保亭七仙御温泉雨林度假村建议实施计划书

七仙御温泉雨林度假村可行性研究报告二一二年十月目 录 第一章 总论 1.1 项目概况 3 1.2 项目发展商 4 1.3 项目提出的背景及发展前景 4 1.4 项目实施依据 6第二章 项目建设背景分析 2.1 20XX宏观经济发展状况 6 2.2 20XX房地产发展分析 7 2.3 2010土地出让及成交市场 8 2.4 20XX房地产大调控下的后市分析 8第三章 项目市场分析与预测 3.1 项目开发条件 9 3.2 项目开发价值 123.2.1 保亭县旅游市场的发展机会 123.2.2 七仙岭的旅游资源价值 153.2.3 七仙岭板块旅游地产的竞争态势 163.2.4 七仙岭板块旅游地产开发对保亭县的影响 23 3.3 项目客户群分析 253.3.1 21世纪旅游度假的客户需求分析 253.3.2 产权别墅的目标客户群 273.3.3 度假置业投资客源分析 283.3.4 国旅游度假客源分析 293.3.5 国外旅游度假客源分析 30 3.4 项目SWOT分析 30 3.5 项目定位分析 32第四章 项目规划建设方案 4.1 项目开发选址 35 4.2 项目建设容与规模 37第五章 节能设计及环境保护措施 5.1 环境保护设计 40 5.2 节能设计 42第六章 项目管理与实施进度安排 6.1 项目组织管理 49 6.2 项目实施进度 50第七章 项目投资估算与资金筹措计划 7.1 项目投资估算 51 7.2 项目资金筹措计划 52第八章 项目营销经营策略 8.1 大旅游经济圈产权式度假酒店市场分析 52 8.2 项目营销推广目标 55 8.3 产权式别墅定价策略 55 8.4 项目营销推广方式 56 8.5 项目物业管理 56第九章 财务效益分析 9.1 财务评价依据 57 9.2 基础数据 57 9.3 财务评价 58第十章 结论与建议 60附表 第一章 总 论1.1 项目概况 1.1.1 项目名称：项目拟定为保亭七仙御温泉雨林度假村。酒店名称拟定为七仙悦榕度假酒店。1.1.2 项目地址：项目选址于省保亭县七仙岭温泉国家森林公园规划区,七仙岭主峰南坡下。西与七仙岭水库相邻,北与七仙岭原始热带雨林接壤,东南边与原新星农场五区五队划界,呈曲尺形。1.1.3 占地面积：规划用地面积40万约600亩,与原始森林接壤2000米。1.1.4 建筑面积：拟规划建筑面积约7.62万m2不含地下建筑面积14660 m2,其中：一座超五星级酒店,占地面积约15万m2,建筑面积约2.61万m2 。建有543栋全产权别墅。1.1.5 项目总体规划构思及建设容七仙御度假村引进当今最先进的跨国度假酒店超五星级悦榕庄酒店专业管理,项目建设向世界顶级山地森林度假项目看齐,管理设施和服务设施基本规划在未曾被人为破坏的地带,以原生态的天然建材为元素,以热带风情为建筑风格,打造顶级SPA、温泉沐浴、森林登山探险为特色的旅游度假村。区543栋独立别墅,尽显山地森林的典藏、野奢特有价值,独具巴厘岛风格和黎苗风情,质朴建筑含奢侈豪华。入住七仙御,栖居于七仙岭主峰之下,原始丛林之上,云蒸雾绕,空气清新；眺望群山逶迤,观看日出日落,感悟道庄哲理,梦幻君临天下；晨聆窗边虫鸣鸟唱,夜望脚下密布的五星级酒店灯火通明；藏逸仙境,远离尘嚣,尽享私密空间。是国人向往的世外桃源休闲圣地,国外游客神往的浪漫伊甸园和高尚人士梦寐的商务度假天堂。 项目建设经营由三部分组成,一是超五星级悦榕庄酒店七仙悦榕度假酒店,由191栋产权别墅和接待大堂、顶级SPA馆和水疗中心等配套设施组成,产权式酒店经营管理。二是私人和企业度假别墅,由352栋别墅和会所启动区组成。三是从次入口启动区到七仙岭南坡的登山旅游,旅游线路与别墅区和酒店区隔离。1.1.6 项目投资规模：总投资约8.8亿元人民币。1.1.7 项目实施进度安排：项目建设约需5年时间,分二期开发建设。项目已于20XX7月开始筹备,计划于2016年6月项目建成。计划酒店于2016年1月开始对外试业。1.1.8 项目主要技术经济指标：容积率0.19；建筑密度15%；绿化率65%；税后财务部收益率38%；投资回收期3.6年。1.2 项目发展商项目开发公司为保亭绿保北斗置业,是经保亭县政府注册的旅游及房地产开发公司,主要经营酒店开发经营,房地产开发销售,旅游开发经营。该公司是北斗房地产开发集团公司下属的保亭项目公司。集团公司成立了10多年,在全国各地开发有大量著名楼盘,房地产总开发面积达到100万。在的关联企业有北斗建大投资,办公地址在市。1.3 项目提出的背景及发展前景国际旅游岛概念下,旅游地产蓬勃发展。20年来,房地产业从第一轮泡沫中苏醒,正进入下一个黄金时期,这就是国际旅游岛建设时期,因此出现了房地产百企千亿下的现象。背靠中国大陆宏观经济的快速发展,是国际旅游岛建设发展的宏观背景。宏观经济的快速发展,产生了中国的财富阶层,这些人的旅游需求表现出居住生活区由纬度高向纬度低转变,即候鸟迁移现象；旅游度假由旅游观光向旅游投资转变,即第二居所现象；对地域豪宅市场,由被动消费向主动消费转变,即收藏保值增值现象。