曲阜房地产市场调研.ppt

曲阜房地产市场调研报告,曲阜概况,曲阜概况,曲阜位于山东省西南部，位居北京至上海中心，北距省会济南135公里。北依泰山，南瞻凫峄，东连泗水，西抵兖州。南北最大纵距35.8公里，东西最大横距25公里，总面积895.93平方公里。 曲阜是世界著名的历史文化名城和旅游圣地，孔子、孟子、颜子、鲁班等历史名人的故乡，黄帝诞生地，儒家文化的发源地，被誉为“东方耶路撒冷”，是国务院首批公布的二十四个历史文化名城之一。 截至2010年7月17日，曲阜市辖4个街道、6个镇、2个乡：鲁城街道、书院街道、时庄街道、小雪街道、吴村镇、姚村镇、陵城镇、南辛镇、息陬镇、王庄镇、董庄乡、防山乡。 共41个居委会、355个村委会，483个自然村。总面积896平方千米。 曲阜总人口为64万，其中孔姓人口为总人口的1/5，约为15万人。,曲阜经济及区位优势, 曲阜地处中国华北、华东两大最具活力经济区域的中心，是东西经济交流的桥梁，南连长江三角洲，北接京津塘经济区，与深受儒家文化思想影响的日韩等国一衣带水具有内陆和沿海城市的双重优势。 曲阜地处京沪经济带和新亚欧大陆桥的交汇点上，位列山东省综合实力30强。 曲阜是山东省“一体两翼”发展战略之南翼鲁南经济带的中心城市。 曲阜是山东省重点规划建设的三大都市圈之一济宁都市圈的核心。, 曲阜鲁西南最具发展优势的地区，连接华东与华北、沿海与内陆的重要通道。 曲阜周边地区拥有国内最广阔的市场。以曲阜为半径的500公里范围内包括了京津环渤海经济圈、山东半岛经济区、长三角经济区等中国经济最有潜力的区域。 曲阜所在的山东省为国内经济强省和人口大省，列国内各省人口数第二和GDP第三位，周边的江苏省人口列第五位和GDP第二位，河南省列人口第一位和GDP第五位，消费市场巨大。,曲阜的交通优势,【公路】中国南北大动脉104国道（北京福州）、京福（北京福州）高速公路和东西大动脉327国道（山东菏泽江苏连云港）、日菏高速公路（日照菏泽东明）在曲阜境内纵横交叉，连接成网。日荷高速西与连霍高速公路相接。 【铁路】西距中国经济大动脉京沪电气化铁路兖州站15公里；途经曲阜火车站列车五条：北京日照、济南日照、日照新乡、日照郑州、烟台菏泽。 【高速公路】正在建设的京沪高铁在境内穿过并设中心站。2010年高速铁路建成通车后，从曲阜乘高速列车2小时可达北京，2.5小时达上海。高峰期每3分钟一列，年输送旅客单方向可达8000余万人次，是目前京沪线年运力的两倍以上，届时曲阜必将成为高铁沿线最具活力和开发潜力的城市之一。 【轻轨】济南泰安曲阜轻轨交通正在规划建设。 【航空】济宁曲阜机场已于2008年底通航，目前开通航线三条：曲阜至北京、曲阜至上海、曲阜至广州。曲阜到济南遥墙国际机场1.5小时，到徐州观音机场2小时。 【港口】曲阜距日照港240公里，距青岛港360公里，距京杭大运河济宁港40公里。,曲阜产业结构及特色,曲阜市政设施相对完善，建有海关、保税库，为企业进出口货物、设备提供了方便，形成优势突出的六大产业：食品加工业；机械制造、汽车及配件产业；生物技术产业；纺织服装产业；电子工程产业；建筑建材产业。是国家级生物技术产业基地，国家级工程机械产业基地，国家级纺织新材料产业基地，国家汽车零部件出口基地，省级机械汽车工业聚集区。,目前40公里经济圈内规模以上企业达到6500多家，孔府家酒、菱花味精、燕京啤酒、华龙方便面、小松山推、裕隆生物、如意毛纺集团等已发展成为各行业的龙头。 但由于硬件条件的限制，以及对环境、文化保护的要求，曲阜的支柱产业仍为文化旅游产业。