房地产基本制度与政策-房地产开发建设经营.doc

第13讲 房地产开发建设经营第一节城市规划管理一、内容提要：1、城市规划管理2、勘察设计管理二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对城市规划、勘察设计的掌握程度。考试基本要求包括：掌握：城市规划管理。了解：勘察设计管理，勘察设计市场的管理，注册建筑师制度和注册结构工程师制度。三、内容辅导：第一节 城市规划管理一、城市规划概述(一)城市规划的基本概念城市规划是指为了实施一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划经过法定程序批准后，具有法律效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。城市规划管理是指国家机关按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和地方颁发的城市规划的有关法规、具体规定和生效的城市规划，采用法律的、行政的、经济的办法，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施。1989年12月第七届全国人大常委会第十一次会议通过了城市规划法，它是我国城市规划工作中具有里程碑意义的重大事件，为城市规划管理提供了更有力的法律保障。例题1：中华人民共和国城市规划法确定的城市规划区是指( )因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。（2003年试题）A城市市区、郊区B城市市区、城市行政区域内C城市市区、郊区以及城市行政区域内D城市市区、近郊区以及城市行政区域内答案：D解析：城市规划区是指城市市区，近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。例题2：下面关于城市规划，说法正确的是( )。A、是建设城市和管理城市的基本依据B不是建设城市和管理城市的基本依据C是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的基础D是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。E、是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提答案：ACDE解析：“不是建设城市和管理城市的基本依据”，是不符合题意的。(二)城市规划的基本内容编制城市规划一般分为编制总体规划和编制详细规划。在编制城市总体规划前，应当制定城市总体规划纲要，对城市总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，以作为城市总体规划的依据。大、中城市可以在城市总体规划的基础上编制分区规划，进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设(三)城市规划与房地产开发的关系1城市规划决定房地产开发价值和有效利用程度。城市规划要根据各类用地的社会需求量，研究城市景观、区位条件、环境要求，处理好各项建设之间以及各类用地之间的关系，按地尽其力、优地优用的要求确定合理的城市用地数量、用地功能布局、各地块开发顺序、开发强度和建设用地技术规范，从而决定未来城市各区位房地产开发价值和有效利用程度。2城市规划管理是政府调控地价的手段。各级政府代表国家垄断控制和管理城市土地，城市规划及城市规划管理对地价产生决定性作用。政府要通过调控地价来调节土地供给。城市规划及规划管理要根据城市建设需求，提出并落实开发建设程序，管理好每年的城市增量用地投放及存量土地建设。例题：城市总体规划的期限一般为( )年。A、10B15C20D30答案：C解析：城市总体规划的期限一般为20年。二、城市规划的编制与审批城市规划的编制责任汇总表规划项目规划项目编制责任部门设市城市的总体规划市人民政府设市城市的分区规划、详细规划市人民政府城市规划行政主管部门编制城市总体规划纲要市人民政府县(自治县、旗)人民政府所在地镇的总体规划县(自治县、旗)人民政府县(自治县、旗)人民政府所在地镇的详细规划县(自治县、旗)人民政府城市规划行政主管部门其他建制镇的总体规划和详细规划镇人民政府例题：设市城市的总体规划由( )负责组织编制。A、市人民政府规划行政主管部门B市人民政府建设行政主管部门C市人民政府建设和规划行政主管部门D市人民政府答案：D解析：市人民政府规划、建设行政主管部门无权组织编制设市城市的总体规划，因此，只能选D(二)城市规划的审批城市规划实行分级审批制度。城市规划审批责任汇总表规划项目规划项目审批责任部门直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划由省，自治区人民政府审查同意后，报国务院审批其他设市城市的总体规划，报省、自治区人民政府审批县人民政府所在地城镇总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划，报所在地市人民政府审批其他建制镇的总体规划，报县(市)人民政府审批城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万人以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他设市城市的总体规划，报省、自治区人民政府审批。县人民政府所在地城镇总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批。其中市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划，报所在地市人民政府审批。其他建制镇的总体规划，报县(市)人民政府审批。城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。城市分区规划由城市人民政府审批。