以为代表的大旅游经济圈,以其天然资源的稀缺性和长远的增长潜力,成为优选的财富工具和资金出口,吸引客源。湾、凤凰岛、大东海、亚龙湾、海棠湾、福湾、富力湾、香水湾、清水湾,建造的一大批五星级酒店、超五星级酒店、滨海豪宅,吸引了大批国外旅游客和旅游投资客。如凤凰岛创造了中国七星级酒店的概念,一度飙升到10万元/的房地产天价；半山半岛高层公寓也卖到5万元/；清水湾别墅都在5万元/左右,投资效益显著,极大地推动了旅游地产的发展。受大旅游经济圈的带动,以保亭为代表的山地资源型旅游地产开发,具有独特的绿色旅游优势。据旅游市场调查,随着游客生态环境意识的增强,游客的旅游热点已从3S转向3N,即从享受热带海滨温暖的阳光Sun、碧蓝的大海、舒适的沙滩,转向在大自然中沐浴,让心沉浸在乡村的人与自然Nature、人与人和谐完美的怀恋中、从而使自己的精神溶入人间天堂。从3S到3N,标志着人类的旅游追求从身体享乐为主转变为以精神追求为主。山地资源型旅游地产的开发,顺应了精神追求的财富人群,更适合旅游观光、度假置业,养生养老,开发潜力巨大。在建设国际旅游岛总体战略指导下,保亭县政府对七仙岭的旅游规划定位为,打造融雨林温泉养生、风情景区体验、户外运动探险、热带山乡度假、特色节庆活动于一体的,洋溢着浓厚黎苗少数民族文化风情的,国际热带雨林温泉特色的旅游胜地。本项目的建设,正是借助保亭七仙岭独具特色的自然景观资源,通过七仙岭美景观光、热带雨林度假、温泉SPA水疗的系统打造,丰富大旅游经济圈构成,拉动相邻滨海旅游客源市场,实现滨海蓝色旅游向保亭陆绿色旅游的延伸。符合及保亭旅游产业国际化发展的需要,符合保亭及七仙岭旅游规划区旅游总体发展目标,也符合该公司在目前旅游地产大力开发的情况下,进军保亭的发展战略。其市场发展前景大,投资风险小,资产保值增值能力强。必将取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。1.4 项目实施依据l 项目符合省十二五发展总体规划和省旅游发展总体规划l 项目开发建设符合省保亭黎族苗族自治县旅游发展总体规划、保亭县城城市总体规划七仙岭温泉国家森林公园总体规划。第二章 项目建设背景分析2.1 20XX宏观经济发展状况 国际旅游岛开局元年,由于国家政策倾斜等利好局势环境,20XX成为省建省以来发展最好的一年,全年实现地区生产总值突破2000亿大关,达到2052.12亿元。比上年增长15.8%,提高4.1个百分点。 固定资产投资继续快速增长。全年全社会固定资产完成投资总额1331.46亿元,比上年增长3.28%。 房地产开发投资迅猛增长,成为推动投资增长的主导力量,房地产开发完成投资467.87亿元,增长62.5%,占城镇固定资产投资额的37.2%,是推动投资快速增长的主力。全年房屋销售面积854.73万,增长52.3%。 旅游业加快发展。20XX共接待旅游过夜人数2587.34万人次,比上年增长15%。其中,接待国旅游者2521.03万人次,增长14.8%；接待入境旅游者66.31万人次,增长20.2%。旅游饭店客房开房率达60.4%,同比提高1.5个百分点。旅游总收入257.63亿元,同比增长21.7%。 受国际旅游岛政策的带动,省各项经济指标大幅增长。经济发展在依靠旅游与房地产两大支柱产业同时,发展新型工业、提高海洋业、开发博彩业、免税商业等产业,改变经济结构,成为经济发展新的增长点。房地产也从旅游向休闲、商业、养老等多点刚需方向发展。2.2 20XX房地产发展分析 20XX成为新发展的初始年,年初国务院批复的国际旅游岛政策,不仅带来了国家强有力的支持,而且吸引了全国各地著名开发企业的强势入驻,更加吸引了全国投资者的关注。年初的房地产市场出现井喷式增长,短短三个月岛的房价暴涨,涨幅达12倍。 随之而来的是国家对房地产调控政策,两轮史上最严调控政策的出台,表明国家严厉遏制部分地区房价上涨过快,全国一线城市成交量巨幅下跌。房地产由于走出了一条旅游地产开发的路子,旅游观光带来旅游置业,岛外置业者的信心不减。开发企业没有停止在圈地的脚步,出现全国限购越紧,开发越旺的现象,900多来注册的开发企业为房地产市场贡献力量。、房地产市场低速时期,二、三线城市开始崛起,陵水房价赶超成为第一,琼海连续5个月成交量占全省首位。 今年以来,国家一系列对房地产严控政策的出台,加快了房地产投资结构的调整,二三四线城市旅游地产机会来临,岛中保亭、五指山、琼中等县市也成为继东线沿海之后,又一资源型旅游地产开发热点。2.3 2010土地出让及成交市场 政府为防止90年代初上演的地产泡沫,严控各地土地使用情况,进行打击囤地行动,出台措施保证房地产市场健康快速发展。20XX的土地政策主要体现在两个方面,一方面是规引导,适度供应土地,合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。另一方面实行建设用地分类指标管理,建立健全土地市场信息披露机制,打击囤积土地,促进房地产市场规健康发展。 一线地区、土地供应量减少,成为更多企业开拓二、三线城市的契机。