房地产财务制度

四川世家置业有限公司财务管理制度 第一条 为了规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理和经济核算，根据企业财务通则，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度。 第二条 企业财务管理的基本任务和方针是：做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析，合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。 第三条 切实做好财务管理基础的工作，在经营过程中，保证企业财产物资的进出消耗都应做到手续齐全，计量准确，同时做好完整的原始记录，定期或不定期进行财产清查。第四条 企业费用支出由经办人签字，总经理签字才能报销。工程款支付需提交付款申请，交工程部，财务部，监理部门签字，总经理签字才能支付。 第五条 企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。 企业负债的应计利息支出，完工前，按项目所需资金进入开发成本，开发产品竣工验收完工后，计入财务费用。 第六条 流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。其中：其他货币资金包括外埠存款、在途资金我;应收及预付款项包括应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付工程款、预付购货款等。 第七条 企业应收票据应按照面值计价，贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。 第八条 存货包括低值易耗品、开发产品、出租开发产品、在建开发成本，开发间接费用等。 第九条 企业购进低值易耗品，采用五五摊销法记入管理费用低值易耗品摊销。 第十条 低值易耗品是指使用年限一年以内保持实物形态不变的各用具物品等劳动资料，如工具、管理用具等。 第十一条 固定资产是指使用年限超过一年以上的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。 第十二条 固定资产按下列方法计价： 1购入的，按照买价加上支付的运费、保险费、包装费、安装调试费和缴纳的税金等计价。 2自行建造的，按照建造过程中实际发生的全部支出计价。 3改、扩建的，按照固定资产原价加上改、扩建改发生支出减去改、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。 第十三条 完工并已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，按照工程全部支出数估价转入固定资产，并从交付使用次月起计提折旧;办理竣工决算后，按其实际价值调整原估价入账的固定资产原值和已计提折旧。 第十四条 企业计提固定资产折旧采用平均年限法，净残值率按照固定资产原值的5%确定。 平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为： 年折旧率=(1-预计净残值率)/折旧年限*100% 月折旧率=年折旧率/12 月折旧额=固定资产原值*月折旧率 第十五条 企业固定资产折旧，从固定资产投入使用月份的次月起，按年计提。停止使用的固定资产，从停用月份的次月起，停止计提折旧。提足折旧的逾龄固定资产不再计提折旧。 第十六条 企业发生的固定资产修理支出，发生不均衡的、数额较大的，采用待摊办法。 第十七条 固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后的净收益与其账面净值的差额，计入营业外收入或营业外支出。 第十八条 企业对固定资产每年盘点一次。盘盈的固定资产，按照原值减去估计累计折旧的净收益，计入营业外收入;盘亏、毁损、报废的固定资产，按其原值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿以及残值后的净损失，计入营业外支出。 第十九条 长期待摊费用主要包括开办费、经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊销期在1年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。 第二十条 开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等，自生产、经营月份的次月起，按5年期限分期摊入管理费用;以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，在租赁有效期内，分期记入管理费用。 第二十一条 房地产企业开发、销售过程中发生的各项支出，按规定计入相关成本、费用。 第二十二条 企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费用。 1土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、七通一平等支出。 3建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。 4基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6开发间接费用是指企业所属直接组织，管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。 第二十三条 企业发生的销售费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。 1销售费用是指企业在销售产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，包括应由企业负担的保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、销售佣金、开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及他经费。2管理费用是指企业管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括工会经费、职工教育经费、劳动保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、无形资产摊销、开办费摊销、业务招告待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废将损失，以及其他管理费用。 3财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费、以及企业筹资发生的其他财务费用。 第二十四条 企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。 第二十五条 商品房从预售开始收到款时，确认收入的实现 第二十六条 企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。 第二十七条 企业营业外收入和营业外支出是指与企业生产经营无直接关系的各项收入和支出。包括固定资产盘盈和出售净收益，罚款收入以及其他非营业性收入。 第二十八条 企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补，下一年度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的，用税后利润弥补。 第二十九条 企业税后利润，除国家另有规定者外，按下列顺序进行分配： 1弥补以前年度亏损; 2提取法定盈余公积金，按税后利润扣除弥补以前年度亏损后的10%提取，达到注册资金的50%可不再提取。 3向投资者分配利润。按税后未分配利润，经股东会决议提出分配标准，实施分配。 第三十条 盈余公积金可用于弥补亏损或用于转增资本金，转增资本金后，企业法定盈余公积金一般不得低于注册资金的25%。 第三十一条 企业财务报表包括资产负债表、损益表、费用明细表及财务情况说明书及有关附表。 第三十二条 年度终了，财务人员将财务情况进行总结说明，说明书主要包括下列内容：生产经营状况，利润实现和分配、资金增减和周转、财务收支、税金缴纳、各项财产变动情况。