江门市住房建设规划.doc

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江门市住房建设规划(2006-2010)目 录第一章 总则第二章 住房现状和需求第三章 规划目标和方针第四章 住房用地供应计划第五章 政策与策略第六章 规划实施的保障措施第七章 附则附表图件第一章 总则第一条 为实现“和谐江门、发展江门”和建设珠江三角洲经济区西岸中心城市的总体目标,加强对近期城市住房建设的指导和统筹,制定本规划。第二条 本规划以江门市城市总体规划、江门市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要和江门市近期建设规划(20062010)为依据,按照国家和本市房地产调控的相关政策,结合本市实际,进行编制。第三条 本规划是落实城市近期建设规划的重要手段,是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据,与江门市近期建设规划(20062010)共同承担对主城区住房建设的综合调控作用。第四条 本规划范围为江门市主城区,即蓬江区、江海区及新会城区,面积总计566平方公里。规划期限为2006年至2010年。第五条 在规划期限内,凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动,应符合本规划及本规划的年度实施计划;与住房建设相关的各项政策、计划,应与本规划协调。第六条 本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向,以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则,促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调,充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。第七条 本规划包括规划文本、附表以及图件。第二章 住房现状和需求第八条 规划区内住房现状。1、居住用地建设现状。2005年底,江门城市建设用地达到10630公顷,其中居住用地3498.6公顷,占32.9%。江门中心城区1746.6公顷;新会城区791.62公顷;杜阮镇343.7公顷;棠下镇310.8公顷;荷塘镇305.9公顷。人均居住用地32.4平方米,人口毛密度308人公顷。2、居住建设现状。依据我市2006年住房调查,至2005年底,主城区住房总建筑面积为3898.13万平方米。其中,通过基本建设及更新改造方式建造住房(含政府兴建政策性住房)85.09万平方米,通过房地产开发方式建造商品住房1629.16万平方米,通过其他方式建造住房(含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房)2183.88万平方米。规划区内人均居住建筑面积为36.5平方米。3、居住用地类型及分布现状。江门市区居住用地面积3498.6公顷。其中,一类居住用地(R1)面积298.39公顷;二类居住用地(R2)面积1550.30公顷;三类居住用地(R3)面积1455.96公顷;四类居住用地(R4)面积193.95公顷。这里的四类居住用地(R4)是指市区建设用地范围内自然村用地。4、居住用地构成。江门主城区现状一类、二类、三类、四类居住用地的比例约为1.5:8:7.5:1。其中,中心城区和新会区的二类、三类的居住用地面积相接近;杜阮镇、棠下镇的四类居住占其总居住用地的25以上。主城区南部开发较早,居住环境质量较差,以二、三类居住用地为主。近期随着城市北部发展,北新区已形成社区环境较好的二类居住组团,整体居住环境质量较高,是一类、二类居住用地较为集中的地区。新会的整体居住质量较高。江海区的城中村情况较为突出,因此江门主城区未来的改造工程量会很大,重点应放在主城区南部和江海区。5、住房供应与销售情况。近三年(20032005)市区商品房总成交量485.55万平方米,共41339宗。其中,住房建筑面积90平方米以下17858套,占总数43.2%,建筑面积90120平方米13336套,占总数32.3%,建筑面积120平方米以上10143套,占总数24.5%。6、商品房价格走势情况。近年来江门市区一手商品房价格走势情况。1998年市区价格平均为1800元/平方米,2002年市区价格平均为2000元/平方米, 到2006年上半年平均楼价2442元/平方米。总体价格平稳上升,发展稳定。7、政策性保障住房供应情况。到2005年底,市区直管公房总建筑面积51.12万平方米,共9021套。其中,已出租总建筑面积47.21万平方米,共8239套,空置房总建筑面积3.91万平方米,共782套(含旧城区不成套住房及危房)。8、住房建设总体情况。江门市区住房建设发展良好,平稳中略有上升,但总体价格偏低;人均住房使用建筑面积6平方米以下的双困户家庭的住房已经全部得到解决。第九条 规划期内住房需求。依据江门市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要和江门市近期建设规划(20062010)中2010年主城区常住人口达到128万,人均住房使用面积控制在35平方米以内,规划期内,主城区住房总需求为582万平方米。根据“十五”期末,主城区不同收入水平家庭结构比例,以及江门市主城区的实际情况,规划期内,应建设经济适用住房14.5万平方米,建设公共租赁住房(含廉租住房)1.5万平方米,建设商品住房566万平方米。第三章 规划目标和方针第十条 住房建设的指导思想。规划期内,进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系,满足不同收入层次居民的住房需求。