房地产合作开发精典案例代理词.doc

代 理 词 湖南益友置业发展有限公司与长沙桐木建设集团有限公司合作纠纷案再审一审审判长、审判员：湖南醒龙律师事务所依法接受湖南益友置业发展有限公司的委托，担任长沙桐木建设集团有限公司诉湖南益友置业有限公司合作开发纠纷一案再审一审阶段的诉讼代理人，通过参加本案的庭审，现发表如下代理意见：一、本案的争议焦点是：2001年10月26日签订的长沙市中心绿化广场联合开发协议双方当事人的真实意思表示与合同性质。 本案原告提出联合开发协议（简称）是基于前期合作与开发基础上的单方分配协议，即根据该协议原告可以分配99个商业铺面，且获得99个商业铺面不附带任何条件。本代理人认为，原告代理人以上主张完全是对合同的断章取义，非合同双方当事人的真实意思表示，理由如下：（一）联合开发协议是在由甲方（被告）向建设银行长沙市湘江支行提供抵押，而由乙方（原告）以其名义向湘江支行贷款的背景下签订的协议，双方的真实意思在协议的第1条、第4条明确乙方（原告）分配99个商业铺面的对价是向湘江支行所贷款项。具体如下： 1、在联合开发协议前言中明确写明了签订联合开发协议的背景与合同目的：在协议的第1页的第5-8行：“根据甲方原承诺用在建工程抵押，由乙方向建行长沙市湘江支行贷款， 通过友好协商，达成如下协议”。2、在联合开发协议第1条：“根据投资受益原则，甲方将抵押给湘江支行的99个商业铺面共计4119.87平米（详见抵押权清单）的房产分配给乙方，其建行贷款和利息由乙方负责偿还。3、在联合开发协议第4条进一步明确：“在甲方具备条件时提出，乙方同意将99个商业铺面按原值退让给甲方股东单位并由甲方承担乙方在银行的贷款利息及费用。并由甲方考虑资本运营乙方应得利益（另商）。由上形成一个完整的双方真实意思表示：原告（乙方）以名义为甲方贷款，被告（甲方）以99个商业铺面作抵押，如银行贷款由原告（乙方）偿还了，该99个商业铺面分配给原告（乙方）；如该99个商业铺面退还被告（甲方）股东单位，被告（甲方）承担原告（乙方）在银行的贷款利息及费用，并另商资本运营利益。因此，双方在2001年10月28日签订联合开发协议是一个双务、有偿的协议。（二）由原告提供的如下证据可以证明：双方在签订联合开发协议的同时，双方正在积极向建行湘江支行贷款以解决开发资金不足，从而可以否定原告方提出的双方合作开发义务已经完成，分配给原告99个商业铺面的说法。1、原告证据26:抵押承诺书：2001年8月21日，被告提供1-99号门面作抵押，向建设银行长沙市湘江支行申请贷款3000万元。2、原告证据27关于桐木建设有限公司、湖南益友置业发展有限公司抵押物协商会议纪要：在2001年10月15日，原告与被告法定代表人在向湘江支行申请贷款3500万元。3、原审原告证据12：人民币资金借款合同：在2001年10月19日，也是在2001年10月15日双方与湘江支行抵押物协商会议纪要后的第4日正式签订了2000万元贷款合同。从上述申请贷款过程延续下来，也就是2001年10月26日签订了联合开发协议和中央广场销售合同。二、 原告自始没有将2001年10月期间双方所洽商的建设银行湘江支行贷款作为投资投入到被告建设项目，没有履行联合开发协议中的合同义务。1、原告自始没有证据证明按联合开发协议将2001年10月申请的贷款作为投资支付给甲方。2、原告代理人认为联合开发协议是一个单务的分配协议，从另一方面确证了原告没有将银行贷款作为投资支付给甲方（被告）。 由上可知，原告没有履行将建设银行湘江支行的银行贷款作为投资处理是本案确证的事实。三、基于以上对联合开发协议双方真实表示的确定，本案合同无论如何定性，原告均不能取得99个商业铺面。1、基于双方签订的联合开发协议是原告取得99个商业铺面的对价是以其名义贷款应给被告作为投资，而原告没有履行其合同义务，而要求被告交付99个商业铺面没有法律依据。2、如按最高人民法院审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释法释【2005】5号第二十五条对本案合同定性更有利于对本案正确审理和判决。本代理人认为，从双方签订联合开发协议内容可确定，双方当事人的真实意思是原告用以其名义所贷款项作为投资投入给甲方，而分配固定数量的房屋，当之而然不承担任何项目风险，按最高人民法院的司法解释第二十五条规定，应按房屋买卖合同定性处理，而本案双方当事人恰以银行贷款为对价也签订一份中央广场销售合同。按上述定性，即使按有效合同处理（备注：按相关法律规定，没有达到预售条件，应为无效合同），房屋买卖合同关系中，因原告没有支付购房款，而购得99个商业铺面没有合同依据。综上所述，本案因原告没有支付投资款或者购买商业铺面的对价款项，其交付商业铺面的诉讼请求应予以全部驳回！湖南益友置业发展有限公司诉讼代理人 湖南醒龙律师事务所律师 袁慧 二O一二年 月 日