、在未来房地产市场中主要起到标杆作用,20XX开发重心转移至二、三线城市。尤其是以东线一线海景房产已经显现其自身价值,中西部地区其活跃度也将大幅提高。 预计未来,为了不断完善土地市场,促进房地产市场健康稳定发展,政府将会加强调控力度,逐步向旅游地产方向倾斜,促进旅游地产优化产品结构,走精品化高端化的道路,为战略投资者提供巨大的市场机会和增值空间。 20XX,全省房地产完成增加值179亿元,占GDP的8.8%；房地产开发投资467.87亿元,占全省固定资产投资总额的35%；房地产企业提供税收近96亿元,占地方一般预算收入近四成。房地产须保持一定投资和销售,否则可能引起经济起伏,而今后若干年,房地产仍是支柱性产业。2.4 20XX房地产大调控下的后市分析政府限购政策出台的背景,原因之一,是高通胀促发资金大量流入地产市场,金融系统风险加大,因而,近一两年以来,楼市政策与通胀水平关联甚高。高通胀会否退潮,是限购政策退出的一个重要条件。但按照目前情况,我国高通胀会持续数年。原因之二,楼价增速过快易引起社会矛盾,调控政策出台意在减少市场决定的房价与普通住房需求的差距,缓解社会矛盾；楼价增速明显高于收入增速时,易引发重大楼市调控政策。从目前情况看,高通胀会在一定时期存在,限购政策是否退出,主要看保障房供应能否形成规模；保障房体系形成供应规模需要2-3年,因此,预计限购政策退出总体需要2-3年时间。根据合富辉煌房地产顾问公司对全国不同城市房地产发展水平的研判如下： 房地产开发投资对比：一线城市房地产开发增长空间有限,二三线城市高速增长。 成交面积：一线城市成交面积萎缩,东部沿海城市成交面积略有增长；二三线城市成交大幅增长。 成交均价：一线城市房价上涨更快,二三线城市的房价相对值更低。预计二三线城市房地产发展空间更大。 市场特点：不同类型的城市房地产市场发展差异对比,调控时期楼市机会主要看三四线城市。三四线城市普遍正处在经济加速增长,城市化高速发展阶段,房地产市场有较大动能,价格处在相对洼地。部分限购政策相对宽松或不实施限购的三四线城市,调控期存在发展机会。第三章 项目市场分析与预测3.1 项目开发条件3.1.1区位分析项目所在地的保亭县位于省南部陆,五指山南麓,北纬18231853,东经1092110948,东接陵水县,南邻市,西联乐东县,北依五指山市、琼中县。总面积1160.6平方公里。保亭县是市、陵水县、乐东县等沿海市县通往岛中地区五指山市等地的必经要道,目前有省级公路至保亭 76 公里,陵水至保亭49公里。距国际机场和岛高铁陵水站各一小时车程,距五指山市半小时车程。交通极为便利。十二五期间规划修建的至保亭高速公路,距离只有42公里,使项目的区位优势更加明显。项目开发宗地位于省保亭县七仙岭温泉国家森林公园规划区,西与七仙岭水库相邻,北与七仙岭国家森林公园的原始森林接壤,东南边与新星农场五区五队划界,占地约600亩。3.1.2 主要资源 气候条件:保亭县属热带季风气候区。具有热量丰富,雨量充沛,蒸发量大,季风变化明显的特点。全年日照约19002000小时,日照百分率达45%,年平均气温20.724.5之间,年平均降雨量2000毫米。 土地资源：全县现有耕地面积8.31万亩不含国营农场,其中,水田5.388万亩,旱田1.72万亩,坡地1.2万亩,有宜林地17.2万亩,草地9.2万亩。 森林植被：全县有着70.1%的森林覆盖率。境森林多为热带雨林,面积为33.04万亩,林种1400多类,有经济林26.64万亩,防护林11.16万亩,灌木林12.45万亩,橡胶林含农垦48.5万亩。珍贵木材有田生、花梨、绿楠、红罗等。 空气质量：空气洁净无粉尘,负氧离子含量高,空气质量常年保持国家一级水平。 南药资源：有各类南药2万亩,拥有沉香、降香、萝工芙、大血藤、砂仁、五指山参等五大南药148个品种,是我国重要的南药种植基地。3.1.3 历史文脉保亭县辖6个镇,3个乡,62个村居委会,463个自然村；境有5个国营农茶场,1个热带作物研究所。保亭县世居民族为黎族和苗族,其他民族均为移民。全县人口16万人,其中黎族占人口的56.2%,汉族占人口的38%,苗族占人口的3.8%,其他民族占2%。黎族苗族少数民族传统文化,是保亭县地方文化的主体部分,此外,还有依托七仙岭热带雨林温泉雨林文化和温泉休闲文化等。保亭非物质文化遗产积淀深厚,已先后两批成功申报四项国家非物质文化遗产。3.1.4 政策环境 20XX保亭全县生产总值GDP13.02亿元,按可比价格计算,比上年增长16%。全社会固定资产投资完成13.5亿元,同比增61%。地方财政收入首破亿元,同比增93%。保亭县政府紧紧抓住建设国际旅游岛的重大历史机遇,打造低碳生态发展示县,争创国际雨林温泉旅游区,以主动姿态融入,参与南部产业分工,走差异特色化高端发展路子,第三产业的比重由20XX的42.8%提高到20XX的50.4%,首次超越第一产业13.1个百分点,旅游龙头地位确立。 