德思勤湖北武汉青扬六和车位定价方案

中国武汉2008年10月08日青扬六和车位定价方案 目录 contents一、周边市场情况3二、车库定价原则3三、地下车位价格的确定4四、地下车位推向销售节奏安排：8青扬六和车位定价方案一、周边市场情况青山区域目前在售车位较少，因此主要选取青山区域及徐东区域车位作参考。项目车位数车位情况付款情况美林青城1014租金：地上，120元/月（含物管费），无地下水岸星城2000租金：地下，400元/月（含物管费80元/月）江南春城1168售价：8万（无产权，基本无销售）9-12万(有产权，销售率不到10%)一次性华润凤凰城1051租金：地上，120元/月、地下，380元/月，均含物管费。售价：地下13.5万/个（有产权）一次性爱家国际华城2250租金：地下，350元/月（含物管费80元/月） 售价：12万（有产权销售率不到10%），8.4万（无产权基本无销售）。一次性都市经典900一期租金：240元/月（不含管理费）万科朗苑334租金：地上，120元/月（含物管费）盛世徐东118租金：地上无固定，160元/月，地上有固定：200元/月，地下：350元/月，以上均含物管费结论：徐东及青山片区在售车位项目较少，售价区间为8-14万之间不等。无产权车位售价区间在8万左右，有产权车位售价区间在10-13万左右。调查楼盘中，出租车位大部分含物业管理费，租赁价区间为：120-400元/月左右。地上车位租金区间为：120-200元/月，地下：350-400元/月，均含物管费。二、车库定价原则市场比较原则根据对武汉市不同楼盘的市场调查情况，武汉市目前住宅小区地下停车位（库）价格在8-15万之间。部分小区的车位设在露天，此类停车位一般只租不卖，租金相对较低，租金价格区间为100-200元/月。较受业主欢迎的是地下停车位，此类无产权车位售价集中在8-9万，有产权车位售价集中在9-15万左右。消费习惯原则根据客户的停车习惯，进行价差的确定。如根据车位面积大小、驾车进出的方便程度、安全性和距离到达地面上、下楼梯的距离远近进行综合评判。三、地下车位价格的确定1、整体均价的确定市场车位的定价原则市场调查比较及权重计算：将市场上同档次的物业车位的平均价格通过一定的权数测算得到如下数值：根据青山和徐东市场楼盘在售车位的情况，本项目车位无产权，因此选择市场上无产权的车位进行比较，只租项目通过租金反算得出售价，选择以下四个楼盘作为参考：项目无产权车位售价与本项目的相似权重权重值爱家国际华城8.40.32.52江南春城80.32.4水岸星城80.21.6盛世徐东90.21.8权重合计8.32权重说明：根据爱家国际华城和江南春城与本项目处于同一片区，有较多的相似点，所以设置为同一权重，水岸星城、盛世徐东属于与本项目相邻区域，同属于本项目的竞争项目，也反映了目前市场的车位销售价格，因此设置为略低于同片区权重的权重值。建议本项目地下车位价格区间为：7万-8.5万/个。建议地下车位租金：300-360元/月个（含管理费80元/月个）2、青扬六和地下车位细分地下车位由于在车库中，因交通组织情况、面积大小、客户停车习惯和安全性的不同，价值也有所差别，为了更合理的实现地下车位销售，综合考虑以上因素，以不同等级的价位对车位的优劣性加以区别。由于车位在实际销售中，价格区间不宜过大的原则，我们对地下车位价值等级的划分基本采用5000元的价差进行调整，具体实施如下：I 类车位区分原则： 标准车位，车位面积：23002500*5000CM； 停放车辆时进、出方便，安全性较好； 距离地面交通（距离单元楼梯及车库出入口）较近。类车位区分原则： 标准车位，车位面积：23002500*5000CM； 车位进出不太方便； 位于垂直交通辐射区域，转弯半径较小。 类车位： 位于垂直交通的交叉口； 停放车辆相对不便； 距离垂直交通位置较远。 类车位： 位于垂直交通的交叉口； 停放车辆相当不便； 属微型停车位，车位面积：2200*5000CM 距离垂直交通位置很远。 容易被其它车辆剐伤。车位具体定价情况，见附件一车位定价分类图示和青扬六和地下车库价格表3、地下车位分布情况说明：地下车位总数：262个标准车位：253个难停车位：9个4、地下车位的分类定价：I 类车位: 8.5万元/个类车位: 8万元/个 类车位：7.5万元/个 类车位：7万元/个车位100%销售总收益为：2049万元。