AA房地产公司顾问建议.doc

顾问建议书广西AA房地产开发有限公司梧州分公司：我们接受委托，对贵公司2012-2013年度的会计资料进行了审查，我们仅就在审核过程中发现的可能对贵公司产生影响的财税事项，根据国家现有的税收法律、法规等提出我们的建议。本建议只提供给贵公司管理当局，作为我们对贵公司的顾问服务，为贵公司管理当局不断提高相关的管理活动提供参考，不具有任何强制性，也不应作为对贵公司管理制度的评价。一、代收款项贵公司20122013年度“CC”二期，贷记“其它应付款”代收燃气初装费、预告登记费、核测报告费等，代收金额见贵公司该科目明细帐。（1） 营业税根据中华人民共和国营业税暂行条例第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用”和中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十三条：“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政”，建议贵公司将以上“代收款项”按时申报缴纳营业税及其附加，避免税收风险。（2） 土地增值税 根据财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第六条关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”，建议贵公司考虑企业具体情况，从有利于企业降低土地增值税税负的角度，充分利用好该项税收政策规定。2、 装修费用 贵公司2013年10月18#凭证，借记“管理费用-装修费”办公室装修费用46,810.00元，根据企业所得税法第十三条及其实施条例第六十八条规定：“企业承租房屋发生的装修费属于租入固定资产的改建支出，应作为长期待摊费用，并按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。如果有确凿证据表明在剩余租赁期限届满之前需要重新装修的，可以在重新装修的当年，将尚未摊销的长期待摊费用一次性计入当期损益并税前扣除”。建议按发票日期列入当月“长期待摊费用”并从次月开始摊销。三、无关支出贵公司是广西AA房地产开发有限公司其中之一分公司，但又兼备总公司职能，所以，财务核算时有混乱，如南宁分公司大量费用，包括南宁办公室租金、车辆使用费用都由贵公司支付，其它分公司费用也有同样情况，由于贵公司目前企业所得税并没按国家税务总局和广西税务规定在总机构统一核算清缴，分公司预纳方式，这样的财务核算方式存在极大的税收风险，建议贵公司建立健全财务管理制度,做好企业所得税的规范申报缴纳工作，至于如何申报缴纳，建议贵公司主动与主管税务机关沟通并取得书面确认函，避免不必要的纳税争议。四、交通、通讯费贵公司“管理费用通讯费”、“管理费用交通费”列支个人交通费和通讯费，采取凭发票报销办法。根据自治区地方税务局关于明确若干所得税税收政策管理问题的通知（桂地税发201019号）第二条个人所得税：“（一）关于通讯费补贴税前扣除标准的问题，根据国税发199958号文的规定，我区企业通讯费补贴税前扣除标准为每人每月360元”，针对交通、通讯费用，我们建议： 一是要依据制度发放交通、通讯补贴，做到合规合法减轻税负。 二是要把握标准，防范税收风险。费用报销或扣除标准是税务稽查的重点之一，通讯补贴若是超标，企业应主动进行纳税调整或履行“代扣代缴”义务，以规避税务稽查的风险。五、不符合规定发票贵公司“管理费用办公用品、其它费用和业务招待费”科目，发票问题特别多，如购买大宗商品一批，无明细清单、发票抬头填写不是全称、发票不开日期和抬头不是本单位名称（顾客）等，或者存在大量虚开的大额购物发票。根据中华人民共和国发票管理办法：“不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。”和国家税务总局关于开展打击制售假发票和非法代开发票专项整治行动有关问题的通知（国税发200840号）第三条；“对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。”和国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知（国税发200880号）“在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销”和国税发200888号国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见第二条第（三）款第3项：“加强发票核实工作，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据。”以及国家税务总局关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知（国税发2009114号）：“未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除”，以上取得的发票不符合规定，不得税前扣除，建议贵公司做好核实工作，做好企业所得税纳税调整。六、业务招待费贵公司2012年5月会计凭证4#“管理费用业务招待费”科目列支礼品费（其它不列举）。根据财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知（财税201150号）第一条第二款不征收个人所得税规定：“企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等”和第二条第一、二款个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴规定：“1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照其他所得项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。2.企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照其他所得项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。”