城市详细规划由城市人民政府审批；已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。例题：城市分区规划经当地城市规划行政主管部门审核后，报( )审批。A城市人民政府B上级城市规划行政主管部门C同级人民代表大会或其常务委员会D省、自治区、直辖市人民政府答案：A解析：城市分区规划由城市人民政府审批。单独编制的城市人防建设规划及其他专业规划、国家级历史文化名城保护规划等审批程序都有专门规定。例题：国务院关于城市总体规划审批的范围包括( )。A、直辖市的城市总体规划B省和自治区人民政府所在地城市的总体规划C城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划D设市城市的总体规划E、县人民政府所在地城镇总体规划答案：ABC解析：设市城市的总体规划、县人民政府所在地城镇总体规划都不属于国务院城市规划审批的范围，因此，应选ABC。第14讲 房地产开发建设经营管理制度与政策(三)城市总体规划的调整和修改城市总体规划的局部调整，是指城市人民政府根据城市经济建设和社会发展情况，按照实际需要对已经批准的城市总体规划作局部变更。城市总体规划局部调整由城市人民政府进行，报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案。城市总体规划的修改，是指城市人民政府在实施城市总体规划的过程中，发现总体规划的某些基本原则和框架已经不能适应城市经济和社会发展的要求，必须作出重大变更。修改城市总体规划由城市人民政府组织进行，并经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后，报原批准机关审批。例题：修改城市总体规划由( )组织进行。A、建设部门B规划部门C城市人民政府D房管部门答案：C解析：建设部门、规划部门、房管部门是不能组织进行修改城市总体规划的。(四)房地产开发项目的规划设计从城市总体规划到控制性详细规划，一般是由政府部门委托编制和方案评选，审定后具有法律效力，是一种政府行为。而房地产开发项目多是由获得土地使用权的开发者，委托规划设计单位进行修建性详细规划的编制、市政工程规划设计及建筑设计。房地产开发项目首先要持政府主管部门批准的计划立项文件，进行项目规划申报，经城市规划主管部门审查同意后，获取规划设计条件通知书。房地产开发投资者委托编制的修建性详细规划以及建筑设计、市政工程设计等必须符合规划设计条件。城市规划主管部门要根据规划设计条件对规划设计方案进行审查并进行审批后的管理。例题：从城市总体规划到控制性详细规划，一般是由政府部门编制和方案评选，审定后具有法规效力，是一种( )行为。A、单位B个人C政府D法律答案：C解析：政府部门编制和方案评选，审定后具有法规效力，不可能是单位、个人行为，也不可能是法律行为，因此，应选C。三、城市规划的实施城市规划经批准后，即具有法律效力。城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从城市规划管理，这是实施城市规划应当遵循的基本原则。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和监督检查（批后管理）两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。监督检查（批后管理）主要是按照规划实施监督检查以及对违法占地和违法建设的查处等工作。(一)建设项目选址管理国家对于建设项目，特别是大、中型建设项目，在可行性研究阶段，主要是通过计划管理和规划管理来实现的。城市规划法规定：城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。1项目选址意见书的内容。建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。2建设项目选址意见书审批权限。建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。县人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；直辖市、计划单列市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府规划行政主管部门核发选址意见书；国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。例题：城市规划的实施管理主要是( )两部分内容。A、报建审批管理B网络管理C人工管理D批后管理E、微机管理答案：AD解析：网络管理、人工管理、微机管理都是不符合题意的。(二)建设用地规划管理城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。1核发建设用地规划许可证。在城市规划区进行建设需要申请用地的，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上地方人民政府审查批准后，由土地管理部门根据土地管理的有关规定供应土地。国有土地使用权以招标、拍卖和挂牌方式出让时，必须准确标明出让地块的规划设计条件。国有土地出让签订国有土地使用权出让合同时，必须将规划设计条件和附图作为合同的组成部分。受让方在签订出让合同后，应当持合同向市、县人民政府城市规划主管部门申请建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证，只取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。2临时建设和临时用地的管理。临时建设是指必须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施:临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并限期收回的土地。临时建设和临时用地的使用期限，一般不超过2年。临时建设和临时用地都会对城市规划的实施产生重要的影响。