资源描述
目 录第一部分 城市宏观投资环境分析5一、城市地理环境51、地理区位：三圈环抱 得天独厚52、交通发展：城际利好 联动发展63、配套设施：基本齐全 区位各异84、城市规划：北控南移 东进西拓9二、城市经济环境111、经济总量：规模较大 稳步增长112、人均收入：稳超万五 购买力强113、城市人口：总量稳定 增长缓慢124、产业结构：二产为主 三产平涨125、支柱产业：工业主导 寻求升级13附：嘉兴在长三角城市群中基础指标排名简析14三、房地产市场环境161、投资分析：总量不大 结构合理162、供需分析：供求平衡 配套保障173、价格分析：调控影响 有所回落184、供地分析：价格飙升 逐步放量195、客户分析: 本地为主 差异不大22四、城市政策金融环境24五、宏观投资环境分析结论27第二部分 嘉兴板块市场分析29一、秀洲新区291、区位292、市场供求303、市场特征304、个案分析345、未来市场供应35二、南湖新区381、区位382、市场供求383、市场特征394、个案分析425、未来市场供应44三、北部工业园区461、区位462、市场供求463、市场特征474、个案分析505、未来市场供应52四、市中心531、区位532、市场供求533、市场特征544、个案分析57五、板块市场小结59附一：嘉兴市全装修房市场特征60附二：嘉兴市商住、配套对住宅项目销售的影响62第三部分 竞争市场分析64一、竞争对手分析641、嘉兴房地产开发企业概况642、竞争企业分析65二、市场亮点分析67第四部分 城市进入分析结论69一、区位选择691、南湖新区692、中心城区693、秀洲新区704、北部工业园区70二、物业类型选择711、住宅产品712、投资型产品71三、建筑形态选择72四、项目细部建议731、外部环境732、内部产品75图表目录图1-1-1：嘉兴市地理区位图5图1-1-2：嘉兴交通基础设施图6图1-1-3：嘉兴对外交通图7图1-1-4：嘉兴配套设施图8图1-1-5：主城区总体规划图9图1-1-6：主城区规划结构图9图1-2-1：2000-2005年嘉兴市GDP总量情况11图1-2-2：2000-2005年嘉兴市人均GDP情况11图1-2-3：2000-2005年嘉兴市人均可支配收入情况12图1-2-4：嘉兴市历年产业结构分布图13图1-2-5：嘉兴市开发区分布图13图1-3-1：2000-2005年嘉兴房地产开发投资图16图1-3-2：2005年嘉兴市房地产开发投资所占比重17图1-3-3：2005年嘉兴市动拆迁安置房情况18图1-3-4：嘉兴市区商品住宅成交价格走势图18图1-3-5：2000年-2005年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势19图1-3-6：嘉兴市土地供应分布区域情况21图1-3-7：2005-2006嘉兴市各区土地出让分布21图1-3-8：2005-2006嘉兴市各区出让土地可建规模分布21图1-3-9：2005-2006嘉兴市各区出让土地平均容积率分布22图1-3-10：嘉兴市购房客户分类比重23图1-3-11：嘉兴市购房家庭类型分布23图2-1-1：嘉兴市房地产市场板块分布图29图2-1-2：秀洲新区区位图30图2-1-3：秀洲新区住宅总体供求状况30图2-1-4：秀洲新区产品类型分布31图2-1-5：秀洲新区楼盘规模分布31图2-1-6：秀洲新区普通住宅价格32图2-1-7：秀洲新区客户构成图33图2-1-8：秀洲新区主要楼盘销售情况33图2-2-1：南湖新区区位图38图2-2-2：南湖新区住宅总体供求状况38图2-2-3：南湖新区产品类型分布39图2-2-4：南湖新区楼盘规模分布39图2-2-5：南湖新区主要在售楼盘价格分布40图2-2-6：南湖新区客户构成图41图2-2-7：南湖新区在售楼盘销售情况41图2-3-1：北部工业园区区位图46图2-3-2：北部经济开发区住宅总体供求状况46图2-3-3：北部经济开发区产品类型分布47图2-3-4：南湖新区楼盘规模分布47图2-3-5：北部工业园区主要楼盘价格分布48图2-3-6：北部工业园区客户构成分布49图2-4-1：市中心区区位图53图2-4-2：市中心区住宅总体供求状况54图2-4-3：市中心区产品类型分布54图2-4-4：市中心区主要楼盘价格分布55图2-4-5：市中心区客户构成分布56图2-4-6：市中心在售楼盘一览56表1-2-1：嘉兴市历年户籍人口变化情况12表1-2-2：嘉兴市重点培育的四大产业集群特征14附表1-2-1：2005年长三角各城市基础指标排名表14表1-3-1：2005年长三角部分城市房地产投资开发对比（单位：亿元）16表1-3-2：1997年-2005年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况（全市）（单位：万平方米）17表1-3-3：嘉兴土地出让案例19表1-3-4：2005年-2006年嘉兴公开出让土地列表20表1-3-5：嘉兴城市客户购买力分析22表1-4-1：嘉