土地估价报告项目名.doc

土 地 估 价 报 告项 目 名 称：天马行贸易（深圳）有限公司拍卖竞得位于朝阳区新源西里东街6号楼院商业用地土地使用权出让价格评估受托估价单位：xxxxxxxx评估有限公司土地估价报告编号：【2009】xx【估】字第102号提交估价报告日期：二九年八月十四日本卷共 页保管期限案 卷 号土 地 估 价 报 告第一部分 摘 要一、估价项目名称天马行贸易（深圳）有限公司拍卖竞得位于朝阳区新源西里东街6号楼院商业用地土地使用权出让价格评估二、委托估价方天马行贸易（深圳）有限公司三、估价目的为委托方向土地管理部门补办土地使用权出让手续，提供客观、公正、合理的地价参考依据。四、估价基准日二九年八月十二日五、估价日期二九年八月十二日至二九年八月十四日六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的土地价格指：估价基准日为2009年8月12日，评估设定用途为商业，评估设定使用年限为40年，宗地基础设施开发程度达到红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气）及红线内场地平整，在现状利用条件下的土地使用权价格。七、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，确定估价对象天马行贸易（深圳）有限公司拍卖竞得位于朝阳区新源西里东街6号楼院商业用地，土地面积1767.82平方米，现状建筑面积3306.70平方米，容积率1.87，于估价期日2009年8月12日的土地使用权价格为：（币种：人民币）熟地价： 总价：1862.81万元 大写金额： 壹仟捌佰陆拾贰万捌仟壹佰元整单位楼面熟地价：5633元/平方米单位地面熟地价：10534元/平方米毛地价： 总价：591.83万元 大写金额：伍佰玖拾壹万捌仟叁佰元整单位楼面毛地价：1790元/平方米单位地面毛地价：3347元/平方米详见土地估价结果一览表。八、土地估价师签字姓 名 估价师资格证书号 签名xxx 土地估价师注册号：xxxxxxxx 土地估价师注册号：xxxxx九、土地估价机构 估价机构：xxxxxxxx评估有限公司 机构负责人签字：二九年八月十四日土地估价结果一览表估价机构：xxxxxxxx评估有限公司 报告编号：(2009) xxx (估)字102号估价期日： 2009年8月12日 估价期日土地使用权类型：划拨 币种：人民币 宗地编号宗地名称评估基准日土地使用者宗地位置估价基准日登记用途估价基准日设定用途容积率估价基准日的实际开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限土地面积(平方米)宗地单价(元/平方米)宗地总价(万元)1朝阳区新源西里东街6号楼院商业用地天马行贸易（深圳）有限公司朝阳区新源西里东街6号楼院商业商业1.87“七通一平”“七通一平”法定40年1767.82楼面熟地价5633楼面毛地价1790熟地总价1862.81毛地价总价591.83一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无。2、基础设施条件：“七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、供暖、通气、通讯和场地平整）。3、影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项1、本报告仅供委托方办理土地使用权出让手续提供价格参考。2、本评估报告自估价期日起一年内有效。3、本估价报告由xxxxxxxx评估有限公司负责解释。xxxxxxxx评估有限公司 2009年8月14日第二部分 估价对象界定一、委托估价方单位名称：天马行贸易（深圳）有限公司单位地址：深圳市福田区上步南路国企大厦永富楼25A法定代表人：卢蔚二、估价对象本次委估对象为天马行贸易（深圳）有限公司通过拍卖竞得位于朝阳区新源西里东街6号楼院商业用地，土地面积1767.82平方米，现状建筑总面积3306.70平方米，容积率1.87，该区域属北京市商业三类地价区。三、估价对象概况1、土地登记状况根据国有土地地籍调查成果确认单(朝地调成果 09（129）号)：土地使用者：天马行贸易（深圳）有限公司；宗地坐落：朝阳区新源西里东街6号楼院；用 途：商业；使用权面积：1767.82；宗地四至为：东至通道；南至新源西里东街；西至通道；北至新源西里东街5号楼。2、土地权利状况委估对象为位于朝阳区新源西里东街6号楼院的商业用地，原土地使用者为大鹏证券有限责任公司，该公司因资不抵债于2006年1月24日依法宣告破产，2008年8月14日经广东省深圳市中级人民法院依法进行拍卖，最终由天马行贸易（深圳）有限公司竞拍取得，依据委托方提供的广东省深圳市中级人民法院民事裁定书(（2006）深中法民二破产字第6-89号)、不动产拍卖成交确认书，天马行贸易（深圳）有限公司拥有估价对象国有土地使用权。至估价期日为止委估对象未设定抵押权等他项权利。3、土地利用状况根据房屋所有权证京房权证朝股份制字第00023号，委估对象证载房屋共有3幢，建筑总面积为3324.90平方米，后经估价人员现场勘察，原证载第2幢房屋（建筑面积为18.2平方米）已被拆除，现状建筑面积为3306.70平方米，容积率1.87。