,曲阜20032020年城市总体规划,根据山东省人民政府批准的曲阜市20032020年城市总体规划。曲阜市城市性质定位于世界著名的历史文化名城。城市规模为近期到2010年，城市人口30万，用地35平方公里；远期到2020年，城市人口50万左右，用地控制在58平方公里以内。曲阜市城市规划布局以向南发展为主，呈“南展、北控、东进、西扩”态势。城市总体布局为“一城、两区、四组团”。一城为曲阜城；两区为北城区、南城区；四组团为东北组团、高铁组团、时庄组团、陵城组团。,规划体现“四个突出”：突出对“三孔”、“两城”、“四山”的保护；突出对城市生态环境及历史文化环境的保护；突出对城市景观特色的塑造；突出对旅游资源的开发利用。强化六个方面的内容：区域与城乡协调发展的研究；历史文化名城保护规划；城市公共政策和发展策略的研究；对生态景观资源的保护与利用；市政基础设施规划；建设管理与规划控制。,曲阜主要经济技术指标,曲阜主要经济技术指标消费品市场,从总量上看，2010年曲阜市累计实现社会消费品零售总额922265万元，比上年同期增长18.60%。全年最低增幅出现在6月份，为16.46%，最高增幅出现在7月份，为29.06%；从月度总量看，每月实现的零售额总量均衡，在5.5-8.8亿元区间，最低为55338.5 万元，最高为87738.0 万元。 分区域看，城乡市场稳定协调发展。2010年曲阜农村市场实现零售额259260万元，比上年同期增长18.16%。2010年城镇市场实现社会消费品零售总额663004.7万元，比上年同期增长18.77%。城镇市场的增速高于农村市场0.6个百分点，与2009年相比缩小了3个百分点，农村市场与城镇市场逐渐呈现出共同繁荣发展的格局。 分行业看，四大行业稳步发展，住宿业增长最快。曲阜市旅游业体系的进一步完善有力的拉动了住宿餐饮业的发展。2010年住宿业实现零售额25971.5万元，比上年同期增长39.41%，同比提高了2.81个百分点，为增长最快的行业，其中几家星级宾馆的消费拉动作用比较明显；餐饮业实现零售额138368.5万元，比上年同期增长10.6%，绝对量虽然较高，但曲阜市餐饮企业数量多、规模小的现状使得餐饮业上涨空间相对偏小。批发业和零售业作为消费品市场快速增长的主导力量，占社会消费品零售总额的比重已达到82.18%。批发业实现零售额71450.8万元，比上年同期增长33.81%；零售业实现686473.9万元，比上年同期增长18.26%。,从规模看，限额以上单位增势强劲。限额以上单位规模不断扩大，对消费品市场发展的支撑作用也不断增强。2010年限额以上贸易企业及限额以上个体户共实现零售额415964.2万元，比上年同期增长51.63%，高出社会消费品零售总额增幅33个百分点，占零售总额的比重达45.1%。其中，限额以上批发和零售业实现零售额366154.1万元，比上年同期增长45.09%；限额以上住宿和餐饮业实现零售额54410.1万元，比上年同期增长27.38%。 亿元商品交易市场交易活跃。曲阜市现已基本形成以专业市场为主,综合市场和其他市场为辅的商品市场体系。到2010年底共有成交额过亿元的商品交易市场2个：孔子商品交易城和圣府商城。其中：孔子商品交易城年末营业面积达到99041平方米，出租摊位971个，年成交额16807万元；圣府商城年末营业面积达到3000平方米，出租摊位155个，年成交额16732万元。孔子商品交易市场主要以装饰材料、五金电料等商品为主，其41.30%的摊位经营装饰材料，仅装饰材料、汽车、机电产品等商品的成交额就达到14996万元；圣府商城交易范围主要以生活必需的粮油果菜、针纺织品、家电、日用品类为主，其90.32%的摊位经营粮油食品，年成交额3537万元，而家电类商品虽然只有3个摊位，但年成交额达到8476万元。