兴市主要房地产政策、金融环境列表24附表1-4-1：市城区级别基准地价表（单位：元/平方米）26附表1-4-2：基准地价“基准条件”界定一览表26表1-5-1：嘉兴宏观投资环境打分表27表2-1-1：秀洲新区楼盘主力房型分布及去化情况32表2-1-2：秀洲新区客户购买力分布33表2-1-3：2006年秀洲新区可供出让地块汇总36表2-1-4：秀洲板块在售楼盘汇总36表2-2-1：南湖新区楼盘主力房型分布及去化情况40表2-2-3：2006年南湖新区可供出让地块汇总44表2-2-4：南湖新区在售楼盘汇总45表2-3-1：北部工业园区楼盘主力房型分布及去化情况48表2-3-2：北部工业园区客户购买力分布49表2-3-3：北区工业园区在售楼盘汇总49表2-3-4：2006年北部工业区可供出让地块汇总52表2-4-1：市中心区楼盘主力房型分布及去化情况55表2-4-2：市中心区客户购买力分布56表2-4-3：市中心区工业园区在售楼盘汇总57表2-5-1：板块市场综合打分表59附表2-5-1：嘉兴在售全装修项目一览表61附表2-5-2：嘉兴在售商住混合型项目一览表63表3-1-1：嘉兴房地产开发企业概况64表4-3-1：低密度产品价格比较表72第一部分 城市宏观投资环境分析一、城市地理环境1、地理区位：三圈环抱 得天独厚嘉兴市位于浙江省东北部，处在上海经济圈、环太湖经济圈、杭州湾经济圈三个经济板块的交叉地带，区位优势得天独厚。嘉兴市下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等7个县（市、区）。全市总面积3915平方公里,其中市区面积968平方公里。图1-1-1：嘉兴市地理区位图 上海市杭州市2、交通发展：城际利好 联动发展嘉兴交通十分便利，高速公路、铁路、航空、港口、水路应有尽有。沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路、沪杭铁路、京杭大运河贯穿嘉兴，使嘉兴和上海、杭州、苏州连成一片。随着城市快速轨道的建设，杭州湾跨海大桥，还有嘉兴到绍兴的跨海通道等公路网的形成，为嘉兴进一步形成长三角地区的中心地域优势，深入接通上海，带来了很好的发展机遇。（1）沪杭磁悬浮作为沪杭之间唯一的中间站，磁悬浮嘉兴站站点位于南湖新区余新镇，距离嘉兴市中心12公里，2010年通车后将给嘉兴带来大量的商务型客流；（2）城际列车连接上海与苏州、杭州等长三角重要城市，环绕嘉兴城市外围区域，经过南湖新区和秀洲新区，2006年10月通车后将很大程度上刺激嘉兴经济的发展，促进嘉兴与沪杭两地的产业对接；（3）杭州湾大桥2003年开始建造的杭州湾大桥，很大程度上拉近嘉兴和绍兴、宁波等城市的距离，2008年建成后将为嘉兴的物流等产业发展创造良好的环境。（4）客运枢纽站设立于南湖石堰，磁悬浮、城际高铁、高速公路全部汇聚于此，这将为嘉兴的对外交通更好的串联起来；图1-1-2：嘉兴交通基础设施图 杭州湾大桥嘉绍大桥磁悬浮城际高铁交通枢纽站图1-1-3：嘉兴对外交通图客运枢纽站苏州方向城际高铁磁悬浮高速公路上海方向嘉兴长途汽车站沪杭铁路嘉兴站这些重大基础设施主要分布在嘉兴市城东南，成为联动沪嘉杭，促进经济发展和人口流动的重要因素。3、配套设施：基本齐全 区位各异图1-1-4：嘉兴配套设施图曙光医院市第一医院口腔医院嘉兴一中城市大学嘉兴学院大润发易初莲花农工商国际中港城商业大剧院会展中心体育中心博物馆图书馆市政府沃尔玛市中心区：是嘉兴市政府所在地，老城区内商业、医院、学校比较集中；南湖新区：是嘉兴的科教及文体中心，会展中心、博物馆设施较为齐全；秀洲新区：以居住为主，配套设施比较齐全；经济开发区：以工业为主，拥有部份大型商业设施。4、城市规划：北控南移 东进西拓市区的规划空间结构为：“一心、一片、两翼、三楔、三廊”。图1-1-5：主城区总体规划图202省道320国道城市 发展 方向用地发展方向：北控南移，东进西拓图1-1-6：主城区规划结构图北控西拓东进南移北控：北部用地受到北郊河的阻隔，不作为中心城区的发展方向，经济开发区用地以继续完善内部功能，用地开发“填平补齐”为主，适当发展东北区块和城东路沿线地块。南移：以南湖新区开发建设为主动力，以南湖大道为发展轴线，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。东进：东部以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至沪杭高速公路附近。西拓：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、公共设施用地，并外延安排工业用地，与秀洲新区总体发展方向相吻合。除了北部区域是受控制区域之外，未来整个嘉兴的城市发展重心将主要体现为东进、西拓和南移。磁悬浮站点余新镇所在的南湖新区将是嘉兴未来城市发展的主轴线。二、城市经济环境1、经济总量：规模较大 稳步增长嘉兴地处长三角洲中心，珠南开放型经济和民营经济的交汇影响，经济发展较快，综合实力较强，目前所辖的县市均进入中国百强县和小康之列。