合肥商业地产发展态势报告

合肥商业地产发展态势报告合肥商业地产发展态势报告商业地产的一些基本概念商业地产的一些基本概念商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产具有高收益性、长期性和稳定性的特点。不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，商业地产具有高收益性、长期性和稳定性的特点。不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性。装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性。全称ShoppingMall，属于一种新型的复合型商业业态。特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心 Mall 开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。空置率空置率 房地产信托投资基金的简称，是国际上重要的房地产投融资方式。REITs通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，购买房地产项目,并由专门投资机构经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs 指住宅的第一层、第二层。一般住宅的第一层、第二层销售较为困难，价位也较低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。大盘社区因为住户多，投资风险小，底商率先得到投资者青睐。底商底商商业地产的四个新特点商业地产的四个新特点 梯形分布、多种规模并存梯形分布、多种规模并存 城市商务中心数量增加，商业地产规模从中央商务区的大规模到各个区域小商务区的小规模，呈梯度递减形态。商业地产模式开始呈现多样化，集中办公、分散办公，包括酒店、度假村等等都是商业地产。从政府主导到市场主导从政府主导到市场主导 过去商业地产是政府主导，政府为了做形象工程，在一个孤立的地方建一个商业中心或商务建筑，背离市场经济运行原则。现在商业地产投资的市场化运作机制已逐步完善。打造精品打造精品 推崇概念推崇概念 在打造商业地产精品的过程中，不少地产商都将推出“概念”作为行销手段。概念让一代中国人重新认识商业地产投资开发、营销策划、招商销售、经营管理均需要有一整套的规划与决策支持。同质竞争同质竞争 局部过热局部过热 从总体上来看，国内商业地产市场的情况是：商业网点总体不足，局部存在过热的苗头，表象是同质化竞争。一些地方盲目建设大型商业设施。商圈的分类商圈的分类商圈，指的是城市商业集中形成的一个地理范畴，通常城市中心的商业区，由一商圈，指的是城市商业集中形成的一个地理范畴，通常城市中心的商业区，由一些不同类别的商业建设聚集在一起，便形成城市黄金商圈、核心商圈，又因为这些不同类别的商业建设聚集在一起，便形成城市黄金商圈、核心商圈，又因为这类商圈一般是城市商业繁荣程度的标志，是城市消费水平的指南针，是城市社会类商圈一般是城市商业繁荣程度的标志，是城市消费水平的指南针，是城市社会面貌和经济面貌的综合体现，此核心商圈又被称为形象商圈，代表所在城市的整面貌和经济面貌的综合体现，此核心商圈又被称为形象商圈，代表所在城市的整体形象。体形象。相比较而言，地处城市特别是中心或城市次中心，由某类品牌或某种商品聚合不相比较而言，地处城市特别是中心或城市次中心，由某类品牌或某种商品聚合不同业态、不同业种的商圈，称之为次商圈，在次商圈是由餐饮、休闲等业种聚会同业态、不同业种的商圈，称之为次商圈，在次商圈是由餐饮、休闲等业种聚会而成的商圈，被称为特色商圈。而成的商圈，被称为特色商圈。