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房地产协理复习资料第一章 房地产与房地产业从房地产交易、房地产转让的角度来认识，房地产即是房地产价值，房地产就在于实物、区位、权益三要素有机结合。房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部位，如房屋的所有权，因房屋关系而存在的土地使用权，以及租赁、抵押、典当、相邻关系等相关权益。房地产的特性：位置固定性 价值爽源性 效用长期性 供应稀缺性 房地产的增值性 难以变现性 独有差异性 用途多样性房地产类型 按开发程度划分：生地 毛地 熟地 在建工程 现房 按用途划分：居住房地产 商业房地产 工业仓储房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐用房地产 特殊用途房地产（学校，医院，体育，科研，车站，机场，码头等）住宅的分类按使用分类：单元式住宅 公寓式住宅 别墅住宅 经济适用房售价实行政府指导价，即保本微利原则，由建设成本加上3%的开发商建设利润确定。类型：集资房 安居工程住房 廉租住房房地产属于第三产业，包括以下行业：房地产中介服务业 房地产开发行业 物业管理行业房地产产权是房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其所有财产的权利。房地产所有人可以对其所拥有的房产行使占有、使用、收益、处分的权利。房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的 内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所 有的房地产出售、赠与、变换等。物权的特征：一物一权 公示公信 物权优先（于债权）不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权，从权利主体的内部构成来看可分为房屋单独所有权和房屋区分所有权。 相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。用益物权，是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的他物权，用益物权的标的物是不动产。不动产用益物权有土地使用权，地役权（地役权是为实现自己土地的利益而利用他人土地的权利），典权（消灭的原因：回赎 找贴 别卖），空间利用权（空间利用权是指在土地使用权及其效力所及空间之外,对地表上下的一定范围内的空间所享有的排他使用权）第二章 中国现行土地制度农村宅基地属于集体所有，农民建房所需土地由镇政府批给，不得抵押不得转让。征收下列土地由国务院批准：基本农田；基本农田以外的土地超过35公顷；其他土地超过70公顷。征收上述以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；仓储用地50年；综合或者其他用地50年。国有土地使用权出让方式：协议、招标、拍卖、挂牌 出让底价不得低于基准地价的70%土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。国有土地使用权的取得方式分为：出让和划拨（国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。）第三章 中国现行城镇住房制度住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。第四章 建筑基础知识建筑物按层数分类：低层1-3层；多层4-6层；中高层7-9层；高层10层以上；超高层是超过100米的。建筑物耐久年限：(1)一级耐久年限：100年以上 具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物(如纪念馆、博物馆、国家会堂等。(2)二级耐久年限：50一100年 。重要的公共建筑(如一级行政机关办公楼、大城市火车站、国际宾馆、大体育馆、大剧院等) (3)三级耐久年限：2550年 比较重要的公共建筑和居住建筑(如医院、高等院校以及主要工业厂房等。) (4) 临时建筑：简易建筑和使用年限在25年以下的。按房屋完好程度划分：完好房屋吧，八至十成新；基本完好房屋，六、七成新；一般损坏房屋，四、五成新；严重损坏房屋，三成新以下；危险房屋，结构承重已损坏。一幢建筑物一般由基础、墙或柱、楼板层和地层、楼梯、屋顶和门窗等六大组成部分。常见屋顶类型：平屋顶、坡屋顶（坡度大于10%）采暖系统类型：局部采暖，集中式采暖，区域供热建筑材料按化学成分分类：无机材料，有机材料，复合材料建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质，包括强度、弹性、塑性、脆性、韧性、硬度和耐磨性。评价装饰效果主要考察色彩和质感。建筑平面图有：底层，标准层，顶层，屋顶，局部工程建设其他费用：土地收用费，与工程建设有关的其他费用，与未来企业生产经营有关的其他费用。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积第五章 城市规划基础知识常见城市功能区：中心商务区（CBD），商业区，居住区，工业区，仓储区，文教区，风景区，综合区，卫星城，开发区。工业用地分类：一类工业用地，对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业缝纫工业工艺品制造工业等用地。二类工业用地，对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业医药制造工业纺织工业等用地。三类工业用地，和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业冶金工业大中型机械制造工业化学工业造纸工业制革工业建材工业等用地。容积率=总建筑面积/建筑用地面积建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积专业规划的基本内容：城市道路交通，城市水资源利用及给水工程，排水工程，供电工程，通信工程，供热工程，燃气工程，城市绿地系统规划和风景名胜规划，环境卫生设施，城市环境保护，城市综合防灾，历史文化名城保护，城市住宅发展规划居住区用地包括：住宅用地，公共服务设施用地，道路用地，公共绿地城市噪声污染源：交通，工业，社会生活，建筑施工现行的土地用途管理制度将土地资源分为：农用地，建设用地，未利用地建设工程须有：选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证建设工程质量保修期：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程质量保证金（保修金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。保修期是从竣/交工验收合格之后即日起计算。房地产广告管理规定：真实、合法、科学、准确。广告必须载明：开发企业，代理机构，预售证号。房地产经纪（居间、代理）活动的特性：服务性、专业性、地域性房地产经纪人分类：居间房地产经纪人、代理房地产经纪人、行纪房地长经纪人房地产经纪机构设立的条件：有自己的名称、组织机构（应注明“房地产经纪”字样）；固定的营业场所；符合规定的注册资本；足够数量的注册房地产经纪人员；国家法律和工商登记规定的其他条件房地产经纪人与经纪机构的关系：执业、法律责任、经济关系房地产交易包括：房地产转让、抵押和房屋租赁房地产项目定位包括：产品定位、客户定位、形象定位商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，并由买受人支付定金或房价款的行为。预售条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证。(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 (4)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。商品房现售条件：（1）、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）、已通过竣工验收；（5）、拆迁安置已经落实；（6）、供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。下列情形之一的房屋不得出租：（1） 未依法取得房屋所有权证的；（2） 司法机关行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3） 共有房屋未取得共有人同意的； （4） 权属有争议的；（5） 属于违章建筑的；（6） 不符合安全标准的；（7） 已抵押、未经抵押权人同意的；（8） 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9） 没有房屋租赁许可证的。办理房屋所有权赠与转移登记手续需受赠人提交：申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书、契税收据公房出售价格分类：全价、成本价、标准间房地产市场调查的基本原则：实事求是、系统系、因果关系、经济效益房地产市场调查的一般内容：宏观环境调查、区域市场调查非随机抽样技术又称非概率抽样技术，分为任意抽样技术、判断抽样技术、配额抽样技术房地产市场抽样调查的方法：访谈调查、书面调查、电话调查、网络调查房源的物理属性：区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、空间格局、新旧程度等。房源的物理属性决定了房源的使用价值和市场价格个人住房贷款的特点：长期性、零售性、分期偿还房地产经纪服务费的标准：1、房屋买卖代理收费，按成交价格总额0.5%2.5%计收；2、实行独家代理的收费由委托方与房地产中介机构协商，其标准可适当提高，但最高不超过成交价格的3%；3、房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。