具体建筑物的房屋幢号、房号、用途、建筑面积等详见下表：出让土地范围内建筑物一览表幢号房号用途建筑面积(平方米)备注6_商业3072.3房产证号：京房权证朝股份制字第00023号附房商业44.43_商业190.0合 计3306.70四、影响地价的因素分析1、一般因素（1）北京市概况北京地处东经1152411730，北纬39384105，西接太行山脉，北依燕山，东望渤海，南延华北平原，平均海拔43.71米，总面积16807.8平方公里。全市辖18个区县，市区规划范围为东至定福庄、西至石景山，南至南苑，北至清河，面积约750平方公里。北京属典型暖温带半湿润大陆性季风性气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。年平均气温1012，年日照时数为2700小时，平原地区无霜期190天以上，年降水量500700毫米。北京是驰名中外的历史文化名城、我国七大古都之一,“人文奥运”文物保护规划正式启动，投入专项资金1.2亿元,全市拥有市级文物保护单位264处，全市面向社会开放的博物馆达到123个，博物馆馆藏文物226余万件，文化遗迹和人文景观遍布京城各地。（2）城市规划与发展目标北京充分考虑了城市规划对社会稳定和经济发展的影响,为了避免城市极度扩张，北京市的建设正逐步从以新区带动为主转向旧区调整改造与新区开发并重。市区内道路改建工程、水系治理工程等项目的进行改善了市区环境,而新区开发的重点也将从中心地区转移到各边缘集团，卫星城镇将会有很大发展。（3）基础设施条件北京市坚持城市基础设施建设优先发展的方针，城市基础设施已初具现代化。目前，北京市四环路以内的区域基本达到“七通”的配套程度。城市供水能力、污水处理能力进一步增强；电信事业发展迅速；供热、供电能力有了很大提高；大量全国著名学府集中在北京，中小学校遍及京城各个区县；医疗设施完善，各级医疗机构遍布京城；各种类型的服务机构完全可以满足广大市民的需要。2、区域因素（1）朝阳区概况朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。48至 40。09，东经 116。21至 116。42之间。东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长 28 公里，东西宽 17公里，土地总面积 470.8 平方公里。平均海拔34米，是北京市城近郊区中面积最大的的一个区。全区常住人口258.5万，其中户籍人口165.7万，外来人口92.8 万。区现行行政区划，有23个街道办事处，20个乡。（2）交通条件朝阳区自古以来就是北京的东行门户，现已构成公路、铁路、航空、地铁立体交通网络。区内公路四通八达，总计700多公里，除十几条市内线路外，还有京津塘高速公路、首都机场高速公路、京通快速路、京石公路、京张公路、京密公路、京山公路和二环、三环等十几条干道。全区目前有立交桥30座，人行过街桥42座，其中有全国最大的由26座桥构成的四环路。现代化的国际机场首都国际机场也坐落在朝阳区，目前拥有国内航线140多条，国际航线38条，每周定期航班800多班。新建的海关朝阳口岸已正式启用，缩短了朝阳与世界交往的距离。（3）社会经济朝阳区作为经济强区，拥有电子、纺织、化工、机械、汽车等门类齐全的工业生产基地，商业、金融业、旅游业、物流仓储等服务业，以及新兴的高新技术产业、房 地产业、现代农业等。2000年，区域内国内生产总值达到480亿元，总规模位居北京市各区县的前列。巨大的经济实力，优良的投资环境，完善的服务设施， 吸引了众多国内外知名企业入驻。据不完全统计，80年代以来陆续入驻朝阳的企业达到1.3万家。 朝阳区内云集了北京60%以上的外国商社，3000多家外国公司以及167家国际新闻机构，世界500强入驻北京的158家企业中的2/3均落户朝阳。朝阳区是北京市对外交往的窗口区。各国驻华使馆除俄罗斯、卢森堡两国使馆外，均在朝阳区。（4）环境条件朝阳区属于季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0以下。地貌类型复杂多样，可划分为山地、丘陵、台地、平原等四大类型。多种多样的地貌类型，为农、林、牧、副、渔综合发展，建立城郊农业结构提供了有利的地貌条件。区域轮廓呈南北略长、东西稍窄的多边形。朝阳区地处东11638附近，北纬40左右的北京平原朝阳区平均海拔34米，属于暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人，区内蜿蜒流淌的8条主要河流，在肥沃的土地上勾勒出风景如画的自然美景。3、个别因素委估对象为天马行贸易（深圳）有限公司拍卖竞得位于朝阳区新源西里东街6号楼院商业用地。宗地四至为：东至通道；南至新源西里东街；西至通道；北至新源西里东街5号楼。估价对象位于三环内，附近有110、120、623路等公交车通过，交通状况较好。按北京市地价区类划分，属商业三类地价区。根据国有土地地籍调查成果确认单(朝地调成果 09（129）号)和房屋所有权证（京房权证朝股份制字第00023号），土地面积1767.82平方米，建筑总面积现状3306.70平方米，容积率1.87。宗地形状较规则，工程地质条件良好，目前宗地基础设施条件达到“七通一平”（通路、通电、通上水、通下水、供暖、通气、通讯和场地平整）。