资源描述
倒计时,16,天,400,组认筹,240,套开盘日光,10,个亿,截止,10,月,8,号，认筹共计,195,从认筹客户的居住区域看出，,张江本地最多，金桥、花木、陆家嘴的数量次之,，在价格公布之后，这三大区域的购买力较强的优势显现出来。,截止,10,月,8,号，认筹共计,195,从认筹客户的认知途径看出，,二三级联动的渠道已经见效。户外效果次之，搜房的效果位居第三。,其后的是朋友介绍、安居客、其他网络以及,CALL,客。,竞品动态,绿城玉兰公馆,大华锦绣华城,绿城上海御园,汇智湖畔花园,万科海上传奇,各大竞品二三季度的成交数据显示，各竞品月销售套数峰值为,50,套，月均销售在,25-30,套区间。,30,39,19,13,金桥,张江,花木,陆家嘴,12,三林,小结：,1,、,截止,8,号，总计来访,2025,组，本月来访,1124,组，认筹,195,组，距离,400,组的目标仅剩,2,个周末，因此任务非常艰巨。,2,、张江区域依旧作为认筹客户最多的区域，接下来将继续深挖张江，,利用企业互动联动，释放开盘信息，开拓更多企业资源。,3,、针对小卡转认筹客户，金桥、碧云以及陆家嘴八佰伴和塘桥的购买能力较强的优势显现出来，,因此增加拦截金桥、碧云区域的户外大牌，以罗山路杨高中路为节点,。,增加南浦大桥杨高南路的户外资源。,浦东区域认筹客户地图,办小卡未认筹客户采样分析,未认筹客户抗性分析,战线组合,战略目标,企划战线,渠道战线,活动战线,体验战线,区域价值 学区价值 配套价值 深化项目价值,快速建立价值认同,二三级联动铺排 突破金桥、联洋、碧云、花木，同时深挖区域客,增强现场细节包装 极致美式氛围呈现,为杀客助力,营销推广策略,全城造势 客户引流，圈层导客 有的放矢,力争覆盖上海意愿购买总价,360W-550W,区间的客群，至少,50%,以上,每日网络监测关注度达到,200,市场攻击策略,-9,大战术,户外拦截,*增加罗山路杨高中路户外，拦截金桥碧云客户；,*增加南浦大桥杨高南路户外，拦截塘桥、陆家嘴八佰伴客户；,电视电台,*今日房产看房；,*星尚看房节目；,*,101.7,电台广播；,*,103.7,电台广播；,网络炒作,*建立项目网络生态圈，打造网络客户口碑；,*网络硬广,-,搜房安居客,*软文炒作：政策、项目、销售信息；,微信事件,*销售活动信息发布；,*线上自媒体,-,丁丁发布会；,*微信炒作活动；,*自媒体及大,V,资源炒作；,活动导客,*专题活动：国际宠物节,HP,家庭日、中欧联谊会,*渠道活动：二三级渠道专场推介会；,*企业联动：张江篮球赛、张江龙舟赛；,渠道拓客,*二三级联动,*外拓巡展派单：张江传奇广场，金桥家乐福；,*老社区派单、老业主,*浦东社区派单,*企业团购,:,张江、银行,*公司内部推荐,销售物料,*区域价值展板,*高端系品牌价值展板,*,NEW PARK PAPER,*精工户型手册,*样板间标示牌,现场包装,*现场细节的包装；,*美式居住氛围的包装,*,3,楼体验馆的开放,销售杀客,*做好客户分类,*制定说辞，跟踪回访,*现场逼定杀客,龙东大道,/,S20,延安西路,/,虹中路,南北高架,/,斜土路,卢浦大桥,6,个月,龙阳路地铁东,6,个月,1,4,3,5,2,内环宜山路,短期,户外,拦截,本案,6,金科路,1,年,8,9,浦东大道高科西路,短期,户外,增加,户外,增加,户外广告输出主题：,浦东中心 美式住区,10,月全球发售,户外增加短期大牌：,1,、增加,罗山路杨高中路户外,，拦截金桥、碧云客户；,2,、增加,南浦大桥杨高南路户外,，拦截塘桥、陆家嘴八佰伴的客户；,7,东明路,短期,10,11,电视电台,营销手段：,电视看房,+,电台轮播,电视媒体：,今日房产（针对,125,户型）：,9,月,29,号,电视看房,+,滚屏,+,官博直播预告,+,网站视频陈列；,星地产（针对,85A,户型）：,10,月,11,号,电视看房,+,滚屏；,电台媒体：,101.7,、,103.7,第一波时间：,10.8-10.20,主题：一次了不起的开始，万科翡翠公园；,第二波时间：,10.20-10.25,主题：浦东中心，美式住区，,10,月全球发售；,第三波时间：,10.25-10.31,主题：,2014,年上海最具人气日光盘；,网络炒作,营销手段：,网络硬广,+,软文炒作,+,定向投放,+,竞品监测,网络硬广：,搜房：首页中央旗帜,+,顶部通栏；,安居客：团购页面,+,聚客宝；,软文炒作：,政策面：在论坛里释放央行公布消息之后各个楼市的信心上扬等信息；,价值面：突出项目的区域价值，学区房的价值属性；,消息面：关于国庆火爆现场，近,2500,名客户的到访，勇夺上海市人气王；,COOKIE,定向投放,：近,3,个月内，浏览过翡翠公园或与翡翠公园近似楼盘的客户数据分析，根据监测报告，进行定向且,4-5,轮的重复覆盖。