工业用地价格走势分析

工业用地价格走势分析国家出台全国工业用地出让最低价原则，原则的颁布加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措， 有效的避免某些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地。，为了保证13亿国人的吃饭问题，中国政府设定了18亿亩的耕地红线，这是个不可触及的底线。而据最新数据显示，中国的耕地总数是18.26亿亩，已经逼近最低底线。因此在推动城乡化的过程当中，政府势必会更加严格地实行耕地保护制度。这样就导致将来房地产开发中，农用地开发越来越难，更多的是拆旧盖新。国家又颁布一系列土地管控措施，加大土地使用管控力度。从新的法规中我们可以看出，更多的出发点是从保护被征收人的利益出发。将来在搬迁过程中，不管是在搬迁难度还是搬迁成本上，均有一定的增长。这在一定限度上，给接下来的房地产开发提高了难度，增长了成本。同步因土地指标管控的严格及各地可用工业用地指标的不断减少，各地方政府在招商引资中，加大了对公司的筛选力度，提高公司进区门槛，这在很大限度上，导致了工业用地出让价格的提高。 工业用地重要价格影响因素重要涉及如下几种方面：1一般因素(1) 自然因素：城乡地理位置、水文气候条件等；(2) 社会因素：城乡发展与公共设施建设等；(3) 经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业构造、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；(4) 行政因素：城乡土地运用规划、房地产租金与税收政策等。2区域因素(1) 交通状况：对外交通便捷限度、交通管制、距货品集散地(车站、码头、机场)距离及货品集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；(2) 基本设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；(3) 环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近限度、自然条件等；(4) 工业区成熟度：有关产业的配套及集聚状况、工业区的将来发展趋势等；(5) 行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。3个别因素 地、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发限度、土地权现状。 目前对工业用地影响较大的几种因素为，市场、价格、政府政策及公司行业发展几种方面。一、 市场（1） 工业土地供应量（2）二、 价格三、四、 政府政府政策的调控对低价影响五、 公司中国工业地产市场通过金融危机的洗牌和重组，重获新生。初呈现出强劲的发展势头。 工业物业需求量急剧猛增从中国工业地产服务联盟初反映出来的数据看，深圳、广州、武汉、成都、重庆、北京、天津、上海周边显现出强力的工业物业需求，较去年同期相比增长约30%，主体为中小公司。这些新增的中小公司对工业物业的规定也明显提高，但愿能进入产业园区，有好的发展环境、完善的配套设施和配套服务。2 . s D# $ % 5 V工业地产资金投入回升新浪乐居/ 3 U% n9 u* z底到初，由于金融危机的影响，工业地产的资金投入量大幅下降。随着中国政府扩大内需和宽松货币政策的实行，下半年，中国工业产投资市场开始复苏。$ H# V% 2 l0 t4 N亚洲新工业格局的浮现以及人民币成为计价单位，使得投资者们通过开发、投资组合或单独购买等方式，加快了她们在中国工业地产市场上的投资扩张。与此同步，由于股市低靡、老式房地产产品逐渐失去其原有的吸引力，本地投资者们涉及某些来自保险基金，以及私人公司的富余资金，对工业地产市场体现出很大的投资爱好。外资工业地产商，热潮继续涌动。新加坡腾飞集团、星狮地产、瑞安房地产和嘉德置地，已成为中国工业地产市场最为活跃的境外开发商。她们虽然持谨慎态度，但仍看好中国将来五年市场，加快扩张步伐。初中国工业地产投资已经回升到金融危机前的发展水平，并有所上扬。工业地产交易量和租售价攀高初中国工业地成交量和租售价呈现一路攀升趋势更多详情请参阅中国工业地产蓝皮书。* m# Q. ue% L; y有关中国工业地产蓝皮书中国工业地产蓝皮书是由中国工业地产服务联盟整合昊信联行、阿士招商网、恒昌顾问、戴德梁行、动力联行、光怡地产、合力将来地产顾问提供的数据，进一步研究分析推出的重要实践性调研成果，对工业地产业内人士极具收藏及指引价值。! h4 L7 yJ( q5 K3 O1 a& b本报告在定位上紧密跟踪中国工业地产市场热点，对北京、上海、天津、武汉、重庆、成都、广州、深圳、东莞等工业地产发达都市进行数据跟踪调查，结合最前沿的市场交易、供需数据、价格走势进行全方位、多角度、深层次的综合分析，并提出具有针对性和可操作性的对策建议，科学预测了中国工业地产市场发展形势。工业用地价格的改革是继商业地价、居住地价基本实现市场化配备后需要重点解决的一种问题。没有必要过高地估计提高工业用地出让价格对经济发展的影响。实行工业用地出让最低价原则和招标拍卖挂牌出让制度后，对浙江经济的影响应从积极的长远的方面去观测。析全国工业用地出让最低价原则出台-兼论完善工业用地的价格形成机制李建中全国工业用地出让最低价原则于1月1日起实行。该原则的实行，为各地工业用地的出让拟定了一条价格底线，为建立统一规范、有序竞争的土地市场提供了制度保障。充足把握该原则出台的基本背景和重要性，进一步理解原则实行的具体内容及其所产生的影响，探讨完善工业用地的价格形成机制，充足发挥市场配备资源的基本性作用，对于土地资源的节省集约运用，经济增长方式的转变，建设节省型社会，增进浙江经济社会的可持续发展，都具有重要的意义。