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国土地管理法实施条例3、中华人民共和国城市房地产管理法4、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例5、城镇土地估价规程6、房地产估价规范7、北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发200232号)8、委托方提供的相关资料（1）国有土地地籍调查成果确认单(朝地调成果 09（129）号)（2）房屋所有权证（京房权证朝股份制字第00023号）（3）指定成立清算组决定（2006）深中法民二破产字第6号）（4）民事裁定书(2006)深中法民二破产字第6号)（5）不动产拍卖成交确认书（6）拍卖成交确认书（7）民事裁定书(2006)深中法民二破产字第6-89号)（8）协助执行通知书(（2006）深中法民二破产字第6-89-1号)（9）委托方企业法人营业执照9、本公司掌握的市场资料及估价人员实地查勘的情况 二、土地估价 1、估价原则（1）预期收益原则土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。（2）遵循替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。（3）遵循最有效利用原则土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。（4）遵循供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。（5）遵循报酬递增递减原则土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。（6）遵循贡献原则土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。（7）遵循变动原则估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确。2、估价方法估价人员遵循估价原则，结合估价目的，在认真分析所掌握的资料并进行实地勘察之后，根据委估土地的特点和实际状况，选取市场比较法、基准地价系数修正法和收益还原法作为本次估价的基本方法。主要基于以下考虑：一是估价人员收集到一些与此相应的土地出让比较案例，选用市场比较法比较适宜；二是委估土地位于北京市基准地价覆盖区域，运用基准地价系数修正法切实可行；三是估价对象实际用途为商业，故可考虑选用收益还原法。具体估价方法如下：（1）依据同一性质、同一供需圈内的土地交易实例，以市场比较法求取委估宗地的比准价格，进而求取委估宗地的总地价、单位地价。 （2）依据北京市发布的基准地价标准，将城市基准地价修正到委估宗地的价格，进而求取委估宗地的总地价、单位地价。（3）收益还原法是将委估宗地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原利率还原，以此估算委估宗地价格的方法。进而求取委估宗地的总地价、单位地价。（4）对上述三种方法求出的地价进行技术处理，最终求出委估宗地的总地价、单位地价。3、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，确定估价对象天马行贸易（深圳）有限公司拍卖竞得位于朝阳区新源西里东街6号楼院商业用地，土地面积1767.82平方米，现状建筑面积3306.70平方米，容积率1.87，于估价期日2009年8月12日的土地使用权价格为：（币种：人民币）熟地价： 总价：1862.81万元 大写金额： 壹仟捌佰陆拾贰万捌仟壹佰元整单位楼面熟地价：5633元/平方米单位地面熟地价：10534元/平方米毛地价： 总价：591.83万元 大写金额：伍佰玖拾壹万捌仟叁佰元整单位楼面毛地价：1790元/平方米单位地面毛地价：3347元/平方米三、估价结果和估价报告的使用1、估价的前提条件和假设条件（1）委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。（2）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。（3）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。（4）本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。（5）本报告中的权属、面积等均以委托方提供的有关资料复印件为依据，如上述资料发生变化，评估结果须做相应调整。（6）本报告设定的土地开发程度为“七通一平”，估价基准日是2009年8月12日，土地用途为商业，土地使用期限为四十年。2、估价结果和估价报告的使用（1）本估价报告和估价结果报告的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。（2）本报告所确定的土地价格仅供办理土地出让手续的双方参考，具体地价数额以北京市国土资源局最终审定的结果为准。（3）本报告仅供委估方为此次估价目的而用，不得做其他用途。未经本估价机构书面许可，不得公开、复制。（4）估价报告和估价结果的使用权归委托估价方所有，本估价机构对估价结果有解释权。