《上海明珠路项目市场分析报告》(62

明珠路项目明珠路项目市市 场场 报报 告告上海青浦徐泾壹、地理篇壹、地理篇人民广场人民广场虹桥机场虹桥机场浦东国际机场浦东国际机场徐泾镇徐泾镇徐泾的区位徐泾的区位(一一)距离人民广场距离人民广场 21-2221-22公里公里距离虹桥机场距离虹桥机场 6-76-7公里公里徐泾的区位徐泾的区位(二二)青浦新城青浦新城徐泾镇徐泾镇九亭镇九亭镇虹桥机场虹桥机场华漕镇华漕镇徐泾镇徐泾镇徐泾的交通环境徐泾的交通环境(轨道轨道)虹桥机场站虹桥机场站a a线：线：往朱家角向往朱家角向预计年建成。预计年建成。赵巷站赵巷站徐泾站徐泾站泗泾站泗泾站约约6-7KM6-7KMR2R2线线:青浦海港新城青浦海港新城全长公里，设全长公里，设站本线青浦境内沿沪青站本线青浦境内沿沪青平公路走，预计平公路走，预计年建成。年建成。4线：线：徐家汇松江新城徐家汇松江新城部分路段已在建设中。部分路段已在建设中。九亭站九亭站徐泾的交通环境徐泾的交通环境(公路公路)徐泾镇徐泾镇沪青平公路沪青平公路即即318318国道国道沪青平高速沪青平高速嘉金高速公路嘉金高速公路(建设中建设中)徐泾地区板块划分徐泾地区板块划分如图：如图：根据现有的规划，徐泾镇在功能划分上分为三个部分：1、沪青平公路以南为房产板块，重点发展高档别墅；2、沪青平公路以北，嘉金公路以西为中心集镇区，发展服务业，同时有一定量的公寓开发；3、外围地区为工业区，基本不发展住宅产业。徐泾板块的特点徐泾板块的特点区域区域 定位定位 产品特点产品特点 消费群消费群 沪青平南 依托沪青平公路和高速，以及虹桥机场，发展低密度的高档别墅住宅。周边项目容积普遍在0.2左右。独立别墅为主。单价在1200015000元/代表个案：九溪十八岛，湖畔佳苑 境外，外地以及一部分上海地区 集镇区域 依托原有的完善的基础设施发展服务业。同时开发一定量的公寓产品，但是数量有限。独立别墅，1300015000元/少量多层40004500元/（二手房）别墅客源同上。公寓客源以区域客为主。工业区 定位为徐泾的产业引擎，为区域发展提供产业动力。无商品房开发 贰、市场篇贰、市场篇项目背景项目背景 区区 位位徐泾徐泾镇区振华路振华路地块产产 品品18万建面15万方的占地容积1.2高层，小高层，联体别墅混合型社区混合型社区一、市场产品细分研究一、市场产品细分研究徐泾地区在上海房地产市场中的特殊地位徐泾地区在上海房地产市场中的特殊地位徐泾地区的崛起徐泾地区的崛起上海别墅发展的第二次浪潮上海别墅发展的第二次浪潮(90(90年代末年代末)徐泾地区在上海房市中是作为徐泾地区在上海房市中是作为别墅区别墅区为大家所认知的。为大家所认知的。虹桥机场虹桥机场沪青平高速沪青平高速本本 案案1.2的容积率别墅别墅 小高层小高层 高层高层 类别墅产品类别墅产品 公寓产品公寓产品 大别墅市场研究大别墅市场研究 类别墅市场研究类别墅市场研究 公寓市场研究公寓市场研究 1 1、别墅市场供求（宏观）、别墅市场供求（宏观）20032005年上海别墅上市量预测年上海别墅上市量预测目前,上海别墅市场的保有量超过800万(约为850万)。2003200520032005年上海别墅上市量比较表年上海别墅上市量比较表04050405年，别墅的开发量将超过年，别墅的开发量将超过700700万万 。别墅的供过于求几成定局。别墅的供过于求几成定局。目前别墅市场供应结构目前别墅市场供应结构1、总量上的供过于求；2、供应结构上的失衡，独栋别墅的开发量过大，类别墅成稀缺产品。独栋别墅 市场主力产品，供大于求，失衡严重 双拼别墅供应量极少，供不应求 联排别墅供求基本平衡，不同区域略有不同叠加别墅 供小于求2 2、徐泾地区别墅市场发展徐泾地区别墅市场发展类别墅产品成为市场稀缺产品类别墅产品成为市场稀缺产品 徐泾地区独立别墅的开发量很大。类别墅产品的去化状况很好，但是后续开发量很小，甚至已基本处于停滞状态。别墅开发的结构性差异在徐泾地区体现的尤为明显。别墅开发的结构性差异在徐泾地区体现的尤为明显。