房地产企业的财务风险及防范

信阳师范学院华锐学院 本科毕业论文 设计 专 业 财务管理 年 级 2012 级 姓 名 李奇 论文 设计 题目 房地产企业的财务风险及防范 指导教师 刘磊 职称 2016 年 5 月 8 日 学号 20120319033 毕业论文 设计 诚信承诺书 论文 设计 题目 房地产企业的财务风险及防范 学生姓名 李奇 专业 财务管理 年级 2012 学号 20120319033 指导教师 刘磊 学 生 承 诺 本 人 慎 重 承 诺 和 声 明 1 在 毕 业 论 文 设 计 撰 写 过 程 中 遵 守 学 院 有 关 规 定 恪 守 学 术 规 范 和 道 德 毕 业 论 文 设 计 在 指 导 教 师 的 指 导 下 独 立 完 成 2 在 毕 业 论 文 设 计 中 未 剽 窃 抄 袭 他 人 的 学 术 观 点 思 想 和 成 果 未 篡 改 研 究 数 据 引 用 他 人 的 观 点 和 参 考 资 料 均 加 以 了 注 释 和 说 明 3 如 有 违 规 行 为 发 生 我 愿 承 担 一 切 责 任 及 相 关 的 消 极 后 果 学 生 年 月 日 指 导 教 师 承 诺 本 人 慎 重 承 诺 和 声 明 在 指 导 学 生 毕 业 论 文 设 计 活 动 中 遵 守 学 校 有 关 规 定 恪 守 学 术 规 范 经 过 本 人 认 真 的 核 查 该 同 学 的 毕 业 论 文 设 计 中 未 发 现 有 剽 窃 抄 袭 他 人 的 学 术 观 点 思 想 和 成 果 的 现 象 未 发 现 篡 改 研 究 数 据 指 导 教 师 年 月 日 目 录 摘 要 1 关键词 1 Abstract 1 KeyWords 1 一房地产企业发展现状 2 一 房地产企业 2 二 房地产企业的现状 2 二房地产企业的财务风险的特点和类型 2 一 财务风险的概念 2 二 房地产企业财务风险的特点 3 三 房地产企业财务风险类型 4 三恒大地产集团基本情况及其财务风险分析 5 一 恒大地产集团基本情况 5 二 恒大地产集团存在的财务风险 6 四恒大地产集团财务风险控制措施 7 一 提高企业人员的财务风险的意识 7 二 完善企业的投资决策机制 8 三 建立企业的财务风险控制评价体系 8 五总结 9 参考文献 10 0 房地产企业的财务风险及防范 以恒大地产为例 学生姓名 李奇 学号 20120319033 院系 经济管理系 专业 财务管理 指导教师 刘磊 职称 摘要 随着我国经济的持续发展 人们对商品住宅的需求不断增长 房地产企业迅速发展 为国民经济最重要的支柱之一 房地产企业作为一个资金密集型产业 具有投资大 风险高 周期长等特点 因此随着房地产企业的高速发展 房地产企业的财务风险也在随之增加 本 文通过对恒大地产集团的现状发展对其财务风险进行分析分类 并从建立公司财务风险预警 系统 建立完善的公司财务运行机制 建立公司财务风险控制体系三方面提出加强公司财务 风险控制的措施 关键词 房地产企业 财务风险 财务风险控制 Abstract With the sustainable development of our country economy people growing demand for commodity housing real estate enterprise rapid development for one of the most important pillar of national economy real estate enterprises as a capital intensive industry with a large investment high risk cycle is long etc With the high speed development of real estate enterprises therefore the financial risk of the real estate enterprises are also increases