金海岸国际博览城策划.doc

开发背景二十一世纪，是经济高速发展的时代，是城市快速扩容的时代。长三角-已经成为闻名世界的重要经济区域，成为继纽约、芝加哥、东京、巴黎、伦敦等城市带之后的世界第六大城市群。大南通区域，近年来随着水、陆、空交通快速拓进，打破了长期以来因交通导致的瓶颈，城市化和经济速度突飞猛进。海安，随着多条铁路、高速公路、通航河流的开通扩展和近年大量实力企业的加盟，已经成为大南通区域的一颗经济新星。海安新城区，位于海安城东部，两条国道、两条铁路、两条运河在此交汇，新长铁路客运站、货运站、编组站、军需站及海安长途汽车新站均坐落区内，在建中的沿海高速公路在区内通过，本区域已经成为苏中地区新兴的水陆铁交通枢纽。海安新城区已经连续五年被省政府表彰为江苏省先进开发区。今年，新城区强势推进大开发、大招商、大发展战略，全面铺开迎宾路、三环路、四环路、宁海南路、中坝南路及人工湖修整工程，在建道路14700米，一个全新的海安县城即将形成。上海宏博企业（集团）有限公司关注到苏中地区即将发生的变化，通过一系列专业论证，锁定海安这个商机涌动的城市，锁定站前商贸区这个涌动旷世财富的黄金海岸。筑黄金轨道建博大商业汇八方商贾商业潮流财富轨迹项目简介金海岸火车站商贸城地处海安火车站站前广场、迎宾大道两侧，雄踞与海安火车站零距离优势地段。作为政府十大重点工程之火车站商贸区龙头市场，金海岸火车站商贸城总用地面积约600亩，总建筑面积约80万平方米，总投资逾10亿元。建成后将是一个集主题专业市场、休闲、娱乐、酒店、宾馆、会务、金融、商务及配套生活服务等设施于一体的，颇具现代欧陆风格的苏中地区超级商业巨舰。首期开发海安火车站站前广场，由南通金海岸火车站商贸城有限公司结合商业广场统一规划，将建成一个全生态开放式市民广场。这里将成为旅客集散中心和广大市民休闲好去处；这里将成为商家云集、商机涌动的黄金海岸。一期开发约16万平方米，商务广场和一条贯穿整个商贸区的中央商务风情街，形成浓郁的购物休闲氛围。其丰富的商业空间及新颖的立面形式，也将城市海安旅游观光的又一亮点。 漫漫风情享受其中中央商务风情街纵穿站前广场及两个商务广场，建筑风格为靓丽的现代欧陆风格。风情街以购物观光功能为主的步行街，底层为零售兼批发性质的店铺，商店、餐饮、酒吧等一应俱全，漫步其中可以感受到真正的购物、休闲之乐。 演绎经典创造财富一期的中心商务广场是整个一期核心区的建筑、景观形象的代表，建筑呈反射状布置，广场周边传统的建筑形式与广场上的古典雕塑交相辉映，涌动的喷泉和摇曳的树影又为广场增添了许多生气。广场的空间围合感、宜人的建筑尺度以及具有特色的街头表演活动，将使其成为一个富有活力的场所，是感受异域风情的重要窗口。 总体规划南通金海岸.火车站商贸城地处海安火车站站前广场、迎宾大道两侧，总用地面积约600亩，总建筑面积约80万平方米，包括综合会展中心、火车站前商业广场和专业市场及特色商业街，共20个常年展示厅、5000多个展位和2000多套商务办公单位组成，总投资约10亿元人民币，建成后将是一个以展销、商贸为主体，集休闲、娱乐、酒店、宾馆、会务、金融、商务及配套生活服务等设施于一体的现代欧陆风格的苏中地区一流的商贸博览城。 设计理念金海岸.火车站商贸城以锻造精品，以商为本的理念，以物流便捷、简洁实用、配套完善、环境优越为原则，在注重博览城功能的前提下，为商业运行提供富有实效和经济性的空间环境，其开发构想为：（1）总体布局创造出具有鲜明特点的城市商业形态，并和谐地融入到城市之中；（2）合理组织博览城营业、购物与配套服务之间的功能关系，传造简洁高效的商业流程；（3）通过对总体布局和建筑单体的合理设计，创造出博览城优美、惬意的购物环境；（4）合理组织交通设计，创造贯穿整个商城的人流、车流，以超前意识最大限度地满足购物、进货需要的便利需求；（5）合理布局、精心设计、注重提高土地利用率以及结构体系在满足功能需求保证环境质量的前提下，获得最大程度的经济性。建筑特色汇聚设计精华 创造商业典范金海岸.火车站商贸城设计是依据目前国际流行的商业业态动线设计，将人流进行有效地组织，使之在整个商业广场形成为涡旋状人流。