天津2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目转让条件试题

天津2015年上半年房地产估价师制度与政策：房地产开发项目转让条件试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、目标定价法所确定的单位价格为_。A单位价格单位成本+资本投资额目标收益率/销售量B单位价格单位成本+资本投资额/销售量C单位价格单位成本(1+月标利润率)/(1税率)D单位价格单位成本(1+月标利润率)(1税率) 2、一临街深度22.86m(即75英尺)，临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为_。A452.63万元B75.44万元C339.47万元D377.19万元3、在人均耕地特别少的地方，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均产值的_。A15倍B20倍C25倍D30倍 4、设立房地产中介服务机构，必须向_申请注册登记，领取营业执照，方可开业。A房地产管理部门B工商行政管理部门C土地管理部门D建设管理部门5、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。A：同价值B：同收益C：同性质D：同类型E：工业用地的监测点评估价格 6、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为_万亿元。A4000B5000C7000D7500 7、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3 500元，报酬率为8；乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元，报酬率为6。那么，甲的价格乙的价格。A：高于B：低于C：等于D：条件不足，无法确定E：工业用地的监测点评估价格 8、下列不属于土地使用权的是（）。A建设用地使用权B宅基地使用权C土地承包经营权D租赁权 9、判定房地产投资风险因素发生的概率属于_阶段的工作。A风险辨识B风险估计C风险评价D风险决策 10、建筑施工合同中规定的维修期一般自_开始计算。A竣工之B竣工证书签发之日C缺陷责任期满之日D交付使用之日11、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_倍以上。A3B4C5D6 12、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是_。A属地管理原则B房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记D房屋的所有权人和使用人为两个人 13、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是_。A征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府B征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C基本农田由国务院审批D基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批14、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是【2005年考题】A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算术平均法D：未来数据加权算术平均法E：工业用地的监测点评估价格 15、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是_。A政府的财政收入B土地出让收入C土地储备所获得的利润D土地受让方的投资 16、估价上的折旧注重的是_。A原始取得价值的减价修正B原始取得价格的摊销与回收C重置价格的摊销与回收D价值的减价修正 17、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报_审批。A土地管理局B城市规划管理部门C国务院建设行政主管部门D国务院 18、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，表述正确的是_。A若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动B若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等C若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈反向变动D若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同向变动 19、主要是在会计中使用的价值概念是_。A公允价值B买卖价值C保险价值D计税价值 20、基准地价是城市中均质区域内的土地。A：最低价格B：最高价格C：平均价格D：成交价格E：工业用地的监测点评估价格 21、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起_日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。A10B15C20D30 22、房地产估价机构管理办法规定，二级房地产估价机构资质申请一级资质，其取得二级房地产估价机构资质要在年以上。A：半B：1C：2D：3E：执行层的组织协调23、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是_。A50%B65%C60%D154% 24、根据有关规定，可以发布房地产广告的是_。A在集体土地上建设的房屋B取得预售许可证的商品房C经验收不合格的商品房D权属有争议的房屋25、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2。A390.5B399.5C523.5D543.0二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是A：容积率B：绿地率C：建筑密度D：建筑后退红线距离E：执行层的组织协调 2、下列保险险种中，属于商业保险的有。A：责任保险B：失业保险C：工程保险D：人寿保险E：劳动工伤保险3、流动比率越_，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A低B高C不变D无法判断 4、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为_年。A38B42C58D605、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是_。A我国住房公积金缴存实行动态调整机制B住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%C住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工D住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分E职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次 6、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。A：继续作为城市基础设施用地的B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的C：国有企业改组为股份合作制的D：国有企业租赁经营的E：非国有企业兼并国有企业的 7、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括。A：销售收入B：补贴收入C：出租收入D：经营收入E：营业外收入 8、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括_。A待开发房地产的价值B待开发房地产取得的税费C续建开发成本D销售费用E销售税金 9、下列情况的房地产不得发布广告。A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的C：司法机关依法决定查封的D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的E：权属有争议的 10、房地产开发企业的经营成本主要包括_。A土地转让成本B经营管理费用C配套设施销售成本D商品房销售成本E房地产出租经营成本11、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由_收执。A抵押人B抵押权人C房屋权属登记机关D公证机关 12、某城市不同地区所有新开盘房地产价格见下表，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是元。A：2870B：3330C：3430D：3460E：执行层的组织协调 13、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。A：抵押B：租赁C：权利D：义务E：赠与14、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为_万元(收益可视为无限年)。A30B40C50D60 15、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有_。A可出租或可使用面积B出租方的商业信誉C基础租金与市场租金D出租单元的面积规划和室内装修E物业管理企业的经营业绩 16、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。A潜在毛租金收B有效毛收C净运营收益D税前现金流量E税后现金流量 17、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为（）万元。A358.85B360.49C362.93D365.29 18、房地产图中，通常采用比例尺为1：1000的地形图为。A：城市总体规划图B：竣工图C：城市详细规划图D：地籍图E：执行层的组织协调 19、以下难以使用市场法估价的房地产有_。A标准工业厂房B写字楼C古建筑D纪念馆E学校 20、房地产估价师注册证书失效的情形有_。A注册期满3年而未延续注册的B持续离开估价岗位超过1年的C年龄超过60周岁的D聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E不具有完全民事行为能力的 21、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为_。A10.3%B7.17%C9.75%D8.59% 22、某房地产开发项目的占地面积为10000，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元。A：2350B：2937.5C：3250D：4062.5E：借款合同23、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。A：挑战定价法B：领导定价法C：目标定价法D：随行就市定价法E：借款合同 24、测量学按照专业可分为。A：空间测量B：陆地测量C：地籍测量D：房产測量E：矿山测量25、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满_年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。A1B2C3D4