保亭县经济社会发展有利因素比较突出,一是随着国际旅游岛建设各项政策效应的凸现,特别是随着五指山保亭段高速公路的开建,和国家飞碟训练基地等一批重大项目落户保亭,保亭的知名度和吸引力空前提升,大批战略投资者纷至沓来,保亭进入了一个新的重大发展机遇期。二是随着中央和省对中部欠发达地区和农村发展的投入力度的不断加大,为保亭进一步扩大投资,上项目、调结构、惠民生提供了极为有利的条件。三是经过多年的快速发展,保亭经济基础不断夯实,产业支撑力不断增强,环境、资源、区位和体制优势不断彰显,发展的潜力和活力不断释放。为此,县政府的发展战略是坚持走差异化特色化高端发展路子,加速发展旅游为龙头的支柱产业。3.2 项目开发价值3.2.1 保亭县旅游市场的发展机会国际旅游岛的建设,给保亭旅游业的发展带来了前所未有的机遇。岛的旅游市场格局,经过20年来的旅游发展,形成了一海两市三区的发展局面。中部以五指山脉为代表的热带山区,是黎簇苗簇的主要聚居地,雨林茂密,生态一流,风情浓郁,但经济发展滞后；东部西部是海岸地区,东部雨水充沛,椰风海韵迷人,旅游业率先启动,达到一定规模和档次；西部雨水略少,拥有主要工业园区,旅游资源奇特,旅游产业尚待起步。保亭地处东西部滨海旅游带与中部森林山地旅游区的交汇处,是至中部的必经之路。抓住国家旅游发展的机遇,发展保亭地区的旅游地产,有利于重塑海岛形象认知,以雨林、文化还原海岛的另一面,实行山水共举,蓝绿共赢,推动大规模项目的开发,共建旅游大格局。 从五指山视角来看,五指山区域旅游发展处于初级阶段,可抢占市场先机,成为区域领导者。这里旅游资源类型较为相似,发展意愿也相近；旅游开发还处在资源拉动型发展的初级阶段；产品国际化程度尚有欠缺,星级酒店、特色度假、文化体验等旅游项目缺少。 该区域主要旅游资源,五指山有中华民族文化村；白沙有坝王岭长臂猿自然保护区；琼中有五指山自然保护区,白花岭瀑布,仕阶摩崖石刻等；保亭有七仙岭温泉,石林风景区,呀诺达,槟榔谷。保亭的七仙岭温泉国家森林公园于20XX被国家发改委和国际旅游局确定为优先发展项目,成为带动中线旅游,构筑旅游黄金三角的建设项目。从大旅游经济圈视角来看,可根据滨海度假层级开发过程,把握利用组合优势与差异度,切分旅游市场和旅游地产市场。滨海度假地区层级开发,高端度假酒店占据海滨一线用地；别墅群占据二线用地；娱乐区、住宅区占据三线腹地。地区的海滨一线二线地区度假项目开发日趋饱和,旅游开发向海岛部地区推进。大旅游经济圈中的旅游资源具有差异性,主要旅游资源中,有天涯海角风景区,南山文化旅游区,亚龙湾、海棠湾国家旅游度假区,鹿回头公园,大东海游览区等；陵水有南湾猕猴岛自然保护区；乐东有毛公山、尖峰岭国家森林公园；保亭有七仙岭温泉等。保亭与、陵水、乐东、万宁有着明显的资源差异,与乐东、五指山的特点比较接近,但资源组合度远高于乐东和五指山市,保亭七仙岭正是三大资源的高度组合的承载之地。保亭借势,切分旅游市场切实可行。享有国际声誉,旅客数量和知名度呈现快速增长趋势。据市旅游局统计资料反映：市2004-20XX旅游总人数表年 份 旅游总人数万人次增长率%2004363.83212005406.59122006454.9122007528.43282008603122009693.45152010818.318市近年来俄日韩三大客源国所占比例年 份比 例 %俄日韩20051912.79200627.2187.820073328.46.6200841247.8200945217.2201048267.4据保亭县旅游局统计资料反映：保亭近三年旅游发展统计表指 标20XX20XX20XX游客总数 64.3140.34178.2同比 %118.226入境游客 1.0722.2同比 %87.51 10七仙岭景区游客 33.12.6同比 %2.2改造期间七仙岭景区过夜 17.216.516.1同比 %-4.2-2.36单位：万人次从保亭部的旅游格局来看,利用七仙岭旅游资源,与呀诺达景区、槟榔谷景区实现资源互动,从而达到盛世辉煌的繁荣景象。保亭部旅游格局规划为两核两轴四组团,即七仙岭旅游发展驱动核和呀诺达旅游发展启动核；山泉海度假旅游轴和热带雨林生态旅游轴；南部主题文化体验组团,中部热带乡村度假组团,北部雨林温泉养生组团,西部生态探险运动组团。对重点招商旅游项目进行系统建设提升,形成七仙岭和三道镇两个高端酒店聚落。项目正是处在保亭旅游发展的核心区和高端酒店的聚集区。3.2.2 七仙岭的旅游资源价值根据国标旅游资源分类、调查与评价GB/T 18972-2003,对规划区旅游资源类型分析如下表：七仙岭旅游资源类型分析旅游资源分类旅游资源单体个地文景观9水域风光9生物景观8气象与气候景观3建筑与设施14旅游商品18人文活动22合计：73个七仙岭旅游资源评价类别商品位数量占总数旅游资源单体名称5级34.1%温泉、七仙岭、七仙岭热带雨林4级1115%黎族服饰、黎族织锦、南药养生药膳、黎苗七月七传统戏水节、黎苗竹木器乐、君澜酒店等3级811%七仙岭水库、七仙岭的传统、树皮衣、钻木取火、红宝石罗非鱼、荔枝、槟榔、七仙岭温泉高尔夫七仙岭旅游资源认定为四大资源,即温泉、奇峰、雨林、黎苗文化。