This article through to Evergrande real estate group the present situation of the development to analyze its financial risk classification and from set up the company s financial risk early warning system establish the perfect company financial operation mechanism set up the company s financial risk control system three aspects to strengthen the company s financial risk control measures are put forward Keywords real estate enterprise Financial risk Financial risk control 1 一房地产企业发展现状 一 房地产企业 所谓房地产企业 是指从事房地产开发 经营 管理和服务活动 并以营利为目的进 行自主经营 独立核算的经济组织 房地产是指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可 分离的部分及其附带的各种权益 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性 在经济学上又被称为不动产 可以有三种存在形态 即土地 建筑物 房地合一 在房地产 拍卖中 其拍卖标的也可以有三种存在形态 即土地 或土地使用权 建筑物和房地合一 状态下的物质实体及其权益 随着个人财产所有权的发展 房地产已经成为商业交易的主要 组成部分 购买房地产是一种重要的投资方式 香港房地产最为重视地产风水 天师后裔 风水大师张金华表示 福地福人居 天人合一 人地相融 适配者即福 5 二 房地产企业的现状 房地产业在我国还是一个新兴的行业 起步于 20 世纪 80 年代中期 到现在仅有 20 多年的历史 但无论是从理论上 还是从实践上看 房地产业都具有很大的发展潜力 是一 个具有很高成长性的行业 很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业 但是 随着房地产企业的高速发展 潜在风险日益凸显 风险管理在企业中属于薄弱环节 企业缺 乏一套行之有效的财务风险控制措施 恒大集团作为我国一个现代化的成功企业就必须做到 防患于未然 现代企业要想持续健康的发展 就必须加强企业财务风险控制 二房地产企业的财务风险的特点和类型 一 财务风险的概念 广义的财务风险泛指企业在财务活动中 由于各种难以预料或不可控因素的存在 使 得财务活动的实际结果与预期目标发生偏离的可能性 风险是 一定条件下 的风险 同样的决策在不同的条件下所面临的风险 同样的决 策在不同的条件下所面临的风险也会不同 比如 同样的投资决策 在追加投资时可行 而 在初始投资时则可能因面临的风险很大而不可行 通常情况下 对于特定的投资项目而言 越接近于完工 其不确定性越小 此时项目本身所具有的风险也就会减小 2 财务风险包括经营风险 筹资风险 投资风险三大种类 由此看来 经营风险包 括的范围是相当广泛的 二 房地产企业财务风险的特点 1 客观存在性 房地产企业的财务风险是客观存在的 它不会因为个人主观意愿而发生改变 它的高收 益决定了客观性的存在 房地产企业主要的收益来源于房地产开发 房地产开发的每一个环 节都存在风险 在征收土地的环节上一部分土地所有权拥有者期望获得更多更高的的收益 不愿意理解房地产企业征地的行为 拒绝征地 房地产开发项目无法在预期内发展 就会浪 费大量的时间和经历以及一定的资金 这也是财务风险的一部分 无论在什么阶段 这个问 题都不可能得到圆满的解决 房地产施工的环节和进度 工程施工的安全是社会关注的焦点 在施工过程中所发生的工程事故是房地产财务风险的另一重要组成部分 