,竞品网络数据监测,：针对仁恒东郊花园，绿城玉兰公馆、大华锦绣华城、绿城上海御园等竞品，监测其客户关注数据，及时调整推广动作。,网络详情页,：加大网络详情页的信息输出及内容更新频次。,微信营销,营销手段：,销售信息预告,+,线上发布会,微信营销活动,+,自媒体平台,销售信息预告：,活动信息：,3,楼体验中心开放、萌宠狗狗节；,销售信息：火爆认筹中，,10,月,25,号全球发售；,线上发布会：,宝马签约万科翡翠公园；,复旦万科品牌教育引入万科翡翠公园,体育公园即将实景呈现；,微信营销活动：,覆盖到访客户、认筹客户的朋友圈，建立项目口碑、助力客户转化，加大粉丝关注、炒作客户推荐成交的奖励措施；,自媒体平台：,项目官方微信,+,上海万科官方微信,+,业内微信大号,活动导客,营销手段：,全城造势,+,圈层导客,+,深入张江,全城造势：,萌宠狗狗节：吸引全城客户的关注，为翡翠公园开盘进行最后一波活动造势,圈层导客：,二三级专场推介会：通过中介资源进行大幅度导客；,供应商大会：从万科供应商的资源中，挖掘客户；,中欧联谊会：从中欧的学员（各企业中高层管理者）挖掘客户资源；,深入张江：,张江篮球赛：与张江企业建立更深层次的客户粘度；,张江龙舟赛：与张江企业建立更深层次的客户粘度；,渠道拓客,营销手段：,二三级联动,+,巡展派单,+,企业团购,老社区覆盖,+CALL,客,+,公司内宣,+,供应商资源,二三级联动：,通过与中原、,德祐等中介进行联动，为项目带来更多客户资源；,巡展派单：,针对张江、金桥区域进行重点突破：覆盖张江传奇广场，金桥家乐福的巡展；,企业团购：,针对张江企业的团购（现在签下,12,家企业的团购协议）,与招行、交行、工行等银行企业植入企业团购信息；,老社区覆盖,：,针对浦东老社区进行重要突破，以直投，老带新奖励等措施激励；,针对万科所有社区，进行全面的,DM,投递覆盖。,CALL,：,通过对万科现有资源、万科在售各家楼盘的客户资源进行回,CALL,跟回访。挖掘客户。,公司内宣、供应商资源：,打开公司内部以及供应商渠道的奖励优惠措施。,销售物料,营销手段：,精工户型手册,+NEW PARK PAPER,区域价值展板,+,样板间标示牌,精工户型手册：,通过对各个精装细节的展示，给客户最直观的品质感受。,NEW PARK PAPER,：,内容规划：头条新闻,+,区域价值,+,学区配套,+,活动信息,+,设计师访谈理念；,区域价值展板：,内容：万科高端翡翠西品牌价值,+,张江中区区域升值潜力；,样板间标示牌,：,通过对各个细节的标注，让客户进入样板间后有更为直接跟直观的感受，去感受每一处，万科的用心。,现场包装,营销手段：,实景打击,+,贴心服务,+3,楼体验馆开放,实景打击：,提升中央景观轴的仪式感，装饰景观灯带等装置物品；,增强售楼处,1,楼的美式气氛，调整吧台部分装置；,贴心服务：,加强销售现场的管控，保障销售对客户的一对一服务；,加强现场物业、保安的服务规格，让睿管家的服务提前体验。,3,楼体验馆开放：,通过开放,3,楼体验馆，让客户更加强烈的感受万科翡翠公园的产品魅力。,开盘前销售准备,合同建立,开盘场地确定,售楼处现场,公司人员支持,翡翠公园四季度营销节点,四季度销售额,-20,亿,10,月,11,月,12,月,住宅首次开盘,推,85-125,销售额：,10,亿,中旬,LOFT,样板间,开放,25,下旬,住宅二次开盘,推,125,销售额：,10,亿,LOFT,推广思路沟通,商业课题,产品力不足的情况下，如何形成产品独特的鲜明个性，提升产品价值形象,，,加深客户印象,策略,模糊产品力,，,聚焦营销事件,方法,1,、借助张江创新氛围与万科资源平台整合营销事件,2,、不仅卖产品更是卖品牌与社区氛围、大环境氛围,LOFT,推广思路沟通,EMBA,行业精英,张江管委会,众筹资金,投资人,NEW PARK,创新工厂,LOFT,办公（样板间）,移动公园（外拓）,创新讲坛,创新产品义卖,可能的潜在客群导入,创新,成长计划,创新产品展示义卖,移动,Wifi,休憩,草地,咖啡吧,公园延伸,张江企业,目标客群，,IT,人群，国际视野，对新鲜事物接受度高,城市商圈,城市受众，社会话题,传播口碑和影响力,媒体报道,老社区,目标客群，改善置业，刷新万科品牌新形象,引发人们关于城市公园以及生活创想的思考,网络病毒,房地产行业关于公园与创新展示的一次伟大实践,微信微博,地产行业营销创新,引发媒体，关于移动创新公园的讨论,城市受众，引发大众关注和传播,意见领袖和专业大号的转发和传播,二次传播,一次传播,如果一个有公园，,够出现在城市的各个角落，,能让参与者感受公园给生活的改变，,能传递万科翡翠公园的价值属性以及创新工厂的产品义卖,能通过社交媒体二次传播,。,LOFT,推广思路沟通,移动公园,
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