例题：临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过( )年。A、1B2C3D4答案：B解析：临时建设和临时用地的使用期限，一般不超过2年。(三)建设工程规划管理1建设工程规划管理的主要内容(1)建筑管理。主要是按照规划要求对各项建筑工程(包括各类建筑物、构筑物)的性质、规模、位置、标高、高度、体量、体形、朝向、建筑密度、容积率、建筑色彩和风格等进行审查和规划控制。(2)道路管理。主要是按照城市规划要求对各类道路的走向、坐标和标高、道路宽度、道路等级、交叉口设计、横断面设计、道路附属设施等进行审查和规划控制。(3)管线管理。管线管理要充分考虑不同性质和类型管线各自的技术规范要求，以及管线与地面建筑物、构筑物、道路、行道树和地下各类建设工程的关系，进行综合协调。(4)审定设计方案。城市规划行政主管部门对于建设工程的初步设计方案进行审查，并确认其符合规划设计要点的要求后，建设单位就可以进行建设工程的施工图设计。(5)核发建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划设计要求，核发建设工程规划许可证。在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。(6)放线、验线制度。为了确保建设单位能够按照建设工程许可证的规定组织施工，建设工程的坐标、标高确认无误，城市规划行政主管部门应派专门人员或认可的勘测单位到施工现场进行放线，建设工程经城市行政主管部门验线后，方可破土动工。2建设工程的规划审批程序(1)建设申请。有关建设单位或个人持法律规定的有关文件向城市规划行政主管部门提出申请建设的要求。(2)建设申请的审查。城市规划行政主管部门对于建设申请进行审查，确定有关建设工程的性质、规模等是否符合城市规划的布局和发展要求。(3)提出规划设计要点。在对建设申请进行审查后，城市规划行政主管部门应根据建设工程所在地区详细规划的要求，提出具体的规划设计要点，作为进行工程设计的重要依据。3建设工程的竣工验收。城市规划行政主管部门参加建设工程竣工验收，主要是监督检查该建设工程是否符合规划设计要求和经批准的设计方案。4竣工资料的报送。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。例题：城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后( )个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。A、1B3C6D9答案：C解析：城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。(四)城市规划活动的监督检查1、 城市规划行政主管部门的监督检查(1)城市规划行政主管部门对于在城市规划区使用土地和进行各项建设的申请，都要严格审查其申报条件是否符合法定要求，有无弄虚作假的情况等。对于不符合要求的申请，要说明理由。(2)建设单位或个人在领取建设用地规划许可证并办理土地的征用或划拨手续后，城市规划行政主管部门要进行复验。(3)建设单位或个人在领取建设工程规划许可证并放线后，要自觉接受城市规划行政主管部门的检查，即履行验线手续。(4)建设单位或个人在施工过程中，城市规划行政主管部门有权对其建设活动进行现场检查。被检查者要如实提供情况和必要的资料。(5)城市规划行政主管部门应当参加城市规划区内对城市规划有重要影响的建设工程的验收，检查建设工程的平面布置、空间布局、立面造型、使用功能等是否符合规划设计要求。2立法机构的监督检查(1)城市人民政府在向上级人民政府报请审批已经编制完成或修改的城市总体规划前，必须报经同级人民代表大会或者其常务委员会审查。对于审查中提出的问题和意见，城市人民政府有义务进行解释或作出相应修改与完善。(2)城市人民代表大会或其常务委员会有权对城市规划的实施情况进行定期或不定期的检查。城市人民政府有义务在任期内全面检查城市规划的实施情况，并向同级人民代表大会或其常务委员会提出工作报告。3社会监督(1)城市规划行政主管部门有责任将城市规划实施管理过程中的各个环节予以公开，接受社会对其执法的监督。(2)城市中的一切单位和个人对违反城市规划的行为和随意侵犯其基本权利的行为，有监督、检举和控告的权利。(3)城市中的一切单位和个人对城市规划行政主管部门及其工作人员执法过程中的各种违法行为，有监督、检举和控告的权利。各级城市规划行政主管部门有责任制定切实有效的制度，随时听取意见和检举、控告，并对有关违法行为作出公开的处理。第二节 勘察设计管理建设工程勘察设计是房地产开发建设项目得以实现的关键环节之一。国务院于2000年9月25日以第293号令颁发了建设工程勘察设计管理条例。建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证、编制建设工程设计文件的活动。一、勘察设计单位的资质管理国家对从事建设工程勘察、设计活动的单位，实行资质管理制度。建设部于2001年7月发布了建设工程勘察设计企业资质管理规定。建设工程勘察、设计资质分为工程勘察资质、工程设计资质。工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。工程勘察综合资质只设甲级，承接工程勘察业务范围不受限制。工程勘察专业资质根据工程性质和技术特点设立类别和级别；各类别和级别的企业可承接同级别相应专业的工程勘察业务。工程勘察劳务资质不分级别，可以承接岩土工程治理、工程钻探、凿井工程勘察劳务工作。工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专项资质。工程设计综合资质只设甲级，承接工程设计业务范围不受限制。工程设计行业资质和工程设计专项资质根据工程性质和技术特点设立类别和级别；取得工程设计行业资质的企业，可以承接同级别相应行业的工程设计业务，可以承接本行业范围内同级别的相应专项工程设计业务，不需再单独领取工程设计专项资质。