销控车位地下车位级别细分图类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类类地下车位销售图示说明5、地下车位价格表：青扬六和车位价格表车位编号售价(万元)车位编号售价(万元)车位编号售价(万元)车位编号售价(万元)车位编号售价(万元)车位编号售价(万元)A018A318B018B317.5B618B918.5A028A328B028B327.5B628B928A038A338B038B337.5B638B938A048A348B048B347.5B648B948A058A357.5B058B357.5B658B958A068A367.5B068B367.5B668B968A078A377.5B078B377.5B678B978A088A387.5B088B387.5B688B988A098A397.5B098B397.5B698B998A108A407.5B108B407.5B708B1008.5A118A417.5B118B417.5B718B1018.5A128A427.5B128B427.5B728B1028.5A138A437.5B138B437.5B738B1038.5A148A447.5B148B447.5B748B1048A158A457.5B157.5B457.5B758B1058A168A467.5B167.5B467.5B768B1068A178A477.5B177.5B477.5B778B1078A188A487.5B187.5B487.5B788B1088A198A497.5B197.5B497.5B798A208A507.5B207.5B507.5B808A218A517.5B217.5B517B818A228A527.5B227.5B527B828A238.5A537.5B237.5B537B838A248.5A547.5B247.5B547.5B848A258.5B257.5B557.5B858.5A268.5B267.5B567.5B868.5A278B277.5B577.5B878.5A288B287.5B587.5B888.5A298B297.5B598B898.5A308B307.5B608B908.5车位编号售价(万元)车位编号售价(万元)车位编号售价(万元)车位编号售价(万元)C018C268C518C767.5C028C278.5C528C777.5C038C288.5C538C787.5C048C298C548C797.5C058C308C558C807.5C068C318C567.5C817.5C078C328C577.5C827.5C088C338C587.5C837.5C098C348C597.5C847.5C108C358C607.5C857C118C368C617.5C867.5C128C378.5C627.5C877.5C138C388.5C637.5C887.5C148C398.5C647.5C897.5C158C408.5C657.5C907C168C418C667.5C917C178C428C677.5C927.5C188C438C687.5C937.5C198C448C697.5C947.5C208C458C707.5C957.5C218C468C717.5C967.5C228C478C727.5C977.5C238C488C737.5C987.5C248C498C747.5C997.5C258C508C757.5C1007.5四、地下车位推向销售节奏安排：1、销售时间的考虑：现阶段处于交房阶段，车位的销售时机考虑是80以上符合交房条件的客户已经交房；需要车位的划分完成；确定车库的地下租金，让客户测算购买车位的实惠；综合车位划分、住宅销售、验收等情况，初步考虑车位销售时间为12月中旬，具体时间根据进度另行确定。2、地下停车位销售对策本次地下车库的销售采取限区域选择的方式进行销售，即1号楼业主尽量选择A区车位、2号楼业主尽量选择B区车位、3号楼业主尽量选择C区车位。可适当提高地面车位租金，以逼迫客户尽早购买地下车位；通过客户信函和电话通知，告诉客户车位销售信息；考虑举行自驾游的活动调动有车族关心车位销售。3、地下停车位租赁预留安排本项目客户80以上是有车客户，地下262个车库仅能满足50的业主购买，因此，地下车库相对会供不应求，因此考虑地下车库采取尽量销售的策略，刺激客户尽早购买车库。在销售初期外宣称车库只售不租，但预留B区路口一至路口六之间南面的26个车位(B59-B84)，以便于考虑部分业主后期出租的需求，同时刺激B区位置较差的车位先期销售。详见地下车位销售图示说明。