0%0%0 0%0.4双拼别墅双拼别墅0 0%0 0%0.5联排别墅联排别墅0 0%0 0%0.65花园洋房花园洋房30000 50%100%39000 50%1.31.3退台洋房退台洋房30000 50%39000 50%1.31.3合计合计60000100%100%100%78000 78000 100%1.30 物业类型：高产值物业形态(花园洋房退台洋房)；分析：【优点】利润总额高、单位总价低需求大、贴近一期物业风险小；【缺点】洋房投入成高本整体投资回报率低、形态单一销售周期长；物业类型配置方案物业形态预物业形态预期实现均价期实现均价5000独立别墅3800双拼别墅3500联排别墅2300花园洋房2500退台洋房第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇配置六配置六建筑类型建筑类型土地面积土地面积占地比例占地比例建筑面积建筑面积建面比例建面比例容积率容积率独立别墅独立别墅0 0%30%0 0%0.4双拼别墅双拼别墅6000 10%3000 5%0.5联排别墅联排别墅12000 20%7800 12%0.65花园洋房花园洋房42000 70%70%54600 83%1.31.3退台洋房退台洋房0 0%0 0%1.31.3合计合计60000100%100%100%65400 65400 100%1.09 物业类型：均衡性物业形态(联排别墅花园洋房)；分析：【优点】花园洋房保持中高利润额、总价低市场接受度高；【缺点】产品质素下降不符合大盘开发模式、市场；物业类型配置方案物业形态预物业形态预期实现均价期实现均价5000独立别墅3800双拼别墅3500联排别墅2300花园洋房2500退台洋房第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇【总成本】配置一配置三配置二配置四配置六配置五【销售额】配置五配置三配置四配置六配置二配置一【利润额】配置五配置二配置三配置六配置一配置四差优中物业类型配置方案比较物业形态预物业形态预期实现均价期实现均价5000独立别墅3800双拼别墅3500联排别墅2300花园洋房2500退台洋房综合来看：配置二、配置三、配置六相对均好；第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇物业类型配置方案比较从上表看出，当预期价格面对市场波动时，利润额最为稳定的配置方案意味实现风险最小，即贴近平均情况（红色线）的为佳。综合来看：配置二、配置三、配置六相对均好；第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇物业类型方案配置二、三及六比较配置二配置二建筑类型建筑类型土地面土地面积积占地比例占地比例建筑面建筑面积积建面比建面比例例容积容积率率独立别墅独立别墅3000 5%30%1200 2%0.4双拼别墅双拼别墅6000 10%3000 5%0.5联排别墅联排别墅9000 15%5850 9%0.65花园洋房花园洋房42000 70%70%54600 84%1.31.3退台洋房退台洋房0 0%0 0%1.31.3合计合计60000100%100%100%64650 64650 100%1.08 配置三配置三建筑建筑类型类型土地面土地面积积占地比例占地比例建筑面建筑面积积建面比建面比例例容积容积率率独立独立别墅别墅3000 5%30%1200 2%0.4双拼双拼别墅别墅6000 10%3000 5%0.5联排联排别墅别墅9000 15%5850 9%0.65花园花园洋房洋房30000 50%70%39000 60%1.31.3退台退台洋房洋房12000 20%15600 24%1.31.3合计合计60000100%100%100%64650 64650 100%1.08 配置六配置六建筑类型建筑类型土地面土地面积积占地比例占地比例建筑面建筑面积积建面比建面比例例容积容积率率独立别墅独立别墅0 0%30%0 0%0.4双拼别墅双拼别墅6000 10%3000 5%0.5联排别墅联排别墅12000 20%7800 12%0.65花园洋房花园洋房42000 70%70%54600 83%1.31.3退台洋房退台洋房0 0%0 0%1.31.3合计合计60000100%100%100%65400 65400 100%1.09 配置二配置三：（区别见红色圈）为花园洋房的配置。