,曲阜主要经济技术指标消费品市场,曲阜主要经济技术指标曲阜居民收入情况,2011年前三季度曲阜城镇居民人均可支配收入为11573.8元，同比增长13.3%，消费支出7726.4元，同比增长13.3%。另据济宁城镇住户调查资料显示：前三季度，曲阜市人均可支配收入在12个县市区中排名第10位，增幅第8位，与周边县市区相比，差距悬殊。 工薪收入总体偏低。前三季度，城镇居民人均工薪收入11924.5元，同比增长9.4%。城镇居民工薪收入占城镇居民家庭总收入的90.6%，是城镇居民家庭收入的主体，是拉动居民收入增长的主动力。目前，按照济宁市公布的2010年各县区在岗职工人均工资排名，曲阜24529.0元，在济宁12个县市区中排名第9位， 经营净收入快速上升。前三季度曲阜城镇居民人均经营性收入为36.5元,同比增长35.2%。 财产性收入增长较快。前三季度，城镇居民人均财产性收入374.6元，同比增长62.2%。随着市场渠道的不断拓宽，居民投资意识有所增强，再加上银行存款利率不高，居民家庭投资性收入增多，财产性收入已成为居民家庭收入来源的一部分，一些效益较好的企业或公司的职工今年也得到较为丰厚的股息收入和分红收入。财产性收入目前占总收入的比重还较小，但是增长迅猛，有很大潜力，是值得今后较长一段时期内去开拓的增加居民收入的一个重要收入来源，如利息收入、股息收入、其他投资收入、房屋出租收入等。 转移性收入增长明显。城镇居民人均转移性收入达827.0元，占城镇居民家庭总收入的6.3%，增长16.8%。,曲阜主要经济技术指标居民消费支出情况,曲阜市城镇居民消费正逐步趋于理性化，消费水平缓慢提高。居民将传统的食品、衣着消费比重逐步下调，注重了家庭设备、交通、通信、教育、文化娱乐方面的投入，提升了个人生活舒适程度，提供了个人智能发展的物质基础，开阔了眼界、加强了沟通，曲阜市城镇居民的整体素质得到了提高。 食品消费支出明显增加。前三季度，城镇居民人均食品消费达2694.5元，同比增长5.3%。恩格尔系数(食品支出占消费支出的比重)34.9%，同比上涨1.9个百分点，由于今年来食品价格快速上涨，拉动了居民消费支出的大幅增加，加重了居民的经济负担。但消费数额的增长并不完全是消费数量增加产生的,其中一些主要品种的消费数额增长是因价格上涨带来的。 衣着消费水平逐步提高。前三季度，城镇居民人均衣着消费支出1019.5元，同比增长12.8%。 居住支出增幅较大。前三季度，人均居住消费支出603.3元，同比增长19.9%。 前三季度，城镇居民人均家庭设备用品及服务支出712.4元，同比增长18.2%。 医疗保健支出有所下降。前三季度，人均医疗保健支出259.0元，同比下降11.8%。 城镇居民交通和通信支出较快增长。前三季度，城镇居民人均交通和通信支出为1284.1元，同比增长40.2%，显示出快速增长的势头。 教育文化娱乐服务不断上升。今年上半年，教育文化娱乐服务支出为945.5元，同比增长14.8%。 其它商品和服务消费支出成为消费热点。曲阜市城镇居民尤其是女性居民在金银珠宝饰品和高档化妆品等杂项商品消费的支出越来越大，成为居民家庭消费新的热点。上半年，城镇居民人均其他商品和服务支出208.1元，同比增长15.5%。,曲阜主要经济技术指标投资情况,2010年曲阜固定资产投资完成107.24亿元，同比增长31.0%，从运行情况看，第一产业完成投资0.93亿元，下降43.3%。