徐泾别墅区产品类型的演变徐泾别墅区产品类型的演变徐泾地区主要别墅个案的面积分析徐泾地区主要别墅个案的面积分析楼盘名称楼盘名称 户型面积范围户型面积范围 （）主力面积主力面积 （）湖畔佳苑 268-544 370-395 西郊园中园 296-452 358-370 西郊美林馆 312-560 360-380 大豪山林 375-785 375-386 银涛高尔夫 298-643 390-400 绿波花园 228-473 260-336 西郊大公馆 690-745 710-720 九溪十八岛 350-900 450-500 综综 上上：区域市场产品面积设置的高档化倾向十分明显。区域市场产品面积设置的高档化倾向十分明显。预计今后在市场价格的压力下，预计今后在市场价格的压力下，区域主力户型面积将区域主力户型面积将稳中有降稳中有降。主要别墅楼盘的市场表现（月均销售速度）主要别墅楼盘的市场表现（月均销售速度）0246810121416大豪山林银涛高尔夫西郊大公馆西郊园中园绿波花园西郊美林馆九溪十八岛湖畔佳苑可可 见见：上海别墅市场两大别墅客源对区域的市场的认同度都相当高。上海别墅市场两大别墅客源对区域的市场的认同度都相当高。个案选择细分市场和产品风格的空间相对较大。个案选择细分市场和产品风格的空间相对较大。总体去化良好，但也表现出较大的差异性总体去化良好，但也表现出较大的差异性从个案去化结果分析，消费者的购买行为十分理性从个案去化结果分析，消费者的购买行为十分理性西郊大公馆西郊大公馆大豪大豪山林别墅山林别墅长堤花园别墅长堤花园别墅银涛高尔夫别墅银涛高尔夫别墅湖畔佳苑湖畔佳苑居礼居礼九溪十八岛九溪十八岛捷克小镇捷克小镇高富丽源高富丽源绿波花绿波花园别墅园别墅圣地维拉圣地维拉大华云亭大华云亭本案本案徐泾地区个案分布图徐泾地区个案分布图徐泾地区代表楼盘徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析徐泾地区重点别墅个案分析 A A、西郊大公馆西郊大公馆位置：徐泾东路333号 开发商：上海新典房地产开发有限公司产品：独栋别墅占地：300亩体量：103套 价格：11000-13000元/销售状况：已售出30余栋特色：景观及建筑设计佳，小区环境管理理想徐泾地区代表楼盘徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析徐泾地区重点别墅个案分析 B B、湖畔佳苑湖畔佳苑 位置：沪青平公路1517弄 开发商：上海佳苑房地产发展有限公司容积率：0.28产品：独立别墅占地：400000 量体：一期173栋；二期123栋价格：12000元/（目前二手房15000元/）销售情况：基本售完 特色：日式别墅 建筑效果图建筑效果图徐泾地区代表楼盘徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析徐泾地区重点别墅个案分析 C C、居礼居礼位置：沪青平公路/高泾路 开发商：上海嘉化富欣房地产有限公司容积：0.23产品：独立别墅占地：100000 量体：23000 （72栋）价格：900013000元/销售状况：已售完特色：现代简约风格，每户拥有独立露天泳池 建筑外立面建筑外立面小区一景小区一景居礼实景照片居礼实景照片徐泾地区代表楼盘徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析徐泾地区重点别墅个案分析 DD、九溪十八岛九溪十八岛位置：高泾路399号开发商：上海林语置业容积率：0.25产品：独立别墅占地：500亩（一期334亩，分两期）量体：总142栋（二期56栋）价格：10000元/（目前二手房约15000元/）销售状况：已售完特色：出色的小区规划和环境营造小区一景小区一景小区道路小区道路九溪十八岛实景照九溪十八岛实景照实景图片实景图片徐泾地区代表楼盘徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析徐泾地区重点别墅个案分析 E E、银涛高尔夫别墅一期银涛高尔夫别墅一期位置:沪青平公路2222号开发商:上海银涛高尔夫有限公司产品:独立别墅占地:6.8万(未含高尔夫面积)建筑面积:2.4万(48幢)价格:12000-16000元/H H徐泾地区代表楼盘徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析徐泾地区重点别墅个案分析 F F、长堤花园（三期）长堤花园（三期）位置：振华路 开发商：昌安置业容积率：0.3 