首先，双洋房形态不但提供多样化选择，缩短销售周期；其次，受到市场认可的后退洋房，不但市场接受度高，而且市场风险小，更利于市场竞争应对；所以，配置三优于配置二；配置三配置六：首先，产品种类现越多，市场接受度越宽，销售周期相对更短（区别见黄色圈）。其次，产品的升级更是大盘开发引领市场的重要条件；所以，配置三优于配置六；配置二配置六：（区别见蓝色圈）首先，产品种类线越多，市场接受度越宽，销售周期相对更短。其次，产品的升级更是大盘开发引领市场的重要条件；所以，配置二优于配置六；第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇物业类型方案配置二、三及六比较综合来看：配置三配置二配置六第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇物业类型定位配置三配置三配置三建筑类型建筑类型土地面积土地面积占地比例占地比例建筑面积建筑面积建面比例建面比例容积率容积率独立别墅独立别墅3000 5%30%1200 2%0.4双拼别墅双拼别墅6000 10%3000 5%0.5联排别墅联排别墅9000 15%5850 9%0.65花园洋房花园洋房30000 50%70%39000 60%1.31.3退台洋房退台洋房12000 20%15600 24%1.31.3合计合计60000100%100%100%64650 64650 100%1.08 说明:n 以洋房为主（建面比84），别墅为辅（建面比16）；n 洋房中以利润率高的花园洋房为主，升级版洋房为辅；n 别墅中设置独立、双拼及联排三种形态，提高市场接受度，缩短周期；n 别墅中三种物业形式比例分别为：2、5、9，保持档次与稀缺 的统一关系、吻合市场需求比例特点；第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇户型面积配置市场总价特征一期成交单位总价特征：一期成交单位总价特征：洋房：洋房：2435万元万元/套；套；别墅：别墅：5095万元万元/套；套；一期部分非意向（因户型）未成交需求总价特征：一期部分非意向（因户型）未成交需求总价特征：洋房：洋房：2435万元万元/套、部分套、部分3646万元万元/套；套；别墅：别墅：70100万、部分：万、部分：125万元以上万元以上/套；套；高品质物业单套总价特征：高品质物业单套总价特征：2447万万/套；套；高档物业单套总价：高档物业单套总价：5095万元万元/套；套；高端物业单套总价：高端物业单套总价：125万元以上万元以上/套；套；韶关韶关2005年及年及06年年1季单套成交总价季单套成交总价30万元以上的单位平均总价特征：万元以上的单位平均总价特征：05年：年：40万元万元/套；套；06年年15月份：月份：47万元万元/套套第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇户型面积配置建议市场接受总价市场接受总价（元（元/套）套）总价区间总价区间细分细分对应物业对应物业类型类型预期均价预期均价（元（元/）户型面积户型面积（）（）对应物对应物业类型业类型高端高端物业物业125125万万120-180120-180万万独立别墅独立别墅50005000250250别墅别墅5000500028028050005000350350高档高档物业物业50-9550-95万万75-8575-85万万双拼别墅双拼别墅380038002002003800380022022055-6555-65万万联排别墅联排别墅3500350017017035003500180180高尚高尚物业物业24-4724-47万万25-3525-35万万花园洋房花园洋房23002300115115洋房洋房2300230013513530-4530-45万万退台洋房退台洋房2500250012512525002500160160备注：面积允许备注：面积允许5 5/套偏差套偏差制订原则：总价控制原则；物业类型单套总价 