取得工程设计专项资质的企业，可以承接同级别相应的专项工程设计业务。建设工程勘察、设计企业有下列行为之一的，建设行政主管部门依照有关法律、行政法规责令改正，没收违法所得，处以罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书：1超越资质级别或者范围承接勘察设计业务的；2允许其他单位、个人以本单位名义承揽建设工程勘察、设计业务的；3以其他建设工程勘察、设计企业的名义承揽建设工程勘察、设计业务的；4将所承揽的建设工程勘察、设计业务转包或者违法分包的。国家对从事建设工程勘察、设计活动的专业技术人员，实行执业资格注册管理制度。未经注册的建设工程勘察、设计人员，不得以注册执业人员和其他专业技术人员的名义从事建设工程勘察、设计活动。建设工程勘察、设计注册执业人员和其他专业技术人员只能受聘于一个建设工程勘察、设计单位；未受聘于建设工程勘察、设计单位的，不得从事建设工程的勘察、设计活动。例题：工程设计资质分为( )。A、工程设计综合资质B工程设计行业资质C工程设计劳务资质D工程设计专项资质E、工程设计专业资质答案：ABD解析：工程设计劳务资质、工程设计专业资质不是工程设计资质的范围。二、勘察设计市场的管理建设部于1999年1月发布第65号令建设工程勘察设计市场管理规定。建设工程勘察设计市场活动，是指从事勘察设计业务的委托、承接及相关服务的行为。(一)勘察设计业务的委托凡在国家建设工程设计资质分级标准规定范围内的建设工程项目，均应当委托勘察设计业务。勘察设计的委托应遵守下列规定：1委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与证书规定的业务范围相符的承接方。2工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托或直接委托的方式进行。竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式。3委托方原则上应将整个建设项目的设计业务委托给一个承接方，也可以在保证整个建设项目完整性和统一性的前提下，将设计业务按技术要求，分别委托给几个承接方。委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方，负责对整个建设工程项目设计的总体协调。承接部分设计业务的承接方直接对委托方负责，并应当受主体承接方的指导与协调。4委托方在委托业务中不得有下列行为：(1)收受贿赂、索取回扣或者其他好处；(2)指使承接方不按法律、法规、工程建设强制性标准和设计程序进行勘察设计；(3)不执行国家的勘察设计收费规定，以低于国家规定的最低收费标准支付勘察设计费或不按合同约定支付勘察设计费；(4)未经承接方许可，擅自修改勘察设计文件，或将承接方专有技术和设计文件用于本工程以外的工程；(5)法律、法规禁止的其他行为。例题：下面关于勘察设计业务的委托问题，表述正确的是( )。A、委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方B委托方可以将工程勘察设计业务委托给不具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围不相符的承接方C工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托或直接委托的方式进行。D工程勘察设计业务的委托不能通过竞选委托或直接委托的方式进行。E、委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方，也可以在保证整个建设项目完整性和统一性的前提下，将设计业务按技术要求，分别委托给几个承接方答案：ACE解析：按照规定，委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方；同时工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托或直接委托的方式进行。(二)勘察设计业务的承接1承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。2，从事勘察设计活动的专业技术人员不得私自挂靠承接勘察设计业务。3承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，不得接受无证组织和个人的挂靠。4承接方在承接业务中不得有下列行为：(1)不执行国家的勘察设计收费规定，以低于国家规定的最低收费标准进行不正当竞争；(2)采用行贿、提供回扣或给予其他好处等手段进行不正当竞争；(3)不按规定程序、修改变更勘察设计文件；(4)使用或推荐使用不符合质量标准的材料或设备；(5)未经委托方同意，擅自将勘察设计业务分委托给第三方，或者擅自向第三方扩散、转让委托方提交的产品图纸等技术经济资料；(6)法律、法规禁止的其他行为。5外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务。承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必须与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计，也可以成立合营单位，领取相应的勘察设计资质证书，按国家有关中外合作、合营勘察设计单位的管理规定开展勘察设计业务活动。6外商可以在中华人民共和国境内依法投资设立建设工程设计企业，从事建设工程设计活动。例题：下面关于勘察设计业务的承接问题，表述正确的是( )。A、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书。B承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，不对其提供的勘察文件的质量负责。