一、工业用地出让价格的基本现状长期以来，国内工业用地始终游离于市场之外，其出让价格往往被行政手段所扭曲和压低。虽然在全面推动都市经营性用地转让实行招、拍、挂之后，在工业用地的出让领域，仍保持着行政划拨和合同出让方式为主的体制。低于成本出让工业用地已是土地管理中的一种突出问题。某些地方出于招商引资的目的，竞相压低地价甚至以零地价出让土地的状况更是屡见不鲜。这不仅导致工业用地的低成本过度扩张，土地运用强度持续减少，隐性闲置和挥霍严重，也破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，导致国有土地资产的大量流失，其危害十分严重。据有关部门测算，全国新增建设用地出让纯收益应为763亿元，而中央和地方实际收缴的土地有偿使用费只有215亿元（其中中央部分约为70亿元）。也就是说，全国新增建设用地使用费一年要流失548亿元。这其中的一种重要因素就是地区之间的恶性竞争，采用多种手段竞相压低地价招商引资。据中国都市地价动态监测系统调查成果分析，国内工业用地价格平均每平方米492元（每亩32.8万元），而同期商业用地平均地价为每平方米2062元（每亩137.5万元），后者为前者4倍多。虽然在市场经济发达的浙江，也存在工业地价水平偏低的问题。以杭州市地价为例：第3季度，商业平均地价为6242元/平方米，居住地价平均为3752元/平方米，工业平均地价仅为559元/平方米。商业地价是工业地价的11.2倍，居住地价是工业地价的6.7倍。工业地价水平如此之低，与商业和住宅地价相差甚远，令人吃惊！此外，从杭州市不同用途的地价变化状况看，也是商业地价增长率最高，居住地价次之，工业最低。觉得基期，第3季度杭州地价指数：商业用途的为155，居住用途的为152，工业用途的仅为98。也就是说，在十五时期，杭州市的商业地价和居住地价呈明显上升趋势，增幅都在50%以上，而工业地价不升反降，竟比五年前的工业地价水平还低两个百分点。由上可见，由于工业土地价格改革相对滞后，市场化限度不高，形成机制还不完善，地价不能真实地反映市场供求关系和资源稀缺限度，缺少对投资者的鼓励和约束作用。这于国于民都是不利的。据国土资源部对以来的工业用地总量分析，工矿用地在整个建设用地供应总量中所占的比例长期持续稳定在43%，高于房地产开发用地及其她多种类型用地。因此，加快工业土地价格领域的改革步伐已势在必行，这对于整个土地资源领域的价格改革具有举足轻重的地位。二、全国统一工业用地出让最低价原则的制定为规范工业用地的市场，避免低廉工业土地的出让，遏制工业用地的无序扩张和粗放运用，实现土地的节省和集约运用，国务院继下发有关深化改革严格土地管理的决定之后，8月又下发了有关加强土地调控有关问题的告知(国发31号)。该告知明确提出：国家根据土地级别、区域土地运用政策等，统一制定并发布各地的工业用地出让最低价原则，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于发布的最低价原则。为贯彻贯彻国务院31号文献精神，国土资源部统一制定了全国工业用地出让最低价原则，并对实行政策做出了一系列明确规定。其中强调：原则是市、县人民政府出让工业用地，拟定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制原则；工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相相应的最低价原则；原则发布实行后，各省（区、市）要根据本原则，开展基准地价更新工作，及时调节工业用地基准地价。原则的制定体现了价值规律的规定，反映了各地工业用地成本的平均最低水平（见表1）。表中的土地等别是根据全国各县、市(区)级行政单元的社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素，采用综合评价法拟定的，共分15个等别。最低价原则与土地等别挂钩。最高的土地等别（一等）相相应的土地最低价原则为840元/平方米，最低的土地等别（十五等）相相应的土地最低价原则为60元/平方米，两者相差的14倍。这一原则系列基本反映了国内东、中、西部不同区域的社会经济发展状况与土地运用差别，体现了区域产业政策和土地运用政策导向。表1 全国工业用地出让最低价原则 元/平方米（土地）土地等别一等二等三等四等五等六等七等八等最低价原则840720600480384336288252土地等别九等十等十一等十二等十三等十四等十五等最低价原则204168144120968460资料来源：有关发布实行全国工业用地出让最低价原则的告知根据该原则拟定的土地等别，笔者整顿了浙江省各市县（区）土地等别一览表，如表2所示：表2 浙江省各市县（区）土地等别一览表土地等别各市县（区）四 等杭州市滨江区 拱墅区 江干区 上城区 西湖区 下城区宁波市海曙区 江东区 江北区六 等温州市龙湾区 鹿城区 瓯海区七 等杭州市萧山区 宁波市北仑区 镇海区 绍兴市越城区嘉兴市南湖区 秀洲区台州市黄岩区 椒江区 路桥区，八等杭州市余杭区宁波市鄞州区 湖州市南浔区 吴兴区 金华市金东区 婺城区义乌市，九等慈溪市 上虞市 绍兴县 余姚市 舟山市(定海区 普陀区) 诸暨市十等东阳市 富阳市 海宁市 乐清市 丽水市莲都区 临海市衢州市柯城区 瑞安市 温岭市 永康市十一等嘉善县 兰溪市 临安市 桐乡市 玉环县十二等德清县 奉化市 海盐县 建德市 江山市 平湖市 嵊州市 桐庐县 新昌县十三等安吉县 苍南县 长兴县 龙泉市 龙游县 宁海县 平阳县 象山县永嘉县 嵊泗县 衢州市衢江区十四等常山县 淳安县 岱山县 洞头县 缙云县 景宁畲族自治县 开化县 磐安县 浦江县 青田县 庆元县 三门县 松阳县 遂昌县 泰顺县 天台县 文成县 武义县 仙居县 云和县资料来源：有关发布实行全国工业用地出让最低价原则的告知根据表2所反映的状况，至少可以得出如下两点结论：第一，没有必要过高地估计提高工业用地出让价格对经济发展的影响。