差原则；第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇户型配置方案户型配置方案建筑类型建筑类型户型户型户型面积户型面积（）（）户型数户型数量量(套套)户型面积合计（）户型面积合计（）套数比套数比建面比建面比别墅独立别墅4房及以上2505375013803.37%0.63%1.05%1.16%2.14%15.36%4房及以上280512800.21%0.43%5房及以上350513500.21%0.54%双拼别墅4房及以上20057140029401.47%2.95%2.17%4.55%4房及以上2205715402.39%联排别墅4房及以上170516272056003.37%6.74%4.21%8.67%4房及以上18051628804.46%洋房花园洋房3*2*21155190218503899513.68%40.00%66.74%33.84%60.40%84.64%3*2*2+113551271714526.74%26.55%退台洋房3*2*21255425250156508.84%22.53%8.13%24.24%4*2*21605651040016.11%合计47564565100.00%100.00%说明：物业类型比例依据物业配置三房型及比例配置第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇5 5、产品客户分析、产品客户分析1155 三房客户群1255洋房三房客户群1355洋房客户群160洋房客户群TH客户群 别墅 客户群35-45岁，私营业主、政府领导或企业中高层领导，多次置业者，实力购买阶层，摆脱简单功能型置业需求，对生活品质有一定的要求30-35，企业中层领导或私营业主，收入稳定、支付能力较强，看重产品的独特设计特点，对生活品质有较高追求；40岁以上，多次置业，私企老板、政府高层领导以及外企领导等社会塔尖人士，对物业的品质及居住环境，以及社区服务管理等软环境有很高的要求，总价承受能力较强25-35岁，年龄置业群体，首次置业居多，二口之家，有一定的个人积蓄，独立购房或依靠父母资助购房，对总价的承受能力有限30-40岁，企业中层领导或政府公务员，及私营业主，有稳定的家庭收入，家庭结构为三口之家或三代同堂，兼顾考虑照顾父母起居35-45岁，洋房升级版置业群体，政府领导、私营老板、企业高层领导以及韶关籍在外人士，对总价的承受能力较强，对生活品质有较高的要求第三部分：产品定位篇第三部分：产品定位篇户型-客户群索引索引（Plan indexPlan index）类比项目配套策略项目名称社区配套商业配套内容项目定位花都碧桂园大部分的别墅以及洋房都处在准现楼的阶段，配套设施如“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级标准的酒店、商业街等都已全部落成五星级凤凰酒店和凤凰商业街,经营有超市、餐饮、家居、布艺等行业休闲渡假为主,投资市场旺盛江门五邑碧桂园以齐全的亲民生活配套打动买家的芳心,可谓”大型成熟社区,城市级生活配套”，现有配套以凤凰酒店和亲民商业等为主凤凰商业街,位处五星级凤凰酒店左侧群楼首层,商铺适合经营文体、音像、电信、零食、洗衣、点心、糖烟酒及菜市场等行业江门区域市场居家为主,邻市投资渡假为辅金泽园二层百货超市为居家形成良好的生活配套纯居家社区鸿洲家园广客隆进驻其三层商业/沿街一层配套商铺售罄纯居家社区枫景园大型市政园林配套、自建小学、体育馆、一层茶叶批发市和古玩市，二层独立商铺，或租或售未知以居家为主，有少量办公市场山水华府商业配套+游泳池+重点学校+周边成熟配套享受城市核心成熟配套，学校资源突出浪琴居国美电器主力店进驻，带动二层临街商铺，目前商铺已售罄享受城市核心成熟配套，居家为主，有少量投资市场份额结论：居家为主的社区，非常注重生活配套，其次是教育和运动场所,本项目是以居家为主,以上将做为本案生活配套的重要参考依据第四部分：商业配套篇第四部分：商业配套篇商业配套定位依据参数10-20家店20-40家店500010000辆百货店 2-6家批发店 2-3家专卖店 200-400家服务半径 30-40KM到达时间 20-30min服务人口 200万人超大型（超地区型）20005000辆百货店 2家批发店 2家专卖店 100-200家服务半径 10-20KM到达时间 10-15min服务人口 50-100万人大型（地区型）300500辆廉价市场便民中心 专卖店服务半径 3-5KM到达时间 5-10min服务人口 5-10万人中型（社区型）50100辆超级市场专卖店服务半径 1-2KM到达时间 3-5min服务人口 1-2万人小型（邻里型）停车能力店铺构成商圈规模资料来源：“美国购物中心协会”的规模分类标准。第四部分：商业配套篇第四部分：商业配套篇社区商业街的适当形式社区商业街的适当形式o社区商业需要根据社区规模，社区居民到达的距离选择布局形式；o一般沿小区主要出入口或沿主要道路布置；o商业街长度控制在800m以内；o商业街商铺最好采用有遮盖形式的设计；o重视环境设计，统一规划；o规划商业业态；o一定规模的主力店、品牌连锁店进驻，吸引人流。