C承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责D经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方，但须签订委托合同，并对分承接方所承担的业务负责。E、勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书答案：ACD解析：按照规定，承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，应对其提供的勘察文件的质量负责；勘察设计专业技术人员和执业注册人员不能出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书。三、勘察设计的发包与承包建设工程勘察设计应当依照中华人民共和国招标投标法的规定，实行招标发包。第一、建设工程勘察、设计方案评标，应当以投标人的业绩、信誉和勘察、设计人员的能力以及勘察、设计方案的优劣为依据，进行综合评定。第二，建设工程勘察、设计的招标人应当在评标委员会推荐的候选方案中确定中标方案，但是，建设工程勘察、设计的招标人认为评标委员会推荐的候选方案不能最大限度满足招标文件规定的要求的，应当依法重新招标。第三，经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包：1采用特定的专利或者专有技术的；2建筑艺术造型有特殊要求的；3国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。第四，发包方可以将整个建设工程的勘察、设计发包给一个勘察、设计单位；也可以将建设工程的勘察、设计分别发包给几个勘察、设计单位。第五，除建设工程主体部分的勘察、设计外，经发包方书面同意，承包方可以将建设工程其他部分的勘察、设计再分包给其他具有相应资质等级的建设工程勘察、设计单位。例题：经有关主管部门批准，可以对下列( )建设工程的勘察、设计直接发包。A、采用特定的专利的B采用专有技术的C国务院规定的其他建设工程的勘察、设计D一般建设工程的勘察、设计业务E、建筑艺术造型有特殊要求的答案：ABCE解析：一般建设工程的勘察、设计业务，是不能进行建设工程的勘察、设计直接发包的。四、建设工程勘察、设计的监督管理国务院建设行政主管部门对全国的建设工程勘察、设计活动实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程勘察、设计活动的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程勘察、设计活动实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的有关专业建设工程勘察、设计活动的监督管理。施工图设计文件中涉及公共利益、公众安全、工程建设强制性标准的内容应当经有资格的施工图设计文件审查机构进行审查。施工图设计文件未经审查合格的，不得使用。五、注册建筑师制度国务院于1995年9月发布了184号令中华人民共和国注册建筑师条例(以下简称建筑师条例)。至此，中国注册建筑师制度正式建立起来。为了更好地贯彻建筑师条例，1996年7月，建设部发布第52号令中华人民共和国注册建筑师条例实施细则。1注册建筑师是指依法取得注册建筑师证书并从事房屋建筑设计及相关业务的人员。注册建筑师制度包括严格的资格审查与考试制度、注册制度和相应的管理制度。我国注册建筑师分为一级注册建筑师和二级注册建筑师。其中一级注册建筑师注册标准不低于目前发达国家现行注册标准。同时考虑到我国目前建筑设计市场的特点和高水平设计人员还比较少的现实情况，设置了二级注册建筑师，以完成建筑面积较小，结构较简单的建筑设计工作。2，注册建筑师实行全国统一考试制度和注册管理办法。一级注册建筑师由全国注册建筑师管理委员会负责注册和管理，并报建设部备案。二级注册建筑师由省、自治区、直辖市注册建筑师管理委员会负责注册和管理，报同级建设行政主管部门备案。3注册建筑师的执业范围，包括建筑设计、建筑设计技术咨询、建筑物调查与鉴定以及对本人主持设计的项目进行施工指导和监督等。只有注册的建筑师才能以注册建筑师的名义从事建筑设计业务活动。注册建筑师执行建筑设计业务必须受聘于有设计法人资格的设计单位，并由设计单位委派。注册建设师不得同时受聘于两个或两个以上设计单位。设计单位出具的设计图纸须由负责该项目的注册建筑师签字。由于设计质量造成的经济损失由设计单位赔偿，设计单位有权对签字的注册建筑师进行追偿。例题：我国注册建筑师级别设置分为( )。A特级注册建筑师B一级注册建筑师C二级注册建筑师D三级注册建筑师E、四级注册建筑师答案：BC解析：特级注册建筑师、三级注册建筑师、四级注册建筑师都不是我国注册建筑师的设置级别。六、注册结构工程师制度注册结构工程师，是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员。1注册结构工程师分为一级注册结构工程师与二级注册结构工程师。2注册结构工程师考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，原则上每年举行1次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。3注册结构工程师注册有效期为2年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册手续。4注册结构工程师的执业范围包括：(1)结构工程设计；(2)结构工程设计技术咨询；(3)建筑物、构筑物、工程设施等调查和鉴定；(4)对本人主持设计的项目进行施工指导和监督；(5)建设部和国务院有关部门规定的其他业务。一级注册结构工程师的执业范围不受工程规模及工程复杂程度限制。5、注册结构工程师有权以注册结构工程师的名义执行注册结构工程师业务。注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费。6因结构设计质量造成的经济损失，由勘察设计单位承担赔偿责任；勘察设计单位有权向签字的注册结构工程师追偿。