2005年，全市实现地区生产总值（GDP）1156亿元，自2000年以来保持了持续五年的两位数增长势头；人均GDP超过4000美元，接近中等收入国家水平按照世界银行统计标准，人均国内生产总值达5000美元，就意味着达到了中等收入国家和地区的平均水平。图1-2-1：2000-2005年嘉兴市GDP总量情况数据来源：嘉兴统计公报2000-2005图1-2-2：2000-2005年嘉兴市人均GDP情况数据来源：嘉兴统计公报2000-20052、人均收入：稳超万五 购买力强2005年，嘉兴市城镇人均可支配收入达到16189元，同比上年增长10.18。从后面的长三角城市基础数据排名表可以看出，嘉兴市购买力处于长三角城市群的中上游。图1-2-3：2000-2005年嘉兴市人均可支配收入情况数据来源：嘉兴统计公报2000-20053、城市人口：总量稳定 增长缓慢 2005年末，嘉兴市人口334.33万人，其中嘉兴市区人口88万人，户籍人口的增长率基本上维持在低位，城市人口导入速度和规模尚没有发生明显的质变。就这一点而言，与长三角的二线城市（杭州、南京基本如此）在城市化进程中表现类似，相信在未来一段时间内随着嘉兴城市化的加快，外来人才导入以及农转非提速，城市人口总量及结构将会发生较大的变化。表1-2-1：嘉兴市历年户籍人口变化情况年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年户籍人口（万人）331.26331.93332.38332.96333.94334.33比上年增长幅度（%）0.300.200.140.170.290.12数据来源：嘉兴统计公报2000-20054、产业结构：二产为主 三产平涨总体上来看，第二产业一直是嘉兴的支柱产业，占国民生产总值60%左右；而第一产业生产值比重连年下降，第三产业呈现稳步上扬的趋势。从嘉兴产业发展规划来看，短期内嘉兴市的产业发展将依然是二产主导的格局，但从经济发展方向而言，三产的上升是大势所趋，预期随着嘉兴在经历一番工业转型、升级后，各种服务性产业需求逐步增长后，会慢慢的实现向三产主导过渡，但这个过程将会是比较长的。图1-2-4：嘉兴市历年产业结构分布图数据来源：嘉兴统计公报2000-20055、支柱产业：工业主导 寻求升级嘉兴市国民经济发展的支柱产业是工业经济，在现有的发展基础之上，未来几年该市的重点发展方向为临港工业、高技术产业、装备制造业和特色优势产业等四大产业集群产业。从嘉兴市未来产业群的发展定位可以看出，一方面城市冀望能够通过与上海、杭州大都市的产业对接，从中受益如化工，汽车零配等；另一方面又瞄准具备较高技术含量的新兴产业如电子、材料等；同时对于本地特色产业如纺织、皮革等也作为阶段性的重要产业。图1-2-5：嘉兴市开发区分布图嘉 兴 市 区表1-2-2：嘉兴市重点培育的四大产业集群特征培育的产业集群发展的重点产品引导布局的重点地区临港型工业化工新材料、新型建材、能源、造纸、船舶修造及配件业主要集中在滨海新区，重点在嘉兴港区、平湖滨海区、海盐大桥新区高技术产业以电子元器件为主的电子信息业，以玻纤及其下游产品为主的复合新材料，生物医药产业以嘉兴出口加工区和国家（嘉兴）机电元件产业园下设的六大产业区为重点，嘉兴经济开发区、嘉善经济开发区、平湖经济开发区、海盐经济开发区、海宁经济开发区、桐乡经济开发区、嘉兴工业区、秀洲工业区、海宁尖山新区的电子信息、新材料和生物医药产业区为主要载体装备制造业以汽车零部件为主的汽配产业，机械标准件、专用设备、电气机械等为主的设备制造业以嘉兴经济开发区、秀洲工业区、嘉善经济开发区、海宁尖山新区、海盐标准件城为主要载体特色优势产业纺织服装、皮革制品、化纤、经编、家纺、家用电器、木业家具以嘉善经济开发区、海盐经济开发区、海宁经济开发区、桐乡经济开发区和全市主要工业功能区为主要载体附：嘉兴在长三角城市群中基础指标排名简析附表1-2-1：2005年长三角各城市基础指标排名表序号 城市GDP(亿元) 城市人均GDP（元） 城市城镇居民人均可支配收入(元)1上海9144苏州57992温州198052苏州4026.52上海55090上海186453杭州2918.61无锡52825台州183134无锡2805宁波39045宁波174085宁波2446.4杭州38593绍兴173196南京2413南京33067杭州166017温州1600.17常州31665苏州162768南通1472.08嘉兴31460嘉兴161899绍兴1440.48绍兴30223无锡1600510常州1302.21镇江29234舟山1552411台州1247.43湖州22965湖州1537512嘉兴1156.13舟山21880南京1499713扬州922温州21327常州1458914合肥853.57台州21114镇江1239415镇江833.39扬州17362南通1238416泰州819.6南通15806扬州1137917湖州640.05泰州14018泰州1112218舟山272合肥13915合肥9684 n GDP：自2004年以来，第二次超过千亿元，仅次于台州，在长三角17个城市中，嘉兴处于中等水平；n 人均GDP：2005年已经达到长三角各城市的中上水平，与常州和绍兴基本处于同一水平；n 人均可支配收入：嘉兴2005年人均可支配收入超过南京、合肥两个省会城市，浙江省内仅次于杭州和苏州，购买力和消费力高于长三角各城市的平均水平。