从全国状况看，最低价原则是按照不低于成本的规定拟定的，与目前各地工业用地的实际出让价格相比，将有较大幅度的提高。但从浙江的某些地方看，这方面的影响似乎比原先估计的要轻某些。如杭州市各区（除萧山区外）的土地等别为4等，相相应的工业用地最低价原则为480元/平方米。而如前所说，杭州市第3季度工业平均地价为559元/平方米，已高出最低价原则79元/平方米，这就相应地减轻实行原则后带来的压力。事实上，早在9月宁波市江北区就有了工业用地挂牌出让的实践。6月湖州市织里镇也以拍卖方式公开出让13宗工业用地国有土地使用权，并在全省产生了积极影响。此外，全省近年来已有近30个市县开展了工业用地招标拍卖挂牌出让试点工作。在此基本上，为贯彻贯彻国务院有关加强土地调控有关问题的告知精神，浙江于12月15日发出了有关全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让实行意见（试行）的告知（浙政办发150号），这必将进一步推动全省招标拍卖挂牌出让制度的实行。第二，原则所拟定的土地等别，对区位因素的重要性似乎考虑得不够充足。最突出的例子是，土地等别同为7等的杭州市萧山区和台州市黄岩区、椒江区、路桥区，但置于实际的招商引资工作中比较，萧山区的区位条件显然要比黄岩区、椒江区、路桥区有利得多。类似的状况尚有不少。因此，省内有关部门在根据原则开展工业用地基准地价的更新工作时，对这一问题应予以充足的关注和及时的调节。三、完善工业用地的价格形成机制价格是市场机制的核心，市场配备资源的基本性作用重要是通过价格信号的引导作用实现的。要主线解决低成本出让工业用地的问题，必须完善工业用地的价格形成机制。一般说来，土地的理论价格由土地资源价格和土地资本价格所构成。前者是让渡土地使用权的价格，后者是人类劳动投入而形成的士地资本价值的货币体现。根据地价理论和土地市场发育的规定，在完善工业用地的价格形成机制方面，重要波及两方面的问题：一是合理拟定工业土地价格的构成要素，二是进一步明确工业土地价格的形成方式。在工业土地价格的构成方面，笔者觉得，重要取决于多方面的因素：(1)成本费用。涉及于土地获得成本、土地前期开发成本和按规定收取的有关费用。从目前的状况看，获得成本(征地补偿安顿和拆迁费用)、前期开发成本(几通一平费用)和政府收益(税费和土地纯收益)，大体各占1/3，其中的被征地农民的补偿安顿费明显偏低，应当予以纠正。（2）级差地价。这重要是指区位因素。土地区位的差别直接影响土地收益的高下。这是决定工业地价水平差别的重要因素。（3）土地稀缺限度和供求状况。一般地说，工业土地资源越稀缺，供求关系越紧张，其地价水平就越高，就越接近地块的收益水平；土地供应总量、构造、供应节奏及供应时间的调节，都会直接影响地价水平。（4）对土地将来升值的预期。例如，对地铁建成后沿线地价水平升高的预期。在上述因素中，成本费用（价值）是工业土地招拍挂的底价，也是工业土地市场成交价的基本；而级差地价、土地稀缺限度和供求状况、对土地将来升值的预期等因素对工业地价的影响，则是在招拍挂的竟价中得以实现的。总之，要坚持成本体现补偿，价格反映级差、稀缺、供求、预期的原则。合理制定工业用地出让价格的最低控制原则是推动工业用地市场化配备的重要基本。要真正建立反映市场供求状况和资源稀缺限度的价格形成机制，必须在工业土地价格形成方式方面坚持市场化配备，采用招标拍卖挂牌方式出让，形成透明的定价机制。1999年，全国在经营性用地方面，只有广东、浙江、江苏三省建立了国有土地招标拍卖制度。目前，这一制度安排在经营性用地方面已经确立，市场在土地资源配备中的基本性作用得到充足的发挥。据记录，至，全国出让土地分别为：12.42万、19.36万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让面积占出让总面积的比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。应当把这一定价机制引入工业用地的出让领域，全面贯彻工业用地招标拍卖挂牌出让制度，通过市场发现和形成工业土地的实际交易价格。这是完善工业用地的价格形成机制的核心。四、简短的结论统一制定并实行全国工业用地出让最低价原则，是贯彻国务院有关加强土地调控有关问题的告知的重大措施，也是对招商引资工作中的地方政府行为的一种约束。其政策目的是规范工业用地的市场，遏制工业用地的无序扩张和粗放的运用，实现土地的节省和集约运用。工业用地价格是土地价格体系的重要构成部分，其价格形成机制的完善，在整个地价改革中具有举足轻重的地位。工业用地价格的改革是继商业地价、居住地价基本实现市场化配备后需要重点解决的一种问题，它直接关系到土地市场发育和规范的限度。要多管齐下，发明有助于推动工业用地价格改革的外部环境。实行工业用地出让最低价原则和招标拍卖挂牌出让制度后，对浙江经济的影响应从积极的长远的方面去观测：第一，有助于建立更加公平、完善的投资环境，实现招商引资从量到质的主线转变。第二，有助于坚持节省运用和集中运用相结合的原则，引导并逐渐实现工业向开发区（园区）集中，不断提高工业项目的投资强度，最大限度地发挥土地资源的集聚运用效应。土地是工业生产活动最基本的生产要素之一，在土地产权明晰的条件下，地租或土地价格是调节土地在各个用途之间资源配备的最基本的工具。在现实生活中相称部分的土地运用要受到公共决策的影响，通过公共程序制定合适的规划和限制，以弥补市场自身带来的问题，对于发挥市场机制作用和土地的合理配备是有益的。