房地产沈阳万盛综合楼项目市场报告

阳 万 盛 综 合 楼 项 目市 场 报 告ARUN安瑞投资咨询20XX04月目 录第一部分 市简介0207第二部分 房地产市场综合分析0823第三部分 河区及中街简介2431第四部分 区域竞争市场分析3249第五部分 项目投资分析5054第一部分 市简介一、 自然概况1、 地理位置曾名盛京,奉天等位于中华人民国东北部,是省省会所在地,地处东北三省与关连接交通枢纽的咽喉要道,界于东经1222509-1234824,北纬411151-430213之间,东西宽115公里,南北长205公里,有着极为重要的地理位置。地处辽东半岛开发区腹地,在半径150公里的围聚集着钢都、煤都、煤铁之城、煤电之城、化纤之城、煤粮之城,构成以为中心的经济圈和城市群。以为轴心,港口城市和为前沿,以轻工之城为两翼,组成实力雄厚的辽南经济区,是东北地区出入海关的必经之地,是规划中的东北欧亚大陆桥首站。2、 交通状况是东北地区的交通、通讯枢纽。五条国家级公路,六条省级公路,山、丹、吉、哈大等6条铁路干线从向四面八方延伸。桃仙国际机场60多条航线可通往国各主要城市和及俄罗斯、日本、国、朝鲜等国家和地区。可与世界上150多个国家和地区进行直拨、电传、等通信联络。3、 土地资源市土地总面积12980平方公里,除东部偏低的丘陵外,其余皆为辽河等冲积平原。地处北温带属受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候,年平均气温6.8、8.0,夏季最高气温超过30,冬季最低气温-20以下。全年平均日照时数2600小时,平均降水量650毫米,平均无霜期150天。全市水资源总量可达30亿立米,其中地表水10亿立米地下水20亿立米。主要矿产资源有石油、天燃气、煤、铁、石灰石等。4、 城市规划辖九区一市三县,有中心区和平、河、大东、皇姑、铁西五区以及家屯区、东陵区、新城子区和于洪区、浑南新区。新民市、辽中县、康平县及法库县亦归属行政区。其中中心区面积163.3平方公里。二、 经济概况1、 经济现状是中国的历史文化名城,是满族和清王朝的发祥地,至今完好的保存着清王朝满族风格浓重的宫殿等遗迹。以历史文化资源为基础,特有的自然景观为依托,以周边的城市为半径,以观光、购物为主要容丰富多彩的旅游资源200余处。是全省的商贸中心,是东北地区最大的物资集散地和贸易中心。繁华的街、中街商业区闻名遐迩,大型的集贸市场遍布全市。中兴商业大厦、五爱市场等商场和专业市场闻名全国。商品流通规模宏大,市场容量和社会商品的流转量居东北各市之首,中心市场作用突出。是东北地区最大的商品集散地。全市已初步形成了以国家级市场为龙头,区域性市场为骨干,初级市场为基础的商品市场体系。各类消费品批发市场达500余处。生产资料市场有54处,并形成了钢材、木材、煤炭、金色金属、机电和化工等一批具有较强吸引和辐射能力的专业市场。生产要素市场达43处,科技、人才和劳动力市场已成为国家级要素市场。同时,金融市场已被中国人民银行确认为全国8大城市资金融通中心之一。已成为东北地区最大的资金、物资、信息、人材的交流中心。工业基础雄厚。在全国164个工业行业中,有142个,其中机床、通用机械、输变电、制药、电子、航空航天等行业在全国均占有明显的优势。智力资源丰富。拥有58万科技人员,400多个各类科研院所,30所高等院校。同时,还有150万训练有素的产业大军,综合科技实力仅次于、,居中国第三位。2、 经济发展20XX,全市实现国生产总值1400亿元,比上年增长13.1%。其中,第一产业实现增加值83.6亿元,增长8%；第二产业实现增加值615.2亿元,增长14.6%；第三产业实现增加值701.2亿元,增长12.5%。第二产业对经济的拉动作用增强,三次产业结构进一步优化。一、二、三产业占国生产总值的比重分别为6.0%、43.9%和50.1%。去年1-12月份,共实现国生产总值1600.3亿元,同比增长13.7%,增幅超过14%,成为市经济发展10年增幅最高的一年。另外,去年实际利用外资、规模以上工业总产值增幅还在15个副省级城市中名列第一,固定资产投资、出口总额等几个指标也进入了前三名。20XX被市委、市政府定为项目年,全市共引进销售收入500万元以上的国企业项目1143个,总投资977亿元。全市已开工建设的3000万元以上的项目788个,总投资1324亿元。在这些重大项目中,宝马轿车、科希芯片成为领头项目。另外,去年工业增长对GDP的贡献率达到64.6,成为经济增长的主要拉动力。20012003 年市GDP单位：亿元三、 人民生活1、20XX,全市人口出生率为6.62 ,比上年上升0.22 个千分点；死亡率为5.77 ,上升0.22个千分点；人口自然增长率为0.85 ,与上年持平。年末全市总人口达688.9 万人户籍人口,比上年减少0.4万人。在总人口中,市区人口488.7 万人,县人口200.2 万人；农业人口250.6万人,非农业人口438.3 万人。2、 就业20XX末全市城镇单位从业人员110.9万人,比上年末下降8.2。在岗职工106.2万人,下降8.1,其中第一产业1.2万人,比上年下降7.7%；第二产业46.6万人,下降11.6%；第三产业58.4万人,下降5.0 %。在岗职工中,国有经济单位65.7 万人,减少8.8万人；集体经济单位12.2万人,减少3.3万人；其他经济单位28.3万人,增加2.8万人。年末城镇私营、个体劳动者74.1万人,比上年末增加7.4万人。