在城市的居住区，原来作为公共设施、商业配套聚会而成的商圈，其主要功能是在城市的居住区，原来作为公共设施、商业配套聚会而成的商圈，其主要功能是满足社区居民生活需求，因此这个商圈被称为功能商圈。满足社区居民生活需求，因此这个商圈被称为功能商圈。在合肥，四牌楼、淝河路是主要的核心商圈、住商圈，像曙光、南七等地方商圈在合肥，四牌楼、淝河路是主要的核心商圈、住商圈，像曙光、南七等地方商圈就是次商圈，像安居苑、琥珀山庄等社区商业形成的商圈即属于功能性商圈。就是次商圈，像安居苑、琥珀山庄等社区商业形成的商圈即属于功能性商圈。商业地产发展程度的衡量标准商业地产发展程度的衡量标准新商圈新商圈城市新的商业业态的丰富性，成就了城市新商圈。新商圈的发展通常被用来描述城市新的商业业态的丰富性，成就了城市新商圈。新商圈的发展通常被用来描述新兴商业地产项目对周边商业氛围的营造程度。新兴商业地产项目对周边商业氛围的营造程度。新商圈的分类：新商圈的分类：复合型商业建筑复合型商业建筑主力形态以百货店和购物中心为主主力形态以百货店和购物中心为主专业市场专业市场一方面整合城市产业，另一方面在城市市场发展过一方面整合城市产业，另一方面在城市市场发展过程中进一步专业化、市场化程中进一步专业化、市场化商业街区商业街区以良好的交通条件汇集人流，为一些城市的地铁、以良好的交通条件汇集人流，为一些城市的地铁、铁轨、立交桥作准备铁轨、立交桥作准备交通节点交通节点以不同类型的商业街，步行街为城市新商圈相成的以不同类型的商业街，步行街为城市新商圈相成的市场主体，将居住区与商业区有机的结合在一起市场主体，将居住区与商业区有机的结合在一起商铺聚合商铺聚合在一定体量的社区、风景名胜区等人群聚居地以不在一定体量的社区、风景名胜区等人群聚居地以不同类型、承载不同功能同类型、承载不同功能合肥新商圈的形成昭示商业地产发展良机合肥新商圈的形成昭示商业地产发展良机中国商业地产联盟专家委员中国商业地产联盟专家委员何其琛指出：何其琛指出：新商圈主要有四个发展方向：新商圈主要有四个发展方向：1 1、以购物中心为主力业态，如元一、新都会环球广场；、以购物中心为主力业态，如元一、新都会环球广场；2 2专业市场良好，如新站区附近一大批专业市场的汇集；专业市场良好，如新站区附近一大批专业市场的汇集；3 3、商业集群不断涌现，不同业、商业集群不断涌现，不同业态结合在一起态结合在一起 形成新商圈；形成新商圈；4 4、商业体量须达到一定标准，合肥商业网点发展规划应是、商业体量须达到一定标准，合肥商业网点发展规划应是500500万平方米。万平方米。目前，合肥的传统商圈正在不断升级，目前，合肥的传统商圈正在不断升级，新业态逐渐占领制高点。除综合性百货外，新业态逐渐占领制高点。除综合性百货外，还还出现了社区百货、流行百货、生活百货等出现了社区百货、流行百货、生活百货等 诸多方式。诸多方式。合肥目前有一个市级商圈，合肥目前有一个市级商圈，8 8个区个区级商圈，级商圈，2525个聚集性社区，商业地产的机会正在于此个聚集性社区，商业地产的机会正在于此。从合肥商圈的分布状况来看，除了原有的长江路、淮河路步行街、城隍庙等商业从合肥商圈的分布状况来看，除了原有的长江路、淮河路步行街、城隍庙等商业圈外，还有元一圈外，还有元一SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL、新鸿意环球广场、百大、新鸿意环球广场、百大CBDCBD、三里庵家乐福、三里庵家乐福等等大型购物中心，还有安徽大市场、安徽白马服装城、安徽中绿广场等服装购等等大型购物中心，还有安徽大市场、安徽白马服装城、安徽中绿广场等服装购物广场，还有长江批发市场、红旗建材市场等建材市场。物广场，还有长江批发市场、红旗建材市场等建材市场。