房地产企业的财务 风险包括很多内容 一部分是可以用一定的办法和手段进行解决 一部分只能采用科学 合 理 有效的办法尽量规避 这些风险因素都是客观存在的 房地产企业发展过程中 必须重 视财务风险隐患 积极采取有效的防护措施 尽量去降低产生的财务风险 降低财务风险造 成的财产损失和其他的损失 提高房地产企业的经济收益和社会效益 促进房地产企业的发 展 2 不确定性 房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性 因此 开发商在进行 房地产项目的投资开发时 必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险 该 风险来源就是房地产位置的固定性 区域性和个别性特点 不确定性是房地产企业财务风险 的基本特性 企业财务风险虽然可以事前进行评估和预测 但由于影响财务活动结果的各种 因素随着时间不断的发生变化 因此开发前不能准确地确定财务风险的大小和程度 3 分散转移性 房地产企业的产品具有固定性 企业的盈利和经济收益主要来源于房地产产品 这种产 品不能随意的进行转移 房地产企业为了尽量规避财务风险 在进行投资活动的时候 会对 房地产企业的每一项进行预测和勘察 详细的从市场中对住房产品的需求类型进行调查 了 解房地产开发地区经济发展趋势 地理环境以及位置条件 保证每一个环节工作质量 减小 各个环节安全隐患的存在 从而提高房地产开发质量 虽然一定的措施只能减少财务风险 然房地产企业的财务风险无法得到有效解决 但是 可以通过这种分散财务风险的方法 将 风险集中在每一个环节上 加强对每一个环节的监督和控制 加强各个环节的内部风险控制 这样就可以提高工程项目的质量和进度 降低企业财务风险造成的损失 提高房地产企业的 经济效益和社会效益 降低投入的资金和原材料成本 为房地产企业的发展提高充足的社会 3 保障和物质供给 4 预测决策性 房地产企业的产品具有固定性 所以它的财务风险具有一定的预测性 通过房地产开发 可以积累丰富的实践经验 将每一次每一个环节中房地产开发项目所出现的问题和安全隐患 进行总结 再进行下一次投资项目的时候 对可能产生的同类问题进行防范和控制 就可以 避免之前发生的问题再次发生 这是有效的规避房地产企业财务风险的有效防范措施 在进 行房地产开发项目投资的时候 房地产可以对项目中会产生的财务风险进行自己的估计和预 测 尽量减少财务风险 降低财务风险造成的损失 房地产企业的产品周期比较长 具有较 强的连续性 所以 房地产要用专业的开发人员采用先进的开发技术对这些不确定的因素进 行预测 制定出有效 安全的开发计划 保证房地产企业的健康告诉的发展 1 三 房地产企业财务风险类型 房地产企业财务风险主要包括经营风险 筹资风险 投资风险 存货管理风险和流动性 风险 1 经营风险 又称营业风险 是指在企业的生产经营过程中 供 产 销各个环节不确定性因素的影 响所导致企业资金运动的迟滞 产生企业价值的变动 经营风险主要包括采购风险 生产风 险 存货变现风险 应收账款变现风险等 采购风险是指由于原材料市场供应商的变动而产 生的供应不足的可能 以及由于信用条件与付款方式的变动而导致实际付款期限与平均付款 期的偏离 生产风险是指由于信息 能源 技术及人员的变动而导致生产工艺流程的变化 以及由于库存不足所导致的停工待料或销售迟滞的可能 存货变现风险是指由于产品市场变 动而导致产品销售受阻的可能 应收账款变现风险是指由于赊销业务过多导致应收账款管理 成本增大的可能性 以及由于赊销政策的改变导致实际回收期与预期回收的偏离等 9 2 筹资风险 筹资风险是指企业为了取得财务杠杆利益而举债 增加了到了期限还本付息的经济财务 负担 潜伏着不能按时还本付息或资不抵债的安全隐患 主要表现在筹资的规模过大 利率 过高而导致的筹资成本费用过高 债务期限结构安排不合理即长短期负债的相对比重不合理 造成债务到期过分集中而导致财务危机 资金来源结构不当 筹资方式及时机选择不当等都 会增加企业额外费用 加大企业的财务风险 影响企业筹资风险的因素有 资本供求 