佛山“三旧”项目拓展经验交流

佛山“三旧”项目拓展经验交流佛山“三旧”项目拓展经验交流佛山房产公司 2010-06-11佛山市作为全省“三旧”改造试点示范市，从2007年开始即在全市大力推进旧城镇、旧厂房、旧村居的“三旧”改造工作，目前已取得一定经验并得到了全面铺开。政府出台了一系列有助于开展三旧改造相关政策文件及优惠措施，使各旧改项目具备了操作相对灵活、流程简化、财政扶持、原主体改造意愿强烈、待整治存量大等特点，亦给开发商通过三旧改造方式取得房地产开发项目提供了契机，增加了开发商获取项目的途径。该报告从对政府相关政策文件的解读、佛山旧改项目实操两个方面进行结合分析，提炼出在 “三旧”项目拓展中应该关注的重点，引发思考，希望能有所借鉴。导入语：一、旧改政策解读1、“三旧”改造范畴 佛山市增加部分： 城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地； 须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地； 布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄； 城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域； 其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。 布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；产业“退二进三”企业的工业用地； 国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地； 因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）； 国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；省78号文：以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展。政府将从简化手续、提高效率、加大资金支持力度等方面为“三旧”改造提供良好的环境。政府开展了三旧用地的摸底工作，通过统筹产业发展，加快商贸、物流等现代产业货公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。依据三旧改造规划，政府制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划年度实施计划。涉及新增建设用地的，将纳入土地利用年度计划，依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定办理。2、政府层面自身要求科学规划，统筹推进“三旧”改造3、“三旧”改造主要操作模式模式一：村集体经济主导,自筹资金进行改造代表案例：石梁村项目村方主导自行对其土地进行整合和改造，通过保留或改变原土地性质和功能进行改造开发。有的村自己成立房地产公司进行房地产开发。模式二：政府主导、划定改造范围、引入开发商进行改造开发代表案例：祖庙东华里片区改造项目、澜石片区旧城改造项目2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。政府负责征地拆迁和文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过挂牌交易引入市场资金实现该片区的整体更新改造。2009年12月30日、2010年2月22日，通过设置竞买人条件，政府将澜石片区旧改整体捆绑挂牌出售，交由旧改经验丰富、大型城市综合体项目运营经验领先的香港新鸿基地产开发。模式三：开发商与村集体主导、合作开发模式代表案例：石头村滨海御庭项目2006年，石头村实施旧村改造，整合属下8个经济社200多亩土地，以土地入股，引入发展商合作开发滨海御庭项目。采取拆旧建新的方式，将集体土地转为国有土地，新建成的房屋可以上市流通。对拆迁的村民，实行按房屋面积11置换，同时实行由村委会为村民代交物业管理费，并向每户村民提供一个车位等优惠，得到了村民的支持。目前，滨海御庭项目一期已完成，正进行第二期建设。4、“三旧”改造政策扶持二、佛山旧改研究及实例1、佛山主要旧改进展与规划2007年6月，佛山市委、市政府即出台了关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定，紧接着，对全市“三旧”土地进行了摸底调查，发现全市“三旧”用地竟达25.3万亩，“三旧”改造专项规划编制工作迅速展开。 为加快建设“广东省节约集约用地试点市”步伐，全力推进“三旧”改造，佛山市政府决定从2009年3月起，启动“双百计划”，即自2009年起的若干年内，佛山全市每年启动100个以上有一定规模的“三旧”改造项目；每年完成100个以上旧改项目改造。据统计，从2007年到2009年8月底，佛山共启动“三旧改造”项目691个，其中，已完成改造项目140个，完成改造1800多万平方米，总投入250多亿元，取得明显的经济效益、社会效益和生态效益。 TIPS:目前佛山市政府已经陆续开展祖庙-东华里、普君南、澜石旧改及季华路沿线等主城区的多个三旧改造房地产项目，并有步骤地推进更大量的旧城改造项目。（1）需要转政府储备的，将土地转成国有之后，通过一级市场公开出让（招拍挂），所得出让收入按规定进行分配。