三、房地产市场环境1、投资分析：总量不大 结构合理n 总量：稳超100亿元嘉兴市区这几年市区的房地产开发投资额保持高速增长态势，2005年的投资额约占上海的10%，杭州的三分之一，宁波的一半，略高于绍兴。图1-3-1：2000-2005年嘉兴房地产开发投资图数据来源：嘉兴统计局表1-3-1：2005年长三角部分城市房地产投资开发对比（单位：亿元）城市上海杭州宁波嘉兴绍兴2005年1246.86407.96258.2120.95103.33数据来源：嘉兴统计局n 结构：住宅占据四分之三，商办约为五分之一嘉兴房地产市场以住宅投资为主，近10年所占市场比重来基本都保持在70-75%左右。参考上海及周边城市，嘉兴市场住宅投资比重比较合理。图1-3-2：2005年嘉兴市房地产开发投资所占比重 2、供需分析：供求平衡 配套保障n 商品住宅市场供求2005年嘉兴市区商品住宅竣工量152万平方米，住宅成交面积138.9万平方米，占全市的成交比重为46.6。相比全市住宅明显的供大于求的状况，市区的供求结构保持平衡。表1-3-2：1997年-2005年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况（全市）（单位：万平方米）199719981999200020012002200320042005全市市区住宅竣工面积62.9177.61107.67120.46139.62193.38196.77226.72442.30152住宅销售面积45.2763.9675.53104.3697.98145.04214.62203.94298.00138.9竣工销售比1.39:11.21:11.43:11.15:11.42:11.33:10.92:11.11:11.48:11.09:1数据来源：嘉兴统计局n 安置房成交情况2005年，嘉兴市的动迁安置房成交量为45万平方米，大约占整个住宅市场成交量的15，其中，市区的动迁安置房约为21万平方米左右。图1-3-3：2005年嘉兴市动拆迁安置房情况今后5年内，嘉兴每年推出安置房土地规模大约为200亩左右，按1.5的容积率计算，每年的安置房上市量预计在20万平方米左右。3、价格分析：调控影响 有所回落受宏观调控的影响，2005年嘉兴市区的商品住宅平均价格（已剔出动迁安置房）高位回落，最高回落幅度接近20%，政策变化对嘉兴市场的影响还是比较明显。图1-3-4：嘉兴市区商品住宅成交价格走势图数据来源：嘉兴房地局4、供地分析：价格飙升 逐步放量n 价格分析图1-3-5：2000年-2005年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势表1-3-3：嘉兴土地出让案例项目/地块区域土地出让价格出让年份巴黎都市南湖新区180万元/亩2004年中环东路东侧，南溪路北侧南湖新区120万/亩2006年以上数据来源于嘉兴市统计局，该土地价格为各类土地的综合平均价格，考虑到结构和总量上的差异，与实际的市场出让价格会有一定的差异，因此，以下参考两个具体项目的出让价格来进行对比就上述两个项目而言，地块的楼板价格大约在1200元左右，如果按照普通公寓约2500元（建安2000元，其他500元）的单位成本简单核算，其总成本接近4000元，对于目前嘉兴市场平均4000元的售价而言，应该有一定的压力。n 供求结构分析2005年-2006年嘉兴公开出让的土地中，住宅和商住的地块共计26幅，土地出让总面积95.23万平方米，可建总规模为184.5万平方米。其中，2005年共出让16幅，出让面积57.9万平方米，2006年共出让10幅，出让面积37.28万平方米。表1-3-4：2005年-2006年嘉兴公开出让土地列表序号地块位置区域地块面积（M2）地块用途容积率挂牌起始价(元/M2)可建规模1秀洲区王店镇梅嘉路东侧、汇丰路南侧秀洲区3238 住宅1.4580 4533 2秀洲区王店镇汇丰路南侧、人民医院对面秀洲区856 商住1.61050 1370 3秀洲工业区洪贤路南侧、信达路西侧秀洲区1488 商住2.61500 3869 4秀洲区新塍镇虹桥路西侧秀洲区49706 商住1.5800 74559 5秀洲区油车港镇横二路北侧、经二路西侧秀洲区7333 商住1.5330 11000 6王江泾镇07省道东侧，闻川路西，虹桥路北秀洲区65949 商办住1.21.8828 118708 7中山路南侧，汽车西站西侧秀洲区32081 商办住3.84000 121906 8嘉兴市秀洲新区新洲路与蓬莱路西南侧秀洲区12560 商住2.01800 25119 9秀洲区王江泾镇中学南侧，闻川路东侧秀洲区7557 