第二产业投资60.43亿元，增长28.1亿元，其中工业性投资增长较快，完成投资57.41亿元，占投资比重53.5%。工业投资中，制造业完成投资53.17亿元，增长20.0%，占工业投资的92.6%。第三产业完成投资45.88亿元，增长38.9%。其中房地产投资完成8.15亿元，增长38.8%。 投资总量持续、较快增长。2010年曲阜市投资步伐逐季加快，一季度、上半年、三季度和全年的增长幅度分别为24.9%、27.5%、29.8%和31.0%。其中四个季度规模以上工业的投资增幅分别为1.2%、15.5%、21.1%和25.0%。 投资结构日趋优化。2010年第三产业投资占比达38.9%，同比提高5.9个百分点。 民营投资活力充沛。2010年民营投资完成67.22亿元，增长29.9%，同比提高1.0个百分点，占全部投资的62.7%。民营资本的强力注入是拉动曲阜投资增长的重要因素。 房地产投资较快增长，商品房屋销售下降。2010年曲阜房地产业完成投资8.15亿元，同比增长38.8%，高于全部投资增幅7.8个百分点。商品房施工面积8.77万平米，同比下降21.4%。其中：住宅商品房施工面积8.24万平米，同比下降14.6%；商品房销售面积2.05万平米，销售额5.69亿元。,曲阜房地产行业情况,曲阜房地产投资开发情况,总体开发情况 2011年1至9月份，曲阜市房地产开发投资完成66911万元，同比增长32.4%，增幅比上半年提高15.2个百分点。住宅开发依然是房地产开发的主体，曲阜市住宅完成投资62411万元，增长40.6%，比上半年提高9.2个百分点。住宅投资占全部房地产投资完成额的93.3%。 价格增长情况 曲阜市住宅平均销售价格不断攀升。2011年1至9月份，全市商品住宅平均销售价格为2665元/平方米，每平方米同比上涨488元。,曲阜房地产市场产品特点,产品开发顺序 一般项目多为一期为六层板楼产品，二期再开板塔结合的小高层或高层产品。即先开发多层产品，再开发小高层、高层产品。 面积特点 中小户型住宅建设增加。2011年1至9月份，90平方米以下住宅施工面积8.34万平方米，同比增长6.4%，比全部住宅高36.5个百分点，占全部住宅施工面积的比重为13.2%。90平方米以下住宅竣工面积1.83万平方米，增长275.2%。90平方米以下住宅销售面积2.94万平方米，增长46.3%，占住宅销售比重的25.8%。90平方米以下中小户型是房地产住宅开发中唯一增长的。 户型特点 大量产品追求三室朝阳，因此产生大量的北厅或西厅的户型产品，牺牲了真正南北通透。 外立面特点 曲阜的楼盘的外立面从材质上讲，中高档次的楼盘多位砖或石材，低档次的多为廉价涂料。在设计上立面缺乏符号性，缺乏品质感，很难提升区域价值。 园林景观特点 曲阜楼盘的园林景观套路且简单，主要为“水池+假山”，缺乏创意和个性。,曲阜2011年前三季度建筑业运行的特点,今年前三季度曲阜市建筑业企业完成总产值13.82亿元，同比增长了8.82%。 新签订合同量增长较快，上年结转合同额小幅回落 前三季度，新签订合同额为21.25亿元，同比增长了56.02%。而上年结转合同量则由同期的4.80亿元减少到4.78亿元，降幅为0.42%。上年结转合同额占签订合同总额的比例下降了约8个百分点。原因有二：一是，上年度合同总额明显少于本年度；二是，随着劳动生产率的进一步提升，建筑业工程完工进度加快，合同额流入结转部分的比例有所减少。 高产值率项目所占比重增大 2011年前三季度建筑工程产值为12.14亿元，占建筑业总产值的87.84%，去年同期建筑工程产值占建筑业总产值的比重则为62.83%。