西方商业业态的发展规律与人均西方商业业态的发展规律与人均GDPGDP的关系的关系人均人均GDPGDP小于小于11001100美元美元城市化水平在城市化水平在25%25%以下以下人均人均GDPGDP从从11001100到到20002000美元美元城市化在城市化在45%45%以下以下人均人均GDPGDP从从20002000到到44004400美元美元人均人均GDPGDP在在44004400美元以上美元以上城市化城市化70%以上以上商业处于农业经济相匹配商业处于农业经济相匹配的原始状态的原始状态商业形态出现第一次升商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生品为工业化下的城市生活提供基本保障活提供基本保障商业形态开始出现质的商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等、专卖店、精品店等超越商业范畴的广义商超越商业范畴的广义商业如业如ShoppingMallShoppingMall、旅、旅游地产、商务地产、物游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的城市发展和区域进步的新动力新动力何其琛：解析商业地产概念密码 2006年合肥人均年合肥人均GDP达到达到2.32万元万元 合肥商业地产市场生机蓬勃合肥商业地产市场生机蓬勃 20042004年，国购广场、白马年，国购广场、白马服装城服装城20052005年，新都会环球广场年，新都会环球广场、元一时代广场、元一时代广场、中央广场、易初莲花中央广场、易初莲花20062006年，金地年，金地8888街西班牙街西班牙体验式情景商业街体验式情景商业街20072007年，沃尔玛入驻温莎年，沃尔玛入驻温莎杰座，城隍庙大世界封顶杰座，城隍庙大世界封顶合肥进入商业地产时代的三个推动力合肥进入商业地产时代的三个推动力招商引资力度加大招商引资力度加大20062006年年1 1至至1111月，合肥招商引资实际到位月，合肥招商引资实际到位313.8313.8亿元，居全省首亿元，居全省首位，同比增长位，同比增长66.2%66.2%。完成全年目标任务的。完成全年目标任务的104.6%104.6%，提前一个，提前一个月超额完成全年月超额完成全年300300亿元的招商引资任务。亿元的招商引资任务。居民收入水平增加居民收入水平增加20062006年年1-111-11月份城市居民人均可支配收入为月份城市居民人均可支配收入为10063 10063 元，同比增长元，同比增长13.5%13.5%，为近，为近10 10 年同期最高增幅。其中工薪收入为年同期最高增幅。其中工薪收入为79577957元，增元，增长长15.2%15.2%；人均消费支出为；人均消费支出为74787478元，同比增长元，同比增长10.5%10.5%。城市发展速度加快城市发展速度加快合肥市经济运行正呈现稳健快速的发展势头，城市化进程加快、合肥市经济运行正呈现稳健快速的发展势头，城市化进程加快、城市人口增加，内外贸易繁荣活跃。城市人口增加，内外贸易繁荣活跃。合肥商业地产发展的便利条件合肥商业地产发展的便利条件合肥拆违大部分属于商业用房面积，给商业地产带来巨大的需求，合肥拆违大部分属于商业用房面积，给商业地产带来巨大的需求，使得市场对商业地产的需求日益旺盛。使得市场对商业地产的需求日益旺盛。拆违拆违合肥市的总体规划目标是建立现代化的大都市，城市要拓展，由合肥市的总体规划目标是建立现代化的大都市，城市要拓展，由一个中心变成多个中心，四个区加上几个开发区，每个区域都将一个中心变成多个中心，四个区加上几个开发区，每个区域都将逐渐打造自己的中心，商业地产的发展潜力巨大逐渐打造自己的中心，商业地产的发展潜力巨大 大都市建设大都市建设合肥市确立工业立市的目标，必然会带来大量的招商项目和外来合肥市确立工业立市的目标，必然会带来大量的招商项目和外来务工人员，小区和消费人群增加，这些都是商业地产发展潜力所务工人员，小区和消费人群增加，这些都是商业地产发展潜力所在。