住宅1.3520 9824 10秀洲区王江泾镇闻川路西侧，虹桥路北侧秀洲区65949 商办住1.22.0780 131898 11塘汇07省道西侧，章园路北侧，小河南侧其他26227 商办住2.0930 52454 12南溪路南侧，泾水路东侧,五星路西侧南湖区98850 商住1.61275 158160 13南湖区新丰镇万丰路南南湖区2732 商住1.8600 4918 14中环南路南侧，东栅富润路东侧南湖区26791 商办住2.462128 65905 15嘉兴市城南路东侧,开明中学南侧,河流西侧南湖区68164 商办住1.81950 122696 16中环东路西，万家花园东侧南湖区40809 商住1.82250 73456 17南溪路北侧，东栅中学预留地西侧南湖区49164 商办住1.81950 88494 18南湖区大桥镇规划天全路东侧,天平路南侧南湖区15634 商住1.4850 21888 19南湖区大桥镇夏霖路与天全路交叉口东北侧南湖区5947 商住1.4990 8326 20南湖新区南溪路南侧,双溪路西侧,八号路东侧南湖区43360 商住1.81800 78048 21同德路北侧，常秀街西侧,昌盛路东侧经济开发区44539 商住1.81700 80170 22经济开发区同德路北侧，昌盛路东侧经济开发区44539 住宅1.81700 80170 23嘉兴市昌盛路与禾兴北路交叉口西北侧经济开发区67047 商办住2.01950 134094 24嘉兴市昌盛路与禾兴北路交叉口东北侧经济开发区53589 商办住3.01875 160767 25东方路西侧，秋泾桥路北侧经济开发区25381 住宅1.81800 45686 26常秀街与洪波路口经济开发区92825 商办住1.82070 167085 合计952314 1845103 n 特征一：南湖、秀洲、经济开发三区占据了市区98%以上的土地出让份额图1-3-6：嘉兴市土地供应分布区域情况经济开发区南湖区秀洲区n 特征二：出让地块最多的地区依次是南湖区，经济开发区和秀洲区图1-3-7：2005-2006嘉兴市各区土地出让分布n 特征三：可开发规模最多的依次是经济开发区,南湖区和秀洲区图1-3-8：2005-2006嘉兴市各区出让土地可建规模分布n 特征四：地块平均容积率1.7- 2.0，这就导致未来这些区域的产品主要以小高层和高层为主；图1-3-9：2005-2006嘉兴市各区出让土地平均容积率分布5、客户分析: 本地为主 差异不大（1）客户研究：n 按照购买力划分：客户类别购买价格段区域分布客户群体职业特征客户类型购买目的中低端4000元北部秀州嘉兴本地居民市区动迁户、开发区工作人员对价格的敏感度最高，要求交通相对完善，要求离工作地点较近自住中高端4000-6000元秀州南湖本地居民、周边区县居民，如海盐、平湖政府工作人员、白领，私营业主、医生，教师离工作地点较近，对价格敏感度较高，部分有自己的代步工具自住高端6000元南湖市中心本地居民、少量浙江投资客对价格敏感度最低，是城市的高收入群体，有自己的代步工具，偏向于体现自己的尊贵自住投资表1-3-5：嘉兴城市客户购买力分析图1-3-10：嘉兴市购房客户分类比重 中高端客户是嘉兴市场的主力，所占份额达到55%，这类客户主要来自于嘉兴市的白领阶层，如教师、医生和公务员等，收入稳定，购买力强。 中低端客户的比例是27%，这些客户来自于市区的动迁户以及在北区开发区部分工作人员，对价格的敏感度较高，并且要求距离工作地点不远，如北部开发区工作人员主要是在北区置业，有一定的地域性。 高端客户的比例为18%，主要来自于嘉兴市高收入人群，如政府官员、私营业主等，这类人需要被人尊重，偏爱嘉兴市的标杆型建筑。n 按照家庭生命周期划分：图1-3-11：嘉兴市购房家庭类型分布 从购买客户的家庭生命周期来看，三口之家是市场的主力，比例达到55%左右，这些客户比较偏爱面积在140平方米左右的三房，其中一个房间用于书房。 单身的青年购房比例相对较低，占20%左右，这些客户主要偏向于购买靠近市中心的单身公寓和面积在100平方米左右的二房，他们购房的资金来源大部分来自于父母的支持。 健康养老型客户的比例在25%左右，这些客户购买的面积一般在100-120平方米左右，小区的规模相对较大，这些客户有一个明显的特点是他们购房的房子一般与自己的子女处于同一个小区，这样便于生活上的相互照应。（2）客户分析结论：中高端客户是目前嘉兴房产市场的购房主体，这类客户具有稳定的收入，自主性较强，对小区周边和内部生活配套要求较高，偶尔会有朋友聚会往来，对小区会所也有一定的需求。嘉兴市现阶段的主力客户以三口之家为主，需求面积在120-140平方米之间，海盐、平湖等区县的购房者也陆续在嘉兴市置业。随着城市化的进程的不断加快，为嘉兴市的房地产发展提供了稳定的客户支持。四、城市政策金融环境表1-4-1：嘉兴市主要房地产政策、金融环境列表类型名称发布时间主要内容房产政策预售制度/应符合条件：1) 已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；2) 持有建设工程规划许可证；3) 投入资金占工程总投资的25%以上，确定施工进度和竣工交付日期。