设计以迎宾路为主线，以站前广场为核心，强调商业活动的多元性、土地利用的复合性和街区开发的完整性，从路网入手，充分考虑人们购物休闲的习惯，尊重人的尺度和地位，采用人行天桥或地下通道的方式，保证购物空间的流畅性、可达性，让人们有效地穿越与滞留。整个商业广场采用全开放无封闭式，利用广场主入口和临街商铺的通透性，将人流引进商业广场内部，充分利用商业广场布局的重要节点，设置极具知名度和影响力的品牌形象店，以大品牌带动小品牌，有效提升商业广场水平人流的拉动力。 欧式风情步行街在设计上充分考虑大型商业空间所必备的商业动线设计、核心商业节点和园林、景观的综合处理，在设计上充分考虑商业广场的人流聚集与宽敞的步行街人流疏散相结合，利用商业业态的设置，有意识的引导人流，形成每间店铺的均衡客流，实现商铺的价值体现。功能分区v 国际会展中心（综合展览中心、产品展销中心、金融保险中心、信息网络中心、经营管理中心、商务办公中心、物流配送中心、宾馆、会议中心）； v 专业市场（丝绸纺织服装市场、小商品市场、国际车城、家居城、鸿禧商贸城）；v 休闲娱乐区（酒吧、夜总会、美容美发等）；v 美食文化区（美食文化夜市、美食小吃等）；v 现代欧陆风情的特色商业街。海安城市坐标苏中博览巨擘作为整个金海岸.火车站商贸城核心建筑的会展中心是本项目体现城市形象和博览城特质的另一重要区域。整个会展中心规划设置了综合展览区、宾馆、写字楼、会议中心和产品展示五大部分。本区综合满足了现代会展的复合功能，并以现代的立面风格和优美的建筑造型体现了海安的新时代气息。其中，展览中心的总广场正对火车站，其两翼12层高的宾馆和写字楼将成为火车站总广场的形象标志。经营理念（1）彻底打破传统消费理念，改变消费模式；（2）整合区域市场，构建新的消费市场；（3）实现规模经营，拉动海安发展，打造区域经济高地。随着人们生活水平的不断提高，消费需求已从过去的被动消费，转变为主动消费、综合消费，并将消费与休闲、娱乐融为一体。因此，现代商贸必须以人为本，服务于人的需求，为人的意志而转移。南通金海岸.火车站商贸城始终坚持这一原则，实行新的经营理念：信息收集与处理-明确市场需求-集团采购-销售-服务-反馈信息-更新、调整商品结构。建成后的博览城将具备以下特点：（1）按商品类别进行分区布局；（2）以展示品牌、展示现代化科技产品、展示商品信息为窗口；（3）按照人性化、个性化要求，创造休闲、娱乐、购物的新天地；（4）建立以海安为中心的信息源、物流和资金流，并向周边地区辐射，实现跨区域消费。管理模式专业管理-让投资有保障、经营有收益金海岸.火车站商贸城独创经营管理型商铺的共享、双赢产品概念，让经营管理成为商铺的核心附加值，让投资业主的投资保值、增值。 充分发挥商贸与物流两大传统商业功能，凭借强大的产业市场，完善的功能配套和先进的物业管理，为经营业主与中外客商的贸易往来提供理想的交易平台； 贯彻一铺两旺的理念，即商铺传统销售与市场网络现代销售同步发展，把有限店铺销售与无限网络空间销售有机结合起来，使金海岸.火车站商贸城在商贸物流运作中创造一个速度更快，效益更高的商业贸易空间； 实行产权、经营权、管理权分离的经营模式，让投资者有红利、经营者有收益； 以展示品牌、展示现代化科技产品、展示商品信息为窗口，促进相关配套产业的发展，改变传统的经营思维，推出会展型以展带销的大商业一站式经营模式； 常年不定期举办各种展览、展销会； 整合同类商品市场，推进区域化、集团化消费；以多元化、规模化实行链式经营，创造最佳经济效益； 提供特色商务网络平台，建立信息与商品网络，实行网络化经营，交易、展示瞬间通达四海； 建立多维服务体系，追求顾客的最大满意度。房型图建设周期2005年4月2006年10月 完成火车站前商业广场2006年10月 火车站前商业广场试营业2006年10月2008年10月 完成国际会展中心、专业市场及特色商业街2008年10月 博览城试运行2008年12月 博览城正式开业金海岸火车站商贸城 20 条 特 殊 优 惠 政 策 独 步 苏 中作为重要的政府工程，金海岸火车站商贸城享受政府给予的多项特殊优惠政策，本项目首批批准了以下20条优惠政策，今后还将根据项目进展进一步完善。