（5）委托方在使用本报告时必须保证本报告的完整性。（6）本报告的有效期为自估价期日2009年8月12日起一年。第四部分 附件1、委估对象及比较案例位置示意图2、委估对象现状照片3、国有土地地籍调查成果确认单(朝地调成果 09（129）号)4、房屋所有权证（京房权证朝股份制字第00023号）5、指定成立清算组决定（2006）深中法民二破产字第6号）6、民事裁定书(2006)深中法民二破产字第6号)7、不动产拍卖成交确认书8、拍卖成交确认书9、民事裁定书(2006)深中法民二破产字第6-89号)10、协助执行通知书(（2006）深中法民二破产字第6-89-1号)11、委托方企业法人营业执照12、估价机构企业法人营业执照13、估价机构评估资质及估价师资格证书土 地 估 价 技 术 报 告项 目 名 称：天马行贸易（深圳）有限公司拍卖竞得位于朝阳区新源西里东街6号楼院商业用地土地使用权出让价格评估受托估价单位：xxxxxxxx评估有限公司土地估价报告编号：【2009】xx【估】字第102号估价技术报告编号：【2009】xx【估技】字第102号提交估价报告日期：二九年八月十四日土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称天马行贸易（深圳）有限公司拍卖竞得位于朝阳区新源西里东街6号楼院商业用地土地使用权出让价格评估二、委托估价方单位名称：天马行贸易（深圳）有限公司单位地址：深圳市福田区上步南路国企大厦永富楼25A法定代表人：卢蔚三、受托估价方单位名称：xxxxxxxx评估有限公司注册地址：北京市xxx土地评估资质注册号：xxx 法定代表人：xxx联 系 电话：xxx四、估价目的为委托方向土地管理部门办理土地使用权出让手续，提供客观、公正、合理的地价参考依据。五、估价依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国土地管理法实施条例3、中华人民共和国城市房地产管理法4、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例5、城镇土地估价规程6、房地产估价规范7、北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发200232号)8、委托方提供的相关资料（1）国有土地地籍调查成果确认单(朝地调成果 09（129）号)（2）房屋所有权证（京房权证朝股份制字第00023号）（3）指定成立清算组决定（2006）深中法民二破产字第6号）（4）民事裁定书(2006)深中法民二破产字第6号)（5）不动产拍卖成交确认书（6）拍卖成交确认书（7）民事裁定书(2006)深中法民二破产字第6-89号)（8）协助执行通知书(（2006）深中法民二破产字第6-89-1号)（9）委托方企业法人营业执照9、本公司掌握的市场资料及估价人员实地查勘的情况六、估价基准日二九年八月十二日七、估价日期二九年八月十二日至二九年八月十四日八、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的土地价格指：估价基准日为2009年8月12日，评估设定用途为商业，评估设定使用年限为40年，宗地基础设施开发程度达到红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气）及红线内场地平整，在现状利用条件下的土地使用权价格。九、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，确定估价对象天马行贸易（深圳）有限公司拍卖竞得位于朝阳区新源西里东街6号楼院商业用地，土地面积1767.82平方米，现状建筑面积3306.70平方米，容积率1.87，于估价期日2009年8月12日的土地使用权价格为：（币种：人民币）熟地价： 总价：1862.81万元 大写金额： 壹仟捌佰陆拾贰万捌仟壹佰元整单位楼面熟地价：5633元/平方米单位地面熟地价：10534元/平方米毛地价： 总价：591.83万元 大写金额：伍佰玖拾壹万捌仟叁佰元整单位楼面毛地价：1790元/平方米单位地面毛地价：3347元/平方米十、需要特殊说明的事项1、估价的前提条件和假设条件（1）委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。（2）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。（3）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。（4）本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。（5）本报告中的权属、面积等均以委托方提供的有关资料复印件为依据，如上述资料发生变化，评估结果须做相应调整。（6）本报告设定的土地开发程度为“七通一平”，估价基准日是2009年8月12日，土地用途为商业，土地使用期限为四十年。2、估价结果和估价报告的使用（1）本估价报告和估价结果报告的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。（2）本报告所确定的土地价格仅供办理土地出让手续的双方参考，具体地价数额以北京市国土资源局最终审定的结果为准。