按揭制度/1) 普通商品住宅首付比例30%，贷款70%；2) 贷款最高年限25年；3) 户型面积小于90平方米可以首付20%。重大事件“市人民政府关于切实稳定住房价格推进住房保障体系建设的意见” 2005-6-5n 严格控制低密度、高档注住房的建设的用地供应；n 要求每年建设一定数量的限价商品房和平价商品房；n 继续扩大住房公积金覆盖面；n 严格监控项目开发力度，收回无力开发或限制超过法律规定年限的土地；n 禁止办理期房转让、转按揭手续，严查违规办理变更购房人姓名企业。“市区廉租住房保障办法（试行）” （详见附件二）2006-3-29申请条件：1) 无房户：无自有住房，以市场租金租住私有住房或单位自管房屋、或寄住他人住房的家庭；2) 拥挤户：按市区常住户口计算，人均拥有私有住房和承租公有住房的面积低于市区最低住房面积保障标准的家庭。“2006年嘉兴市区经济使用住房管理实施细则” （详见附件三）2006-4-13符合条件：1) 具有市区城镇（含三个区建制镇）常住居民户口，且家庭成员中至少有一人取得本市区城镇常住居民户口3年（含）以上；2) 居民必须是已婚（含离异带小孩或丧偶带小孩）、年龄在33周岁以上（含）的单身居民（含离异或丧偶人员）；3) 属于低收入家庭，即申购对象家庭年度收入（家庭成员工薪或劳务收入扣除“养老金、失业金、公积金、税金”后）在市区2005年度户均收入的80以下。土地政策重大事件“市政府关于加强建设用地管理的若干意见” （详见附件四）2005-10-19n 严格执行经营性出让土地使用权“招拍挂”制度；n 已出让的土地不得调整建筑容积率，如有调整，补缴相关土地出让金；n 对限制一年的土地，开发商如有开发能力，限半年内开工，并征收10%的土地闲置费，如无力开发，政府给予有偿收回；若闲置两年，政府将无偿收回。“市人民政府办公室关于公布市区基准地价更新结果的通知” （详见附件五）2005-6-15n 基准地价内涵：基准地价评估基准日为2005年1月1日。n 土地开发程度按熟地界定：“五通一平”n 地价内涵构成：包含国家土地所有权收益、征地费用和开发配套费。n 土地使用期：商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年金融政策公积金政策（详见附件六）/与浙江省其他城市基本一致，要求住房公积金已连续正常缴存一年以上，贷款人所购住房为自住住房；如夫妻双方连续正常缴存住房公积金满一年的，住房公积金可贷25万元；夫妻单方或单身职工已连续正常缴存住房公积金满一年的，住房公积金可贷15万元。“国六条”后续细则依照九部委出台的“国六条”细则，目前嘉兴市尚未出台具体细则。嘉兴市在房产政策方面与浙江省其他城市基本保持一致性，在重大事件方面主要针对中低价房体系和廉租房保障出台一些政策；如：n 要求每年建设一定数量的限价商品房和平价商品房；n 继续扩大住房公积金覆盖面。土地政策方面主要是出台了关于土地出让政策，明确了经营性土地出让统一采取“招拍挂”制度；另外更新了市区基准地价（见附表）；金融政策方面与浙江省其他城市基本一致；目前，嘉兴市关于“国六条”政策尚未出台，政府明确表示要严格执行中央出台的政策。附表1-4-1：市城区级别基准地价表（单位：元/平方米） 级别范围基准地价商业用地住宅用地工业用地I级环城河以内区域41802280360级一级地以外，北至新塍塘中环北路昌盛北路；东至穆湖溪河中环东路双溪路；南至中环南路海盐塘规划路铁路中环南路；西至中环西路一杭州塘外环西路以内区域25901900290级一级、二级地以外，北至新塍塘北郊河；东至河一塘汇街道外环路；南至中南路；西至外环西路杭州塘乍嘉苏高速公路以内区域16101320240级估价范围内除一、二、三级地以外区域970850210附表1-4-2：基准地价“基准条件”界定一览表区域用地类型容积率建筑密度宗地进深交易年限开发状态备注城区商业用地2.545%50m 40达到大市政配套要求规划地块住宅用地1.830%70达到大市政配套要求规划地块工业用地0.81.050达到大市政配套要求规划地块建制镇及地区商业用地250%30m 40达到大市政配套要求规划地块住宅用地1.530%70达到大市政配套要求规划地块工业用地0.81.050达到大市政配套要求规划地块五、宏观投资环境分析结论我们通过对嘉兴现阶段宏观经济环境进行分析，选定城市基本面、城市发展面、政策面、行业面等一系列影响类别作为评价依据，并对各项类别进行因子细分，通过专家打分法予以赋值，最终得分8. 2分。就长三角各城市比较而言，嘉兴具备了进入的良好基础条件。