商业地产项目立项申请报告（可编辑）

商业地产项目立项申请报告 市场及产品分析一基地资源分析1基地经济技术指标总用地面积9500平方米规划总建筑面积约5万平方米主要建设内容商业办公综合楼酒店式公寓及其相关配套设施其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的202基地环境如图所示地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧北临太平洋百货南靠大方巷加油站西面隔街即山西路军人俱乐部东向邻近湖北路地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一车流量及人流量大地块位于湖南路商圈的核心位置商业氛围浓厚配套齐全基地上建筑包括商业门面多层及单层住宅未拆迁二项目SWOT分析及项目定位1SWOT分析S优势 主城中心区位优势明显位于湖南路商业圈核心商业氛围浓厚人气聚集力强城市快速干道路网发达交通便利邻近鼓楼中心成熟生活密集区人文环境好W劣势项目车位数量略有不足较难满足后期需求自2001年取得土地至今已6年土地年限缩水紧邻的大方巷加油站影响项目形象紧邻城市内环干道噪音尾气污染较大O机会南京城市中心区域土地出让稀缺未来同质物业上市量有限湖南路商业圈辐射范围不断扩大档次提升楼市行情整体走高主城中心楼盘关注度提高T威胁现阶段区域内上市同质物业竞争激烈区域内竞争项目包装宣传好工程进度优于本项目基地拆迁存在不可确定因素影响绝版地段造成高单价市场接受度存在风险由分析可知本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位置拥有完善的商业生活休闲购物娱乐等设施项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响如何有效减小竞争风险发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在2项目市场定位项目市场定位需要总体上为项目面市寻求一个切入口根据项目实际情况市场定位思考如下居住商务休闲购物优质生活圈地块位于湖南路商圈的中心地带中山北路东侧商业发达和人气充足是主要特征和先天优势充分利用这种特征将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源打造一个集居住商务休闲购物功能于一体的生活圈3项目产品定位本项目建设内容批复为商业办公综合楼酒店式公寓其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20地块周边楼盘产品一览项目名称定位中环国际广场MOHO式写字楼豪华酒店式公寓江苏议事大厦LOFTEL星级酒店式商务写字楼高投资回报商务办公万豪中心公寓豪华公寓高投资收益银河国际广场苏宁银河购物中心国际顶级写字楼索菲特五星级酒店金山大厦5A级写字楼由此可见区域内物业类型丰富以办公为主高投资收益是普遍采取的定位综合本地块特征产品定位思考如下湖南路商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利配套齐全居住人口稠密是一个标准的优质生活圈本项目需依托湖南路商圈资源打造一个适宜居住可办公具有极大投资潜力的时尚生活特区建议本项目依托湖南路商圈成熟的商业配套和超高的人气以偏居住功能的公寓形象切入同时提升其投资价值兼考虑部分商务功能4项目客群定位房地产项目的客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群主力客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活崇尚方便快捷高效的现代生活方式事业处于高速发展期经济较强的中青年年龄在30-45岁他们的购房目的是居住和投资并重辅助客群投资者投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景适合高端居住商务办公拥有较丰厚的资金回报延伸客群SOHO型办公特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低将会吸引部分SOHO型办公企业经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高端时尚便捷的公寓类物业接受度较高三典型案例研判1中环国际广场项目概况总用地面积100196平方米总建筑面积121732平方米物业类型1-8层为商业楼层高45米建筑面积23661平方米9-22层为商务办公楼层高315米无梁板建筑面积26222平方米23-49层为酒店式公寓层高315米无梁板建筑面积45204平方米 中环国际广场酒店式公寓位于23-50层共750套为486065平方米的酒店标间式设计销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率750套346套17套387套24008111782元516中环国际广场2006年9月开盘至今近8个月成交387套销售面积240081日成交套数16套去化情况良好中环国际广场整盘均价从开盘的11073元上涨到11782元2007年4月当月均价已达到12268元销售价格持续走高2万豪中心公寓乾康项目概况万豪中心公寓由南京中商房产开发和江苏乾康房地产实业联合开发共54层19层为商用房10层以上为住宅楼该项目住宅分为两种户型一室一厅建筑面积包括38404248516466平米总户数约500套二室一厅建筑面积包括5962647075102平米总户数约210套一室一厅户型是该项目主力户型占套数比例约70销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率710套487套65套157套85341812968元221万豪中心公寓乾康2006年12月16日即入网备案成交157套销售面积853418日成交套数13套万豪中心公寓乾康2007年4月以整版报广宣传2007年4月68日正式开盘两周成交37套日成交套数提升至23套该项目整体均价为12968元四地块产品建议1户型面积区间主要竞争项目的户型面积扫描建议本项目户型设计一房一厅为主4050二房一厅为辅65702交付标准主要竞争项目交付标准扫描项目名称交付标准中环国际广场精装修万豪中心公寓精装修江苏议事园精装修龙吟广场精装修毛坯虹桥新城市中心精装修木马公寓精装修金轮国际广场精装修约瑟夫公寓精装修本项目主要竞争项目均采取精装修作为交付标准精装修产品优势有利于忽略毛坯房价格并将装修成本分摊到按揭贷款中保证工程质量避免业主施工对建筑主体的损害以及相互干扰的问题适应现代城市块节奏生活需要特别针对小面积户型会有越来越多的人对已经装修可以买后即住的房屋感兴趣体现了社会化服务发展趋势采用个性菜单的方式业主可以根据菜单进行选择组合然后一次性装修到位体现装修的个性化避免装修出现工业化的单调精装修产品可以迅速进入租赁市场更受投资者青睐建议本项目以菜单式精装修建议采取如下几种方式委托设计几种室内装修方案供业主选择选几家装饰企业提供装饰样板房标出综合报价和分项报价供业主选择或参考业主挑选装饰方案并可做适当修改或另提设计方案最后确定装饰定单3样板房设计两至三套装修方案分别适用于不同的 