产品：独立别墅占地：325亩量体：162栋（一期56栋，二期48栋,三期58栋）价格：14000-15000元/销售状况：三期销售率50%,月均销售10户特色：高品质的小区环境 现场实景照片现场实景照片小区环境效果图小区环境效果图长堤花园照片长堤花园照片H H小区平面效果图小区平面效果图徐泾地区代表楼盘徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析徐泾地区重点别墅个案分析 GG、大豪大豪山林别墅山林别墅位置：徐泾西路188弄 开发商：上海大豪城乡建设有限公司产品：独栋别墅占地：600亩体量：240套 价格：13000-16000元/销售状况：20%左右特色：规模较大建筑外观效果图建筑外观效果图(一一)建筑外观效果图建筑外观效果图(二二)大豪大豪山林别墅效果图山林别墅效果图、徐泾公寓市场现状徐泾公寓市场现状 如前所述，徐泾地区是作为一个纯别墅区纯别墅区而为人们所认知的。公寓房的开发长期以来基本处于空白状态空白状态，近期虽有零星的开发量，但是体量太小，对徐泾地区的区域市场根本不能丝毫构成影响。早期的楼盘如金水湾，广虹公寓早已售磬。目前在售的仅一个楼盘：上海豪都国际新城。由于市场开发量长期处于低位状态，造成市场供不应求供不应求。作为别墅区，徐泾是一个中高档的别墅区中高档的别墅区，其针对的是金字塔上层的客源。而对于公寓市场来讲，徐泾提供的是非常低档次的公寓产品低档次的公寓产品，其针对的是区域内客源，从少量个案的市场反应来看也验证了这一点。西郊大公馆西郊大公馆大豪大豪山林别墅山林别墅长堤花园别墅长堤花园别墅银涛高尔夫别墅银涛高尔夫别墅湖畔佳苑湖畔佳苑居礼居礼九溪十八岛九溪十八岛捷克小镇捷克小镇高富丽源高富丽源绿波花绿波花园别墅园别墅圣地维拉圣地维拉大华云亭大华云亭本案本案徐泾地区个案分布图徐泾地区个案分布图代表楼盘代表楼盘(公寓公寓)徐泾地区重点别墅个案分析徐泾地区重点别墅个案分析 上海豪都国际新城（上海捷克住宅小区）上海豪都国际新城（上海捷克住宅小区）位置：联民路88弄21号开发商：上海豪都房地产开发经营有限公司产品：多层/小高层占地：11万体量：416套 主力面积：90 /2R、125135 /3R均价：5300元/销售状况：70%左右，月销售约80100套特色：依照捷克住宅设计理念照搬而来，外观独特。有部分多层电梯公寓。但是，小区整体形象差，包括售楼处的包装过于简单，对客户有很大的负面作用。主力户型主力户型(一一)93.5M93.5M2 2155.8M155.8M2 2户型户型(一一)主力户型主力户型(二二)126M2126M2128M2128M2户型户型(二二)二、竞争识别二、竞争识别 区域外竞争区域外竞争华漕镇华漕镇约约7KM约约78KM九亭镇九亭镇区域外竞争区域外竞争作为别作为别墅区，墅区，徐泾更徐泾更为纯粹为纯粹徐泾徐泾九亭九亭华漕华漕华漕镇更多的承华漕镇更多的承担着市区动迁基担着市区动迁基地的功能地的功能 而九亭的产品而九亭的产品与徐泾地区在与徐泾地区在总价上形成错总价上形成错位位 从区域角度看，华漕和从区域角度看，华漕和九亭存在一定竞争威胁，但差异性也非常明显九亭存在一定竞争威胁，但差异性也非常明显区域内的板块竞争区域内的板块竞争区域内的板块竞争区域内的板块竞争工业区工业区集镇区集镇区 房产区房产区暂无房产开发，未来规划也无项目开发暂无房产开发，未来规划也无项目开发镇中心以公寓开发为主，镇中心以公寓开发为主，但一直以来开发量有限后续但一直以来开发量有限后续将有少量大案推出（包括本案）将有少量大案推出（包括本案）纯粹的高档别墅区，后续仍有一点的开发量纯粹的高档别墅区，后续仍有一点的开发量区域的差异化区域的差异化 产品的差异化产品的差异化 区域间的竞争有限区域间的竞争有限（存在一定竞争，镇区西部有一定量的别墅开发）（存在一定竞争，镇区西部有一定量的别墅开发）无疑，未来的市场竞争将很大程度上影响市场表现。从目前掌握的资料来看，区域内,本案未来的竞争对手主要有三个:沪青平公路和明珠路的圣地维拉圣地维拉。另外，位于振华路徐泾中路的大华云庭大华云庭，从产品类型看也将对本案产生竞争。同时,位于沪青平公路上的 高富丽源名邸高富丽源名邸,将于11月底开盘,产品上与本案有一定类似.