第四部分：商业配套篇第四部分：商业配套篇招商海月12期位置南山区后海大道旁户数/入伙时间2378户/2000、112002、12住宅均价5500-6200元/M2商业楼层数/层高共2层：1F：4M/2F：3M楼盘总建面22万平方米商业总建面4650 M2商铺面积范围全为50 M2左右（平均单店面积56 M2）租金(元/月.M2)1/F:90-110,2/F:40-50售价(元/M2)1/F:18000,2/F:7000，两层捆绑销售档 次中档主力店海王星辰、太平洋财险、银河证券、三九药店主要业态1/F：零售、饮食；2/F：美容美体健身商业面积占总建筑面积的2.1%总建面与商业供给的关系第四部分：商业配套篇第四部分：商业配套篇蔚蓝海岸13期位置南山区后海大道旁户数/入伙时间4342户/2000、112003、7住宅均价5200-6800元/M2商业楼层数/层高1层/6M楼盘总建面约54万M2商业总建面（M2）3040（小区内另有商业，不对外开放）商店数量27个（平均单店面积113 M2）商铺面积范围40-200 M2，一层以80-100 M2为主租金(元/月.M2)1/F:85-100元/月.M2管理费(元/月.M2)8元/月.M2售价(元/M2)只租不售 档 次中档主力店7-11便利店、通家乐超市主要业态零售、家具装饰、食品商业面积占总建筑面积的0.6%总建面与商业供给的关系第四部分：商业配套篇第四部分：商业配套篇阳光棕榈园13期位置南山区前海路和学府路交汇处户数/入伙时间2962户/2002、82004、7住宅均价5500-5600元/M2商业楼层数/层高1层：4M楼盘总建面39万M2商业总建面4850 M2（约1000 M2正装修，未推出）商店数量63个（单店平均面积约61 M2）商铺面积范围50-100 M2左右租金(元/月.M2)1/F:70元/月.M2售价(元/M2)只租不售 档次中档主力店一致药业、百果园、一品轩主要业态1/F：零售、饮食、中介、装饰商业面积占总建筑面积的1.25%总建面与商业供给的关系第四部分：商业配套篇第四部分：商业配套篇星海名城12期位置南山区前海路旁户数/入伙时间3032户/2001、102002、5住宅均价4600-5400元/M2商业楼层数/层高1层/4M楼盘总建面约35万M2（已入伙）商业总建面约8715 M2商店数量90个（单店平均面积约97 M2）商铺面积范围20-300 M2租金(元/月.M2)70-90元/月.M2售价(元/M2)12000-17000档次中档主力店华润超市、中视音像、百果园主要业态1/F:零售、家具装饰、食品商业面积占总建筑面积的2.5%总建面与商业供给的关系第四部分：商业配套篇第四部分：商业配套篇四季花城位置龙岗区布吉镇布龙公路旁户数/入伙时间4700/2000-2003.5住宅均价(元/M2)3500-4300商业楼层数/层高1层/4m楼盘总建面(M2)53万M M2 2商业总建面(M2)4440商铺数量68个（单店平均面积65 M M2 2）商铺面积范围(M2)50-600租金(元/月.M2)60-90售价(元/M2)目前三级市场10000左右档次中档主力店华润超市、自然美、商业面积占总建筑面积的0.8%总建面与商业供给的关系第四部分：商业配套篇第四部分：商业配套篇o遵循以上大盘商业规划规律,本项总建筑面积22万平方米,按1.2-1.5%计算商业供应面积应在30003300平方米o一期已有1500平方米的商业，后期商业面积供给需1500-1800平方米本项目商业总面积建议第四部分：商业配套篇第四部分：商业配套篇蔚蓝海岸1-3期种类店数店数比例面积面积比例商业业态超市14%80025.10%24h便利店14%802.60%餐饮311%3009.90%药店14%1003.20%美容美发27%1404.60%服装鞋帽14%601.90%地铺14%401.30%眼镜14%401.30%冲印店14%401.30%零售622%3009.90%空置14%1504.80%合计27100%3040100%各业态商铺面积最多集中在50100平方米之间商业业态比例及单店面积餐饮、美容美发、超市零售、药店为社区中数量较多的业态。在社区店中，超市、餐饮、药店、美容美发、银行是可以承租较大面积商铺的业态。第四部分：商业配套篇第四部分：商业配套篇种类店数店数比例面积面积比例商业业态超市1