例题：注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前( )日内办理注册手续。A、10B20C30D60答案：C解析：注册结构工程师注册有效期为2年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册手续。15讲 房地产开发建设经营管理制度与政策城市房屋拆迁管理房地产开发建设经营管理制度与政策(中)一、内容提要：1、城市房屋拆迁管理2、建设工程招投标与监理3、建设工程施工与质量管理二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对城市房屋拆迁、建设工程招投标与监理、建设工程施工与质量管理制度、政策的掌握程度。考试基本要求包括：掌握：建设工程招投标与监理，房屋建筑工程质量保修，建设工程竣工验收。熟悉：城市房屋拆迁管理。了解：施工许可制度。三、内容辅导：本讲涉及有关的法律、法规：1、城市房屋拆迁管理条例(国务院令第305号)；2、建设部城市房屋拆迁估价指导意见；3、建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程；4、中华人民共和国招标投标法；5、中华人民共和国建筑法；6、建设部发布第87号令建筑业企业资质管理规定；7、建设部注册监理工程师管理规定；8、建设部工程建设项目报建管理办法；9、建设部建筑工程施工许可管理办法；10、国务院建设工程质量管理条例11、建设部房屋建筑工程质量保修办法；12、建设部房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定.第一节 城市房屋拆迁管理（熟悉）一、城市房屋拆迁的概述(一)城市房屋拆迁的概念城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。城市房屋拆迁管理条例(国务院令第305号，以下简称拆迁条例)的调整对象是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。集体土地上的拆迁行为，按照土地管理法等有关法律、法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于拆迁条例调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。例题：下列拆迁行为中，适用城市房屋拆迁管理条例的有（ )。A征收集体土地过程中对民房的拆迁B城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁C城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁D城市市区内国有企业对厂房的自拆自建E城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁答案：BE解析：城市房屋拆迁管理条例(国务院令第305号，以下简称拆迁条例)的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。例题：城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在( )实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。A城市市区内B城市规划区内国有土地上C城市建成区内国有土地上D城市规划区内土地上答案：B拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益要依法保护。拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。搬迁期限不同于拆迁期限。拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。搬迁期限从属于拆迁期限，搬迁期限不能超出拆迁期限。例题：拆迁人是( )。A房屋行政主管部门B取得房屋拆迁许可证的单位C规划行政主管部门D专门从事房屋拆迁的单位答案：B解析：拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。(二)城市房屋拆迁的管理体制拆迁条例规定城市房屋拆迁管理，由国家和地方政府根据事权分级实施。国家城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。地方城市房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。根据拆迁条例的规定，房屋拆迁管理部门的监督管理职责包括房屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、暂停办理有关手续通知书的发放、延长暂停期限的审批、拆迁裁决、受理强制拆迁的申请、建设项目转让的管理、拆迁补偿安置资金使用的监督、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、对拆迁违法行为的查处以及对接受委托的单位的资格认定等内容。县级以上地方人民政府有关部门，如工商、公安、规划、司法、文化、环境等，在拆迁管理中的职责是依照拆迁条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门(包括国务院土地行政主管部门)应当依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。(三)拆迁工作程序1房屋拆迁申请的提出拆迁条例规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(1)建设项目批准文件；(2)建设用地规划许可证；(3)国有土地使用权批准文件；(4)拆迁计划和拆迁方案；(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。