（3）本报告仅供委估方为此次估价目的而用，不得做其他用途。未经本估价机构书面许可，不得公开、复制。（4）估价报告和估价结果的使用权归委托估价方所有，本估价机构对估价结果有解释权。（5）委托方在使用本报告时必须保证本报告的完整性。（6）本报告的有效期为自估价期日2009年8月12日起一年。十一、土地估价师签字姓 名 估价师资格证书号 签名xxx 土地估价师注册号：xxxxxxxx 土地估价师注册号：xxxxx十二、土地估价机构 估价机构：xxxxxxxx评估有限公司 机构负责人签字：二九年八月十四日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况根据国有土地地籍调查成果确认单(朝地调成果09（129）号)：土地使用者：天马行贸易（深圳）有限公司；宗地坐落：朝阳区新源西里东街6号楼院；用 途：商业；使用权面积：1767.82；宗地四至为：东至通道；南至新源西里东街；西至通道；北至新源西里东街5号楼。2、土地权利状况委估对象为位于朝阳区新源西里东街6号楼院的商业用地，原土地使用者为大鹏证券有限责任公司，该公司因资不抵债于2006年1月24日依法宣告破产，2008年8月14日经广东省深圳市中级人民法院依法进行拍卖，最终由天马行贸易（深圳）有限公司竞拍取得，依据委托方提供的广东省深圳市中级人民法院民事裁定书(（2006）深中法民二破产字第6-89号)、不动产拍卖成交确认书，天马行贸易（深圳）有限公司拥有估价对象国有土地使用权。至估价期日为止委估对象未设定抵押权等他项权利。3、土地利用状况根据房屋所有权证京房权证朝股份制字第00023号，委估对象证载房屋共有3幢，建筑总面积为3324.90平方米，后经估价人员现场勘察，原证载第2幢房屋（建筑面积为18.2平方米）已被拆除，现状建筑面积为3306.70平方米，容积率1.87。具体建筑物的房屋幢号、房号、用途、建筑面积等详见下表：出让土地范围内建筑物一览表幢号房号用途建筑面积(平方米)备注6_商业3072.3房产证号：京房权证朝股份制字第00023号附房商业44.43_商业190.0合 计3306.70二、地价影响因素分析1、一般因素（1）北京市概况北京地处东经1152411730，北纬39384105，西接太行山脉，北依燕山，东望渤海，南延华北平原，平均海拔43.71米，总面积16807.8平方公里。全市辖18个区县，市区规划范围为东至定福庄、西至石景山，南至南苑，北至清河，面积约750平方公里。北京属典型暖温带半湿润大陆性季风性气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。年平均气温1012，年日照时数为2700小时，平原地区无霜期190天以上，年降水量500700毫米。北京是驰名中外的历史文化名城、我国七大古都之一,“人文奥运”文物保护规划正式启动，投入专项资金1.2亿元,全市拥有市级文物保护单位264处，全市面向社会开放的博物馆达到123个，博物馆馆藏文物226余万件，文化遗迹和人文景观遍布京城各地。（2）城市规划与发展目标北京充分考虑了城市规划对社会稳定和经济发展的影响,为了避免城市极度扩张，北京市的建设正逐步从以新区带动为主转向旧区调整改造与新区开发并重。市区内道路改建工程、水系治理工程等项目的进行改善了市区环境,而新区开发的重点也将从中心地区转移到各边缘集团，卫星城镇将会有很大发展。（3）基础设施条件北京市坚持城市基础设施建设优先发展的方针，城市基础设施已初具现代化。目前，北京市四环路以内的区域基本达到“七通”的配套程度。城市供水能力、污水处理能力进一步增强；电信事业发展迅速；供热、供电能力有了很大提高；大量全国著名学府集中在北京，中小学校遍及京城各个区县；医疗设施完善，各级医疗机构遍布京城；各种类型的服务机构完全可以满足广大市民的需要。2、区域因素（1）朝阳区概况朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。48至 40。09，东经 116。21至 116。42之间。东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长 28 公里，东西宽 17公里，土地总面积 470.8 平方公里。平均海拔34米，是北京市城近郊区中面积最大的的一个区。全区常住人口258.5万，其中户籍人口165.7万，外来人口92.8 万。区现行行政区划，有23个街道办事处，20个乡。（2）交通条件朝阳区自古以来就是北京的东行门户，现已构成公路、铁路、航空、地铁立体交通网络。区内公路四通八达，总计700多公里，除十几条市内线路外，还有京津塘高速公路、首都机场高速公路、京通快速路、京石公路、京张公路、京密公路、京山公路和二环、三环等十几条干道。全区目前有立交桥30座，人行过街桥42座，其中有全国最大的由26座桥构成的四环路。现代化的国际机场首都国际机场也坐落在朝阳区，目前拥有国内航线140多条，国际航线38条，每周定期航班800多班。新建的海关朝阳口岸已正式启用，缩短了朝阳与世界交往的距离。（3）社会经济朝阳区作为经济强区，拥有电子、纺织、化工、机械、汽车等门类齐全的工业生产基地，商业、金融业、旅游业、物流仓储等服务业，以及新兴的高新技术产业、房 地产业、现代农业等。2000年，区域内国内生产总值达到480亿元，总规模位居北京市各区县的前列。