从贵公司“管理费用-业务招待费”科目列支“礼品”情况看，是在向个人给予赠品，且购买礼品名称不详细（没有商品清单），也没有赠送礼品活动规定，应当属于扣缴个人所得税范畴。建议根据规定，完善资料，以备税务机关检查。七、人身意外保险费贵公司2012年3月会计凭证21#“管理费用劳动保险费”科目列支员工人身意外保险费用（其它不列举）。根据国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函20093号）第三条关于职工福利费扣除问题规定：“实施条例第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容：（一）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。（二）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。（三）按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。” 和中华人民共和国企业所得税法实施条例（中华人民共和国国务院令第512号）第三十六条规定：“除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。”和财政部关于企业为职工购买保险有关财务处理问题的通知（财企200361号）规定：“三、职工向商业保险公司购买财产保险、人身保险等商业保险，属于个人投资行为，其所需资金一律由职工个人负担，不得由企业报销。四、企业按照内部议事规则，经过董事会或者经理（厂长）办公会决议，改革内部分配制度，在实际发放工资和社会保险统筹之外，为职工购买商业保险，作为职工奖励的，所需资金从应付工资中列支；作为职工福利的，所需资金从结余的应付福利费中列支，但不得因此导致应付福利费发生赤字。涉及的税收问题，按照国家税收政策的有关规定处理”，及 2006年发布的企业会计准则第9号-职工薪酬应用指南第一条第三款规定：“养老保险费，包括根据国家规定的标准向社会保险经办机构缴纳的基本养老保险费，以及根据企业年金计划向企业年金基金相关管理人缴纳的补充养老保险费。以购买商业保险形式提供给职工的各种保险待遇，也属于职工薪酬。”综合以上政策规定，建议为职工购买的人身意外保险作为职工奖励列作“应付职工薪酬工资奖励”。根据国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复（国税函2005318号）：“依据中华人民共和国个人所得税法及有关规定，对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入，按工资、薪金所得项目计征个人所得税，税款由企业负责代扣代缴”，本项列支金额虽不大，但是建议注意涉及个人所得税问题。八、个人车辆租用问题贵公司“管理费用-车辆使用费”报销个人车辆保险、维修和保养等费用，如2012年3月46#会计凭证，报销刘总车辆维修费用1,334.00元（其它不列举）。根据中华人民共和国企业所得税法第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”和中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十七条规定：“企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出”，没有所有权的车辆，公司因工作需要租用个人汽车，按公允价值签订租赁合同的，租赁合同或协议支付的租金，在取得真实、合法、有效凭证的基础上，允许税前扣除；对在租赁期内汽车使用所发生的汽油费、过路过桥费和停车费，在取得真实、合法、有效凭证的基础上，允许税前扣，其它应由个人负担的汽车费用，如车辆保险费、维修费等，不得在企业所得税税前扣除。建议取得租赁发票并避免无关支出。九、施工用水电费贵公司在项目施工过程中，施工方用水电费由贵公司交纳，如2012年1月5#会计凭证，借记“开发成本施工用水电”，附件是水电部门开具给贵公司的发票，项目结束时，再从应当支付的工程款中冲减该费用。这样存在被认定为与收入有关代收款项的税收风险。根据国家税务总局大企业税收管理司关于2009年度税收自查有关政策问题的函（企便函200933号）第一条第（十四）项规定：“企业与其他企业或个人共用水、电，无法取得水、电发票的，应以双方的租用合同、电力和供水公司出具给出租方的原始水、电发票或复印件、经双方确认的用水、电量分割单等凭证，据实进行税前扣除”。建议贵公司参照以上规定，备齐相关合同与经双方确认的用水、电量分割单等凭证，以免造成不必要的税收风险。十、无关支出贵公司“管理费用”支付基本养老保险费，属于公司为外借人员证件办理有关资质而使用的费用。根据中华人民共和国企业所得税法（中华人民共和国主席令第63号）规定：“第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”及企业所得税法实施条例（国务院令第512号）的规定：“第三十五条企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除”，因此，由于以上费用发生的主体不是企业而是员工，因此作为企业发生的与生产经营无关的支出，不允许其从税前扣除。11、 服装费用 贵公司12月会计凭证97#，“管理费用福利费、劳动保护费”科目调整，即对服装费用列支做了调整，我们认为，贵公司存在两个问题，即：（1） 属于合理的劳动保护费，可以税前列支 贵公司12月会计凭证35#，根据需要定制服装，有员工领用表，制造商：梧州市盛华服装厂，企业统一需要，由企业统一付款，取得的发票抬头为企业名称，要求员工工作时统一着装。根据国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（国家税务总局公告2011年第34号）第二条关于企业员工服饰费用支出扣除问题：“企业根据其工作性质和特点，由企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，根据实施条例第二十七条的规定，可以作为企业合理的支出给予税前扣除。”没有必要在福利列支。（2） 不合理的劳动保护费，不能税前列支 贵公司12月会计凭证57#，直接向商业销售单位购买（ 如梦之岛，其它不列举），不属于公告34号文件可以税前列支的范畴，建议税前调整，同时，对于计入福利费的工作服支出，应当考虑并计工资缴纳个人所得税。