（流程如下）三旧改造范围内的非建设用地申请转性国有建设用地与村集体合作的开发商手中招拍挂集体建设用地申请转性2、房地产开发获取土地方式（2）集体留用地、旧村居宅基地或经政府批准可不纳入储备的土地，补缴划拨转为出让的土地出让金或转性的土地出让金。村集体建设用地申请转性国有建设用地村集体（国有建设用地）出让非集体建设用地申请转性转让项目公司（国有建设用地）村集体开发商合作3、与村集体旧改合作模式简述 按销售额分成 按建筑面积分成 一次性转让 租金收入（商业地产）4、以集体用地旧改合作项目为例的 介入基本流程村集体开发商签订合作协议三旧改造批文未完善手续用地手续办理 集体用地转国有 国有划拨用地补办出让手续免储备申请设计条件申请交易条件设置并挂牌竞得并代村支付土地出让金合作谈判项目调研村民决议共同成立项目公司并开发申请土地出让金返还（若有）申请财政扶持地价评估注：发展商介入的各类三旧改造项目因土地功能、所有权性质、权属性质、土地手续等差异，流程不尽相同，仅以最常见的“集体土地入股、引入开发商联合改造开发”进行分析。5、村集体建设用地完善土地手续 需注意的事项（1）集体土地（或农用地）转国有问题 根据有关规定，只有国有建设用地才能开发房地产，因此，村集体开展“三大改造”涉及房地产开发的，都必须将集体建设用地（或农用地）转为国有建设用地。（2）土地储备问题 “三大改造”中，涉及土地使用权转移的，除了原来村集体的留用地、宅基地以及经区政府批准可不纳入政府储备土地外，其它的土地一般都须纳入政府储备。 （3）土地公开交易问题 “三大改造”涉及开发房地产项目的，全部都需要进行土地公开交易。原属于留用地或宅基地的，由村集体委托区土地交易中心进行土地使用权二级市场转让，其它土地由区土地储备中心代表政府实施储备后，按一级市场出让。6、禅城集体用地旧改合作项目税费说明（1）土地交易环节税收一览表相比一级招拍挂项目，其土地交易环节税收多出近4%税种税基税率备注出让契税土地出让金3%代村缴纳转让契税土地成交价3%部分为代村缴纳转让营业税开发商股权比例*土地成交价5.71%村属部分以土地作价入股，无须缴纳营业税转让土增税土地成交价1%部分为代村缴纳汇总土地成交价8.8%按开发商64%股权比例估算（2）发展商主要成本组成土地费用：土地出让金、完善手续费用、相关税费、其它费用（中介费用、关系费用）等代建成本：前期费用、土建成本、配套成本、期间费用（行政、营销、财务费 用）等【对方分得部分】其他补偿：拆迁补偿（货币、物业）、分红、垫付资金利息等开发商取得项目总成本=土地费用+代建成本+其他补偿开发商取得项目楼面地价=开发商取得项目总成本/开发商可得计容面积7、税金规避土增税：从税务角度，土增税以项目公司为征税对象，只以项目公司为抬头开具的发票作为抵税的凭证，并不考虑内部合作关系，如物业分配、拆迁补偿等，除村民回迁部分外其他的权属转让都视同销售。因合作方式的不同，旧改合作项目地价相比一级招拍挂项目一般都低许多，导致其可抵税额少。旧改合作项目一般规定为各付各税，就开发商角度，其可抵税额=土地成交价*开发商股权+开发商可得物业部分建安成本，代村建设所投入资金亦无法抵税，整体可抵税额低，土增税税负重。以石头村项目为例，开发商可得物业的实际楼面成本约为3100元/m2，可抵税成本仅约为930元/m2，比例约30%。企业所得税情况类同。规避思路（讨论）争取地价以评估价入帐，缴纳相关税费；多数三旧合作项目原业主希望保留商业物业长期持有，通过等值置换方式开发商以可得的商业物业换取村方住宅物业，收入总额不变，但可减少增值额而降低税费。村方商业物业不出售留存项目公司，项目竣工结算完成后开发商退出项目公司股权。该问题现无政策提供相应扶持或优惠，已有多个旧改合作项目面临土增税清算问题，暂未有完善的解决办法。三、提炼： 旧改项目拓展关注重点项目地段:价值尤为重要（成本浮动相对较小，利润主要取决于售价）用地性质、功能:土地属国有用地还是集体用地、现状功能是什么（农用地、耕地、宅基地、工业等）、权属人是否为集体性质项目容积率：谁负责规划条件的工作？未能达到预定的设计条件时如何处理权属:清晰，尽量避免多个权属主体，土地边界是否规整合作方情况，合作风险评估:（人格魅力、个人能力、村的大姓是否单一、村委会换届及发展情况,村领导班子内部协调一致，最好有唯一的话事人）现状建筑物特点:（厂房、村屋、空地等，建筑密度、层数、构造来判断拆迁难 度和补偿比例，避开村民物业拆迁量大的村，尽量选择无拆迁要求或集体物业为主的合作项目）政策优惠措施（市政配套减收等）留用地：是否享受留用地优惠政策双方职责：改性改功等手续的办理及费用由哪一方承担开发资金：项目运作资金，包括土地出让金、税费、完善手续费用、建安费用、期间费用等的承担方土地融资：是否允许开发商用合作用地进行融资、有无限制要求分配方式：货币还是物业分成分成比例：计容、不计容各自分成比例分配时间：销售进度还是固定时间等，及每次分配比例相关税费、营销费用：明确是否各自承担签订合作开发合同后的工作（签订合作开发合同后，其土地收购工作才刚刚开始，还需面临大量的工作程序和繁琐的流程）保底收益：对方是否要求有保底收益，有无要求按保底收益提前分配垫付资金：有无要求提供垫付资金提对方归还贷款、债务或其他用途，如有是否返还？其支付时间、返还方式、时间？是否计息？有无提供抵押担保？分红：有无要求提供资金作为对方分红之用，如有是否返还？支付时间、返还方式、时间？是否计息？违约金及违约责任：双方违约认定、违约责任、返还要求经营权、决策权：法人、董事会成员确定，经营权、决策权明确拆迁责任方：主要指村民物业，其拆迁谈判、合同签订责任方拆迁补偿方式：货币、回迁或相结合的方式，是否有安置补偿合同效力声明：当出现与本合同约定不一致时，以本合同为准置换物业方式开发期限办理手续期限土地出让金能否缓交 基础配套费能否减交 宅基地基准面积要规范谢谢！