2011年三月佛山房地产市场研究报告.ppt

2011年三月佛山房地产市场研究报告上海开启房地产投资咨询有限公司佛山分公司市场研究部2011年4月10日 目录 一 综述 二 一级土地市场月度成交 三 二级住宅市场月度供求情况 四 总体经济环境分析 五 政策法规 六 市政规划建设 一 综述 一 土地市场本月 土地市场成交相比2月份有轻微回升 共成交7宗商住用地 共计38 78万 占土地总成交面积89 而土地出让方面 则仍以工业性质地块为主 商住地块仅为10 19万 约占总出让面积的7 2 环比下降69 9 由于本月的成交地块均集中郊边区域 起拍价钱较低 并多以底价成交 以致本月土地总成交均价 仅为1123元 环比上涨12 4 二 预售市场3月 佛山新增供应量出现 井喷 达到为129 79万 环比增长997 1 同比增长180 3 一方面 由于上月适逢春节淡季 较多发展商延迟至本月推货 另一方面 为了赶在佛山限购令的出台 不少开发商纷纷提前至月初开卖 因此造成了本月预售市场的火红局面 三 成交市场由于新增货量的剧增 成交量也随之有了较大的提升 共成交6241套 成交面积84 04万 同比上涨108 3 环比上涨78 4 成交均价则跃升至8426元 同比上涨25 2 环比上涨7 3 虽然本月三水 高明两区成交均价出现回落 但由于禅城 南海 顺德三区的强大拉升作用 所以本月的成交均价在经历了2月的小幅下跌之后继续走高 四 市场小结3月18日佛山出台了限购令 使佛山各开发商陷入 恐慌 局面 但因为有不少开发商已及早在月初成功出货 所以三月份整体市场仍然呈现出 量价齐升 的发展态势 由于限购令在3月的下旬才正式出台 所以 政策效应对本月整体的成交量 价产生还没造成太大的影响 但预计未来几个月市场成交将会有明显下降 特别对镇街区域高端项目影响比较明显 与此同时 商住性质的产品及中小户型90 以下的刚需户型产品将会成为未来市场主流 二 一级土地市场月度成交 2 1 本月佛山五区住宅土地供求概况 受楼市调控新政影响 3月份 佛山住宅土地市场供应持续低迷 环比下降超过6成 其中 南海区 高明区和三水区分别为 零 出让 土地成交方面 虽环比上个月有所回升 但整体成交仍处于冷清局面 本月总成交面积仅为38 73万 并大部分以底价成交 成交价格为1097元 同比降幅40 2 2 本月佛山供求地块分析 本月 佛山土地成交主要集中在禅城 顺德和南海区 其中 禅城区成交面积为31 9万 占整个佛山土地成交量的59 成交类型方面 本月商住用地占据比重较大 占总成交面积的89 而纯居住用地本月成交为零 而工业用地环比下降约80 仅为6 9万 2 3 本月佛山五区重点出让地块汇总 本月 佛山土地供应仅有禅城区和顺德区两大区域有少量地块出让 并均是以商住用地为主 其中 佛顺 挂 2011 001号地块为本月出让面积最大的商住用地 总建筑面积达20多万 位于顺德区的勒流镇城区 以起拍价折算 楼面地价为1933元 2 4 本月佛山五区重点成交地块汇总 受限购令的影响 地产商对楼市前景不是十分乐观 因此本月的几次土地拍卖会都比较冷清 大部分地块均以底价拍出 其中 本月成交价格最高的仅是南海里水镇洲村村委会地块 由广州百货企业集团以5 36亿竞得 折算成楼面地价约2300元 大大高于全市1097元 的土地成交均价 由于佛山限购令的出台 使纯居住性质用地大受影响 相反 商住性质用地却会持续热销 二 二级住宅市场月度供求情况 3 1 佛山市近一年月度供求走势表现 单位 万 单位 元 3月18日佛山出台了限购令 使佛山各开发商陷入 恐慌 局面 但因为有不少开发商已及早在月初成功出货 所以三月份整体市场仍然呈现出 量价齐升 的发展态势 其中本月新增货量放量明显 环比增长78 4 达到129 79万 的高位 成交均价也攀升至8426元 环比上涨7 3 由于限购令在3月的下旬才正式出台 所以 政策效应对本月整体的成交量 价产生还没造成太大的影响 但从每日监控的数据来看 限购后第一周成交量从环比下降了近6成 预计未来几个月成交量仍会保持在一个相对较低的水平 而成交均价将会有所松动 本月五区新增住宅供应出现了大幅度的上升 共129 79万 环比上涨997 其中南海 顺德区为本月新增供应主力 共占佛山整体新增总量的85 3 2佛山五区本月新增供应情况 注 由于三水网站的维护问题 因此三水区的新增为不完全统计 3 2 1 禅城区本月新增明细 本月 禅城区新增货量主要分布在旧城板块 东平新城和南庄板块 其中 旧城板块仅得文华尚领推出少量商务公寓产品 