全年城镇安置就业与再就业人员18.3万人。全市通过实施就业技能培训,加强劳动力市场建设等措施,开发就业岗位12万个。到20XX末,全市离岗职工为37.8 万人。据劳动部门统计,年末城镇登记失业人员13.9 万人,登记失业率为4.9%。3、 居民收支、工资及人均储蓄 城市居民收入稳步提高,生活质量明显改善。据抽样调查统计,20XX,城市居民人均可支配收入达7050 元,比上年增长10.4%；人均消费支出6074元,增长10.1%。用于吃、穿、用等生存型消费支出下降,居住、交通通讯、教育文化娱乐等发展型、享受型消费支出增长,使恩格尔系数由上年的38.8%下降到20XX的37.3%。农民生活继续改善。20XX,农民人均纯收入达3500元,增长 8.4%；人均生活消费支出1978元,增长1.7%。职工工资收入继续提高。全市在岗职工平均工资为13073 元,比上年增长16.5 %。储蓄稳定增长。全市城乡居民人均储蓄存款余额达17619元,比上年增长14.8%。4、 居住水平城乡居民居住水平得到提高,拆迁安置政策进一步完善。20XX,城镇新建住宅460.3万平方米,增长3.6%,年末人均住宅建筑面积由上年的18.31平方米增至19.12平方米；农民人均住房面积由上年的22.78平方米增至23.02平方米。第二部分 房地产市场简介一、 20XX房地产发展概况1、 房地产市场持续升温近一年来,房地产市场持续升温,不仅房地产开发投资增幅较大,同时销售速度大于开发速度。 这是记者从月日市政府召开的新闻发布会上获悉的。市政府发言人常明说,年该市固定资产投资实现了高速增长,其中房地产开发投资增幅居首位。全年完成房地产开发投资亿元,比上一年增长,占全市固定资产投资的比重由上年的上升至,成为拉动投资增长的新亮点。 据介绍,去年,由于该市利用外资的大幅增长,外来人口大批涌入,以及城市居民收入的增加,住房已成为人们重要的消费热点。同时,市的商品房价格一直在全国的均价以下,极具增值潜力,因此,房地产市场一直被业人士看好,市场价格稳中有升。年房地产开发与销售实现了同步快速增长。统计数据表明,去年全市商品房施工面积为万平方米,比上年增长；商品房销售和预售面积万平方米,增长。市的购房群体正在扩大,由原来的高收入家庭转入中、低收入家庭,普通居民成为购房主体,中、小户型成为市场抢手货。年,市城镇人均住宅建筑面积已达到平方米,比上年增加平方米。20XX房地产交易的最大成果是：市商品住宅和二手房交易面积双双突破了500万平方米大关。据市房产局统计,20XX,市商品住宅预售合同备案面积达518.2万平方米,二手房交易面积达553.3万平方米,在市的房地产市场发展历史上同时首次突破了500万平方米大关。据房产局介绍：房地产交易市场3年来实现了商品房和存量房交易面积一同跳过200万、同时触摸400万、双双突破500万。另据统计,截至去年底,市商品房的空置率约为9%,处于一个合理的空间。市的商品房平均价格为每平方米2915.9元,其中,商品住宅的平均价格为每平方米2752.7元。商品住宅平均涨幅为6%左右。城市居民的房价收入比为9.18?1,居民的购房支付能力与房屋售价保持平稳协调。房地产交易所呈现商品房与二手房交易并驾齐驱的局面,表明了购房需求总体上处于平衡,房地产二、三级市场实现了有效联动。从中可以看出,的商品房销售面积已接近、等同类城市的领先行列；而在存量房交易方面,则远远领先于、等同类城市。20XX,房地产投资总计177.3亿元,同比增长了53%。国外开发商大举进入房地产市场。强劲的投资给住宅市场注入了强大活力,已成为房地产投资的一片热土。表一表一：从商品房的价格上来看,市商品房价格持续平稳,20XX到20XX我市商品房每平米平均价格分别为2790元、2994元和2908元,价格比较平稳。这种发展趋势是符合市场经济发展规律的,这恰恰是房地产业景气的重要标志之一。表二单位：元/平方米与此同时,市城市建设进入新一轮加快改造的发展时期,给住宅建设和消费带来新的机遇；房改不断深入,住房金融信贷的大力支持,使个人购房成为市场主体。这些利好趋势正展现出房地产市场持续发展的旺盛势头。2、 市场需求概况 从住房销售面积看。据20XX底的统计,商品住房销售面积的分档比例是：100平方米以下的占15.6,101至120平方米的占23,121至150平方米的占34.8,151平方米以上的占27.1；该表表明房地产市场上,目前以销售大户型占绝对优势,中小户型显得非常缺乏,100平方米以下的户型只占到15.6%,主要原因是此类户型的供应在市场上同样缺乏。 从住房销售价格看。商品住房销售面积不同价格的分档结构比例是：每平方米2000元以下的占29.8,2001元至2500元的占21.8,2501至3500元的占27.6,3501元至4500元的占16.5,4501元至5500元的占2.8,5500元以上的占1.5。这些数据表明,每平方米2500元以下的达到51.6,中档价位2501元至3500元的占27.6,3500元以上价位所占比例很小。这说明,当前市住房消费群体主要聚集在中低价位和中小户型或存量住房的楼市区间,体现了现阶段房地产市场以大众住房消费为主导的发展趋势。 从商品房供给方面来看。20XX年底套面积100平方米以下的空置量占8.7,可供预售占14.6；101至120平方米的空置量占16,可供预售量占17.6；121至150平方米的空置量占35.7,可供预售量占25.7；151平方米以上的空置量占39.6,可供预售量占42.1。