巨大的经济实力，优良的投资环境，完善的服务设施， 吸引了众多国内外知名企业入驻。据不完全统计，80年代以来陆续入驻朝阳的企业达到1.3万家。 朝阳区内云集了北京60%以上的外国商社，3000多家外国公司以及167家国际新闻机构，世界500强入驻北京的158家企业中的2/3均落户朝阳。朝阳区是北京市对外交往的窗口区。各国驻华使馆除俄罗斯、卢森堡两国使馆外，均在朝阳区。（4）环境条件朝阳区属于季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0以下。地貌类型复杂多样，可划分为山地、丘陵、台地、平原等四大类型。多种多样的地貌类型，为农、林、牧、副、渔综合发展，建立城郊农业结构提供了有利的地貌条件。区域轮廓呈南北略长、东西稍窄的多边形。朝阳区地处东11638附近，北纬40左右的北京平原朝阳区平均海拔34米，属于暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人，区内蜿蜒流淌的8条主要河流，在肥沃的土地上勾勒出风景如画的自然美景。3、个别因素委估对象为天马行贸易（深圳）有限公司拍卖竞得位于朝阳区新源西里东街6号楼院商业用地。宗地四至为：东至通道；南至新源西里东街；西至通道；北至新源西里东街5号楼。估价对象位于三环内，附近有110、120、623路等公交车通过，交通状况较好。按北京市地价区类划分，属商业三类地价区。根据国有土地地籍调查成果确认单(朝地调成果 09（129）号)和房屋所有权证（京房权证朝股份制字第00023号），土地面积1767.82平方米，现状建筑总面积3306.70平方米，容积率1.87。宗地形状较规则，工程地质条件良好，目前宗地基础设施条件达到“七通一平”（通路、通电、通上水、通下水、供暖、通气、通讯和场地平整）。第三部分 土地估价一、估价原则（1）预期收益原则土地估价应以委估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。（2）遵循替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。（3）遵循最有效利用原则土地估价应以委估对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。（4）遵循供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。（5）遵循报酬递增递减原则土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。（6）遵循贡献原则土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。（7）遵循变动原则估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确。二、估价方法和估价过程估价人员遵循估价原则，结合估价目的，在认真分析所掌握的资料并进行实地勘察之后，根据委估土地的特点和实际状况，选取市场比较法、基准地价系数修正法和收益还原法作为本次估价的基本方法。主要基于以下考虑：一是估价人员收集到一些与此相应的土地出让比较案例，选用市场比较法比较适宜；二是委估土地位于北京市基准地价覆盖区域，运用基准地价系数修正法切实可行；三是估价对象实际用途为商业，故可考虑选用收益还原法。具体估价方法如下：（1）依据同一性质、同一供需圈内的土地交易实例，以市场比较法求取委估宗地的比准价格，进而求取宗地总地价、单位地价。（2）依据北京市发布的基准地价标准，将城市基准地价修正到委估宗地的价格，进而求取委估宗地的总地价、单位地价。（3）收益还原法是将委估宗地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原利率还原，以此估算委估宗地价格的方法。进而求取委估宗地的总地价、单位地价。（4）对上述三种方法求出的地价进行技术处理，最终求出委估宗地的总地价、单位地价。1、市场比较法（1）比较实例的选择根据替代原则，我们选取了三个与委估对象相类似的商业用地的交易实例作为比较案例。案例A：朝阳区左家庄顺源里13号楼用地，北京市商业三类用地，用地面积摊271.66平方米，容积率1.73，2009年2月审定价格为楼面毛地单价1800元/平方米。案例B：朝阳区左家庄中街2号（力鸿生态家园公寓）项目，北京市四类商业用地，用地面积摊1995.53平方米，容积率5.14，2008年4月局长办公会审定价格为楼面毛地价1660元平方米。案例C：朝阳区左家庄南里19号楼用地，北京市商业四类用地，用地面积1581.98平方米，容积率1.65，2007年8月审定价格为楼面毛地单价1640元/平方米。（2）比较因素的选择选择交易时间、土地位置、交易情况、交易方式、土地级别、土地使用年限、区域因素、个别因素等作为比较因子。（3）比较因素条件说明（见表一）：（4）编制比较因素条件指数表(见表二)：（5）因素修正在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正，即委估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，计算得出委估对象土地价格(见表三)。