表1-5-1：嘉兴宏观投资环境打分表类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分衡量标准基本面GDP1156亿元8%80.64衡量城市发展水平人口数量300万8%80.64衡量房地产的需求量是否充足人均可支配收入1618915%91.35衡量居民消费力高低重大基础设施四通八达，融贯上海等周边其他城市10%90.9衡量未来城市房地产的辐射半径发展面城市发展方向北抑南移、东进西拓5%70.35衡量城市发展方向是否适合发展城市规划定位长三角经济强市、杭州湾滨海新市、江南水乡文化大市5%80.4衡量城市规划是否有利于房地产发展政策面政策金融环境基本与浙江其他城市一致，地方政策主要针对经济适用房建设8%80.64衡量是否对当地房地产有推动作用行业面供应量442万8%80.64衡量城市房地产市场容量成交量298万15%81.2衡量城市房地产市场容量价格3181元/平方米8%80.64衡量市场上升空间竞争企业基本上以本地和区域开发上为主5%80.4衡量企业进入所面临竞争情况项目品质紧跟上海及杭州房地产市场5%80.4衡量企业产品开发竞争情况合计/100%/8.210第二部分 嘉兴板块市场分析嘉兴房地产市场大致可分为秀洲新区、南湖新区、市中心和北部工业园区等四大部分。n 市中心属于嘉兴市的主要商务区，由于土地供应较少，市场需求量大，产品以中高当为主，市场基本成熟。n 秀洲新区和南湖新区属于发展中的区域，正处于大规模的开发建设中，随着基础设施趋于完善，未来发展的潜力和空间很大，尤其是住宅市场，将会逐步进入开发的高潮期。n 北部工业园区市场目前开发量还比较小，住宅开发还属于起步成长期，后续供应逐步加大，由于工业园区企业众多，所以商务租赁产品需求相对较大。图2-1-1：嘉兴市房地产市场板块分布图秀洲新区南湖新区市中心经济技术开发区一、秀洲新区1、区位秀洲新区位于嘉兴西侧，是未来嘉兴城市两大副中心之一，沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路在该区域交汇。图2-1-2：秀洲新区区位图秀洲新区2、市场供求据统计，秀洲新区目前在售住宅楼盘的供应总量73.3万平方米，已销售面积为52.3万平方米，供求比为1：0.71，未上市量约为57.48万平方米。图2-1-3：秀洲新区住宅总体供求状况数据来源：区域内主要在售楼盘汇总，统计时间截至为2006年6月底，仅供参考3、市场特征n 产品类型分布秀洲新区市场以普通住宅为主，多层和小高层的比重相对平均，叠加及经济型别墅约占15。其中，小高层的市场接受度相对较高。图2-1-4：秀洲新区产品类型分布n 规模分析该区域五万平方米以下的楼盘占22%，5万-10万平方米的楼盘占33%，10万-30万平方米的楼盘占33%，30万平方米的楼盘基本没有。所以该板块楼盘是按规模大小依次递增，以中、小型楼盘为主。图2-1-5：秀洲新区楼盘规模分布 n 主要楼盘房型面积及去化分析该区域内主力户型以三房和四房为主，主力面积集中在130-140平方米之间。该区域大部分楼盘销售期平均都在1年左右，从销售情况看，主力户型的销售率都在70以上。表2-1-1：秀洲新区楼盘主力房型分布及去化情况楼盘名称主力户型面积比重总户数销售率去化时间金都佳苑三房134-143四房169-193三房53%四房30%跃层711剩下二房20套、三房85套，四房24套、复式卖完 2004年底至今亚夏风和苑三期 三房12380%340二房95%三房75% 2006.3月至今恒创春晓源二期三房132-153二房110-147三房45% 二房30%1000二房85%三房83%2004.8月至今永泰广场二期三房160-17477%150左右 三房50%2006.6月至今龙盛 华城右岸一期三房120-14070%1200二房100%三房70%2005年4月至今n 主要楼盘价格分析该区域价格都在4000元到5000元之间，属于中档住宅，品质较高。只有嘉禾绿洲在4000元以下，原因在于所处秀洲新区最西边，周边配套设施还不够完善，配套相对落后。图2-1-6：秀洲新区普通住宅价格n 客户分析该区域的主体客户群体是嘉兴本地人，主要是白领阶层，政府公务员，教师、年青人。还有少数的嘉兴周边地区收入较高的个体户，私营业主。外来投资者所占的比例只有5%，主要是因为嘉兴整体房价水平低，升值空间小。图2-1-7：秀洲新区客户构成图表2-1-2：秀洲新区客户购买力分布客户类别购买价格段客户群体职业特征客户类型购买目的中低端4000元嘉兴本地市区动拆迁，年轻人对价格的敏感度最高，对区位，环境，配套要求较低自住中高端4000-6000元本地居民，周边县、市居民公务员，白领，医生，教师对价格的敏感度较高，对楼盘的质量和品质要求较高自住，极少部分投资高端6000元本地居民，外地投资客政府官员，私营业主，高级白领价格敏感度低，注重品质和环境，追求生活品位和较高的客户层次。自住、投资n 典型楼盘销售分析秀洲新区各楼盘开盘的时间不同，导致各楼盘的出售率高低不等。国浩广场和金都佳苑开盘2004年，销售率比较高，过去两年销售状况好。永泰广场，亚洲风和苑和嘉禾绿洲今年开盘，销售率在55%左右，销售状况还不错。