相较去年同期的7.98亿元，建筑工程产值增长了52.13%，所占建筑业总产值的比重也提升了25%。 新开工房屋建筑面积减少，房屋建设均价提高 2011年前三季度房屋建筑新开工面积为84.52万平方米，相比去年同期的87.58万平方米减少了3.49%。实行投标承包面积中的新开工面积更是由去年同期的87.58万平方米减少到65.34万平方米，减幅达25.39%。 通过已竣工房屋的价值及建筑面积来看，竣工房屋均价则由0.95千元/平方米增加到1.04千元/平方米，增幅达9.47%。,新政对曲阜房地产市场的影响,2010年4月份国家出台的楼市调控新政，对房屋销售影响明显。1至9月份曲阜市房屋施工面积64.17万平方米，同比下降39.1%，降幅比上半年扩大9.6个百分点，其中住宅施工面积63.07万平方米，下降30.1%，降幅比上半年扩大8.2个百分点。住宅竣工面积2.12万平方米，下降80.4%。曲阜市商品房销售面积11.40万平方米，下降44%，降幅比上半年扩大28.6个百分点。其中现房销售7.11万平方米，下降22.7%；期房销售4.29万平方米，下降68.8%。,曲阜重点楼盘展示,曲阜国贸中心,开发商：曲阜市房屋建设综合开发公司 物业地址：大同路与春秋路交汇处（市政府东100米） 销售均价：6190元/平米 销售起价：5800元/平米 项目概况：曲阜国贸中心，总用地面积22600平方米，规划总建筑面积94000平方米，项目由50000平方米的六层大型商城，国贸购物广场，近30000平方米的22层五星级标准饭店，国贸中心大酒店，15600平方米的12层高档电梯住宅，国贸公寓和九层国贸商务楼，四个部分组成国贸中心建筑群。 招商情况：肯德基、银座商城、海澜之家、耐克等知名品牌已经先期入住。 销售策略：首付约5万元起，年租金9.5%。十年回本；三年后至租赁期内可原价回购。,曲阜顺鑫孔子国际商品交易城,项目定位 曲阜顺鑫孔子国际商品交易城，是由曲阜市政府及中国民间文艺家协会共同合力打造的 ，由北京顺鑫上市集团承办的官方项目；是全球最大的文化商品进出口中心、山东省旅游定点购物单位，曲阜市旅游局定点购物单位，主营中国各大类文化产品，是集会展、批发、旅游、餐饮、酒店、娱乐为一体的超大型商业项目。 物业地址 工业园路1号孔子中国城 项目概况 占地面积1084亩，总建筑面积近60万平米，其中一期工程已全部竣工使用。,曲阜顺鑫孔子国际商品交易城,一期情况 一期工程投资4亿元，占地34万平方米，共有商铺2194套商铺已建成使用，划分为江北古玩城、曲阜茶叶批发市场、曲阜建材批发市场、江北古玩城、百货区等区域。 二期情况 二期工程用地均为商业性质，使用年限为50年，主要地块位于一期工程地块正北方，紧邻一期工程，总占地四百余亩，总建筑面积28万平米，二期容积率为1.0，绿地率30%，建筑密度25.8%，其中小商品城17.4万平方米、会展中心2.88万平方米、餐饮娱乐中心2.2万平方米、酒店3万平方米、物流中心1.4万平方米、其他配套区域1万余平方米。高密度整合中国民间文化，旅游休闲购物的必到之处。 曲阜孔子国际商品交易城共分为七大功能块。分别是A区：小商品城购物区。B区：精品商贸城及会展区。C区：主题商品购物区。D区：餐饮娱乐区。E区：酒店生活区。F区：物流中心区。G区：管理中心区。 销售策略 第一年返还6%（直接冲抵首付款），第二年返还7%，第三年返还8% 。 一次性付款98折，分期付款99折，按揭付款无折扣。 自营客户与普通投资型客户的销售政策相同，在成交后再与物业公司签定租赁合同。