改革开放以来，随着都市化的迅速推动，国内都市建设用地呈迅速扩张的趋势，相应也带来土地运用的挥霍问题。在都市内部，工业用地比重偏高，工业建设开发活动遍地开花，表白国内在工业用地管理和工业用地效率方面存在不少问题，有必要从土地经济规律入手，分析国内工业性用地开发过程中存在的问题，设计解决国内工业用地使用低效率问题的解决方案和政策措施。一、国内工业性用地的规模和构造变化改革开放初期，国内都市个数只有190个，1991年达到479个，1996年国内都市数量基本固定下来，达到了666个，此后由于某些地方市改区吸纳，都市数为661个。1991年，国内都市建设用地面积只有12907.9平方公里，此后呈迅速扩张趋势，达到到30781.3平方公里，年平均扩张速度达到了惊人的6.91%，远远不小于同步期的都市人口增长率(1.11%)和非农业人口增长率(3.6%)的增长率，显示国内都市土地运用呈粗放之势。与1991年相比，国内都市内部用地构造只浮现了一定的变化。体现为公共设施用地、道路广场用地、市政公用设施用地和绿地所占比例均浮现增长，增长幅度分别为3.39、4.07、0.62和3.66个百分点；居住用地和工业用地作为最大的两种用途的土地，在都市建设用地中的比例仍然分别高达31.61%和21.79%，分别比1991年下降1.66和3.34个百分点；其她的如仓储用地、对外交通用地、特殊用地也浮现了下降，下降幅度分别为2.1、0.39和3个百分点。从国内都市土地运用构造的现状来看，工业用地比例偏高，道路广场、公共绿地用地比例偏低。按照国外都市中心区的用地比例，工业用地一般不超过都市面积的10%，而国内的都市普遍超过了20%，上海、苏州等发达都市甚至达到了25.77%和31.79%。在筹划经济时代，工业用地重要通过国家基本建设筹划的方式，以行政划拨免费、无限期提供应工业公司使用，具体程序是与征地过程合并在一起的。由于筹划优先保证国家建设用地的倾向，加之土地的使用成本过低，一定限度上导致了工业建设土地运用的挥霍现象。为了提高土地的运用效率，国家尝试摸索土地有偿运用，用价格机制调节土地运用构造。1987年，深圳市政府以定向议标的方式出让了中国第一块商品土地的使用权，后来又以公开招标、拍卖的方式出让土地使用权。1990年，国务院颁布了城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例，对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终结等问题做了明确阐明。1998年全国人大通过了修订后的土地管理法，规定建设单位使用国家土地，应当以出让等有偿方式获得。具体来说，土地使用权有偿出让又分为合同出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让等形式。目前国内工业用地的出让方式重要以合同出让为主。为了招商引资和地方经济的发展，以及各自政府政绩的考虑，各地方政府普遍采用了吸引投资竞相压价的方略，浮现了许多工业用地合同出让价格远远低于工业用地开发成本价格，甚至浮现零地价、“负地价”的现象。国土资源部土地运用管理司、中国土地勘测规划院发布的第四季度都市地价动态监测报告，第四季度全国重要都市地价总体水平为1251元平方米，其中商业、居住、工业地价水平分别为2062元平方米、1232元平方米和492元平方米。由于土地出让程序的不透明，工业地价与商业和住宅土地价格存在较大差距。在此前，浙江省工业用地出让价格除温州、义乌等个别都市以外，绝大部分地方低于土地征用和开发成本，只有市场交易价格的2/3不到，甚至更低。并且某些区域在招商引资的剧烈竞争中，减少工业用地出让价格，返还出让金，甚至以零地价出让工业用地。国土资源部提出逐渐将工业用地纳入“招牌挂”的范畴。国内工业用地开发的重要形式是各式各样的开发区，涉及经济技术开发区、工业开发区、高科技园区、出口加工区和保税区等形式。截至到8月，国内有各类开发区6866个，规划面积达3.86万平方公里。其中，国务院批准设立开发区171个，省级政府批准设立开发区1094个，其他5601个开发区都是市、县、乡政府和各级部门设立。为了制止开发区发展浮现的过多过滥和严重侵害农民利益，国家开始对开发区进行清理整顿。通过清理整顿，截止究竟，国内已撤并各类开发区4813个，占原有总数的70.1%。核减开发区规划面积2.5万平方公里，压缩64.5%；退出土地2617平方公里，复耕1324平方公里，回收闲置土地116.5平方公里。至1月，各地提出拟保存的开发区合计2053家，其中国家级开发区222家，占总数的10.8%；省级及省级如下开发区1831家，占总数的89.2%。目前，已有205个国家级开发区通过审核并向社会公示。截止究竟，全国49个国家级经济技术开发区经国务院批准的规划用地面积约580平方公里，已完毕规划内工业用地开发约480平方公里，约占所有规划用地面积的83%。工业在国家级开发区的产业构造中始终占有70%左右的比重。，国家级经济技术开发区工业增长值占开发区GDP的73.55%，比提高1.5个百分点。由以上数据指标可见，随着国内都市化水平的不断提高，都市面积逐年扩大，而农业用地不断减少成了一种不争的事实。重要体现为：都市建成区面积的增长快于都市人口的增长，并且其增长的趋势在加快；都市面积扩张的随意性很大，缺少必要的约束力，这在城乡一体化的行政体制下尤为严重；出于成本的考虑，都市建设注重外延扩张，对都市内部土地的开发局限性，导致都市土地的低效率使用；都市功能分区的不合理和基本设施配套之后，加剧了工业对环境的污染，不仅对都市自身，也对乡村居民生活质量和土地质量产生不利影响。二、工业性土地运用中存在的重要问题(一)公司进入的土地获得成本低、环保规定低，导致各地工业投资中的反复建设问题。