其中套面积超过120平方米以上的大户型商品住房,空置面积可供预售面积分别占75.3和67.8,供给量相对偏大；而套面积在100平方米以下的小户型商品住房,供给量相对偏小。面对市场需求和现实的总体供给结构状况,房地产开发企业已经开始调整经营思路,有的已经收到了显著成效。二、 20XX上半年市房地产市场形势分析20XX上半年,房地产市场在战胜了非典、基本完成调整任务的基础上,又实现了较快地发展；现在房地产市场已经进入加速发展期。（一） 20XX上半年市房地产市场运行特点和基本判断1、 20XX上半年市房地产市场运行特点分析（1） 供地机制完成变革,土地经营模式已见雏形去年上半年,在前两年的工作基础上,市从垄断土地一级市场、减少土地隐性交易等方面入手,加大土地市场调控力度。将城区土地全部纳入土地储备库管理,实现统一储备、统一整理、统一供应。与此同时,市政府注意多方面为土地市场发展创造良好的发展环境。以建设森林城市和景观路改造为代表,加大城市基础设施建设,促进土地资产价值提升。三环以,20XX以前商业和住宅用地平均价格分别为876元/和449元/ ,现已达到1277元/ 和1177元/,增幅分别达到46%和162%。（2） 房地产开发建设呈高速增长态势,规模开发成为主流1-6月,市房地产完成投资额、建设规模都比去年同期增长40%以上,尤其是新开工比上年同期增长72%,这是近几年所仅见的,反映出市房地产业发展势头强劲。由于外地及境外知名大开发商纷纷登陆我市,使市房地产开发结构发生重大质的变化,它们与本地一些有实力开发商结合,结束了市多年的中小开发企业唱主角的开发时代,进入了大开发商唱主角的社区开发时代。（3） 增量商品房市场急剧升温,投资销售比趋于合理1-6月,全市增量商品房销售面积比上年同期增长31%,而销售额比上年同期增长40%以上,前进的幅度是近年来所罕见的。尤其是用来衡量房地产市场发育是否健康的投资销售比发生重大变化,已由20XX底的48.6%上升到70.4%,达到全国平均水平,这是市房地产市场又一可喜变化。（4） 存量房再次刷新记录,稳居全国前茅1-6月,市存量房交易量和交易额均比去年同期增长50%以上,半年的交易面积相当于1998年全年交易量的5.76倍,与快速发展的20XX全年的交易量差不多少。市存量房交易市场已与增量房市场并驾齐驱,成为房地产市场的主流市场,已经形成房地产二三级市场相互促进,相互联动的可喜局面,为市房地产业发展作出重要贡献。（5） 商品房价格止降为升,升值幅度较大20XX6月底,市商品房平均价格为2757.2元/,商品住宅价格为2715.3元/,分别比去年同期上升7.28%和6.40%,即每平方米分别上升为187.2元和163.3元；比去年年底分别上升为0.7%和4.38%,即每平方米分别上升为19.2元和114元。不仅改变了近两年商品房价格略有下降的趋势,而且商品住宅价格上升的幅度还比较大。（6） 空置商品房总量在合理区间,但结构性空置仍很严重国家统计局近期对商品房空置的含义做了修改。按此规定,市截止到6月底,空置房为99.6万平方米,其中商品住宅为76.4万平方米,空置率为9.38%,基本上处于合理区间,但离10%的空置警戒线相差不多了。现有空置房中,100平方米以下只占3.63%；121平方米以上占83.73%；从价格上看,每平方米销售价格在3000元以上的占空置量的62.9%。从中可以看出,现有空置房中,高价位、大户型占据主导地位。（7） 住宅郊区化已成趋势由于市下大力气解决城市交通问题,大规模开展高速公路、轨道交通、环、二环、市区干线道路建设,加之浑南新区,棋盘山风景区、陵北区的开发,从而为市住宅郊区化提供了可能。也由于非典的影响,人们的居住观念从重视地段向重视环境转变,十分关注住宅健康状况,使得一大批处于城郊结合部或郊区的楼盘如中房集团凌云花园、万科四季花城、华新国际河畔新城、格林梦厦、新世界花园等销售的都比较好,预示着市住宅郊区化已经成为一种发展趋势。（8） 大众住房消费启动,供给结构明显改善面对市场需求和现实的总体供给结构状况,房地产开发企业已经开始调整经营思路,或已进行实际运作。在去年的中国第五届房交会上,展销楼盘中每平方米3000元以下的中、低档商品住房已达到40%以上,其中园区规模大、环境好、公共设施齐全、价格不高、套面积为80-120平方米的中小户型住房,对普通住房消费者具有很强的吸引力。中房集团公司推出的此类住宅项目基安花园和凌云花园,在本届房交会上销售近500套,形成了轰动效应。（9） 个人购房比例进一步提高,跨进全国先进行列1-6月,市个人购商品房比例占96.2%,比20XX年底93.7%,上升3.5个百分点,其中个人购商品住宅比例占96.77%,比20XX年底94.02%上升2.75个百分点。从而说明市居民住房观念完成了重大转变,进入了全国先进行列1998年年底,全国城镇平均个人购房比例达到70%,市仅占37%,与一道并列全国倒数第一。（10） 商业地产不断升温,房地产投资行为加大1-6月,市商业营业用房销售8.04万平方米,是去年同期3.8万平方米的2.12倍。尤其是各楼盘的商业网点,基本上是有价无市,供不应求。由于租赁市场日趋发达,二手房畅销,城居民投资于房地产热潮已露出水面。不仅商业网点,而且用于投资的二次购房、三次购房,购买二手房也都十分活跃。2、 当前房地产市场形势总体判断（1） 房地产三年调整期基本完成房地产市场由于出现慕马案件,打乱了运行节律,于20XX进入调整期。