利率因素 资本结构 企业自身状况 主要体 现在企业的盈利能力和发展潜力 它为企业的筹资安全提供最基础的保障 3 投资风险 4 投资风险是指企业在投资活动的特定时期内 因各种不确定性因素的变动而导致投资者 遭受损失的可能性 这些因素包括政治 经济 文化 法律等诸多方面 具体来说 影响企 业投资风险的因素有 政治经济形势 即政治形势是否稳定 有无国家政权更迭和社会制度 变革的风险 经济发展状况的好坏等 宏观经济政策 即利率政策 税收政策 信贷政策等 产品市场状况 即产品竞争程度和市场需求变化状况等 尤其是国家的经济快速提升和技术 的高效发展及消费人群的消费观念改变导致市场经济财务状况变化和风险的形成 企业经营 状况 即企业周期变化和经营业绩变动及其风险等 又包括项目投资风险和证券投资风险 项目投资是以特定项目为对象 与新建扩建项目或更新改造项目直接相关的长期投资行为 对项目投资进行分析主要有两种方法 贴现现金流量法和非贴现现金流量法 贴现现金流量 法因较为科学而备受推崇 证券投资的风险可分为两类 即系统风险和非系统风险 系统风 险是与市场整体相关联的风险 通常表现为某个领域 某个金融市场或者某个行业部门的整 体变化 8 4 存货管理风险 企业保持一定量的存货对于其进行正常生产来说是至关重要的 但如何确定最佳的库存 量是一个亟待解决的问题 存货量过多会导致产品堆积 消耗企业的一部分资金 风险较高 存货太少又会导致原材料供需不足 影响企业的正常生产 严重时可能造成合同中的任务完 不成 对客户造成不必要的麻烦 影响企业的信誉 5 流动性风险 指企业资产不能正常和确定性地转移现金或企业债务和付现责任不能正常履行的可能性 从这个意义上来说 可以把企业的流动性风险从企业的变现力和偿付能力两方面分析与评价 由于企业支付能力和偿债能力发生的问题 称为现金不足及现金不能清偿风险 由于企业资 产不能确定性地转移为现金而发生的问题则称为变现力风险 2 三恒大地产集团基本情况及其财务风险分析 一 恒大地产集团基本情况 大国崛起 华夏生辉 恒大地产集团欣逢盛世 恒大者 古往今来连绵不绝 曰恒 天地万物增益发展 曰大 恒大集团创立十数年以来 数万名员工戮力同心 秉承精品战略 只为一个宏愿 民生为本 产业报国 为更多人创造和谐的生活 这也是一份真正属于社会 主义事业光荣建设者的所有恒大人的恒者大业 十数载来 历经风雨 不畏艰险 恒大以 艰苦创业 无私奉献 努力拼搏 开拓进 取 的企业精神 实现了公司规模和品牌的超常规 跨越式发展 一跃成为中国领先 全球 瞩目的特大型企业集团 演绎了中国现代企业发展的宏伟史诗 5 扎根中国 放眼全球 恒大已进入 多元 规模 品牌 战略发展阶段 矢志实现世界上 行业内 五个之最 的战略目标 成为具广泛影响力的国际顶级企业 在这充满挑战也孕育 希望的新经济时代 恒大将以科学发展观为指导 义不容辞地担当起开拓者的责任 这一责 任 不仅包含着率先实现先进管理方式和战略发展模式的深层次转变 而且包含着履行企业 公民职责 引领行业良性发展 促进社会和谐的深远意义 恒大地产集团有限公司 简称恒大集团 位于中国广州 是集民生住宅 文化旅游 快消 农业 乳业及体育产业为一体的企业集团 总资产超过 4600 亿 员工 8 万人 2013 年销售额 1004 亿 2014 年前七个月销售 900 亿 纳税 119 亿 福布斯中文网公布的 2015 全 球企业 2000 强榜单中 恒大地产排名第 500 2014 年 12 月 8 日 恒大集团在广州举行恒大 粮油产品上市发布会 继 8 月初成立恒大粮油 恒大乳业 恒大畜牧三个业务公司之后 恒 大集团正式进军农牧产业 恒大集团宣布 2015 年 4 月 16 日 8 时起 恒大全国所有楼盘住宅全面实施无理由退 房 恒大方面表示 住宅也是商品 理应获得 包退 承诺 雄关漫道 携手同跃 二 恒大地产集团存在的财务风险 恒大地产集团财务风险主要表现在以下三个方面 1 投资风险 投资活动产生的风险就是投资风险 恒大地产集团目前投资的领域非常广泛 除了最基 本的房地产行业 还涉足到足球 排球等体育行业 