七仙神峰俊俏挺拔：七仙岭有七座俏丽的花岗岩山峰,前峰最高大,海拔1126米,后六峰相依而小,可见性强。热带雨林逶迤不尽：乔木、灌木、草本、藤本、附生植物组成多层次原始森林山岭,终年郁郁葱葱,藤葛交错、独木成林等景象特别。林中的空气极为新鲜,每立方厘米含负氧离子八万等。天然温泉源源不绝：25个温泉眼,其中自喷温泉7口,日出水量3800多立方米,水温最高的达95。热水矿化度为0.3克/升,PH 值为9.5,含氟量9.4毫克/升,硅酸量120毫升,对风湿病和皮肤病的调养极有好处。黎风苗情神奇浓郁：中国黎族苗族的主要聚集地,涵盖物质文化、精神文化、行为文化和制度文化的方方面面,原生性强,原汁原味。七仙岭资源是综合性资源,由热带雨林+天然温泉+民俗优势资源高度组合,具有维一性、标识性和不可模仿性。一是核心资源等级高,项目拥有73项旅游资源单体,商品位资源占总数量的30%。二是优势资源高度组合,温泉+雨林+民俗三大资源的高度组合是全国乃至全球围都罕见的旅游资源组合。三是资源与环境有机结合,良好的生态环境、标志性景观资源、效益型资源有机结合。四是迎合了市场需求,到旅客和投资客的市场需求正由海滨度假旅游转向山地、温泉、森林等度假旅游。五是具有品牌知名度,七仙温泉嬉水节、七仙岭热带雨林温泉在国的知名度和美誉度较高,七仙岭温泉国家森林公园荣登旅游金牌榜。六是温泉是最核心的资源,七仙岭更适合作为景区特有标志存在,登岭活动不能作为最主要的旅游吸引物,旅游资源开发的重点应落在温泉、雨林和民俗风情资源,其中最核心的资源是温泉。3.2.3 七仙岭板块旅游地产的竞争态势七仙岭已经初步形成温泉旅游度假区和森林度假区两大休闲主题,旅游度假区已经出现星级温泉度假酒店的集群效应,目前共有6家温泉度假酒店,总床位达到1000多。还有两家18洞的温泉高尔夫球场。到20XX底,七仙岭温泉国家森林公园区的酒店接待过夜游客超过16万人次；接待国外游客超过10000人次,同比上升30.8%；旅游收入8612万元,同比上升20.8%,主要收入来自温泉度假和酒店过夜。目前正在营业的酒店项目、在建项目和规划报建的酒店与度假村项目如附表3.2.3附表。从表中看,已经营业的酒店项目主要有君澜酒店,康乐酒店,南美酒店,荔苑酒店。其中,以君澜酒店和康乐酒店档次较高,其它酒店都是早期的小酒店。正在建设将要营业的酒店有中南温泉酒店、七仙岭温泉度假酒店、神仙湾酒店、新星超五星级金橡树酒店、五星级金凤凰豪生温泉大酒店、七仙瑶池温泉度假酒店六家。已经签约正在报建的酒店和度假村有七仙伴月五星级白天鹅酒店、神农大丰五星级酒店、荣京超五星级美丽雅酒店、新华都七星级希尔顿酒店、七仙御超五星级悦榕庄酒店。可以看出,随着旅游的发展,七仙岭区域的酒店星级水平越来越高,投资额越来越大。到目前为止,已有5家超五星级国际酒店签约进驻。加上已经签约的5家五星级著名酒店,共有10家五星级及以上的国际酒店入驻,全部营业客房床位可超3000以上。 与之相适应,七仙岭温泉国际高尔夫球场已经有两家经营,正在开发的有海航高尔夫球场,将要开发的有七仙伴月高尔夫球场,到时将有四家国际高尔夫球会接待国外游客,拉动旅游市场。竞争产品分析,选取了同区位和同价位的3家已建和3家在建的项目,这些项目投资规模、产品、配套、户型、景观、销售等信息分析如下。七仙岭君澜度假酒店：20XX5月5日,由世贸君澜酒店集团投资收购原天上人间酒店,后改名扩建,是一家以热带雨林和野溪温泉为主题,按五星级标准建造的度假型酒店,由君澜酒店管理管理。原天上人间在20XX底开业,酒店拥有268间套豪华客房,其中有50栋依山而建的独立别墅。酒店拥有最高达97,年平均温度达93的硅酸重碳纳型野溪温泉；她置身于七仙岭南面山脚下,以俊俏七峰为屏,背枕青山,胶林如海,椰树婆娑,槟郎婷婷,红棉披绸,溪流潺潺,50栋独立别墅依山而建,与热带雨林、野溪温泉融为一体,一切自然而然。康体养生理念是酒店的一个重要部分,酒店匹配的天香SPA水疗中心、露天瑜伽台、温泉浴泡池、室外游泳池、山地车等多项健身娱乐设施,使你在与大自然亲密接触之余,康体养生。南美温泉山庄：于20XX8月开迎宾,是一家按四星级酒店标准装修,集旅游、休闲、观光、温泉疗养为一体的涉外度假型酒店。拥有客房62间,116床；从房间里即可欣赏到美丽的七仙岭和迷人的田园风光。酒店设有餐厅、酒吧、小卖部、商务中心、会议室、温泉泡池、户外大型游泳池、光纤上网等服务设施,方便舒适、先进快捷。山庄温泉资源丰富,这里有唯一处于热带雨林之中保护得最好、有自然喷水景观的温泉,是个半原生状态的温泉群,故又有森林温泉、山野温泉的美名。温泉温度高达93可以泡鸡蛋,属硅酸重碳纳型温泉水,清澈透明,日出量3800多立方米,是岛探明储量最大、水温最高的温泉,具有清净肌肤、美容、医疗保健功效,故又被称为七仙美人泉。金凤凰豪生温泉大酒店：总用地面积：105055,总建筑面积42934.3,绿化率高达60,建筑密度33.7,容积率0.26,停车位192辆酒店区93辆,别墅区99辆,金凤凰豪生温泉大酒店共分两期进行,一期推出美国豪生酒店管理集团经营管理的产权式酒店；二期推出顶级产权别墅。