从20XX市房地产市场上半年运行特点看,本次房地产市场调整期业已基本结束。衡量市房地产市场调整期任务是否完成的标准有如下四条：第一,政府房地产政策调整是否到位；第二,开发商对新政策适应是否到位；第三,商品房供应结构调整是否到位；第四,消费者购房心理调整是否到位；上半年房地产市场运行状况,说明上述四条标准中除第三条尚有一定距离,已经基本达到。房地产市场完成调整任务的标志性事件是第五届房交会。在SARS肆虐的非常时期,本届房交会有37.4万市民光顾了展会,成交面积达150万平方米,签约额高达34.6亿元,共18661户家庭圆了新居梦。这次房交会是一个转折点,说明历时近三年的市房地产市场调整基本结束。房地产市场调整任务基本完成,从此,市房地产市场迎来一个崭新的发展时期。（2） 市房地产业进入快速发展时期和大众消费时代1-6月,市房地产投资增长40%以上,商品房销售金额增长35%,存量房交易增加50%以上,个人住房消费抵押贷款增长50%以上,这几个指标,综合起来反映出市在完成近三年调整任务后,驶入了快车道,处在加速度发展阶段。占居民40%左右的工薪阶层大批量进入购房市场,标志着市住房消费发生重大变化,由金领阶层、银领阶层购房为主,向铜领阶层购房为主转化,大众住房消费将逐渐变为市场主流,这将对市房地产市场产生极其重大影响。（二） 当前房地产市场存在的主要问题当前房地产市场的主流是健康的,但是也存在着一些问题,有些问题甚至还是比较严重的,主要表现为如下几个方面：1、 城市边缘区房地产开发无序近几年,在市周边出现较大规模的无序开发现象。开发商以各种名目廉价圈占囤积土地,不少人占地几十公顷甚至上百公顷,他们在缺乏统一规划和统一管理前提下,盲目实施开发；此外,还有各类企业开发,农民开发种种。各种无序开发,严重影响市年度房地产开发计划和总量控制,加大政府基础设施配套压力,造成资源严重流失,严重冲击了房地产市场。2、 住房供给结构失衡现象仍然严重存在据上半年统计数据,100平方米以下的空置房占3.63%,可供预售的占10.67%；100-120平方米的空置房占12.65%,可供预售占22.86%；121-150平方米空置房占28.62%,可供预售占30.94%；151平方米以上空置房占55.11%,可供预售的占35.52%。套面积在120平方米以上的大户型空置率已占到83.74%,可供预售的占66.46%,说明供给量相对偏大；套面积100平方米以下的供给量相对偏小。说明市场需求的中小户型、中低价位的房子供不应求,开发商建造的主体仍然是大户型和中高档次房子,从而导致住房供给结构失衡,严重地影响着市场的健康发育。3、 健康住宅研究和实施相对滞后非典事件中,尤其是发生大花园大面积非典传染后,市广大居民对健康住宅的需求急剧增加。现有的仅停留在开发商的促销概念炒作,尚没有引起各方面的必要关注,缺乏对适合我市健康住宅的理论、经济、规划、技术层面研究,更谈不上政策、法规的约束和实施。4、 商品房申诉不断升温据市工商局统计,上半年市商品房申诉不断增加,综合分析,主要存在以下三个方面的问题：一是房屋质量、产权证等问题；二是虚假宣传、承诺不兑现和合同履行问题；三是物业管理问题,主要集中在物业公司管理不到位、物业费管理不透明及管理人员素质差等问题。上述问题的存在,严重地挫伤了消费者购房的积极性。（三） 市房地产市场20XX走势预测1、 市房地产业发展的经济环境分析（1） 20XX市房地产业发展的有利条件第一,全国经济继续保持高速增长态势。去年,我国经济在战胜非典严重影响后,GDP增长8.2%,再次创造世界奇迹。明年必将会沿着已有发展的惯性,乘风破浪,继续前进。而且在号称世界三大引擎美国、日本和德国经济陷入衰退的情况下,我国经济一枝独秀,成为带动世界经济发展的第四大引擎。如此良好的宏观经济形势,必然为我国房地产业不断注入新的活力。第二,经济进入二次创业起飞阶段。尽管受到非典的严重干扰,市上半年GDP已完成635亿元,同比增长13.5%,经济增长呈现加速提升的状态。明年会乘温总理视察的东风,在中央支持下,老工业基地重新振兴将加快步伐,尤其是装备制造业和汽车产业都面临着难得的发展机遇,去年汽车工业产值突破400亿元。整体经济环境趋好,必然会带动房地产业相应的快速发展。第三,城市化的进程为房地产业提供了广阔的发展空间。市城市水平为63.6%。国际上一些先进的城市化水平一般在90%以上。市虽然远高于全国37%的平均水平,但离国际先进城市仍然存在较大差距。全国拟每年城市化水平提高一个百分点,市近期会高于这个百分比。即或按每年一个百分点,就意味着每年有7万人进城,就需新增住房面积140万平方米。第四,市居民住房消费需求潜力巨大。20XX底,全国城市人均建筑面积约为22平方米,仅为19.12平方米,相差近3平方米。通过问卷了解到：1年以买房或卖掉旧房再购置新住房的占9.2%。这就是说,市居民购房需求相当旺盛,9.2%就意味着10万户居民去年要购置住房,而且今后每年都保持在这个水平上,这意味着市第年有十多万户居民置换住房,其中有一半人买新房,每户按80平方米计算,共需商品房近500万平方米第五,市老城区改造的速度加快。去年市实施森林城市规划,加快绿化、道路和水系建设。拆迁改造任务数量巨大,全年预计为5-5.5万户,下半年还有3万户。按年初政府出台新的市房屋拆迁管理办法规定,还要继续实行货币拆迁政策,新办法还将各级区域货币安置补偿标准平均提高了100元/平方米,这些都会极刺激住房市场需求。