,新天地,建筑类别 ：塔楼 高层 占地面积:39000平方米 建筑面积:130000平方米 开工时间:2010-08-16 竣工时间:2012-01-01 开发商:曲阜圣地置业集团 产权年限:70年 户 数:总户数1200户 栋数：17栋楼 停车位：地上停车 装修建材 框剪结构，外墙保温隔音电梯服务整栋楼层，门禁、电视、空调、中水系统均有，小区内供水电暖气。 全封闭式物业管理，智能化安防系统，小区闭路监控系统，智能门禁系统，楼宇智能可视对讲系统，火警报警系统等。 物业地址 ：曲阜市曲阜市新汽车站对面 ，国道104与国道327交汇处，长途汽车站及1、2、3路南北环、5、6、7、8路公交汇集于此，可迅速到达曲阜各高速路出入口以及火车站、曲阜高铁站。 开发商：曲阜圣地置业集团 销售均价：3800元/平方米 周边配套： 学校：曲阜师范大学，曲师大附中，曲师大附中幼儿园，以及曲阜一中，春秋小学 ；商城：孔子商贸城；医院：市人民医院,千 禧苑,占地面积:326000平方米 建筑面积:550000平方米 开发商:山东君太房地产开发有限公司 景观设计单位:易之地景观公司 建筑设计单位:泰安市建筑设计院 物业地址：曲阜市曲阜市春秋西路（曲阜一中斜对面） 工程进度:正在施工 物业类别：住宅、综合社区 项目特色：公园地产 建筑类别：板塔结合 多层 小高层 高层 装修状况：毛坯 入住时间： 2012-08 销售均价：3500元/平方米 配套设施 学校:曲阜一中 春秋小学 曲阜师范大学 医院:人民医院 中医院 商场:华联超市 银座购物广场 大型商贸中心 农贸市场 健身中心 幼儿园 游泳馆,锦绣庄园,物业地址：曲阜市曲阜市327国道北，南临静轩路，东侧为曲阜市国税局用地，西侧为棉厂住宅 。 占地面积:25200平方米 建筑面积:26920平方米 开工时间:2008-02-22 开发商:山东圣源房地产开发有限责任公司 物业管理公司:曲阜润枫物业有限公司 建筑设计单位:山东省济南建筑设计院 工程进度:正在施工 户 数:总户数312户 当期户数312户 物业类别：住宅、综合住宅 建筑类别：板楼 多层 装修状况：毛坯 绿 化 率：41% 容积率：1.10,华沁苑,占地面积:252666平方米 建筑面积:400000平方米 开工时间:2009-06-01 竣工时间:2012-07-01 开发商:聚鑫房地产开发有限公司 工程进度:只剩一栋楼在建，其他的已完工 户 数:总户数2000户 当期户数2000户 物业类别:住宅、普通住宅 建筑类别:板楼 多层 装修状况:毛坯 容 积 率: 2.00 绿 化 率:38.55% 户 数:总共 2000 户 物 业 费 0.30元/平方米月 销售价格：均价3900元/平方米 配套设施 银行：中国农业银行 学校：曲师大、曲阜一中 商贸：孔子商贸城 医院：人民医院,金茂栖庭水岸,占地面积:183333平方米 建筑面积:350000平方米 开工时间:2009-12-01 竣工时间:2011-12-31 开发商:金茂房地产开发有限公司 投资商:金茂房地产开发有限公司 物业管理公司:济宁金亿物业有限公司 物业类别：住宅、高层住宅、别墅 建筑类别：塔楼 多层 小高层 装修状况：毛坯 物业地址：曲阜市春秋西路196号 开盘时间：2010-08 容 积 率：1.40 绿 化 率：40% 户 数：总共 2200 户 物 业 费：0.35元/平方米月 销售价格：均价4000元/平方米 配套设施： 餐馆： 湖上渔村、老三蟹肉蒸包 药房：仁德大药房、永健大药房 酒店：圣地宾馆、德源宾馆 小区内部配套健全。 建筑建材： 框剪结构，供水电气暖，有门禁系统、电视系统和空调系统。,