在。工业立市工业立市合肥商业地产发展中数量大于质量的问题合肥商业地产发展中数量大于质量的问题重复建设、同质化严重，在新站区不到平方公里的商圈内，仅服装城就有安徽重复建设、同质化严重，在新站区不到平方公里的商圈内，仅服装城就有安徽大市场服装城广场、安徽白马服装城、安徽中绿广场等。大市场服装城广场、安徽白马服装城、安徽中绿广场等。夸大其词，定位模糊，不少开发商一厢情愿地宣称要打造所谓城市夸大其词，定位模糊，不少开发商一厢情愿地宣称要打造所谓城市“新商圈新商圈”、“新地标新地标”，引领区域，引领区域“新潮流新潮流”。导致项目定位不准确、结构不合理，给后期。导致项目定位不准确、结构不合理，给后期的运营带来了不利；的运营带来了不利；把商业地产简单地理解为建铺卖铺，以操作住宅的方式来运作商业地产项目，把把商业地产简单地理解为建铺卖铺，以操作住宅的方式来运作商业地产项目，把实现商铺销售视为整个过程中的重头戏，后续的招商、培育、管理、促销、运营实现商铺销售视为整个过程中的重头戏，后续的招商、培育、管理、促销、运营往往很少涉及；往往很少涉及；一味的强调合肥乃至安徽的消费总量，对合肥商圈的辐射范围认识不够深入，导一味的强调合肥乃至安徽的消费总量，对合肥商圈的辐射范围认识不够深入，导致了大量空置商业物业的产生；致了大量空置商业物业的产生；把把“主力店主力店”视为视为“太阳太阳”，忽略其他业主的根本利益和真切感受；，忽略其他业主的根本利益和真切感受；普遍存在经营乏力、后劲不足的客观情况，由于开发商大多急于实现销售和资金普遍存在经营乏力、后劲不足的客观情况，由于开发商大多急于实现销售和资金回笼，难免控制大量回笼，难免控制大量“投资户投资户”成为商业物业的业主。这种客观事实的重复出现，成为商业物业的业主。这种客观事实的重复出现，加上从事商业地产的开发商大多没有长期的培育计划和招商预案，在一定程度上加上从事商业地产的开发商大多没有长期的培育计划和招商预案，在一定程度上抑制了商业地产的活力和孵化器的作用。抑制了商业地产的活力和孵化器的作用。20062006年合肥商业地产年合肥商业地产开发进入酝酿期开发进入酝酿期 开发商的商业地产开发不仅局限于一级市场，不仅在中心城市，像二三级城市，甚至向中心开发商的商业地产开发不仅局限于一级市场，不仅在中心城市，像二三级城市，甚至向中心乡镇发展。乡镇发展。商业经济结构、商业设施的结构在不断的丰富：例如百货店、大型的大卖场、超市。商业经济结构、商业设施的结构在不断的丰富：例如百货店、大型的大卖场、超市。外资零售业对安徽进入的提速。外资零售业对安徽进入的提速。商业地产的招商进退两难。外商零售业在拉动整体房价的同时，也影响了整体的运作，缺乏商业地产的招商进退两难。外商零售业在拉动整体房价的同时，也影响了整体的运作，缺乏对商业地产开发商整和的掌控。对商业地产开发商整和的掌控。商业运营在商业开发的过程当中所起的决定性的作用不突出。商业运营在商业开发的过程当中所起的决定性的作用不突出。相关的一些企业对于旅游企业的开发，从传统性的购物开发的方向性的转变。相关的一些企业对于旅游企业的开发，从传统性的购物开发的方向性的转变。商业地产开发商在经营、管理上面还处于一个粗放的状态。商业地产开发商在经营、管理上面还处于一个粗放的状态。对商业建筑的基础设计，能够体现城市坐标，但没有出现代表城市整体形象的商业性建筑。对商业建筑的基础设计，能够体现城市坐标，但没有出现代表城市整体形象的商业性建筑。在商业资源的利用上，尤其是在资源上，重视外来资源，轻视当地商业资源。在商业资源的利用上，尤其是在资源上，重视外来资源，轻视当地商业资源。目前商业投资的热度不减，但是商业投资理性相对速度来说是不成正比的。目前商业投资的热度不减，但是商业投资理性相对速度来说是不成正比的。