一期预期年底开始对外接待游客,酒店设有官邸别墅、顶级独栋别墅客房与豪华客房,主楼区建面共分地下两层、地上两层,其中独立别墅客房12栋69间、豪华客房169间总计238间客房。官邸别墅1栋,独栋别墅客房从单套间到8套间,面积从70到583,酒店客房面积最小30,最大99。金凤凰豪生温泉大酒店正在施工阶段,项目预计20XX5月开盘,价格待定。 百嘉信七仙伴月介绍：项目由百嘉信集团开发,该公司于1994年创办于,由知识资本起步,有海归背景。经过在房地产的多年打拼,目前总资产数十亿元。项目总占地面积2600亩,其中高尔夫球场占地1300亩,住宅+酒店占地1300亩。容积率0.23。一期规划建设指标为,占地面积200亩,容积率0.2,建筑面积26680,规划户数114套庭院式山地别墅。项目用地呈酒瓶形的扁长条形,长边长度约2.5公里,短边长度约0.8公里。项目总规模是当前保亭的最大规模项目。规划目标将打造一个富有生态价值、文化氛围的旅游体育休闲于一体的大型综合项目。该项目属复合地产,更加多元化,因而开发期会比较长。功能分区： 体育功能区域高尔夫球场：热带雨林特色的国际标准18洞高尔夫球场,前9洞为山景场,后9洞为水景场。 酒店配套区域明月酒店：具黎苗文化特色的五星级酒店,完善七仙岭国家级森林公园的度假配套设施。 休闲功能区域月满庭温泉SPA区：提供最好的温泉SPA服务。 观景台区域莲花台：项目地块的最高点,与七仙岭构成区域的复合式景观,可近距离观七仙岭和俯视项目全景,风水最佳之地。 文化园功能区域黎苗文化园：体验神秘的风土人情生活。 老年人休憩区域国际延康园：创造高品质、仙境般的老年人居住环境,提供人性化的服务容。 养生康体功能区域银河森林氧吧及配套区,静心园及金沙瑜伽及配套区：高含量的负离子和植物精气,形成了一个修身养性的极佳区域。七仙伴月产品建设规划表类型名称建筑面积户型层数产品共性产品个性别墅温泉别墅100-120二房单层或两层1、私家游泳池；2、装修标准,有部分材料可选择例：泳池池壁颜色、凉亭屋顶用料、地砖颜色；3、半围合,赠送面积60左右。1、一套间、一单间；,一泡池；2、做储物间设计； 3、只有步行径到达。温泉宅院170-180三房两层1、两套间,各带一泡池；2、做储物间设计；3、只有步行径到达；4、赠送空间里,可考虑多功能房例：商务功能。院落温泉庭院300四房五房两层1、大门设计体现大宅风。2、门牌：每户统一设计；业主可自取宅名。3、赠送面积100左右。1、车行到达大门,后门通步行径。温泉庄园500四房五房两层或三层 保亭龙湾城项目介绍：该项目由保亭县新星投资开发,建设地址在七仙岭南侧,毛介边。正在建设的超五星级金橡树酒店,也是该开发公司的项目。项目建设宗旨在于新建热带雨林温泉度假综合项目。占地面积420亩,用地容积率0.3,总建筑面积84009。总投资4.5亿元。项目实施分两期开发,开发周期为5年。项目建设容和主要技术经济指标如下表：龙湾城项目建设规划表地上建筑户 数建筑面积 占总面积 %住宅独栋别墅238 39984 47.6大独栋449988 11.9联排8210086 12叠墅271350016.1洋房1261207.3住宅总户数568商业精品酒店2500 3精品商业300 0.4温泉会所1531 1.8商业合计4331 5.2农耕体验区接待厅1500七仙瑶池雨林别墅温泉度假酒店：项目位于保亭县七仙岭风景区,紧临七仙岭温泉高尔夫球会,七仙瑶池项目由琪鑫七仙岭温泉开发开发建设,由XX康年国际酒店集团管理。总占地面积480亩,总建筑面积9万,绿地率超过70。规划有一座五星级酒店、300座独栋产权别墅、2个VIP会所、1个国际标准会议中心、30亩原生态稻田以及两个温泉SPA区,是省中部规模最大、配套最全的五星级产权度假别墅酒店。项目参考巴厘岛建筑风格并融入当地黎苗族文化,致力于打造七仙岭首家五星级原生态度假酒店。项目根据目前所在地的原生态热带雨林来进行规划设计,尽一切方法来保留原生态的植被,使每一栋别墅都掩映在绿色植被里面。每栋别墅都设有独立院落、泳池和温泉泡池,保证了每一户的私密空间。七仙瑶池雨林别墅温泉度假酒店项目,是目前七仙岭旅游地产板块唯一销售过的楼盘,一期建设的150套别墅,今年3月开盘,到6月底,除有意留着的20套之外,其它全部销售完毕。在短短的3个月里去化速度惊人。合院叠拼别墅最低价33000元,独栋别墅43000-46000万,一次性付款9.6折。由此对七仙岭别墅需求市场可见一斑。七仙瑶池项目一期销售情况表项 目指 标竣工面积 18750销售面积 16200销售均价 万元/合院3.338-4.8,独栋4.3-4.6去化速度 /月5410主要产品及户型面积合院最小52,独栋最大186经过对上述6个竞争项目的介绍,汇总比较如下表：项目名称君澜酒店南美酒店金凤凰七仙瑶池龙湾城七仙伴月总建筑面积5万3万4.3万9万8.4万首2.7万主要物业形态50栋独立别墅268间套房,大泳池,泡池SPA集中式62间客房,户外泳池,温泉泡池。