第六,外来人口购房将会大批量增加。市是环渤海经济带的重要城市,是东三省及的区域中心城市。经中科院组织100名城市专家论证,在2001-2002中国城市发展报告认为,城市真实发展能力居于前10位的城市有、XX、。具有明显的区位优势和后发优势。随着经济逐步振兴,南资北投、外资入已经成为潮流。与此同时,涉外房地产必将有较大起步,外地人购房也将会逐步增加。据统计,20XX1-5月份为1400户,预计年底可达3000户。（2） 20XX市房地产发展的不利条件第一,信贷收紧,房地产业面临着严峻考验。中国人民银行6月13日发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知简称央行121号文件,对房地产开发和销售贷款提出了新的要求。房地产业属资金密集型产业,它的生存和发展与银行信贷密切相关。一般地说,市开发企业项目运作资金中,约有70%左右资金是直接或间接来自银行,该项决定必然会对市房地产业,尤其是对大多数开发企业产生重大影响。从银行防金融风险角度考虑,121号文件大方向是正确的；但是在具体实施过程中,会对市房地产业造成什么冲击和影响,还有待于实践进一步验证。第二,土地储备制度运行尚不够完善。市目前多元管理体制,极易造成不公平竞争；加之由于过度向效益倾斜,土地储备制度的宏观调控职能缺损,中小开发商进入土地市场难度会进一步加大。第三,住房供应结构调整任务难度较大。由于利益驱动,市开发商建造中高档及大户型住房的惯性较大；面向大众消费群体,建造中档和中低档住房,需要开发商从经营理念、利润期望和运作手段做出根本性调整。第四,商品房空置压力较大。市空置总量有较大幅度上升,加之又是结构性空置,空置集中于中高档和大户型住房,因此,近期难以全部消化,对部分开发商和市场的压力是比较大的。2、 对20XX市房地产基本走势初步预测（1） 从总体上看,市房地产基本上完成了近三年的调整任务后,天时、地利、人和三要素均占,进入最佳发展期。依据对市房地产业发展的周期性规律、人均GDP和恩格尔系数变化、居民住房消费需求和城市化进程的综合分析,市房地产业已经进入了加速发展阶段,将会有近20年的快速发展时期,届时人均住房建筑面积达到或超过35平方米。（2） 20XX,市房地产市场将会延续去年的发展势头,有一个较大幅度增长。但是,房地产市场发展程度如何,是进入高潮期,还是高潮期前的准备阶段,主要取决于央行121号文件的实施细则。若是操之过急,采用硬着陆,市房地产市场高潮期会推迟一段时间,今下半年只能是高潮期前的准备阶段；若采用软着陆,不构成重大冲击,下半年市房地产市场将会顺利过渡到高潮期。（3） 开发商面临着重新洗牌的严峻局面。新的土地制度和银行新政,加剧开发企业的马太效应,即富的更富,穷的更穷将会使品牌优良实力雄厚的企业加速扩,出现一批大型开发商；一大批无土地储备、信誉不良和实力不支的中小开发商被淘汰出局,一部分中小开发企业会置换到外地中小城市去开发。（4） 市商业房地产和工业房地产去年将会继续升温。随着项目年的深入,国周、制博会等重大活动的开展,市的工业地产和商业地产会进入加速发展阶段。（5） 住宅房地产进入大众住房消费时代。主要标志是铜领阶层会掀起买房高潮,他们的住房消费基本特点是以实用性和经济性为主,中低档的商品房是他们主要选择。个体数量不大,但总体汇集起来需求巨大。（6） 房地产开发投资幅度将会明显加大。由于外地和境外开发商大批进入,以及浑南新区、铁西新区和棋盘山风景区的开发进程加快,加之20XX房地产市场利好刺激,开发商普遍会加大投资力度,（7） 市房地产市场性质发生重要变化。市房地产市场将会加速由地域性市场变为全国性市场和国际性市场,外地开发商和境外开发商在房地产市场上的份额会越来越大。（8） 市房地产业将会加速从粗放型向集约型发展。市房地产业开始进入了大盘时代、品牌时代、服务时代和创新时代；房地产的市场竞争,尤其是高档房市场含别墅市场和中高档房市场的竞争将会更加激烈,会由简单的价格和地段竞争变为性价比竞争、开发规模竞争、品牌竞争和产品细节竞争。（9） 增量房的销售量将会有较大增加。中高档及高档商品房的销售会略高于20XX,中档及中低档商品房的销售会有较大的增加,按市统计局的统计口径,销售总量会超过历史最高纪录的20XX的212万平方米,可能会突破250万平方米,创历史新高。细分化市场看,由于大量拆迁拉动,60平方米左右的中低档小户型将热销；80平方米左右的中低档商品房会畅销；高档房、别墅和大户型会处于滞销状态。（10） 商品房的价格将会平稳运行,继续保持稳中有升态势。虽然有基准地价提高激发商品房价格上扬的压力,但由于结构性空置数量较大和住房消费费购买能力的制约,房价基本上会维持在现有水平上。细分化市场看,高档房、中高档房含别墅类因供大于求,房价可能会略有下降；中档房、中低档房和二手房因求大于供,房价可能会略有上升；近郊商品房的价格仍处于上升期。（11） 存量房市场将会持续高涨。由于大批拆迁户的购买力释放,会对市存量房市场重重地推动一把。存量房除中介外,受制因素不多,20XX的势头会继续延续下去。第三部分 河区及中街简介一、 河区简介1、 河区概况河区位于中国东北最大的中心城市 市的中心,面积17.6平方公里,河区人口主要来自关移民,另外有一部分东北满族,关移要来自、等省。到20XX末统计,全区实际人口为601529人,其中男298599人, 占总人口比重49.7%；女302392人,占总人口比重50.3%。