表一：因素条件说明表 待估宗地及比较因素实例待估宗地案例A案例B案例C交易时间2009.82009.22008.42007.8土地位置朝阳区新源西里东街6号楼院朝阳区左家庄顺源里13号楼朝阳区左家庄中街2号（力鸿生态家园公寓）朝阳区左家庄南里19号楼交易情况正 常正 常正 常正 常交易方式出 让出 让出 让出 让土地级别三类三类四类四类土地使用年限40年40年40年40年区域因素区域繁华程度一般一般一般一般交通条件较好较好较好较好区域土地利用方向一致一致一致一致基础设施一般一般一般一般环境质量无重度污染无重度污染无重度污染无重度污染临路状况一般一般一般一般个别因素宗地面积(M2)1767.82摊271.66摊1995.531581.98宗地形状较规则较规则较规则较规则容积率1.871.735.141.65工程地质条件良 好良 好良 好良 好表二：比较因素条件指数表 估价对象及案例比较因素估价对象案例A案例B案例C交易时间1001009998土地位置100100100100交易情况100100100100土地用途100100100100土地级别1001009595土地使用年限100100100100区域因素区域繁华程度100100100100交通条件100100100100区域土地利用方向100100100100基础设施100100100100环境质量100100100100临路状况100100100100个别因素宗地面积(M2)100100100100宗地形状100100100100容积率100100100100工程地质条件100100100100表三：因素比较修正系数表待估宗地及比较因素实例案例A案例B案例C交易时间100/100100/99100/98土地位置100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/100土地级别100/100100/95100/95土地使用年限100/100100/100100/100区域因素区域繁华程度100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100区域土地利用方向100/100100/100100/100基础设施100/100100/100100/100环境质量100/100100/100100/100临路状况100/100100/100100/100个别因素宗地面积(M2)100/100100/100100/100宗地形状100/100100/100100/100容积率100/100100/100100/100工程地质条件100/100100/100100/100毛地价(元/平方米)180017651762比准价格(元/平方米)1776因为比较案例与估价对象用途相同，故取三个比准价格的算术平均值作为本次市场比较法评估测算结果：楼面毛地价(1800+1765+1762)3=1776(元/平方米)地面毛地价17761.87=3321(元/平方米)毛地总价=17763306.7=587.27（万元）（6）土地开发费依据我们掌握的房地产市场资料和土地开发的实际费用，确定土地开发费用为楼面单价3500元/平方米。（7）求取熟地价楼面熟地价1776+35005276(元/平方米)地面熟地价=52761.87=9866（元/平方米）熟地价总价52763306.71744.61（万元）2、基准地价系数修正法（1）有关北京市基准地价的说明根据北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发 200232号)文件，北京市国土房管局会同有关部门于2002年对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了更新调整。本次调整的基准地价是在1993年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。依据北京市基准地价表及使用说明，基准地价是各土地级别内，土地开发程度为“七通一平”或“五通一平”，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类，土地级别分为1-10类。根据不同用途土地的特点及相应地价水平，将四类用地的基准地价由高至低，由城区至远郊区分别划分为若干个级别。其中，商业、综合和居住用地的基准地价分为十个级别，工业用地的基准地价分为九个级别。（2）测算过程北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出20021121号）文件，通过基准地价系数修正法评估宗地价格的计算公式为：宗地楼面熟地价适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数宗地楼面毛地价适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数级别平均容积率宗地容积率宗地用途类别的确定对照北京市基准地价表，确定委估宗地的土地用途为商业。宗地地价区级别的确定委估对象位于朝阳区新源西里东街6号楼院，参照北京市基准地价级别范围文字说明的规定，确定委估宗地属北京市商业三类用地。宗地基准地价水平的确定参照北京市基准地价表的规定，商业三类用地基准地价（楼面熟地价）取值范围为4530-6130元/平方米，楼面毛地价取值范围为1500-2420元/平方米。