第十一条 住房建设的总体目标。满足主城区人民日益增长的住房需求;规划期末,基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房,进一步改善双困家庭的住房问题。第十二条 规划期内住房建设的重点。1、规划期内,重点建设商品住房,继续保持住房建设良好发展态势。2、规划期内,重点解决人均住房使用建筑面积810平方米的双困户家庭。第十三条 住房建设总量目标。规划期内建设各类住房6.56万套,总建设面积582万平方米。 1、规划期内,建设商品住房63500套,建筑面积566万平方米。2、规划期内,建设政策性住房2100套,建筑面积16万平方米。其中,建设经济适用住房1850套,建筑面积14.5万平方米;建设公共租赁住房(含廉租住房)250套,建设面积1.5万平方米。第十四条 住房建设区域指引。1、规划期内,中心片区建设商品住房56600套,建筑面积509万平方米。2、规划期内,外围片区建设住房9000套,建筑面积73万平方米。其中,商品住房6900套,建筑面积57万平方米;建设政策性住房2100套,建筑面积16万平方米。杜阮镇建设住房5000套,建筑面积40万平方米,棠下镇建设1800套,建筑面积15万平方米,荷塘镇建设2200套,建筑面积18万平方米。第十五条 住房建设结构指引。1、廉租住房保障本市双困家庭住房需求;经济适用住房和公共租赁住房保障本市低收入和最低收入家庭住房需求;中低价位、中小套型普通商品住房满足本市中低收入和中等收入家庭住房需求;其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求。2、规划期内,单套套型建筑面积在90平方米以内的商品住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70以上;政策性住房的单套套型建筑面积应当控制在85平方米以内,其中经济适用房控制在85平方米以内,公共租赁住房控制在70平方米以内。3、规划期内,新供应用地建设商品住房232.5万平方米,盘活存量土地建设商品住房349.5万平方米。第十六条 住房建设年度指引。根据江门市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要及江门市近期建设规划(20062010)的相关要求,规划期内,住房建设年度目标为:2006年,商品住房建设12600套,建设面积112.6万平方米,政策性住房建设150套,建筑面积1.15万平方米;2007年,商品住房建设13100套,建设面积116.4万平方米,政策性住房建设550套,建筑面积4.2万平方米;2008年,商品住房建设14000套,建设面积124.5万平方米,政策性住房建设600套,建筑面积4.56万平方米;2009年,商品住房建设12100套,建设面积107.9万平方米,政策性住房建设400套,建筑面积3.04万平方米;2010年,商品住房建设11700套,建设面积104.6万平方米,政策性住房建设400套,建筑面积3.05万平方米;第十七条 按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则,结合主城区土地资源特征和人口增长特点,规划期内住房建设应遵循以下方针:1、居住区建设坚持“总量控制,集中集约,规模配套,环境优良”的开发原则,控制小规模的零散居住用地开发,鼓励大规模居住项目。项目安排优先选择城市重点建设滨江新区、北新区和新会区南新区。2、规划期内,新增住房建设重点发展的地区应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排,为主城区其他产业的发展提供居住配套。旧城区以“疏”为主,通过调整布局、降低密度、疏解人口、完善设施,改善居住环境。3、政策性住房(含经济适用房和公共租赁住房)应合理选择建设地点,重点发展外围组团以及交通和生活便利地区。第四章 住房用地供应计划第十八条 居住用地布局基本原则。配合城市扩展,优化城市用地布局和功能配置。集约利用城市土地资源,优先供应新区建设和产业开发用地。疏解旧城区人口和交通,维护城市生态环境,保障城市的协调发展。第十九条 居住用地发展策略。1、以滨江新区建设为重点,打造区域性居住中心;加快北新区和新会南新区居住区建设,提升居住水平;疏解旧城区人口,加快城中村改造,改善人居环境。2、合理调控房地产开发建设规模,积极引导新区居住区集中成片开发,严格控制旧区居住用地的零散开发。提高居住区规划建设水平,降低开发强度,完善配套设施,提高居住环境质量。加快“城中村”改造,实现农村集体土地向城市国有土地的转换,村庄向城市型居住区的转型,改善人居环境。第二十条 住房用地供应指导思想。规划期内,在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下,重点保证滨江新区、北新区、新会南新区以及周边中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应;坚持新增供应与存量挖潜相结合,积极促进闲置土地盘活;坚持区域住房发展合理布局,进一步促进房地产市场发展重心向滨江新城、北新区、新会南新区和银洲湖沿岸转移。第二十一条 住房用地供应总量。规划期内,主城区住房用地供应总量为363.55公顷。其中,商品住房用地为353.55公顷,政策性住房用地为10公顷。第二十二条 住房用地供应结构指引。1、商品住房用地。规划期内,新增商品住宅用地145.22公顷,其中,91.15公顷的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房;存量土地盘活总量为208.33公顷。