未来潜在的竞争未来潜在的竞争西郊大公馆西郊大公馆大豪大豪山林别墅山林别墅长堤花园别墅长堤花园别墅银涛高尔夫别墅银涛高尔夫别墅湖畔佳苑湖畔佳苑居礼居礼九溪十八岛九溪十八岛捷克小镇捷克小镇高富丽源高富丽源绿波花绿波花园别墅园别墅圣地维拉圣地维拉大华云亭大华云亭本案本案徐泾地区个案分布图徐泾地区个案分布图徐泾地区重点别墅个案分析徐泾地区重点别墅个案分析 A A、大华云庭大华云庭 开发商：大华集团位置：振华路/徐泾中路产品：联排别墅/独立别墅项目规模：8.66万 目前进度:基础开盘:预计05年上半年徐泾地区重点别墅个案分析徐泾地区重点别墅个案分析 B B、圣地维拉、圣地维拉 开发商：蓝溪房产位置：沪青平公路/明珠路产品：小高层，酒店项目规模：约10多万（具体数据尚不详）目前地块状态：空地 工期安排：年末明初动工开盘：明年上半年徐泾地区重点别墅个案分析徐泾地区重点别墅个案分析 C C、高富丽源名邸高富丽源名邸位置：沪青平公路1509号 开发商：上海高富房产发展有限公司开盘时间:04年11月底容积率：0.7 产品：双拼别墅/联排别墅占地：3.09万 建筑面积：2.1万 户数：约70余户价格：10000元/(预计)区域外个案竞争区域外个案竞争华漕镇华漕镇约约7KM约约78KM九亭镇九亭镇奥林匹克花园奥林匹克花园外区域竞争楼盘外区域竞争楼盘奥林匹克花园奥林匹克花园位置:九亭镇涞寅路106弄开发商:上海奥林匹克置业投资有限公司占地:63万量体:70万(二期27万 2,2000户)绿化:60%进度:结构体 产品：多层均价:约7000元/(全装修)主力面积:122 /3R销售率:(二期)约95%)特色:运动主题社区,全装修房,规模宏大附:面积配比(部分)2R 80 30户 9%3R 122 260户 76%复式 137200 50户 15%小高层小高层尚未开盘尚未开盘三期用地三期用地二期建筑外立面二期建筑外立面(一一)二期建筑外立面二期建筑外立面(二二)奥林匹克花园实景图片奥林匹克花园实景图片127M127M2 2户型精选户型精选四、价格判断四、价格判断 别墅的价格走势（独栋）别墅的价格走势（独栋）20032003年末年末20032003年初年初图一图一:价格行情比较图价格行情比较图(一一)别墅的价格走势（独栋）别墅的价格走势（独栋）图二图二:价格行情走势图价格行情走势图 20042004年年1010月月市场越来越理性，市场越来越理性，消费者越来越关注楼盘的消费者越来越关注楼盘的“性价比性价比”，特色明显的楼盘依然会受到市场追捧。特色明显的楼盘依然会受到市场追捧。公寓的价格行情公寓的价格行情通过比较，目前中心镇区公寓的成交价在通过比较，目前中心镇区公寓的成交价在4000420040004200元元/M/M2 2之间。之间。广虹公寓广虹公寓45004500元元 /(二手房二手房)金水湾金水湾45004500元元/(二手房二手房)从市场表现来看从市场表现来看,这一价位是可以为市场所接受的。这一价位是可以为市场所接受的。公寓市场的价格仍处于上升通道内，且潜力可观。公寓市场的价格仍处于上升通道内，且潜力可观。叁、项目立地篇叁、项目立地篇本案的位置及周边环境本案的位置及周边环境本案本案优势：优势：属徐泾集镇区,交通等基础配套相对较好。劣势：劣势：项目地处城乡结合部，北部为工业区，商服设施较差。优势：优势：量体18万M2，具备规模优势。同时，产品属市场稀缺。劣势：劣势：市场可比性不是很强。优势：优势：地块较大，可塑性较强。地块方整。劣势：劣势：地块出入动线受自然条件的一定限制。优势：优势：地处城乡结合部，空气好，周边无污染。劣势劣势：临近墓园,对消费者的心理有一定的负面影响.区域区域 地块地块 产品产品 环境环境 项目项目SWOT分析分析机会：机会：介于市区和青浦新城之间，两地的联动发展对区域的促进明显。风险：风险：城市规划中并未把本地区的发展提到一个比较高的高度。机会：机会：受汽车城，虹桥开发区，松江大学城等多重辐射。风险：风险：自身无太强的产业支持。机会：机会：长期以来，本地开发商的产品创新能力差，可发挥空间大。风险风险近期，大华，中远等开发商的进入，将一定程度上加快产品升级，加剧竞争。机会：机会：长期以来市场开发一直处于低位，几乎没有竞争。风险：风险：近期将有一两个较大规模的楼盘推出，竞争将逐渐加剧。城市化城市化 产品产品 产业产业 市场市场 项目项目SWOT分析分析演示完毕演示完毕谢谢阁下观赏！谢谢阁下观赏！