无与伦比的政策支持，超低价售租方式，为投资商铺及入场经营者提供了极大的便利，奠定了坚实的赚钱基础. 税收优惠政策:1.在市场内成立的，从事社区服务的生产自救性劳动组织及社会服务等非正规就业性劳动组织，经劳动部门认定，税务部门核准，三年内免征营业税、个人所得税。2.对市场内从业的符合下岗再就业税收优惠政策条件的个体工商户。经审批可免征三年的营业税、个人所得税、教育附加、城建税（建筑业、娱乐业、洗浴业、桑拿业、按摩业、网吧业、氧吧业除外）。 3.对市场内做作业的个体工商户不达起征点的不征税；销售货物的月销售额5000元以下（不含5000元）不征税，加工修理修配劳务月销售额3000元以下（不含3000元）不征税，餐饮服务业等营业税征收项目月营业额5000元以下（不含5000元）不征税。超过起征点的可实行定期定额征收。4.对市场的房产税可以不按场地租金收入征税，而按市场房产原值的70%计算征收房产税。5.新办商业企业（有限责任公司）可免征所得税一年。6.小规模企业或个体工商户可使用普通发票，如需要开具增值税发票，税务部门在市场设立专门窗口代开增值税发票。市场开业前国税、地税部门入场办理各项税务登记手续。工商管理优惠政策:1.允许经营者注册资本（指50万元以内的）三年内分期到位。2.开业后两年内对登记费、年检费、市场管理费、个体工商户管理费等各项工商收费实行定额征收，征收额每户每年200元，后三年按标准减半征收。3.开业前工商部门入场办理各项登记手续。v财政优惠政策:1.市场经营者市场开业后（分期开业的按分期开业时间执行）在开发区缴纳的增值税、营业税、所得税前三年开发区财政补贴开发区留成部分的100%，后两年补贴开发区留成部分的50%。2.购买市场开发商开发的商铺的业主缴纳的契税，开发区财政补贴留成部分的50%。3.市场开发、经营管理部门在市外开展广告宣传，开发区给予奖励，具体为：凡在中央台做市场广告持续一个季度以上的由开发区按宣传广告费用的5%10%给予奖励，凡在省台做宣传广告费用的给予5%8%的奖励，凡在省会以上城市繁华地段的位置或在市以外高速公路进出口处做大型广告牌的，按制牌费用的5%8%给予奖励。4.购买商铺的投资者、市场经营者三年内免收县政府批准的各项地方性收费。5.市场经营若为外商，其个人缴纳的所得税根据其对市场发展的贡献大小，对市场发展的带动情况酌情补助。 信贷优惠政策: 1.落实有关银行为商铺购买者提供购买商铺的银行按揭贷款。2.落实有关银行为入场经营者提供信贷需求。 其他优惠政策:1.市场商铺投资者，其本人及家庭成员可迁入海安县城，如是农村户口，可以农转非。2.进入市场的经营者，其子女入园、上学享受海安县县城居民入园、入学的同等待遇。3.为入场经营的外地客商或外商，指定医院开辟绿色通道，方便就医。4.入市场经营者符合县政府绿卡企业条件的企业或台商免缴其县境内各项道路通行费。区位交通畅快交通 财富通达天下海安交通便捷，水陆空通达，现已构成空运、铁路、公路、海运、河运立体交通网，1.5小时半径内，连接包括上海虹桥机场、南通港在内的六个机场、六个港口，是东部沿海及苏中地区重要交通枢纽，由此带来的交通经济效益数以百亿计！铁 路：海安火车站是国家二级编组站，为江苏省仅次于徐州站的铁路大枢纽。南北向的新长铁路（江苏新沂至浙江长兴）与东西向的宁启铁路（南京至启东）在此交汇，使海安成为苏中铁路枢纽中心，并连接陇海线、京沪线，海安将成为全国重要铁路交通枢纽。 公 路：204、328国道、202省道贯穿全境，城乡公路纵横连网，建设中的盐通高速和海溧高速在此汇合，连接上海和盐通高速的苏通大桥建成后，海安至上海的行程仅为1.5小时。航 运：海安河网密布，水运发达，通扬运河、通榆运河畅流其间，连接京杭大运河，通达全国各地。航 空：近在咫尺的南通机场已开通至北京、广州、厦门等航线。海 运：距国家十大港口之一南通港70公里，可直通日本、韩国、香港等国家和地区；距建设中的东方大港洋口港仅30公里，内陆支线与上海港联运，进出口货物可由此接转世界各地航线。