例题：申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交（）资料：A建设项目批准文件B国有土地使用权批准文件C房屋所有权证D拆迁计划和拆迁方案E、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明答案：ABDE解析：房屋所有权证不属于提交的资料范围，因此它是错的。2拆迁审批和房屋拆迁许可证的取得房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场勘查。审查内容主要是：申请人提供的文件是否齐全、有效，拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议；对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理等。经审查符合条件的，由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。房屋拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证。房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证时，应当依照拆迁条例的规定向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。3拆迁协议拆迁条例规定，拆迁入与被拆迁人必须在规定的期限内，就有关问题签订书面协议。以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用民法通则和合同法。依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。拆迁补偿安置协议的主要内容包括补偿方式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外，协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但折迁条例规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。例题1：拆迁协议内容应包括( )。A补偿形式B开发建设计划C安置地点、安置房面积D搬迁过渡形式和过渡期限E违约责任及拆迁当事人双方认为需要签订的其他内容答案：ACDE解析：开发建设计划，不是拆迁协议应包括的内容。例题2：下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是（)。A协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力C协议签订后，可以进行公证D协议应当向市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案答案：D解析：协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据拆迁条例规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。4拆迁的实施拆迁的实施方式有二种，即自行拆迁和委托拆迁。自行拆迁，是指拆迁人自己实施拆迁工作，包括对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议，组织拆除房屋及附属物等。委托拆迁，就是拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，目前大多数拆迁人通过委托拆迁形式完成拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当同被委托的拆迁单位订立拆迁委托合同，并出具委托书。接受拆迁委托单位必须取得拆迁资格。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。5拆迁补偿安置资金的监管政府必须加强对拆迁补偿安置资金的监督管理。因此，拆迁条例规定，申请领取房屋拆迁许可证，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，并规定了“拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用”，“县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。”例题：拆迁的实施方式有（）。A自行拆迁B政府拆迁C社会拆迁D单位拆迁E、委托拆迁答案：AE解析：政府拆迁、单位拆迁、社会拆迁都不是拆迁条例规定的拆迁方式，因此，只有选取AE。二、城市房屋拆迁补偿与安置(一)补偿对象为保证被拆除房屋的所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋所有人且拆迁人予补偿。应该明确的是，补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人和其他组织。(二)补偿方式房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的市场评估价与调换房屋的市场评估价进行结算、结清产权调主差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有了调换房屋的产权。但拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。例题：拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为( )。A产权调换B货币补偿C产权调换或货币补偿D不予补偿答案：B解析：拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。