而其他板块项目主要供应产品为90 120 的2 3房中小户型 主要以首次刚需产品为主 3 2 2 南海区本月新增明细 南海区本月新增货量大增 新增面积为67 8万 新增楼盘数量达18个 其中 里水镇占据比重较大 碧桂园山水桃园 里水第一城 中南海晖城等在本月推出了新货 本月新增产品类型丰富 可选择性较大 3 2 3 顺德区本月新增明细 顺德区本月新增货量大幅增长 环比上涨53 9 共有20个楼盘推出新货 新增货量的产品以3 4房的大户型居多 3 2 4 三水区本月新增明细 本月 三水区有三个楼盘推新货 新增供应面积4 98万平米 环比上涨了8 5 本次推售的产品以西南街道的洋房为主 注 由于三水网站的维护问题 因此三水区的新增为不完全统计 本月 全市成交面积为84 04万 环比上涨了78 43 而成交价格攀升至8426元 环比上涨7 3 其中 三水区和高明区下降明显 3 3 佛山五区月度供求走势分析 3 3 1 五区本月供求概况 3 3 1 1 五区本月供求对比 单位 万 历经2月传统销售淡季后 各开发商在本月开始陆续推出新货 以致本月各区新增供应大幅放量 尤以南海区和顺德区甚为明显 成交量也有所增加 但由于3月中旬出台限购令 佛山成为首个限购二线城市 新政的出台效应未即时显现 预计周边区域打击影响较大 未来成交将会出现大幅度下降 3 3 1 2 五区月度成交价格走势 单位 元 由于受高端项目的成交拉升 本月禅城均价达到13916元 环比上涨了34 3 而南海 顺德在2月小幅下跌后 本月出现反弹上涨 其中南海均价重回9字头 环比上涨10 2 而受限购令影响 三水和高明两区价格出现了明显降幅 预计未来一季度 在佛山限购令的调控作用下 若市场成交量持续处于低迷 成交价格也将会出现较大松动 价格也将会出现下降趋势 由于上个月适逢春节 不少发展商延至本月推货 以致本月新增供应量有所回升 为12 4万 环比上涨228 而成交方面 成交量仍处于低迷状态 基本与上月持平 而价格持续高位运行 环比上涨34 1 整体市场呈现 量跌价升 的有价无市局面 可见 市场观望气氛浓厚 加上月中出台限购新政 市场去货压力加大 不少发展商推出较大的优惠折扣吸引消费者 但成交仍不理想 3 3 2 禅城区月度供求走势分析 单位 元 单位 万 本月 禅城区仅有碧桂园和兆阳花园推出新货 因此 成交量也相比其他项目较多 其他项目仍以消化余货为主 单位 元 本月南海区新增供应量出现 井喷 达67 8万 同比上涨223 在限购令出台后 各开发商加快推货节奏 各镇街新增住房供应出现明显放量 本月 南海成交均价受高端产品成交拉升影响 均价达到9656元 环比上升10 3 3 3 南海区月度供求走势分析 单位 元 单位 万 单位 元 单位 万 重点镇街供求分析 本月 南海中心桂城街镇有3个楼盘推出新货 共计328套单位 分别是万科金域蓝湾 怡翠世嘉 利海尖东 均是品牌高端大盘 以致成交价格仍然维持高位运行 为12847元 本月 创鸿水韵尚都 怡翠世嘉花园 万科金域蓝湾位居成交的前三名 共成交219套 约占成交总数的82 6 而利海尖东由于在售为别墅类产品 成交均价高达22970元 单位 元 顺德区3月新增供应量为42 79万 同比增长165 1 成交量升至24 19万 综观上图 顺德区的成交均价呈现出节节攀升的态势 本月已升至7906元 环比上涨7 4 本月 顺德区成交量尤为引人注目 一方面由于本月不少楼盘加快推货 另一方面则得益于顺德市政基础设施建设的利好消息刺激作用 3 3 4 顺德区月度供求走势分析 单位 万 单位 元 重点镇街供求分析 本月 顺德各镇街两极分化明显 成交主要集中在容桂 龙江 北滘三镇 其中容桂一镇就有6个楼盘推出新货 成交面积为8 25万 占总成交面积的34 6 单位 万 单位 元 本月三水区新增供应增长明显 环比上涨152 8 成交面积为6 23万 环比上涨8 5 而成交均价则出现小幅的下跌 环比下降5 3 3 5 三水区月度供求走势分析 单位 万 单位 元 注 由于政府网站其间维护一周 所以数据为不完全统计 高明区本月新增供应破零升至1 82万 但成交价量出现较大幅度的回落 成交面积为4 36万 环比下降36 9 成交均价则回落至5字头 环比下降15 7 3 3 6 高明区月度供求走势分析 单位 万 单位 元 3 4 佛山五区月度重点个案动态跟踪 禅桂中心区域重点项目动态 禅城区 东华轩 东华轩目前在售38套珍稀别墅 面积为500 以上的大面积C D户型 均带有名牌电梯和室内智能系统 豪华全装修 而285 的单位已经售罄 