2、政策性住房用地。规划期内,新供应政策性住房用地总量为10公顷,其中经济适用房用地9公顷,公共租赁房用地1公顷。第二十三条 住房用地供应分区指引。1、商品住房用地。规划期内,新供应商品住宅用地中,滨江新区为50公顷,中心组团为60公顷,江海组团为70公顷,新会组团为135.35公顷,外围组团(包括荷塘镇、棠下镇和杜阮镇)为38.2公顷。2、政策性住房用地。新供应政策性住房用地中,经济适用房用地主要分布在外围组团,用地10公顷。第二十四条 住房用地供应年度指引。2006年,供应商品住房用地72.05公顷(新供应住宅用地28.72公顷,盘活存量43.33公顷),政策性住房用地0.68公顷(经济适用房0.6公顷,公共租赁住房0.08公顷);2007年,供应商品住房用地72.3公顷(新供应住宅用地28.8公顷,盘活存量43.5公顷),政策性住房用地2.64公顷(经济适用房2.4公顷,公共租赁住房0.24公顷);2008年,供应商品住房用地77.2公顷(新供应住宅用地31.8公顷,盘活存量45.4公顷),政策性住房用地2.86公顷(经济适用房2.6公顷,公共租赁住房0.26公顷);2009年,供应商品住房用地66.9公顷(新供应住宅用地29.1公顷,盘活存量37.8公顷),政策性住房用地1.9公顷(经济适用房1.7公顷,公共租赁住房0.2公顷);2010年,供应商品住房用地65.1公顷(新供应住宅用地26.8公顷,盘活存量38.3公顷),政策性住房用地1.92公顷(经济适用房1.7公顷,公共租赁住房0.22公顷);第五章 政策与策略第二十五条 积极落实住房发展规划目标,实施高效、集约的住房用地供应政策。1、保证住房用地供应,调整住房供应结构。规划期内,应当按照主城区住房发展规划目标,适度增加住房用地供应规模,进一步调整住房供应结构;凡新审批、新开工的各类住房,套型建筑面积90平方米以下的住房(含商品住房、政策性住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70以上;年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。 2、适当提高住房建设开发强度。针对主城区土地资源日益紧缺的现状,依据节约、集约利用土地的原则,规划期内,在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下,适当提高住房建设的容积率水平。居住用地开发强度:切实保证多层容积率不大于1.8,建筑密度不大于30%,高层容积率不大于4.0,建筑密度不大于25%。降低建筑密度,绿化住宅组团间隙。3、停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度,大套型住房土地供应。第二十六条 加强商品住房开发建设管理,深化商品住房销售制度改革。1、加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式,积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。2、落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目,必须明确住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)和住宅建筑净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积);指标的确定,必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。3、逐步提高商品房预售门槛。规划期内,应进一步深化住房销售制度改革,对新出让的商品住房项目,逐步推行竣工验收后销售的模式。第二十七条 加强政策性住房建设与管理,逐步扩大政策性住房的保障范围。1、政策性住房规划与建设。政策性住房由市政府统一规划,市、区政府相关部门统一组织建设。新增政策性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准,以及出售、出租、使用管理的相关办法,由市房产管理部门统一制订。2、政策性住房建设资金管理。政策性住房建设资金由市、区两级政府专项拨款或专项贷款,其中全市年度土地出让净收益的5应用于公共租赁住房(含廉租住房)建设;进一步加强政策性住房建设资金监管,促进政策性住房建设资金合理、节约使用。3、公共租赁住房建设。促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化,着重建设各类公共租赁住房;扩大公共租赁住房的来源,可以将政府查处没收的违建住房转为公共租赁住房;加强公共租赁住房对主城区低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用,提高公共租赁住房对产业园区的居住配套功能。4、完善经济适用房管理。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度,严格执行国家经济适用房管理的各项政策,加大经济适用房建设与销售过程的监管,进一步落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。第二十八条 加大闲置土地处理力度,积极盘活存量土地及房地产,制止违法囤积土地的行为。1、依据闲置土地处置的法律、法规,结合本市实际,根据造成土地闲置的不同原因,采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法,对闲置土地积极予以盘活。