(三)补偿标准拆迁条例规定的拆迁货币补偿的基本原则是-等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。通过评估确定被拆迁房屋的价值，是利用市场的手段，确保被拆迁人的实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。补偿标准以物(房屋)为主，更能充分体现等价有偿这一民事法律关系基本原则。过去在拆迁补偿中过多考虑了人的因素，造成拆除同一标的物，因居住人口不一，导致补偿标准不一。拆迁条例规定以原房屋的房地产市场评估价确定其价值，符合市场经济的客观要求，从法津制度上体现了保护被拆迁人的财产权。区位是指某一房屋的地理位置，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据，如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业性房的依据；如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。等因素应当包括被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。房地产价格评估是指房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，选择适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。在评估时，不但要考虑房屋本身及占用的土地，还要考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。如一个四合院的价值与没有院落、但具有同样建筑面积的房屋的补偿是不一样的；一个有停车位的宾馆与一个有相同建筑面积、但没有停车位的宾馆价值是不相同的。这些都应当在评估时予以充分考虑。例题：确定拆迁货币补偿标准，采取的办法是根据被拆迁房屋的( )等因素，用房地产市场评估的办法确定。A、区位B、用途C建筑面积D被拆迁人的职业E、被拆迁房屋成新程度答案：ABCE解析：被拆迁人的职业不是确定拆迁货币补偿标准考虑的因素。(四)产权调换房屋差价的结算产权调换注重的也是房屋的价值。尽管以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则，所以，从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。(五)拆迁安置对于拆除租赁房屋，拆迁条例规定了解除租赁协议的处理方式。即由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的，实质上相当于非租赁房屋的补偿、安置，根据拆迁条例的规定，对所有人进行补偿、安置；当出租人与承租人对解除租赁关系达不成协议时，为了保障承租人的利益不受损害，拆行条例规定应当实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。例题：拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是( )。A面积结算B货币补偿C产权调换D货币补偿或产权调换答案：C解析:对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，拆迁条例规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。(六)安置房屋的质量要求拆迁安置房屋的质量和安全性能，直接关系到被拆除房屋使用人的切身利益。拆迁条例明确了安置用房的质量安全标准。明确要求相关的管理部门要按各自的职责，确保安置房符合城市规划，符合有关勘察设计、建筑施工、建筑材料与构配件等的国家、行业标准或规范，并经竣工验收。(七)特殊情况的拆迁补偿、安置1产权不明确房屋的补偿、安置产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是，拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。拆迁人应当就被拆迁房屋向公证机关提交证据保全申请，并按公证机关规定的程序和要求办理公证，对公证机关出具的法律文书要立案归档以备查用。例题：产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向( )办理证据保全。A 、人民政府B公证机关C检察机关D人民法院答案：B解析：产权不明确的房屋在被拆除前，因为未进入法律程序，只有公证机关，才能办理证据保全。2抵押房屋的补偿、安置设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：一是要认定抵押的有效性。按照担保法的规定，当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置；二是应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行；三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可；不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照担保法及有关法律规定，向抵押人进行追偿。3公益事业房屋及其附属物的补偿公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业。公益事业多为非营利的社会福利事业。用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务的，是共享性的还是排他性的；二是考虑此类房屋是否有经营、是否有收益。公益事业房屋的数量、位置应当由城市规划行政主管部门根据城市总体发展要求，进行总体安排，拆除此类房屋时，应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补