独立别墅客房12栋69间,集中式客房169间300独栋,5星酒店,国际会议中心,两个温泉SPA独栋联排叠拼别墅,洋房,精品酒店180个车位114套庭院式别墅送地下室高尔夫180-5005星酒店主力户型180独栋和6040集中式客房70-580,30-9952合院186独栋238独栋170-180私人会所别墅主要消费群高端客群,商务会议游客国外游客七仙岭过夜游客52-独栋别墅产品线长,适应面广。没有特点 针对顶级客户及企业推出时间2005.122007.82011.122011.32013.12011.8从上表看,七仙岭度假酒店和度假村开发,走两条路线,一是高端路线。主要物业形态,是五星级以上酒店管理,独栋别墅套房,产品线体现在面积上,私人和企业会所式、山地庭院别墅档次最高,配套公庭院泳池,温泉泡池,SPA。高尔夫也是最好的配套。如七仙伴月。二是大众路线,对游客和投资者希望一网打尽。主要物业形态表现产品线长,应有尽有,别墅、洋房、集中式客房。较多的停车位。产品从50-500。如龙湾城项目。从推出时间看,今年会有一半的在建楼盘推出,因为调控政策是今年抓紧的,今年销售的是去年初开工的产品,明年会有减少。经过两年的调控,预计后年会增加销量。3.2.4 七仙岭板块旅游地产开发对保亭县的影响保亭县过去是岛的贫困县,房地产开发特别是旅游地产的开发起步较晚,总量比较小。20XX,形成一定的影响力,20XX以后有了较大的发展。保亭的地产开发板块明显分为三道镇、保城镇和七仙岭区域三大板块。三道镇由于有著名景区呀诺达的影响,离市距离较近,旅游地产开发较为集中,但起步晚,体量小。保城镇围以住宅公寓开发为主,一线城区价格目前在7000元/左右。而七仙岭由于占据稀缺资源,产品用途和性质不同,建造的度假豪宅起步较高,已销售的七仙瑶池楼盘别墅在45000元/左右。20XX将有新星超五星级金橡树酒店、金凤凰五星级豪生酒店、百嘉信七仙伴月、远奇七仙岭温泉度假村、义耕神仙湾酒店、中南公寓等6家项目竣工和开业,七仙岭区域旅游地产在保亭县旅游地产和GDP中影响比重较大。保亭近三年房地产发展情况如下表数据由县统计局提供。 保亭房地产投资发展情况表项目20XX20XX20XX施工面积206380323287415435竣工面积76120130019188647销售面积98461139288267219从上表分析,20XX比20XX,施工面积、竣工面积和销售面积分别增长28.5%,45.1%,91.85%。国际旅游岛建设的吸引,七仙岭板块的旅游地产开发等因素对保亭的房地产发展带来了影响。据保亭县住房保障与房产管理局统计,商品房销售近三年来情况如下表。保亭县商品房销售情况表年份销售面积销售套数套销售均价元/20089846111251610200913928817433941201026721924906042从上表看,20XX商品房销售增大,平均套面积由20XX的80增加到20XX的107,销售价格同比增长了53.3%,发展速度明显加快。由于七仙岭板块只有七仙瑶池从去年开始售楼,上表数据主要反映的是保亭县其它板块房地产开发状况。根据目前在建报建项目,七仙岭板块全面开发后,开发项目的投资起点、投资规模、产品档次、销售价格都会有很大的改变,保亭将会迎来新一轮经济增长。七仙岭未来三年旅游地产开发趋势预测分析指标20XX2012 2013开工面积 万102037竣工面积 万3019.320销售面积 万51523别墅均价 元/400004300045000去化速度 /月830012500192003.3 项目客户群分析 3.3.1 21世纪旅游度假的客户需求分析中国旅游业20余年的发展经历了三个主要阶段,特定阶层的差异化的文化体验+养生度假组合式精品旅游,是21世纪旅游的发展趋势。21世纪度假方式升级状况升级路径观光度假休闲度假生活度假 人均GDP$300 1000-3000 5000 理想旅游是一种奢侈品；观光是旅游的核心旅游是一种选购品；休闲是放松的主题旅游是一种生活方式是生活的必需度假需求增长见识,享受视觉愉悦。感官接触表面感受。拍照留念的方式。释放压力,舒缓心情。自我调节。住宿酒店,参与活动。融入氛围。体验生活,享受人生,交际方式。旅游置业,生活化的度假方式。第一阶段：观光度假。最传统的旅游方式,白天游山玩水,晚上睡大觉,最大的收入来源于门票,观光客多数是潇洒走一回,在走马观花赶集式,旅游下来,疲倦和劳累缠身,游客来一批少一批。观光旅游在中国沿袭了近20年,最大的问题是旺丁不旺财,有的赔本赚吆喝,结果是吃祖宗饭、造子孽。游客是人看人,人挤人,加上国人的素质,旅游区的生态环境破坏严重,得不偿失。对当地经济只有补充性的作用,不可能产生根本性的推动作用。第二阶段：休闲度假。当人均GDP到了1000美元,恩格尔系数低于40%,休闲度假旅游应运而生。这个阶段的旅游,人们开始享受生活,注重修身养性。休闲度假旅游是在中国经过非典后,人们认识到了旅游环境的重要性,才迅速发展并渐渐普及的。最显著的现象就是十一、春节等黄金周及休假期间,在某一个旅游区住上一段时间静心度假。人们出行的目的不仅仅是为了观光游览,更重要的是追求身心的放松和修养。