目前土地名义上是国家所有，但土地收益、处置权利重要掌握在地方政府手中，在中央、地方土地产权不清的状况下，地方政府出于本届班子的政绩及可支配资金的最大化，倾向于采用对不同用途土地采用不同出让方式的差别定价方略。例如，对于商业、住宅用地倾向于采用招拍挂的方式追求一次性收益，而对于工业、仓储用地地方政府更看重的是工厂建成之后给本地区带来的GDP、税收、就业等政绩利益和长期收益，倾向于采用零地价甚至负地价的方式招商引资。在招商引资的地方竞争热潮中，地方政府往往只求引资，而对建设项目也许导致的环境影响既缺少理解，也不加限制，从而导致大量建设项目的容易进入。例如，在最为缺水的北方地区，集中了全国大部分的钢铁生产能力，就是地方政府环保监督失控的典型例子。(二)地方政府存在征地-储地-出让的巨大利益机制，鼓励了地方政府为卖而买的征地行为。目前国内的土地市场可以归结为政府垄断下的市场。这种市场可以征地、储藏和出让三个环节。其中征用市场是指政府以公共利益为名义，以都市规划为工具，用比较低的价格征用涉及商业用地在内的农民集体所有的土地。征地的目的是为了出让，犹如商人进货的目的是为了销售同样。作为土地被征用的一方，农村土地由于其所有权的虚置和对政府权利的依附性缺少自我保护能力，由此形成了政府剥夺农民利益的巨大剪刀差。据估计，改革开放以来这种剪刀差已经合计高达2.5万亿元，从而加剧了城乡收入差距和农民的贫困化。政府储藏土地名义上是进行宏观调控，事实上储藏阶段往往是土地升值的过程，储藏周期的长短取决于出让收益与土地储藏成本之间的利润。土地出让是政府前期环节的最后阶段，如果剔除腐败因素，政府还是有动力采用招标、拍卖方式的，但考虑到工业用地的长期性及其对政绩、就业等综合利益的影响，采用差别地价对地方政府而言是合理的，由此必然推动以地方政府为主导的反复建设。目前某些人把合同出让看作是非市场化行为，而把招标拍卖当作是土地的市场化行为，这是对市场化的重大误解。市场化的前提是生产要素的市场化，即可以从制度上保障对生产要素所有权的自由买卖，这是除很少数国家外世界上绝大部分国家的基本惯例。目前的一种矛盾是，如果地方政府采用最严格的方式拍卖土地，将会导致社会财富向政府层面的迅速集中，在税收增长超过GDP增长速度的状况下，将会加大公司的经营成本和居民的生活成本，并引起诱发地价暴涨、失业增长等宏观经济问题，这是理性的市场经济政府最应当回避的。(三)政府对土地资源公共管理职能存在严重缺失。国内目前的土地管理制度重要涉及用途管制制度、占用耕地补偿制度、基本农田保护制度、土地调查和土地记录制度。这种土地管理制度的最大缺陷是割裂了土地管理和环境管理的关系。例如，政府机构中的国土资源部门只负责售卖土地资源和矿产资源的使用权，但对这种出卖也许带来的环境风险缺少必要的理解，而环保部门既无权、也无必要的机制、手段对土地资源的环境状况进行合理评估，并根据评估成果对公司或建设项目做出调节政策，由此导致政府主导下的大量的破坏资源与生态环境的工业建设活动。在土地管理上，土地运用总体规划与都市规划互相割裂，且大多为自上而下、按照长官意志制定的，变动的随意性很大。由于变化土地规划对土地价值影响很大，导致大量的土地使用者通过寻租活动变化使用用途或具体规划规定，从而获得巨大经济利益的现象；另一方面，占补平衡的耕地管理制度存在致命漏洞。地方政府和土地使用者往往采用占用邻近都市耕地、开垦远离都市地区土地的措施偷梁换柱、牟取暴利。由于用于占补平衡的不同地块在价值上也许相差数百倍甚至数万倍；再次，土地产权的混乱导致地方政府瞒报土地占用的强烈动机。例如都市用地用GPS定位系统实测面积大大高于地方政府上报的面积。作为最重要的财富的土地居然记录不清晰，从常识上是说但是去的。三、提高国内工业性用地效率的政策建议解决国内工业用地使用效率不是一种单一问题，需要和其她用地一起一揽子设计解决方案。从主线上说，国内的土地管理应把土地资源市场化作为土地制度改革的基本方向，政府逐渐退出土地征用和土地交易市场，而把重要精力放在土地规划的制定及执行上。从短期看，根据国内既有的土地制度和工业土地运用的实际状况，政府应重要致力于如下几种方面的政策推动：(一)加强宏观控制，优化土地运用布局和构造。应加强土地运用总体规划的权威性和总纲性，对于与土地运用总体规划有关的各类专业规划，应严格执行土地运用总体规划，避免宽打窄用和乱占滥用土地。必须根据国情，在城乡体系规划、城乡总体规划、近期建设规划、控制性具体规划等不同层次的规划中，对城乡布局、功能分区、基本设施配备进行科学安排，拟定合理的城乡规模；要优化土地运用构造，合理控制都市基本设施和行政办公用地规模，严格控制大型商业设施和高档商品房用地；合适提高工业建筑的容积率、公共建筑密度，合理拟定住宅建筑的密度和容积率，推广节能省地建筑技术，大力开发运用都市地下空间。(二)严格土地供应原则，加强土地运用监管。根据国家产业政策，不得批准新上新建严禁类项目，对限制类项目要控制区域内项目的数量和布局，严格限制占用农用地，控制用地规模。应按照从严从紧节省集约的原则，适时调节工业类项目用地的控制指标。全面修订完善工程项目建设用地定额指标，需审批、核准、备案的建设项目，建设单位在编制项目建议书、可行性研究报告、项目申请报告、初步设计、施工设计方案时，应按照土地使用原则严格控制用地规模，增长土地节省集约运用的内容。严禁地方政府在招商引资中将用地规模和土地价格作为优惠条件进行恶行竞争，土地使用合同和划拨用地决定书中，应严格商定建设项目开竣工时间、建筑容积率、绿地率、建筑密度、闲置土地处置、变化土地用途解决、违约金等土地使用条件，对工业项目还必须明确投资强度、行政办公和生活服务设施用地比例。(三)深化土地使用制度改革，推动土地资源市场化配备。