考虑该地块具体位置和条件，确定委估宗地基准地价（楼面熟地价）为5330元/平方米，楼面毛地价为1500元/平方米。期日修正系数的确定北京市基准地价基准期日为2002年1月1日，本次估价期日为 2009年8月12日。根据我们对北京市土地市场的调查和北京市国土资源局提供的咨询意见，从2002年1月1日至2009年8月12日，委估宗地所在区域的地价水平略有上升,上升幅度约10%，因此，我们将期日修正系数确定为1.10。年期修正系数的确定商业用地法定最高出让年期为40年，此次评估中所界定的委估宗地土地使用年期为40年，故年期修正系数为1.0。容积率修正系数的确定委估宗地容积率为1.87,查容积率修正系数表，容积率修正系数为1.0263。因素修正系数的确定因素修正系数是指除期日、年期之外的其它地价影响因素的综合修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：因素修正系数1+（k1+k2+k3+k4+k5+k6+k7）其中：k1为商业繁华度修正系数；k2为交通便捷度修正系数；k3为区域土地利用方向修正系数；k4为临街宽度和深度修正系数；k5为临街道路状况修正系数；k6为宗地形状及可利用程度修正系数；k7为基础设施状况修正系数。参照北京市基准地价因素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数。因素修正系数1+(0.00+0.005+0.00+0.01+0.00+0.00+0.01)1.025（3）计算委估宗地地价经过以上分析过程，可得出利用基准地价系数修正后的委估宗地地价：宗地毛地价楼面毛地单价=15001.101.01.02521.87=1809（元/平方米）地面毛地单价=18091.87=3383（元/平方米）毛价总额=18093306.7=598.18(万元)宗地熟地价楼面熟地单价=53301.101.01.02631.025=6168（元/平方米）地面熟地单价=61681.87=11534（元/平方米）熟地总额=61683306.7=2039.57(万元)3、收益还原法假设估价对象采取出租或承包方式经营，参考周边地区同类物业租金、营业收入和营业费用等的市场客观水平资料，加以分析判断；估算未来的潜在毛收入，考虑客观空置率等后估算有效毛收入，估算正常运营成本，计算出净收益，选择适当的资本化率，运用事宜的计算公式，求取估价对象的收益价格。商业用途使用年限为40年，选择有限年，报酬率不变的收益公式：V=(A/R)1-1/(1+R)n其中：V为估价对象的土地收益价值；A为年净收益；R为土地还原率；n为收益年限（1）年潜在毛收入由于待估宗地地理位置较好，交通便捷，估价人员对周边地区类似物业租金市场价格水平进行了调查，见下表：类似物业租金参照表物业位置租金水平 元/月/平方米朝阳区新源西里中街8号商铺90朝阳区左家庄前街商业楼75朝阳区左家庄（三元桥东直门交界）75参照上述类似物业出租，考虑估价对象的位置、规模、档次、经营等情况，确定估价对象租金水平为80元/月/平方米。（2）有效毛收入有效毛收入是指潜在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他因素造成收入损失后所得到的收入。根据估价人员对类似物业的调查，确定估价对象有效毛收入率为90%。有效毛收入=801290%3306.7=2856989（元）（3）房地出租年总费用管理费用指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按有效毛收入的2.5%计算。28569892.5%=71425（元）维修费指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考该区域同类建筑物的维修费用情况结合估价对象建筑物的自身特点，按建筑物重置价3%计算；建筑物重置价根据估价人员现场勘查及参照北京市建筑工程预算定额取值为2300元/平方米，则：23003306.73.0%=228162（元）房屋年折旧费指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。房屋折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。土地用途为商业，则房地产可使用年限为40年，残值率为1%：房屋折旧费=23003306.7（1-1%）/40=188234（元）保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋现值的2，房屋成新率取80%：23003306.780%2=12169（元）税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、城建税和教育费附加(以年计)等。税费按有效毛收入的17.5%(其中房产税12%，营业税和附加5.5%)计算285698917.5%=499973（元）-各项费用合计:999963元（4）房地年纯收益房地年纯收益=有效毛收入-房地出租年总费用=2856989-999963=1857026（元）（5）房屋年纯收益一般情况下，建筑物还原利率应高于土地还原利率2%-3%，考虑我国目前的