虽然项目占据着绝佳的区位和历史文化资源优势 但高单价 高总价的 双高 门槛 使得不少买家 望房兴叹 现场成交也比较冷清 推售情况 目前在售单位 南海区 万科金域蓝湾 项目新推北区红霞苑9座114 和141 的三房单位 均价为11500元 南区的愉景湾于2月16日开售 1座单位已经售完 目前仍在售2 4座剩余单位 以大户型望江单位为主 面积为122 258 均价约为12000元 虽然受到佛山限购新政的影响 但发现仍有不少的看房客 尤其是北区新推货区 据现场销售人员介绍 购买人群早期以广州客居多 现主要为禅桂地区的购房客 投资占的比例也较多 主要看着项目的品牌和升值空间 推售情况 同时在售南区2 4座望江景大户型单位 新推北区红霞苑9座 共128套单位 总规图 推售情况 南海区 怡翠世嘉 怡翠世嘉3月5日开卖8座88 112 的二三房户型共124套 现场有88折优惠 整体均价为11000 12000元 开卖的8座01 02户型面对着马路 景观资源比较缺乏 03 04户型可观赏到园内景色 客源主要为南海本地的刚需客 总规图 推售情况 3月5号开卖 东平新城 碧桂园城市花园 新推的8座已于3月19日开盘 开盘当天有举办活动吸引客人 哈雷摩托文化展 8座为33层高的电梯洋房 总套数约224套 2梯8户设计 户型为105 和117 的三房 均价为12000元 毛坯交房 114 的单位为东向 但景观较差 而且会受到旁边另一楼盘的高层阻挡 105 西向 朝向比较差 但可望中央下沉式园林景观 根据现场的控销板得知 从开盘至今大约卖了1 4的货量 总规图 推售情况 3月19日开始推售8座三房单位 3 5 佛山禅桂重点楼盘开卖预测 禅城区 保利香槟 基本资料 推售情况 位于禅城张槎三路与槎湾路交汇处的保利香槟花园新品预计4月底正式推出 户型涵盖90 180 价格未定 预计4月底推6 7座小三房单位 预计4月底推中心8 9座大户型单位 禅城区 东海国际 基本资料 推售情况 东海国际二期70 120 体验式洋房样板间现已开放 目前正接受诚意登记中 预计2011年4月9日开卖 预计4月9日推1 2座 预计4月9日推8 9座 南海区 利海尖东半岛 利海尖东半岛现在售240 和280 的联排别墅 均价32000元 另外 首期推出的350 联排别墅已售罄 下期将会推出剩下的6套 下期新货将于中下旬推出 具体时间未定 基本资料 推售情况 预计4月中下旬推售 南海区 富丰新城 基本资料 推售情况 富丰新城预计4月底推出127 170 的三四房大户型 6月底再推出小户型 价格待定 样板间已开放 3 6 本月禅桂重点项目媒体投放次数统计 统计报纸包括 佛山日报及南方日报 本月 禅桂顺中心区见报的住宅楼盘共计有8个 总投放次数为11次 历经传统的春节淡季后 开发商在本月加快了推盘的进度 楼盘广告的投放上也有了很大的回升 投放次数环比2月上涨了120 其中东平新城板块与桂城楼盘各占36 禅城楼盘占28 3 7 禅桂重点项目媒体版面投放统计 统计报纸包括 佛山日报及南方日报 根据两大主流媒体版面广告投放统计 3月份的本月的广告投放总量有11例 全版广告占全部广告的64 与2月相比下降了16 但仍为主流 半版广告占比27 环比2月上升7 3 8 禅桂重点项目报纸广告投入费用统计 统计报纸包括 佛山日报及南方日报 3月禅桂顺重点项目报纸广告投入共112 13万元 环比2月份上涨175 其中 中海万锦东苑 依云水岸 碧桂园城市花园 富丰新城广告费用投入较大 这与开发商加快推货节奏有直接的关系 四 总体经济环境分析 4月6日央行宣布加息0 25个百分点后 市场普遍预计3月份的CPI涨幅达5 1 5 6 成为此轮通胀的新高 今年1月以来 CPI维持在4 9 高位 由于通货膨胀 市场流动性过剩的推动 3月CPI破5似乎已成定局 数据来源 国家统计局 4 1 全国CPI走势 4 2 重点城市CPI情况 数据来源 国家统计局 点评 今年的政府工作报告把CPI的目标增长率调整为4 但2月份的CPI已经逼近5 能否实现预期目标仍是一个未知数 各地的CPI继续走高 其中广州 佛山的涨幅略低于全国水平 均为4 4 五 政策法规 六 市政规划建设 一 城市建设 我们全力以赴诠释地产价值 Thanks 特别声明本报告采用之基础数据均来源于各区建设局网上签约数据库 因网上签约数据有一定程度的滞后性 报告将结合实地调研因素令所列数据尽可能反映项目即时成交状况 谨供参考之用 市场部分统计数据为全部住宅 敬请留意 引用本文内容 请注明出处 任何侵权行为 我司将保留追究法律责任之权利