扩大国有土地有偿使用范畴，高速公路、民用机场、火力发电厂、都市燃气供热供暖供水厂(站)、高等教育、煤炭设施、石油天然气设施等用地，以及其她划拨用地以外的用地，必须出让或租赁供地。应规范商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地招标、拍卖、挂牌方式出让行为。尽快建立工业用地租赁制度，积极推动工业用地招标、拍卖、挂牌租赁，原则厂房用地、仓储用地、限制类工业项目用地，以及同一宗地有两个或两个以上意向用地者的工业项目用地，都必须以招标、拍卖、挂牌方式供应。应以招标、拍卖、挂牌方式供应土地的，不得以特许经营、行业资质等为条件，排斥土地的市场配备。土地出让收入应用于被征用土地农民的劳动安顿和工业培训等方面，避免政府借土地出让剥夺农民利益和谋取财政收入增长。应建立国有土地划拨和合同出让公示制度。以划拨方式供应土地的，除有保密规定外，国土资源部门要将供地成果向社会公示。以合同出让或租赁方式供应土地、划拨土地和工业用地变化为经营性用地的，应将土地的位置、用途、面积、土地使用条件、价格等信息向社会公示。改革集体建设用地使用制度，在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体建设用地使用权可依法拟定给单位或个人使用，集体建设用地使用权可以转让、出租、作价出资(入股)和设定抵押。(四)立足内涵挖潜，优先盘活运用存量土地要开展都市土地集约运用评价，建立土地集约运用评价体系。地方政府在全面掌握城乡存量土地面积、类型、用途、权属与分布等状况，建立土地集约运用评价考核制度，制定盘活存量土地的运用筹划和实行方案。采用鼓励政策鼓励地方工业用地在符合规划、不变化用途的前提下，提高土地运用率和增长容积率。要按照以用为先的原则，积极消化运用闲置土地，可考虑灵活采用限期开发、依法变化用途、安排临时使用、签订互换合同和纳入政府土地储藏库等多种途径进行盘活运用。可以招标、拍卖、挂牌方式先将土地处置变现，增进闲置土地开发运用。鼓励各地对闲置土地、空闲土地和低效运用土地可开展置换试点。农民集体土地和国有土地可以置换，农民集体土地所有权之间可以置换，国有土地使用权之间可以置换。农用地不得置换为建设用地。针对农村建设用地，重点开展城中村、城乡结合部和农村居民点的建设用地整顿，鼓励迁村并点，建造多层和公寓式农民住宅，积极引导农村村民住宅逐渐向小城乡和中心村集中，乡镇公司向工业社区集中。来源:考试大-土地登记代理人考试1. 青岛 青岛工业用地价格一路看涨 部分区域一年涨50%“实行世界上最严肃的耕地保护制度，严守耕地18亿亩红线”始终是国家土地政策的一块基石，时间进入，这一政策越来越显现出它的巨大威力。记者从有关部门理解到，一年以来，随着耕地保护政策的日趋严格，青岛市工业用地价格一路看涨，部分区域一年中工业用地价格上涨超过50%，对于投资者而言，工业用地已经成为一种获利丰厚的聚宝盆。 记者从青岛国土部门理解到，从今年起，国家已将全国工业用地划分为十五个级别并分别限定了最低价格，青岛市地价最高的是市内四区，每亩地最低限价32万元，最低的则是胶南、莱西、平度三市，每亩地最低限价9.6万元。记者从胶州经济技术开发区理解到，在过去一年中，胶州工业用低价格上涨超过50%。特别是今年1月1日全国工业用地出让最低价原则开始施行后，工业用地价格有了“硬杠杠”，胶州属于十等地，每亩价格不得低于11.2万元，而在去年同期，每亩地的市场价也就在七八万元上下。据理解，由于胶州工业用地供应相对充足，用11.2万每亩的最低价格尚能买到，而在即墨，虽然同属十等地，由于需求旺盛，土地价格已经上升到了十五六万元每亩，某些较好的地段每亩则达到了20万元。资本的嗅觉往往最敏锐。在人民币持续升值的背景下，国内土地资源亟待重估。而随着工业用地最低限价政策的出台，公司潜在地产升值概念被迅速发掘，某些储藏有大量工业用地的公司也纷纷成为投资者的宠儿。以青岛双星为例，该公司在青岛市区及胶南拥有的约亩土地及40万平方米厂房已成为该公司的一大升值题材，有媒体报道：“随着中石化1000万吨炼油、LG芳烃等大型石化项目落户青岛，青岛市工业用地价值上升明显。将来胶州湾跨海大桥建成后，青岛双星在胶南和开发区的大量土地将进一步升值，公司由此也具有了近期市场炙手可热的人民币升值题材”。除此之外，市场上某些老牌大公司的储藏用地也不断受到市场的重估，对于某些利润率偏低的行业来说，土地的升值正成为公司增值的重要来源。2、沈阳中新社沈阳七月二日电(记者张剑)沈阳地价要涨了！来自沈阳市土地部门的最新消息说，沈阳市将于一季度开始对现行土地价格进行调节。沈阳土地部门觉得，按照国家有关部门规定，都市土地的基准地价两至三年调节一次，而沈阳市既有的基准地价是拟定的，因此目前沈阳市地价水平远远落后于国民经济增长水平。去年沈阳完毕国内生产总值增长百分之十四点二，固定资产投资增长百分之四十四，增幅列全国副省级都市之首，发明了沈阳近十年来的最高水平，去年沈阳地价增长仅为百分之七。作为东北地区最大的中心都市，沈阳市目前的地价并没有获得与区域中心相适应的地位。根据国土资源部对全国三十六个重点地区和重要都市地价动态监测报告显示，沈阳市排名位居第二十二位，基准地价水平处在中游偏下水平，地价指数增幅处在较低的水平，与沈阳中心都市地位极不相称。此间专业人士觉得，随着沈阳由单一工业生产基地都市向现代化经济中心都市的转变，特别是国家振兴东北老工业基地的重大决策以及配套政策、措施的到位，沈阳市对于国际、国内的吸引力明显增强，房地产市场总趋势将呈现需求强劲、持久态势，客观拉动地价上涨。专业人士指出，房地产市场呈现迅速发展态势，客观上带动沈阳地价的上涨是必然的。近两年来沈阳房地产市场空前活跃，交易量呈几何级数增长，商品房价格迅速上扬。去年沈阳商品房每平方米平均售价比上一年增长了百分之七点六，今年前五个月沈阳商品房平均售价又比去年同期增长百分之十二点九。