购买人群给前来咨询看房的客户以直观的介绍样板房装修住建方案驻建议分为如下几种适合居住的强调人居环境空间合功能相协调提高空间利用效率体现小空间大房间的感觉适合以办公为主居住为辅的 现代简约满足办公需要有足够的储藏空间精致的卫生间项目财务分析及评价绪言本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出的鉴于目前的客观条件和市场的实际情况有必要对报告的有关问题进一步作出说明1我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的各种费用估算及效益评价具有一定的可信度与参考价值2本报告在测算数据时一方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓楼未来发展规划同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测结合制定了多种市场策略为了保证开发的每一环节都优质高效我们需组建一支高素质高水平的工程管理队伍以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项目这将大大有利于规避不可预见风险降低开发成本同时紧紧地抓住市场机会增加销售收入达到先前制定的盈利目标3由于车库目前是否销售不明确在价格和利润测算中未将地下车库纳入销售计划项目经济指标编号项目单位数量1占地面积平方米95002总建筑面积平方米55000其中1商业建筑面积平方米240002商住公寓建筑面积平方米300003车位个满足规划4容积率55建筑高度米806绿地率307覆盖率40项目建议销售价格测算就本项目而言最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系本项目建筑主体物业预计包含平层商住楼酒店式公寓裙楼商业部分商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价14000元平方米项目裙楼商业1-4层均价保守预计25000元平方米乐业商城销售总价测算表分类可售面积万平方米建议销售单价销售收万元商住公寓精装修314000元平方米42000商业用房1层0642000元平方米24000商业用房2层0625000元平方米15600商业用房 3层 0618000元平方米12000商业用房4层0615000元平方米9000总销额102600项目开发成本费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用直接费用有土地成本勘查设计和前期费用建筑工程造价费用及配套建设费用间接费用包括财务费用及不可预见费用乐业商城开发成本费用分析表实际成本计划控制情况 表示费用增加费用减少备注编码费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用 万元楼面造价元m2 比例费用标准费用或造价ztz项目总投资48894zjf直接费420321一土地费用26000含拆迁费2二勘察设计和前期费118221交通管理费4参考08元M222图纸审查费7参考12元M2按建面23地质勘察费2024建筑设计费25025市政公用基础设施配套13626测绘放线费827建筑工程招投标费26按工程造价的018计提28监理费7429安全质量监督费75按工程造价的05计提210质检费18按工程造价的012计提211散装水泥保证金11参考2元M2按建面212白蚁预防费13参考23元M2按建面213三通一平费330参考60元M2214自来水管网建设工程费210商业38元M23三建筑工程造价14850参考2700元M2jjf间接费68624物管维修基金30785管理销售财务费用333851开办和管理费743工程总价5计提52销售代理费1539成交总价1553销售推广费1026成交总价154前期物业管理费30工程总价02计提6不可预见费用446工程总价3计提项目销售税金及附加测算乐业商城销售税金及附加一览表序号类别计算依据交纳金额万元1营业税57052城市维护建设税营业税73993教育费附加营业税31714教育专项基金营业税42285防洪工程维护费销售收入110266印花税销售收入00551合计7580项目土地增值税测算乐业商城土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额万元1销售收入1026002扣除项目金额6625321开发成本及相关费用4889422销售税金及附加758023其它扣除项目取21项2097793增值额363474增值率3 2 555增值税率30存在避税6速算扣除率同上07土地增值税35-2610904资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额万元1销售收入1026002总成本费用488943销售税金及附加75804土地增值税109045利润总额1-2-3-4352216所得税533116237税后利润5-623598本项目税前利润总额为35221万元本项目税后利润总额为23598万元本项目税前直接投资成本利润率为72本项目税后直接投资成本利润率为482以上指标与同类房地产项目相比可以看出本项目的静态经济效益指标良好项目可行项目销售价格敏感度分析项目名称单位金额5-510-10商业用房元2500026250237502750022500商住公寓元1400014700133001540012600销售收入万元1026001071009690011220091800销售税金及附加万元75807913715982906782土地增值税万元10904120659433133818117利润总额万元3522137980317274110728600所得税万元116231253310470135659438税后利润总额万元2359825446212572754219162税前直接投资利润率72772653832396文库巴巴提供可研报告下载项目建议书下载申请报告下载资金申请报告下载投资书下载质量手册施工组织管理手册教学导学案到文库巴巴下载文库巴巴提供可研报告项目建议书申请报告施工组织商业计划管理手册教学资料程序文件毕业论文综合资料研究报告技术标书文档下载 乐业商城可行性研究 22