绝大多数为汉族,另外有一些满、蒙古、回、朝鲜等22个少数民族。全区设立16个街道办事处,164个社区。河区位于北纬41度10分至42度16分、东经123度20分至123度45分之间,处于城区中轴线东侧。东与大东区相邻,南与东陵区接壤,西与和平区相接,北与皇姑区毗邻。2、 经济概况改革开放以来,河的经济得到了迅速的发展,20XX,我区国民经济保持了健康、快速增长,经济结构调整成果显著,区域综合经济实力进一步得到提高。全年实现国生产总值44.1亿元,比上年增长15。其中,第二产业实现增加值5.0亿元,比上年同期增长18.3；第三产业实现增加值39.1亿元,比上年同期增长14.6。第二、第三产业占国生产总值的比重分别为11.3和88.7。年末,全区单位从业人员21830人,比上年下降5.5。在岗职工人数21049人,比上年下降6.3。其中：第二产业5124人,比上年增长23.7；第三产业16706人,比上年下降8.8。全年共开发就业岗位22014个,调剂安置就业人员26897人次。3、 工业概况全区工业经济保持平稳增长的良好势头,经济效益明显提高。20XX,全区完成工业总产值22.7亿元,比上年增长11.5；实现工业增加值4.5亿元,其中全部国有工业企业和年产品销售收入在500万元以上非国有工业企业完成工业总产值33756万元,比上年增长10.5,实现工业增加值6479万元,比上年下降25.2。 全年实现工业销售收入80295万元,比上年增长31.5,实现工业利润1586万元。4、 商业概况河区建设中央商务区工作的全面推进,由主抓中央商务区建设向中央商务区与诚信商务区统筹协调发展转变,由主抓三产发展向三产二产互为补充转变,使中街、五爱、北站三大商贸圈发展后劲不断加强。开发区的并入和一批知名企业和品牌的成功引进,使河的流通业活力大增。全年消费品市场成交额和社会消费品零售总额明显增加。以五爱市场为主体的各类专业市场全年实现市场商品成交额高达204.9亿元,比上年增长4.5。20XX实现社会消费品零售总额7亿元,比上年增长20.3。5、 未来展望十五时期,国民经济要保持较快的发展速度,产业结构优化与升级要取得明显成效,经济增长质量和效益要有显著提高,城市功能与经济发展环境相应得到全面拓展和完善。力争用10-15年的时间,基本实现现代化。 经济总量目标。十五末期,全区国生产总值达到60亿元,年均递增11.5%；人均国生产总值达到1万元；财政收入达到了6亿元；年均递增11.5%,外资调入额达到4000万美元,年均递增11%。依据现行统计口径 产业结构调整目标。实现产业结构优化和升级,高新技术产业、新兴第三产业取得长足的发展,国民经济和社会的信息化程度明显提高。十五末期,第三产业增加值达到53亿元,年均递增12%,第三产业占国民经济的比重达到88.4%,新兴第三产业增加值占第三产业比重达到40%；社会消费品零售额达到6.3亿元,年均递增10%；全区引进开发居国先进水平的科研新产品50个,发展高科技型模企业20个；高新技术产业的产值占工业总产值的比重达到60%,科技进步对经济增长的贡献率达到60%。 城区建设目标。加快城区基础建设的步伐,提高基础设施的系统化、网络化和现代化水平。十五末期,基本建成建筑布局合理化、城区环境景观化、社区管理模化、居住条件现代化、城市功能高效化的新型城区。 社会发展目标。坚持以人的全面发展为中心,以提高人民生活质量为目的,不断提高公民素质和人民健康水平。十五期间,科教、文化事业进一步发展,社会保障体系进一步健全,人民生活和社会文明程度显著提高,法制建设不断加强,经济与社会更加协调发展,实现社会发展的全面进步。二、 中街简介1、 中街起源著名的商业街中街,她是最早形成的商业中心。1625年至1631年,后金将明朝所筑砖城进行改建扩建,按照中国历史上流传的左祖右社、面朝后市之说,将原来的十字型两条街改筑为井字型4条 街。即今路、中街路、街、街。 当时,中街路称街,东西两侧建有钟 楼、鼓楼各一座。街长579.3米,宽11.7 米。2、 中街现状1997年,市政府投巨资把中街二段、三段改造成1000延长米的全国首条商业步行街。4年来,在社会主义市场经济大潮的推动下,古老的中街发生了深刻而巨大的变化。中街现有商家近300户,路边,金利来、二百、鹏达、鼓楼等四座中街的标志性建筑,历史风貌依然；荟华楼一部、二部的仿古建筑,展示出古城风韵；商业城、沃尔玛、新玛特、鹏利广场、春天、东亚广场、紫金商厦、兴隆大家庭、新一佳、凡亚商厦、嘉濠商厦等大型商业巨子,展现出现代商业大都会的不凡气度。中街正常时期客流量为30万人次/天,双休日偏多,每年黄金周期间客流量大约在40多万人次/天。而20XX十一期间,中街客流量超过50万人次/天,且本地人占绝大多数。目前,中街年销售额在40亿元左右,上交利税达2亿元。3、 动态及规划（1） 大众里项目及即将启动的五座商厦居市中街黄金地段的步道广场式精品街,即大众里项目,将于近日正式启动。该项目占地2.2万平方米,从女人世界后身到接近路,由投资5000万美元。去年外罩面全部竣工,明年五一正式开业。同时启动座商厦。近期启动建设的有嘉阳广场、普尔斯大厦、东祥金店、东宇大白楼4座闲置商厦及一处闲置地块。 占地10万平方米的嘉阳广场正在做启动前期的准备工作。重新激活后的嘉阳广场投资12亿元,总体设计由美国一大公司担任,引进国际国名牌企业、产品入驻大厦。 普尔斯大厦由港方投资1300万美元,现正在建设中。其布局一至四层为商厦,五至十二层为写字楼。 