专业人士表达，市政建设的投入应当在地价上有所反映。沈阳市近几年在都市基本设施、公园、绿地、大型水系、环境整治等方面投入了大量的资金，仅前年和去年就投入一百六十多亿元人民币，使沈阳市都市整体环境有了很大的变化，整个都市土地资产有了较大的增值。据理解，横贯沈阳中心区南北的“金廊工程”地段每平方米均价前年为四千元，去年则涨到了七元，今年已经上升到九元以上，其他地段的地价目前也都将浮现翻番的趋势。从目前起，沈阳市将用半年的时间，由有关部门完毕土地基准地价动态监测工作，对全市地价水平和地价动态变化状况有一种基本的理解和掌握，为来年土地价风格节提供精确的决策根据。天津下面是天津市中心城区工业用地价格变化状况：，随着京津都市圈互相融合的速度加快，天津将逐渐的确环渤海经济圈工业中心的经济地位。北京的产业构造也将进一步调节，部分工业项目将转向天津的滨海新区。大量工业公司、物流公司及高科技公司进入天津，强劲的新增需求将带动天津厂房、研发基地、物流仓储等工业物业项目的开发热潮。在天津，工业物业的选择重要体现为三种形式：原则厂房出租、简易厂房出租、工业区内购买土地自建厂房。由于厂房的建设原则不统一，建设质量良莠不齐，多数项目土地权属不清晰等因素，使得租赁公司的后期经营存在很大的风险。天津简易厂房市场存在的不拟定性将在很大限度上制约其发展。但由于厂房租金低廉，短期内还是会吸引部分追求短期效益的中小公司进驻。对于大多数工业公司来讲，由于工业土地的价格逐年上升和政府审批手续的日益严格，购买土地自建厂房，可觉得公司带来较好的投资效益和财务利益。因此，选择在具有良好发展潜力的高新开发区购买土地成为公司进行工业物业开发的重要方向。上海“上海将来的土地可供增量已经很少。”4月17日，上海市房地局土地调查规划院一位负责人在内部研讨会上表达，“十一五期间，能追加的建设用地也就200平方公里。”该负责人称，目前上海建设用地总量约2400平方公里，如果达到到3000平方公里就已是“极限”。然而，土地的供应矛盾还不仅仅在于这样的刚性约束。让业界更为关注的是，上海目前的建设用地构造也很不合理。“在目前的2400平方公里建设用地总量中，工业用地占到1000平方公里，城乡生活居住用地则为600700平方公里。”前述房地局土地调查规划院负责人告诉记者，“按照国际原则，工业用地与生活居住用地之比最高也就是11，由此看来，上海的工业用地规模已超警戒线。”一季度工业地产价格上涨“地方政府追求地区经济总量最大化，导致了土地资源过度供应和低效运用引起的怪圈。”上海北孚地产研究所副所长吴伟良这样解释上海工业用地“规模失控”的主因，“有的公司以工业用地的名义大举获取便宜的土地，然后将合同出让中受让的工业用地擅自变化用途。”但事实上，这样的现状已开始面对前所未有的严格督察。去年8月起国土资源部已经展开了严控工业用地的专项行动，矛头的指向重点即是工业用地低成本过度扩张。今年1月，始终游离于市场化交易之外的工业用地已在全国范畴内履行“招拍挂”的出让机制。这一政策履行以来，今年一季度，上海工业地产市场地价已经上涨了8。而工业厂房的租金也随之上涨了5.1。仲量联行4月12日发布的上海房地产市场一季度报告也指出，工业用地出让严格执行“招拍挂”之后，上海的工业用地地价至少有一倍的上涨空间。其中上涨空间最大的是浦东金桥区域，目前该区域的工业土地销售价格大概在100美元/平方米左右，上涨空间仍然巨大，有也许达到400美元/平方米以上。“其实目前的工业投资市场应当算是进入了深秋，随着工业用地严控政策的实行，土地成本的上涨是必然的。”普洛斯中国投资管理部副总裁赵明琪表达，“但工业地产是讲究长线投资回报率的，那些零地价、低廉地价的工业用地项目并不一定能满足刚性市场需求，成熟的产业供应链、日益完备的基本设施才是此后关注的焦点。”供地规模减少引出运用低效问题除了控制规模和调节构造，土地运用的低效益问题也是上海都市发展的压力。上海市房地局土地调查规划院负责人还指出，在供地已达极限、必须收缩的同步，以往的粗放型运用也需要摒弃，学会精打细算，并且加快对存量土地的梳理。“1996年以来，上海的地均gdp年增长率才5，不到人均gdp增幅的一半。”在她看来，“实质上，目前上海1000平方公里的工业用地中，就有100平方公里以上是可以二次开发的”。记者理解到，上海市房地局局长冯经明在今年1月上海房地局土地调查规划院刚成立时，就提出“贯彻土地的精细化管理，提高土地规划工作能力”的明确规定。“加强土地运用的后评估工作，既要对项目批后状况和园区土地运用进行评估，也要对存量土地运用进行评估。”上海市房地局土地调查规划院透露，目前上海不仅在研究建设用地规模控制管理措施，还在制定土地运用绩效评估体系，并会对工业用地使用进行全面监控。据悉，工业开发土地的清理已在上海郊区全面展开。为加快盘活工业开发土地的存量，上海市政府将对已经批准但两年以上仍未动工建设的工业开发区地块实行坚决收回。此外，某些借工业开发之名、行房地产开发之实的行为也将被杜绝，某些老式制造公司的进入门槛直接提高了。“此后高科技制造业、以研发为主的公司、新兴的物流仓储公司等，在拿地时会更具优势。”上海市经委副主任乐景彭说。不断提高工业用地集约使用率而上海履行的另一“高招”还在于，鼓励公司对既有土地进行“二次开发”，不断提高工业用地集约使用率。所谓“二次开发”的具体做法，就是对个别高耗低效、经营不善、土地闲置的劣势公司，通过回购土地、置换厂房、合同搬迁等方式将其裁减。腾出的厂房和土地，则用于扶持科技含量高、低能耗高效益的优势公司。在乐景彭看来，“这样既盘活了存量土地，又推动了产业升级”。“例如生产基地在闵行开发区的日本ykk公司，开发区在原厂区增建7000平方米厂房，也是未增长一分土地，但生产能力增长了几乎一倍”，上海市工业发展征询公司总经理、政府决策专家董锡健这样向记者例证这一做法的优势。