将来还会进一步拓宽到其它的领域 恒 大地产集团的投资风险主要有以下三种 第一投资项目不能按照预期进行投产 没有获得预期收益 或者是巳经投产 但出现亏 损 第二投资项目已经投产 也没有亏损 只是没有得到自己期望的价值 且获得的收益比 率低于银行存款利率 第三投资项目已经投产 没有亏损 收益率也高于银行存款利率 但是该收益率低于企业 目前资金的基本利润率 投资风险主要有两个指标 收益期望值 期望值标准差 在投资项目 上 标准差越大 期望值越大 6 2 收益分配风险 收益分配风险是指在收益的分配环节上产生的财务风险 包括 收益分配的比例 收益分 配的方式 收益分配的时间等等 好的收益分配制度会让股东对恒大集团有更大的热情和积 6 极性 会提高集团的声誉 让股票价格受到追捧 会吸引更多的投资人 同时 也不会因为留存 收益太少让企业的生产经营出现问题 7 3 资金回收风险 随着国内房地产企业和相关行业的高速发展 恒大地产集团存在存在着一定的资金回收 风险 企业建立后 有企业的股东共同投入资金 或从银行借入必须的资金开始企业的经营管 理和财务活动 随着生产过程的发展 企业的货币资金分别会转化为资产资金 成品资金 成 品资金可以直接转化为货币资金 也有可能会先转化为结算资金 再转化为货币资金 这也就 是我们经常提到的销售带来应收账款再回收成为货币这样的过程 如果结算时的转换时间过 长就会导致应收账款没有办法按时回收 金额也没有办法完全回收 这就是货币回收方面的风 险 4 四恒大地产集团财务风险控制措施 通过上文对恒大地产集团财务风险的实证分析 可以发现恒大地产集团在资产流动性 资产营运能力 内部控制制度的执行方面存在问题 对其财务状况造成影响 面对这些情况 提出有效的财务风险控制措施显得十分必要 一 提高企业人员的财务风险的意识 根据前文的分析 配合恒大地产集团的实际情况 运用财务风险控制的 防护性的制度 控制法 和 降低法 原则 可以做以下安排 第一 制定专业的职业管理人员的相关制度 招募专业和有工作经验的财务经理人负责 恒大集团的财务状况 第二 选拔优秀的 吃苦耐劳的 忠于职守的员工进行财务会计类的的培训学习和专业 考试 第三 集团负责人领导重要岗位的财务负责人和优秀会计人员一起学习财务风险 提高各个 部门的工作人员的财务风险意识 所以恒大集团要想全面改善和解决财务状况 做好财务风 险的防范管理和规范 必须从企业人员下手 集团可以用相同的薪酬请专业知识水平高超 工作经验丰富 职业操守和职业道德高尚的财务总监 由他来制定规划来规避财务风险 做好 财务风险的鉴别和衡量工作 同时 财务总监还可以对内部工作人员进行财务相关方面的专业 知识和常识培训 恒大集团的负责人要正确的理清和理解财务管理和财务风险的含义 在企 业内部给定降低财务风险的指标 与专业的财务总负责人一起制定财务风险内部控制的措施 和计划 同时负责人可以监督 管理和评价分析财务风险的内部控制 对于基层从事财务会 计的工作人员 首先必须对忠于职守 热爱会计工作 取消 任人唯亲 的原则 挑选专业知 识经验丰富的人来担任财务工作 其次财务人员必须有会计从业者 拥有基本的会计专业技术 7 和基本常识 了解会计基础 财经法规和会计制度 能正确的记账 做账 开具会计凭证和做 财务报表 将财务会计活动客观 真实 完整的记录下来 以便各个财务人员和专门负责人 可以发现企业中的财务风险类型 最后 集团不随意把各个岗位的财务人员替换和调配 保 证每个人都在各自的岗位上负责工作 从恒大集团的资源配置来看上述安排 恒大集团不用 再增加费用在聘用会计人员的事项上 整套规划在原有的财务支出上只多了一项额外费用 就是财务人员学习专业知识和培养专业技能 考取会计上岗证的费用 在这一方面可以有两 个考虑 第一 集团代替员工支付这项费用 则可以和员工签订一定的合法合理的协议 如 果该员工工作未满几年 就申请离职 可让该员工缴纳一定的违约费用 第二 员工支付费 用 公司按一定时间对员工每月进行分摊报销支付费用 无论哪一个考虑 都必须保证恒大 集团的高级技术人员和基层人员有比较专业的财务技能 有一定的职业道德操守和强烈的财 务风险意识 二 