中街老字号金店东祥金店重新注入资金3000万元,做大做强品牌。中街店作为集团总部,分店辐射全省,目前已建家。 建筑面积8000平方米,闲置已久的东宇大白楼,已由外资投入50万美元,合资组建金海滩物业,涉猎美容、职业培训等项目。 故宫西墙附近有一闲置多年的地块,俗称大坑,如今正在建设纸行大厦,由投资1200万美元,地上三层为大型现代化超市,地下一层为停车场。此大厦填补了中街无大型超市的空白。作为市历史最悠久的一个商业区,今天的中街已不仅仅是一条街,而是由其牵动,以故宫为中心,东、西、南、北顺城街路所围成的区域,面积1.93平方公里。按照规划,中街地区将以建设4A级景区为切入点,以建设东北第一街为统领,到20XX,初步建成作为东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。（2） 五大功能区布局 商贸区：以嘉豪、嘉阳为主,打造顶极百货精品店。在女人世界以南,儿童电影院以东,建设绿荫环抱的步道广场式精品街。这就是大众里项目。 文化旅游区：包括故宫、氏帅府、长安寺项目及路一段的大舞台、盛京文化广场、文化步行街等。重点改造周边环境,建筑体现前清王府风格。 商务区：包括北中街东部长安寺商务会馆、国商城、商业城附楼及普尔斯大厦,将建国际商业展示中心和国际采购定单管理中心等。 娱乐区：包括北中街和正昌太阳广场。北中街将建花街,保留珍贵树木和部分特色民宅,正昌太阳广场将建室迪斯尼乐园。 餐饮区：在交通银行以西、老久华以南,开发建设老字号美食城。以清代四合院为基本格调,地方流传的老字号为经营品牌,恢复失传的餐饮名店。（3） 十大绿地换色中街将以绿色连接每一处景观,建十大绿地。为：北中街、西北角楼、长安寺、嘉豪广场、故宫前广场、故宫西墙、氏帅府等。部分商家楼顶绿化,庭院、道路绿化,非商业建筑立体绿化。中街的亮化以高科技和现代材料体现新、奇、特、闪、亮、跳。路与古建筑风格协调,体现古朴、祥和。北中街娱乐区将建成不夜城。临街的楼顶平改坡,平改檐,楼顶亮化。亮化材料制作牌坊式城门标志物,立于小西门、小东门。拆除大舞台以南棚户区,建设文化步行街,以浮雕、雕塑、壁画等艺术景观突显文化氛围。把广告打造成商业文化的标志。沿故宫东墙至南顺城路建名人景观通道,刻投资者、捐赠者手模,建名人雕塑。风格从复古的宫廷式逐步过渡到开放的现代风格。钟、鼓楼在原址以钢板浮雕形式表现形象图案,在地下设钟、鼓音响设施。未来的中街将有交通、金融、通信、宽带、安全监控等配套设施跟进,走在中街将体验到传统文化与现代商业紧密融合的迷人气息。（4） 地下中街体育大世界正在进行的中街地区铜行北街改造向人们传递这样一个信息：在进行了科学、全面的规划之后,中街地区的整体改造即将全面启动。昨日记者从中街管理办获悉,明年5月将开工建设一个地下中街一个相当于半个中街地区容量的地下体育大世界,已经粗具规模的中心庙广场将在进一步的改造之后更名为中街广场。如果说去年中街地区改造的大动作都集中在故宫周边的话,那么明年的改造亮点明显地集中在一个不为人知的小街铜行街上。尽管这条小街道小得无法在地图上找到,但它所处的位置绝对是中街地区的黄金地段：这条仅300余米长的小街道南起故宫北侧的中心庙,沿兴隆大家庭东侧向北延伸,横穿中街步行街的中线之后,继续向北抵达北中街。它不仅是南中街路、中街路和北中街之间的桥梁,更是中街商业区南展北拓必不可少的商业通道。明年5月在铜行南街兴建的地下体育大世界,位于故宫北侧、兴隆大家庭东侧的建筑,将建成总体两层、局部三层的格局,其建筑面积将达到2.2万平方米。此外,在铜行南街东侧、原东亚广场 F区上建成的中心庙广场也将以全新的面貌出现。按照规划,目前这个以绿地为主的广场,将进一步改造成绿地和水泥地面相结合的休闲广场。除了广场的名称由中心庙广场改为中街广场之外,广场的功能也将由单一的绿地,变成一个以公共演出和大众休闲为主要功能的广场。相对于铜行南街的兴建来说,铜行北街的改造着重于疏通,连接中街和北中街。位于嘉阳商厦东侧的铜行北街一旦打通,将把集中在中街步行街上的巨大客流更多地吸引到沉默已久的北中街地区。第四部分 项目市场分析一、 区域住宅微观市场分析为了对本案所处的市场环境进行分析,就影响本案市场定位和发展前景的周边区域进行了详细调查。调查围以中街商圈为中心,向外围辐射市中心区域河区、和平区以及大东区部分。区域现有楼盘主要分布在河区的中街商业圈、奉天街沿线、青年大街沿线和与和平区交界的市府广场区域,楼盘的分布区域较广,由于地处市中心,物业类型也较丰富,有多层、小高层、高层住宅,小户型的商住楼和写字楼以及大型的商业用房。1、 总体供应态势评价：个案房屋类型规模、工程进度状况表案名金茂国际御点江山佳园北中街综合楼金园大厦皇城酒店公寓中街北苑鹏利广场花园一期天龙家园美龙家园金苑华城房屋类型高层多层多层多层高层高层多层、小高层高层多层、小高层高层小高层、高层总建面积3.2万5万6万2万2.4万7万9万10万40万约4万33万进度现房现房准现房准现房准现房准现房结构体封顶封顶封顶封顶 因为个案处于市中心区域,基本为改造地块,占地较小,因而住宅个案量体也较小,总建多在10万平方米以下。 整体市场的供应量较大,随着中心城区的旧城改造继续进行,区域住宅市场将供需两旺,市民对住宅的需求量较大。 由于河区、和平区为市中心区域,土地可供量有限,调查区域30-40万平方米量体的大项目基本处于大东区。2、 产品规划评价 楼盘规模普遍较小,分批推案量体较小。 