20072007年合肥商业地产关注点年合肥商业地产关注点按照人均可支配收入对比来推算，合肥商业地产饱和容量为人均按照人均可支配收入对比来推算，合肥商业地产饱和容量为人均0.50.70.50.7平米，以平米，以合肥市现有常住人口计算，商业地产总面积应该控制在合肥市现有常住人口计算，商业地产总面积应该控制在100100万万140140万平方米为宜，万平方米为宜，可根据有关数据表明，合肥商业地产接近达到饱和状态。投资、经营的专业化、可根据有关数据表明，合肥商业地产接近达到饱和状态。投资、经营的专业化、细节化要求更强。细节化要求更强。从价格上来看，从价格上来看，20062006、20072007年宏观调控对安徽省商业地产的影响不是太大。年宏观调控对安徽省商业地产的影响不是太大。0707年商务部的商业网点规划的速度在加速。年商务部的商业网点规划的速度在加速。安徽省商业地产联合会正在筹备当中，主要构建商业地产的交流平台，为安徽的安徽省商业地产联合会正在筹备当中，主要构建商业地产的交流平台，为安徽的商业地产发展提供指导性意见和建议。商业地产发展提供指导性意见和建议。商业地产的发展空间和机会主要存在在以下三个方面：商业地产的发展空间和机会主要存在在以下三个方面：传统的商业设施存在升级的机会。传统的商业设施存在升级的机会。老城区的社区商业的生成和细化。有一些大的小区，相互比较集中的地方，新商圈的生老城区的社区商业的生成和细化。有一些大的小区，相互比较集中的地方，新商圈的生成正在形成的过程当中。成正在形成的过程当中。新城区的商业设施还是空白点，比如滨湖新区，经济开发区里面的商业网点基本上就是新城区的商业设施还是空白点，比如滨湖新区，经济开发区里面的商业网点基本上就是处在一个停滞状态。处在一个停滞状态。20072007年合肥商业地产发展方向年合肥商业地产发展方向避免盲目开发。商业地产在安徽的发展刚刚起步，一个真正意义上的商业地产的基础设施，避免盲目开发。商业地产在安徽的发展刚刚起步，一个真正意义上的商业地产的基础设施，还有商业经营服务，目前从全国总体来看，都不是很成熟的，国内还没有一个样板项目可以还有商业经营服务，目前从全国总体来看，都不是很成熟的，国内还没有一个样板项目可以借鉴，都是凭经验摸索。商业地产在高利润高回报的同时伴随着高风险，而一些开发商仅仅借鉴，都是凭经验摸索。商业地产在高利润高回报的同时伴随着高风险，而一些开发商仅仅是投资，缺少经营理念，造成大量商铺、写字楼空置。是投资，缺少经营理念，造成大量商铺、写字楼空置。寻求错位竞争。商业业态布局要科学合理，要重差异，轻模仿，以形成各具特色、互不冲撞寻求错位竞争。商业业态布局要科学合理，要重差异，轻模仿，以形成各具特色、互不冲撞的共荣局面。的共荣局面。重在经营培育。商业地产需要有力的营运商，要有准确的定位，有明确的市场方向。商业道重在经营培育。商业地产需要有力的营运商，要有准确的定位，有明确的市场方向。商业道路要直接顺畅，减少流通环节，降低交易成本，增强核心竞争力；要诚信经营，实现和谐商路要直接顺畅，减少流通环节，降低交易成本，增强核心竞争力；要诚信经营，实现和谐商业建设。业建设。就合肥商业地产发展的现状来分析，商业街成为商业地产追逐的热点，复合型地产成为下一就合肥商业地产发展的现状来分析，商业街成为商业地产追逐的热点，复合型地产成为下一步商业地产开发的重点。从结构性需求看，传统的大卖场、购物中心除了服装商铺外，其他步商业地产开发的重点。从结构性需求看，传统的大卖场、购物中心除了服装商铺外，其他的还可以挖掘，例如五金、仓储超市等。区域型购物中心多，社区型购物中心偏少，而特色的还可以挖掘，例如五金、仓储超市等。区域型购物中心多，社区型购物中心偏少，而特色商业街几乎没有。建造独具特色、有吸引力的商业有人气才能做旺商业，做旺了商业其商业商业街几乎没有。建造独具特色、有吸引力的商业有人气才能做旺商业，做旺了商业其商业楼盘的整体价值会得到较高的提升，利润也会随之而来。楼盘的整体价值会得到较高的提升，利润也会随之而来。