上海市发改委在不久前的上海“两会”期间即指出，按照“严控总量、用好增量、盘活存量”的原则，在加强节省集约用地方面，建议工业区单位用地产值达到每平方公里55亿元左右，进一步提高土地综合运用率。据乐景彭称，“十一五”期间上海集约用地的更高目的是：到，全市零星工业用地减少50平方公里，裁减劣势产业30004000家，腾出土地2030平方公里，开发区每平方公里产出提高到60亿元。摘要：土地资源的价格状况始终与都市化的进程紧密地联系在一起。目前国内正处在迅速都市化进程中，从都市化进程的角度出发，分析影响土地市场价格因素，谋求都市化对于土地价格的影响机制和规律很有必要。文章在简介上海市土地市场状况的基本上，分别从定性和定量方面分析都市化进程与土地价格的有关性，并进一步思考都市化进程与工业用地有关关系不明显的因素。核心词：土地价格；都市化；上海一、引言土地是人类生产与生活的空间场合，土地价格是土地经济价值的反映。土地的经济价值是由土地的使用价值及土地的生产能力、土地的稀缺限度等多种元素构成的。随着都市人口的增长和经济的发展,人们对于土地的需求越来越强烈，土地价格在土地资源配备中发挥着越来越重要的作用。那么，都市的发展、都市化的进程如何影响土地价格？本文旨在从定性和定量两个方面分析都市化与土地价格的互动机制，研究两者的有关性。上海作为长三角经济圈的中心都市和中国国际化大都市，研究其都市化进程与土地价格关系，对其她都市发展和土地规划有一定的借鉴意义。二、上海市都市化进程与土地价格关系的定性分析都市化是一种国家或地区实现人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚的过程，它通过影响土地的需求来影响都市的土地价格。都市化对土地价格的影响重要表目前如下几种途径：（一）人口汇集增进土地价格上升上海市都市化进程的发展，使得大量农村人口变为都市人口，非农人口比重从1990年的67.4上升到的87.5。此外，上海市都市化引起的经济构造的巨大变化，使第二、三产业得到充足发展，产业构造从1990年的4.464.730.9到的0.845.553.7，这也进一步加速了物质和人力资本的集聚。随着上海市都市化发展水平的提高，其吸引人才的能力越来越强，大量人口的居住、就业，增长了对土地的需求，使得土地资源变得更加的稀缺，土地价格随后直线上涨。（二）都市基本设施完善增进土地价格上升都市化进程越高的都市，其基本设施建设水平越高，基本设施体系也越完善。上海市在都市化的进程中不断加大基本建设投资，从投资额为449.90亿元增长到1733.18亿元。都市基本设施日的趋完善，交通、通信、医疗卫生等各方面便利的服务，极大地增进了生产要素、人口、公司向都市集聚，增强了中心区块的凝聚力和承载力，促使其土地价格相对较高。（三）都市发展与扩张增进土地价格上升近年来，国内都市化的速度非常快，特别是土地的都市化，更是远远快于人口的都市化。都市的新建和发展，郊区都市化、逆都市化、再都市化的浮现，都是土地都市化迅速进程的明显体现。上海就是个较好的例证，1950-1970年代，建成区面积年均扩展5.02km2；而1988-1993年，年均增长达21.89km2；1993-1998年，年均扩展高达37.79km2。空间的迅速拓展，土地的占用量会不断增长，而土地供应的数量在短期内具有供应刚性，因此土地价格的上升成为必然。（四）制度环境和市场环境水平的提高增进土地价格上升都市化限度较高的地区，往往适合各层次发展的制度环境和市场环境水平也相对较好。对于上海来说，其总部经济发展状况非常好，作为长三角地区经济中心的都市，它已经成为跨国公司和外埠大型公司集团的投资中心、管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心、物流中心等等。这些都是与上海的良好的制度环境与市场环境分不开的。因此，制度环境和市场环境水平的提高无疑增进了公司的发展。公司加强与市场的联系，会不断延长产业链，为产业化经营发明条件，进而带动公司的集聚。公司的汇集、竞争同样会使土地资源更加稀缺，增进土地价格上升。三、上海市都市化进程与土地价格关系的定量分析以上是对都市化进程与土地价格之间的关系进行了定性分析，本文将进一步以上海为例进行定量分析，并以此为支撑，更好地反映两者之间的关系。本文对于都市化水平的测度采用重要指标法，用非农业人口占总人口的比重来表达，这一做法由于指标的可获得性、时间序列性被世界各国政府和学术机构广泛采用。对于土地价格的测度，考虑到数据的稳定性、口径一致性，本文以土地价格指数来替代绝对价格。在此基本上，通过spss11.5软件对都市化率和土地交易价格指数、居民住宅用地指数、工业用地指数分别做有关分析，验证上海市都市化率与土地价格之间与否具有有关性。从有关分析运营后所得成果可以看出，都市化率和土地交易价格的有关系数为0.985，不小于0.8，因此两个变量之间是高度正有关的。又由于做的是双侧检查，因此两个变量是正有关的关系。从表1可以看到，两个变量无明显性有关的概率不不小于等于0.000，这种概率是非常小的。因此可以得出结论，都市化率和土地交易价格是呈高度正有关关系的，都市化水平的提高与土地交易价格提高是互相增进关系。同理，都市化限度与居民住宅用地价格也有高度有关关系。但是，都市化率与工业用地价格指数有关分析显示，有关系数为0.469，在0.3-0.5之间，可以觉得两者之间低度有关。四、上海市都市化进程与工业用地价格低度有关的思考以上的有关分析显示：都市化进程与工业用地价格低度有关。（一）上海市的功能定位上海正处在从工商业中心都市向经济中心都市转变过程中，以服务型经济为主。成为经济中心的上海将是金融、贸易和航运中心的结合。都市的功能定位是一种都市发展的战略决策，其影响效果比其她因素更难以用定量来衡量，都市性质将直接影响到都市基准地价