房地产基础知识2012版.doc

羈芅蒇螁肀蒁莃袀膂芃蚂袀袂肆薈衿羄节薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇羄袃莇莃羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀羀蒃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀蚄羆蒀蒆蚃肈芃莂蚂芁肅螀蚁羀莁蚆蚁肃膄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆袁腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃袀膂芃蚂袀袂肆薈衿羄节薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇羄袃莇莃羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀羀蒃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀蚄羆蒀蒆蚃肈芃莂蚂芁肅螀蚁羀莁蚆蚁肃膄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆袁腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃袀膂芃蚂袀袂肆薈衿羄节薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇羄袃莇莃羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀羀蒃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀蚄羆蒀蒆蚃肈芃莂蚂芁肅螀蚁羀莁蚆蚁肃膄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆袁腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃袀膂芃蚂袀袂肆薈衿羄节薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇羄袃莇莃羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀羀蒃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀蚄羆蒀蒆蚃肈芃莂蚂芁肅螀蚁羀莁蚆蚁肃膄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆袁腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃袀膂芃蚂袀袂肆薈衿羄节薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇羄袃莇莃羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀羀蒃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀蚄羆蒀蒆蚃肈芃莂蚂芁肅螀蚁羀莁蚆蚁肃膄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆袁腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃袀膂芃蚂袀袂肆薈衿羄节薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇羄袃莇莃羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀羀蒃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀蚄羆蒀蒆蚃肈芃莂蚂芁肅螀蚁羀莁蚆蚁肃膄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆袁腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃袀膂芃蚂袀袂肆薈衿羄节薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇羄袃莇莃羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀羀蒃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀蚄羆蒀蒆蚃肈芃莂蚂芁肅螀蚁羀莁蚆蚁肃膄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆袁腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃袀膂芃蚂袀袂肆薈衿羄节薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇羄袃莇莃羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀羀蒃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀蚄羆蒀蒆蚃肈芃莂蚂芁肅螀蚁羀莁蚆蚁肃膄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆袁腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃袀膂芃蚂袀袂肆薈衿羄节薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇羄袃莇莃羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀羀蒃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀蚄羆蒀蒆蚃肈芃莂蚂芁肅螀蚁羀莁蚆蚁肃膄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆袁腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃袀膂芃蚂袀袂肆薈衿羄节薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇羄袃莇莃羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀羀蒃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀蚄羆蒀蒆蚃肈芃莂蚂芁肅螀蚁羀莁蚆蚁肃膄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆袁腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚅螃袆蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒁莃袀膂芃蚂袀袂肆薈衿羄节薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇羄袃莇莃羃羅腿蚁羂膈莅蚇羁芀芈薃羀羀蒃葿薇肂芆莅薆膄蒁蚄薅袄芄薀蚄羆蒀蒆蚃肈芃莂蚂芁肅螀蚁羀莁蚆蚁肃膄薂蚀膅荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆袁腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚅螃袆蒂薁螂羈袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈螀袁艿蒇葿蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇艿蕿蚅羂芅薈袇螅膁薇薇肀肆膄虿袃羂膃螂聿芁膂蒁袂膇芁薃肇肃芁蚆袀罿芀螈蚃莈艿薈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅芀莅蚇螈膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃肀腿荿薅袂肅荿蚈肈羁蒈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房地产基础知识一、常用名词基本解释（一）名词解释1、 房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地 b)建筑物及地上附着 c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a)二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c)权属性质不同； d)二者价格构成不同。房地产的特征房地产的自然特征a) 位置的固定性； b)使用的耐久性； c)资源的有限性； d)物业的差异性。房地产的经济特征a)生产周期 b)资金密集性 c)相互影响性 d)易受政策限制性 e)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。2、 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；3、 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；4、 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；5、 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。6、 建筑覆盖率(建筑密度)：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）7、 建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）8、 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）9、 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；10、 楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。11、 建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。12、 净高：则是指层高减去楼板厚度的净剩值。13、 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。14、 开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。15、 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； （2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。16、 共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。17、 公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积18、 公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。19、 房地产面积的测算1、计算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4） 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5） 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12） 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。3、不计算建筑面积的有那些?1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 20、 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；21、 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。22、 实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；23、 销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。24、 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。25、 阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。26、 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。27、 地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。28、 半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。29、 居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。30、 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。31、 公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 32、 道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。33、 道路红线 ：是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。34、 公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。35、 建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。36、 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。37、 隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.38、 过道：指住宅套内使用的水平交通空间。39、 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。40、 现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。41、 毛坯房：是指没有装修的房。42、 钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。43、 钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。44、 钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。45、 混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。46、 框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。47、 砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。48、 框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。49、 楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。50、 楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。51、 商品房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。52、 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；53、 确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。54、 土地使用权:是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。55、 房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。56、 房地产一级市场: 又称土地一级市场，是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。57、 房地产二级市场:是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。58、 房地产三级市场:具有消费性质。是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。59、 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；60、 七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；61、 红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；62、 业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。63、 会所的功能和建设档次：可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。64、 入伙：是指业主领取钥匙，接房入住。65、 契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。66、 房子的种类安居房：指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。经济适用住房：是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。产权房：是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。集资房：是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。公房：又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。空置商品住宅：房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。（二）房地产“五证两书”包括：u 五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；u 两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书； （三）现行的土地获取方式（来源）：1、划拨2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种根据2003年6月1日颁布的天津市国有土地有偿使用办法，对于经济性用地必须采用土地出让的方式获得。（四）房屋建筑分类1、 按用途划分：a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产2、 从构成房屋建筑结构的材料分：木结构（老楼，一般为12层建筑）砖木结构（老楼，一般为13层建筑）砖混结构（一般为6或7层建筑）钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）钢结构（纽约市贸大厦）3、 从房屋层数高度分：低层 13层（木结构、砖木结构）多层 46层（砖混结构）中高层 711层（钢筋混凝土结构）高层 1230层（钢筋混凝土结构）超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）4、 按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）二级 50100年以上(砖混)三级 2550年（平房）5、 房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 （五）房屋建筑结构1、房屋建筑构件一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。2、房屋承重结构的基本构件类型（1） 钢结构： 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。（2） 钢、钢筋混凝土结构: 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造（3） 钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物（4） 混合结构:承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造（5） 砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的。（6） 其它结构: 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。3、地基与基础地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。基础的类型：按基础的材料及受力特点分类：（1） 刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。（2） 柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。基础按构造形式分：（1） 条形基础：（2） 独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。（3） 筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。（4） 箱型基础：用于高层建筑。（5） 桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩基础的应用：（1） 多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。（2） 中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。（3） 高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。4、墙体分类：（1） 按平面位置：外墙和内墙；（2） 按墙的方向：纵墙和横墙；（3） 通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；（4） 按墙的受力分：承重墙、非承重墙。5、楼层、地面：（1） 楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。（2） 按施工方法：现浇、预制。6、楼梯：（1） 楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2） 楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3） 楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。屋顶类型：（1） 平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%-2%。（2） 坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。（3） 曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。（六）裂缝产生的原因裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。（七）关于室内采光有何要求？（1） 每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。（2） 采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。（3） 高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（八）梁的种类：1、梁的种类按受力状态分为：（1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。2、以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。（九）不同建筑结构的优缺点比较？砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。二、房地产开发流程解释商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售。1、投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。2、土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。3、项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由计委对房地产项目进行立项审批