受地段价值和市中心土地供应紧影响,楼盘以高层为主,少量小高层、多层；高层以点式楼居多。 量体小的项目基本为少数一、二幢楼,地处商业中心,周边齐全的商业配套和便利的交通使得产品受到市场的追捧；量体大的项目通过规模效应、小区的细部规划,选择多样,同样受到市民的喜欢。 市中心的高层项目因容积率较高,绿化率普遍较低,在小区规划上捉襟见肘,没有太大的突出表现。3、 房型方面： 房型多样化：从一房到复式均有,二房、三房为主力房型,三房比例稍高见下表。一房小户型主要有金茂国际公寓、金园大厦酒店式服务公寓等楼盘。佳园、未来城、中街北苑、金苑华城等项目规划有一定量的小户型。复式仅在御点江山、美龙家园、未来城等高档的、具有较好景观的楼盘中出现。 一房面积在40-70平方米之间,二房主要集中在86-120平方米之间,三房集中在120-156平方米之间；御点江山、美龙家园等楼盘出现了房型面积偏大的三房,迫使总价较高,去化较慢；而金茂国际公寓、金园大厦酒店式服务公寓楼盘和中街北苑、佳园、未来城等规划的较为经济的房型,总价相对较低,受到市场的欢迎,体现出经济型房型有较大的市场潜力。 房型设计受容积率的影响,普遍存在通风或者动线方面的缺陷,房型的进深过长,缺乏人性化的设计,缺乏具有相当优秀设计而突出品质的楼盘,没有卓显地段品质。个案房屋面积规划、主力房型状况表案名金茂国际公寓御点将山住宅佳园北中街综合楼金园大厦皇城酒店公寓未来城中街北苑鹏利广场花园天龙家园美龙家园金苑华城面积围 41-107130-20972-169143-20740-11030-7837-19368-166100-17898-150155-27086-142主力房型一房三房二、三房三房一房一房三房二、三房二、三房三房三房三房主力面积41-58171-195110-151143-16640-7042-60130-157110-143120-136116-149155-184134-1424、 价格态势分析个案单价围、均价、主力总价状况表案名金茂国际公寓御点将山住宅佳园北中街综合楼金园大厦皇城酒店公寓未来城中街北苑鹏利广场花园天龙家园美龙家园金苑华城单价元/7000-80004730-58803780-43004880-54004780-58006100-76004100-56003880-48003300-50003588-43003730-50003980起价均价/750052004100510053006600470043004200380045004300主力总价万元31-4489-10145-6273-8521-3726-3161-7447-6250-5744-5570-8358-61 区域均价主要在4100-5300元/的围之,但金茂国际公寓价格高达7500元/,原因是小户型精装修房、酒店式服务、中街无可比拟的地段优势。另一小户型简装修项目金园大厦,均价5300元/,在局部市场也属于最高价格。区域整体均价约在4500元/红线处 区域价格较去年有300-500元/的上浮 三房主力总价区间在30-110万之间,御点江山的大户型总价达89-110万；三房主力总价跨度较大,一般在40-70万之间；而两个带装修的酒店式公寓的总价21-44万,是区域最低的； 区域总价集中在55万元/套左右 总价在一定程度上影响了项目的去化,御点江山由于主力总价过高,处于市区的高位,去化较为困难,而金茂国际公寓、金园大厦总价较低,去化较快。5、 营销态势分析 销售状况普遍较为理想,主要是因为市场需求量相对供求量较大,地理位置较好。 由于户型面积偏大去化较差,金苑华城得到销售率仅40%,御点江山销售已近两年销售率才达70%。 鹏利广场花园、金园大厦、美龙家园因有地段、环境、配套等综合的优势,去化比较快。 小户型的酒店式公寓去化较好,金园大厦销售率为91%,金茂国际公寓还未开盘,交定金预定的已有60%。6、 客源分析 区域客为主,河、和平、大东区的私营业主、工薪阶层、公务员和拆迁居民以及其他区域的富裕者。 地段特殊性吸引了来经商、工作的周边区域、省外乃至海外的客户入住。 居住、改善住房环境是购房的主要目的,但投资客占一定比例,特别是小户型物业受到投资客的欢迎。二、 主要小房型楼盘市场分析近两年,、开始流行小户型、超小户型,概念层出不穷,炒作花样翻新,场面甚是热闹。从20XX开始,以当代程式、非常公寓等一批面积在3060之间的新鲜超小户型项目的上市拉开了小户型市场的序幕。酒店式公寓、单身公寓等项目也陆续登场,就连一些并不是以小户型为主的项目也打起了小户型的招牌。 当代程式刚一露面就受到追捧,三四十平方米的房子、酒店式服务一切都让人感到新鲜,喜欢尝试的年轻白领成了购房的主力军。而圆缘雅居更是以六七十平方米的小户型为主打户型,荣登20XX第一季度销售冠军。连格林梦夏这样并不是以小户型为主的楼盘也推出了52套三四十平方米的小户型,并且很快销售一空。 有人说小户型只是一种过渡产品,房子越盖越小最后只能被淘汰；也有人说即使再过100年,也有人买小户型,因此担心小户型被淘汰是杞人忧天。实际上设计是否合理才是决定户型能否被淘汰的根本原因。小户型只要不过分追小,设计上多考虑人们居住的需求,市场还是很大的。 的小户型市场正在打开,中等消费层次的住户在占了近四成,消费者期待有更多更好的产品供选择。因此,开发小户型和经济实用型住宅,合理下调楼房价格,应该成为开发商优先考虑的问题。下表是本调查区域目前在售的主要酒店式小户型项目：案名性质供应量套规划面积主