某个景区一年可以去两三次,每次住一周到一个月左右。这种旅游特征,比观光游的经济效益要好得多。但由于客人停留时间短,纯粹餐饮娱乐方面的消费,因此旅游效益依然有限,不能成为绝对的支柱产业。第三阶段：生活体验度假。当今,观光旅游时代已淡出旅游市场,相对于休闲度假旅游,各阶层差异化的文化+养生体验式旅游度假是一种更高的境界,它提供给不同阶层游客的,既是一种看得见、摸得着、更能感受得到的新的差异化有形产品养生度假,又是一种看不见、说不出,却能使不同类型不同阶层的游客,得到不同的差异化精神享受,和持久寻味的独特休闲氛围文化。在特定的文化环境中,个体完全融入其中,任何感受都是身心的体验。针对不同类型游客更高层次的体验旅游是旅游的最高形态,是知识经济时代旅游消费发展的必然需求,它强调不同类型不同层次的游客,对不同文化、生活、历史的体验,强调寓教于乐,注重参与性与精神融入性。体验旅游也意味着旅游发展模式的转型和提升。保亭旅游业要走高质量精品旅游发展路线,就必须进一步开拓国际市场,必须做出更有吸引力的、新的产业,这就是真正体现本土的民族历史特色的文化精品+休闲养生度假。在国际旅游市场的竞争中,不缺热带气候、海洋资源的旅游圣地,岛的核心资源,特别是保亭的核心资源,并不简单停留在山地资源的竞争上,更应从最能体现地方特色的民族历史文化去挖掘,创造一个世界级的,针对政坛要人、企业大亨、商业巨子、文化名流、影视明星的休闲养生度假基地,人类生命的加油站。在当今的社会,越是经济发达的地区,由于生活节奏快、竞争激烈、心理压力大、人际关系复杂,亚健康问题就越严重。再加上现代都市的生活环境严重受污染,让这批明星阶层的富人更渴望找到生命的加油站,特别是在欧洲的富裕国家,富人去养生度假的要求非常高,除了有很好的自然环境和完善的旅游度假设施,更注重旅游区的文化体验和是否具备大型的健康养生配套。对于欧美国家的中高端游客而言,中国的宫廷御医、中国悠久的历史文化艺术,中国的民族烹饪美食等对他们都非常有吸引力。外籍游客,包括中国中高端明星游客最重视的是健康、养生和浪漫的休闲度假环境,而且,浪漫的养生度假的概念可以让游客停留的时间更长,消费的额度更高,或是购买景区度假豪宅。对于富人来说,他们可以用金钱换来新生命的开始,以金钱换来健康长寿,换来青春美丽和无穷活力,消费对于他们来说不是问题,关键是有没有能打动他们的养生度假产品。3.3.2 产权别墅的目标客户群目标市场的合理确定,关系到七仙御温泉雨林度假村项目开发的成败。根据上述的市场需求分析,项目开发的第一个高端度假别墅产品的目标客户群可包括下列几个方面：l 全球500强企业及在华分支企业的机构性需求,及其中高层管理人员消费群体；l 港澳台大企业的机构性需求消费,及其中高层管理人员消费群体；l 一般海外旅游度假团体及游客；l 国国有及民营企业的机构性需求,及其高层管理人员消费群体；l 较为富裕的艺术家、歌星、体育明星等消费群体超五星级酒店的目标客户群：n 30%国际高端休闲旅客：引入国际顶级悦榕庄酒店管理品牌,就可通过该酒店会员订房网络保证30%以上国际高端旅客,特别着重吸引目前保亭很少的欧美旅客。n 30%政府及企业接待活动：借助北斗集团的政府背景及在庞大的关系网络和客户资源,作为在保亭的政府及企业高层接待基地。n 30%为在华外企和大型国企董事会,高层管理会议以及时装科技等产品的发表会等中等规模会务活动n 10%为企业明星、影视艺术明星等著名人士的私人聚会、家庭活动以及婚礼等。3.3.3 度假置业投资客源分析通过在网络发起的问卷调查,对保亭已购房客户和意向购房客户的调查分析表明,保亭已购房客户较为偏好51-150 的住宅,随着楼盘档次的上升,偏好面积亦有增加。当初购房主要原因集中于短期度假、养老、投资和改善居住条件这四点。其中有超过四成为二次置业,看重的是保亭住房的休闲价值,有接近三成的客户因短期度假需要,亦有两成客户购置住宅作为养老、投资或者改善居住环境。年龄层面上大多超过40岁,年龄在45岁以上的比例50%以上,35 岁以下的仅占10%。客户以45-49岁的比例最高,多为事业有成的中年人士。选择一次性付款占到购房者的90%。意向购房客户所表现出来的强大支付力,一方面是由于楼市所在的机遇,吸引着全国各地的投资者投机者,大量资金涌入,给保亭楼市继续增添火热气氛；另一方面,对期翼闲适度假或者生活品质的中高端客群来说,保亭七仙岭的温泉和雨林以及七仙岭风景是他们理想中的度假或生活区域,慢节奏和阳光也成为吸引度假客群和定居客群的主要因素。保亭意向客户来源较为广泛,各级城市均有大量客户存在购房意向。从调查中发现,华北、华东由于经济实力较强,同时两大一线城市、经济实力雄厚,因此意向客户以该区域居多。进一步细分可以发现,华东华北区域的客户大多来自一线城市和接近一线城市如XX、等。各个城市的客户比例较为平均,除略高外,其余均在15%左右,而华北区域则集中于。购房原因分析,有购房意向的客户多出于投资目的。此外,选择度假的占34%左右。有接近两成选择养老及赠送父母的需要而在保亭购房。从置业次数看,