完善企业的投资决策机制 有效减少投资决策上的失误是控制公司财务风险的一个关键 而建立一个合理的投资决策 机制可以在很大程度上降低投资决策失误的可能性 公司建立合理的投资决策机制首先要提 高投资项目的决策水平 做好投资项目的可行性研究 好钢要用在刀刃上 同理 公司要把 有限的资金用在可行性高 效益好的项目上 因此公司要运用科学的模型对项目进行严密科 学的论证 以确保项目实施时技术上的可行性以及经济上的合理性 防止因决策失误而造成 的人 财 物的严重浪费 其次 要加强对投资资金的管理 制定科学的资金投放计划 在 资金比较充足的情况下 公司可以选择多投资一些项目 但是资金较紧张时就需要考虑投资 的规模以免导致公司资金链的断裂 要坚持集中财力 物力于公司的主业竞争优 势的培育 方面 也可以选择一些投资少并且见效快的项目 适当减少长期投资 防止出现战线长 资 金散的局面 保证公司资金的良好循环 提高资金运行效率 降低投资风险 三 建立企业的财务风险控制评价体系 在企业的经营管理和运转过程中 对企业的财务风险的内部控制 对企业的经济发展 和与同类企业的相互竞争力有一定的影响 针对企业的财务风险 需要对财务风险控制进行 实施和监督 建立企业的财务风险控制体系来有效防范财务风险 从防范措施来看 企业的 内部控制占很大一部分比重 财务风险控制体系的建立是以企业财务活动的内部控制为出发点 在内部控制过程中 考虑财务风险形成的因素 通过对公司财务风险内部控制体系进行管理和评析 能够及时发 现内部控制的薄弱环节 对公司财务风险控制中存在的安全隐患及时调整和完善 从而进一 步加强针对公司的财务风险设立的内部控制制度 高效的防范财务风险 可以对公司财务风 险内部控制评价主要采取模糊综合评价法 模糊综合评价法是来源于模糊数学的思想和方法 8 而产生的一种综合的评析方法 通过应用模糊数学中的隶属度理论把定性评价转化为定量评 价 运用这种方法能较好地解决模糊的 难以确定的问题 适合各种企业不能确定的财务风 险的解决 具体来说 多层次模糊综合评价模型建立的步骤如下 1 确定评价分析因素 的指标量的集合 2 确立评语集 3 确定企业财务各个部门指标的权重 4 单因素模糊 评价 5 模糊综合评价 通过对恒大地产的财务风险控制体系进行综合分析评分 来说明 恒大地产财务风险控制体系的内部控制和执行力以及运行方面存在较大缺陷 建立财务风险 控制体系能够使恒大地产清楚的认识到自身的财务风险内部控制中存在的问题 通过该问题 进行分析研究 对控制中不安全的环节采取合理完整的防护办法 保证集团财务内部控制高 速健康的的运行和发展 3 五总结 本文通过分析现代房地产企业的发展现状 房地产企业的财务风险的特点和类型 再结 合恒大地产集团存在的财务风险 并就成因给出了风险控制的措施 通过恒大地产的现状发 展 结合恒大集团存在的财务风险 发现财务风险控制对内部控制有很大的影响 说明企业 进行财务风险控制十分必要 并从提高企业工作人员的财务风险的意识 建立完善的企业财 务投资决策的机制 建立公司财务风险控制评价体系三方面提出加强房地产企业内部控制的 措施 总之 要想企业正常开展企业活动 企业的经营管理能够更加完善 集团财务内部控 制高速健康的运行 就一定要结合自身实际情况 针对存在的财务风险提出相关的防护措施 10 9 参考文献 1 宋常 财务分析学 M 中国人民大学出版社 2007 2 祁庆红 浅析房地产企业的财务风险的特点与防范 J 行政事业资产与财务 2014 3 和战华 关于房地产管理信息系统的浅谈 J 现代商业 2014 4 石自娥 浅谈大企业集团的经营风险管理 J 科技信息 2009 5 张衍林 对中国房地产的几点认识 J 科技信息 2011 6 薛金泉 房地产项目招投标中的问题及解决方案 J 现代经济信息 2010 7 陈朴定 关于房地产市场营销 J 城市建设理论研究 2012 8 殷晓时 证券投资风险控制微观分析 J 企业家天地 中旬刊 2012 9 关于经营风险与投资风险的思考 J 商场现代化 2005 10 王碧荣 基于市场经济下的房地产业讨论 J 城市建设理论研究 2012