图2-1-8：秀洲新区主要楼盘销售情况4、个案分析 金都佳苑n 项目概况楼盘名称金都佳苑位置中山西路、秀清路建筑面积150000平方米均价4800元/平方米物业类型小高层、高层开盘时间2004.12.8交房时间2006.12.31销售率75开发商金都房产物业管理公司金都物业n 户型配比房型面积比例二室二厅二卫1008%三室二厅二卫134-14353%四室二厅二卫169-19330%复式250-3229%金都佳苑的户型面积以150-180平方米的大房型为主，二房和复式所占比重较小。n 客户构成金都佳苑的主要客户是来自嘉兴的中产阶级，包括大学老师、建筑专业技术人员、商人、公司主管、政府公务员等。 还有部分来自嘉兴周边县市的富有阶层，包括私营企业主和个体户。n 楼盘点评小区规划通过两个庭院的组合，形成三个空间，将建筑围而不合，庭院之南北间距控制在36-68米之间，日照通风俱佳，尺度宜人。庭院加上楼宇底层架空，合理安排各种泛会所设施，开放式的社区商业。体现了开放性原则。小区建筑产品的技术含量高，单户式房屋呼吸系统、活体指纹智能防盗锁、微生物垃圾处理机以及屋面纳米防水材料等科技产品极大的提升了小区的品质。n 典型户型分析详见第三部份中的亮点介绍。5、未来市场供应n 特征一：秀洲新区的土地供应主要集中在320国道东西两侧；n 特征二：商办和商住类的综合项目为主，容积率在1.8-2.5之间，大部分为小高层和高层项目；n 特征三：加上目前区域内在售项目尚未推出的体量，整个南湖新区未来2-3年内住宅的上市总量预计在250-300万平方米左右。平均每年约为80-100万平方米。表2-1-3：2006年秀洲新区可供出让地块汇总项目名称地块位置占地面积容积率建筑规模用地性质云顶花园洪兴西路以北、秀洲大道以西840421.8151275.6商办住秀洲工业园区商住地块项目中山西路秀园路571972.0114394商住用地秀洲新区商办地块项目洪兴西路以北、秀洲大道以东445052.5111262.5商办综合用地中山西路商业办公房地产项目中环西路以西、吉阳西路以北426883.0128064商办文昌路商业住宅房地产项目昌盛西路东、文昌路南667002.0133400商住运河新区整体开发项目东到中环西路，南到中环南路，西到昌西盛路，北到京杭古运河总占地2平方公里2.55000000商住嘉兴经济开发区2号商办住地块昌盛路以东，文昌路以南2292301.8412614商办住合计25243626051010表2-1-4：秀洲板块在售楼盘汇总物业名称物业类别占地面积建筑面积产品类型销售均价销售率已销售面积剩余未销售面积金都佳苑住宅63550152700小高层、高层480083%12674125959嘉禾绿洲住宅4979587695多层、小高层358052%4560142094龙盛华城右岸一期住宅110000160000多层、小高层多层：4180，小高层410075%12000040000绝对住宅428911152多层、小高层420085%94791673恒创春晓源二期住宅98000158760多层、小高层、别墅430068%10795650804永泰广场（二期）住宅3200058000高层470055%3190026100亚厦风和苑三期住宅2055019880多层、小高层415070%139165964财富广场东区办公、住宅1558135000高层住宅5000，写字楼5000起75%262508750国浩广场办公、住宅2100050000高层住宅4700，写字楼4650起83%415008500合计733187523344209843二、南湖新区1、区位南湖新区处于嘉兴东南方，与嘉兴南湖相呼应，是未来嘉兴城市两大副中心之一，也是沪杭高速公路进入嘉兴市区的主要区域。图2-2-1：南湖新区区位图南湖新区2、市场供求南湖新区目前在售住宅楼盘的供应总量140.6万平方米，已销售面积为110.5万平方米，供求比为1：0.79。区域未上市量约为85.3万平方米。图2-2-2：南湖新区住宅总体供求状况数据来源：区域内主要在售楼盘汇总，统计时间截至为2006年6月底，仅供参考3、市场特征n 产品类型分布南湖新区市场以普通住宅为主，多层、小高层和高层占据近九成的份额，叠加复式和经济型别墅的比重分布相对偏少，南湖区大部分都是综合性的规模大盘，因此，个案的产品类型相对比较丰富。图2-2-3：南湖新区产品类型分布n 规模分析该板块楼盘规模在10万平方米以下的占27%，10-30万平方米的占60%，30万平方米以上的占13%。该区域是以中等规模的楼盘为主，在13%的大规模楼盘中，国际中港城和巴黎属于超大规模型的，都超过60万平方米，这两个楼盘在该区域中形成了新的格局，给其他楼盘带来极大的冲力。图2-2-4：南湖新区楼盘规模分布n 房型去化分析该区域内主力户型以三房为主，主力面积集中在120-140平方米之间。该区域大部分楼盘平均销售周期都在半年左右，从销售情况看，主力户型的销售率都在70以上。表2-2-1：南湖新区楼盘主力房型分布及去化情况楼盘名称主力户型面积比重总户数销售率去化时间大华城市花园二房78-92三房120-134二房35% 三房40%80010
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