十二、旅游费用贵公司2012年6月会计凭证10#，借：管理费用福利费15,074.00元，附件是旅行社发票及一些消费票据。根据企业财务通则（财政部令第41号）第四十六规定：“企业不得承担属于个人的下列支出：（一）娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出。（二）购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出。（三）个人行为导致的罚款、赔偿等支出。（四）购买住房、支付物业管理费等支出。（五）应由个人承担的其他支出”。这些公司组织、人人有份的旅游，可以在“福利费用”列支。但是我们建议：贵公司以后安排人员出外考察业务，可作为正常的业务考察事项，只要完善相关考察资料，即可以在税前列支，附件包括考察时间、地点、考察内容和成果及有关人员名单往返飞机票款，宿费，餐费，车费等，附在旅行社的发票后面作为税前列支的依据。13、 员工宿舍费用 贵公司2013年2月会计凭证48#，借：管理费用其它费用1,228.80元，支付物业费、水电费等（类同不列举）。应当在“福利费用”列支。根据国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函20093号）第三条关于职工福利费扣除问题规定：“实施条例第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容：（一）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。（二）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。（三）按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。”建议贵公司将该费用在福利费列支。14、 工程部人员工资及办公费用贵公司2012年会计凭证1月46#，借：开发间接费预提工程部人员工资21,829.00元，没有工程人员具体名单，据查已发放；贵公司2013年会计凭证6月38#，借：管理费用办公用品3,000.00元，支付工程预算软件；12月43#，借：管理费用办公用品4,200.00元，支付工程造价软件升级费用。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条第二款开发间接费用项规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”建议完善工程部人员花名册，将在“管理费用”列支的与工程管理直接有关的办公费用转入“开发成本开发间接费”，以减轻土地增值税税负。15、 资金监管服务费贵公司2012年9月会计凭证58#和12月会计凭证80#，共借：开发成本融资支出7,000,000.00元，经查该费用是贵公司向建行梧州分行借入二期房地产开发贷款而发生的资金使用监管费用，属于服务性收费，不是银行利息。经查实该费用是甲乙丙三方签订协议，且主要服务及收款是指定丙的（不是建行梧州分行），由乙方（建行梧州分行）开具发票给甲方（贵公司）存在税务机关认定为不合规发票的风险（关于不是合规发票的处理参照前面第五条“不符合规定发票”依据）。由于金额较大，建议贵公司谨慎；“第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。”并按权责发生制原则正确归类所属年度。 另外，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目第三款：“开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5以内计算扣除。”如果贵公司按这条规定扣除项目费用，这样的费用在土地增值税清算时是不能作为利息据实扣除的。十六、结算计税成本问题对于贵公司纠结何时结转计税成本的问题，根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知第三十五条：“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理”，选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后的规定应理解为，计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前，计税成本可在次年5月31日前选择任一时点为核算终止日，汇算清缴时根据完工年度年末账面开发成本和完工年度终了之日至企业确定的计税成本核算终止日期间结算的开发成本确定计税成本。我们建议：选择确定计税成本核算的终止日并进行年度企业所得税汇算清缴，既符合贵公司自身特点，又能较好地规范自身的纳税行为。 另外，根据国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知(国税函2010201号)规定：“根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定精神和国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额”，建议贵公司正确把握开发产品完工条件，按规定及时结算开发产品计税成本。十七、企业所得税年度纳税申报鉴证业务2014年5月4日，广西国税局、地税局联合下发了自治区国家税务局 自治区地方税务局关于依法支持我区注册税务师行业发展的通知（桂国税发201476号）第三条积极引导和鼓励纳税人开展涉税专业鉴证，第一款引导纳税人提供涉税鉴证业务报告，第二项规定：“对取得企业所得税年度纳税申报鉴证业务报告的纳税人，除涉及税收违法案件、税收专项检查、案件协查以及其他经过规范进户执法小组审核批准需进户执法的事项以外，税务机关对涉税鉴证的事项不再进行税务稽查和税务审计。”针对企业所得税业务性强，政策难以把握，建议贵公司把握好这项规定，维护自身权益。以上如涉及相关数据以贵公司会计核算的具体数据为准，这里不作统计之用。以上是我们在审核过程中发现的一些问题，针对这些问题，我们提出了相应的建议，希望对贵公司能有所帮助，对上述条款有不明之处，可及时与我们联系，我们将竭诚为贵公司提供服务。 顾问人员：陈天寿广西屹立税务师事务所有限责任公司2014年7月 17日