2、妥善处理外围组团(荷塘镇、棠下镇和杜阮镇)城市化过程中涉及的土地遗留问题,加大各类问题楼盘的处理力度,积极盘活各类存量房地产。第二十九条 积极稳妥的开展城中村(旧村)改造。1、为促进主城区产业结构提升和空间布局优化,改善城市居民生活环境,拓展主城区住房供应渠道,满足居民住房需求,市、区、镇三级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进,政府主导、市场化运作,统筹兼顾、综合改造,区别对待、分类指导的原则,以空间形态改造为突破口,逐步实现主城区城中村(旧村)居住生活环境的普遍改善。2、规划期内,为落实住房发展规划目标,保证主城区住房供应,应积极落实江门市城中村(旧村)改造的相关规定和措施,保证规划期内城中村(旧村)改造顺利进行。第三十条 发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策,征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费;严格房地产开发信贷条件,有区别地适度调整住房消费信贷政策。第三十一条 整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全程监管;对不符合规划控制性要求,超出规定建设的住房依法予以处理直至没收;切实整治房地产交易环节违法违规行为;严格规范房地产市场外资准入和管理。第三十二条 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。1、进一步促进住房二级市场发展,促进住房梯度消费,优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理,完善房地产市场的中介服务体系,完善二手房网上交易系统,继续提高二手房交易、办证效率。2、进一步促进房屋租赁市场发展,引导居民转换消费观念。相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法,继续扩大租赁管理覆盖面,建立主城区统一的流动人口和出租屋信息资源库,建立房屋租赁市场综合管理长效机制。第三十三条 完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制;加强住房调查,规划期内完成主城区住房状况普查。第三十四条 加强房地产市场引导。坚持正确的舆论导向,加强对房地产调控政策的宣传,引导广大群众树立正确的住房消费观念,切实维护社会稳定。第三十五条 加强住房发展的战略研究与法制建设。规划期内,应制定主城区住房发展战略,建立完善的住房保障制度体系,进一步加强房地产市场法制建设,建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。第六章 规划实施的保障措施第三十六条 建立住房建设规划实施的分级负责制,加强政策的传递能力和与基层的沟通能力,增强政策的执行效率,强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。第三十七条 强化住房建设规划年度实施计划制度。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标,是规划许可和用地审批的具体依据。对不符合年度住房实施计划的住房项目,规划部门不予核准规划选址。第三十八条 加强规划实施的技术管理。在住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准上与上层次规划紧密协调,建立住房资源的动态检测系统与长效监测管理机制。第三十九条 完善住房建设规划监督管理。全面落实住房规划实施的相关责任单位,严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任,加强住房规划实施的检查,完善住房建设规划公共参与机制。第七章 附则第四十条 本规划自批准之日起生效。第四十一条 本规划由江门市人民政府组织实施。第四十二条 本规划由江门市人民政府负责解释。附表:表1江门市“十一五”期间住房建设年度计划 单位:万平方米年度商品住房政策性住房合计新建商品住房城中村重建经济适用住房公共租赁住房200684.3028.301.030.12113.75200789.227.23.840.36120.6200892.332.24.180.38129.06200978.829.12.730.31110.94201076.428.22.720.33107.65合计421.00145.0014.501.50582.00表2江门市“十一五”期间住宅用地年度实施计划 单位:公顷年度商品住房用地政策性住房用地200672.050.68200772.302.64200877.202.86200966.901.90201065.101.92合计353.5510.00表3江门市“十一五”期间商品住宅用地年度实施计划 单位:公顷年度用地总量新增用地 存量用地中小套型中低价位200672.0528.7220.2343.33200772.3028.8018.5643.50200877.2031.8017.1445.40200966.9029.1017.3737.80201065.1026.8017.8538.30合计353.55145.2291.15208.33表4江门市“十一五”期间政策性住房用地年度实施计划 单位:公顷年度经济适用房用地公共租赁房用地20060.600.0820072.400.2420082.600.2620091.700.2020101.700.22合计9.001.00
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