科技城东筑项目区建设工程项目申请报告

. . . 目 录第一章 总 论.91.1项目建设单位的基本情况.91.2 项目概况91.2.1 项目名称.91.2.2 项目建设背景.91.2.3 项目建设地点.101.2.4 建设容与建设规模.111.2.5 投资规模与资金筹措方案.111.2.6 项目建设主要技术经济指标表.12第二章 发展规划和市场分析.132.1发展规划分析132.1.1项目建设符合“十二五”期间沿海开发规划的要求.132.1.2科技城是产业集聚的重要平台.142.1.3 项目的建设，符合发展的方向142.1.4 项目的建设是实现县域经济社会发展的需要.152.1.5房地产业发展分析.15第三章 建设容与建设规模.173.1 建设容.173.2 建设规模.17第四章 开发建设意见.184.1规划用地性质、规模与开发建设期限.184.2规划设计要求184.2.1规划用地围与四至.184.2.2规划技术指标.184.2.3建筑层次.184.2.4建筑限高.184.2.5建筑间距.194.2.6基地周边道路规划宽度.194.2.7建筑退让.194.2.8基地出入口方位.194.2.9停车场配置.194.2.10基地排水.194.2.11竖向设计.194.2.12综合管线.194.2. 13规划布局与景观要求.204.2.14基础设施与公共服务设施.204.2.15绿化景观专项设计与种植要求.204.2.16建筑节能与抗震.214.2.17规划方案报审要求.214.3开发资质要求.214.4指标计算说明.214.4.1建筑面积计算方法214.4.2容积率、建筑密度、绿地率21第五章 工程技术方案.225.1规划设计概况.225.1.1区位与环境.225.1.2设计依据.225.1.3规划设计理念225.2总体布局与单体设计235.2.1总体布局235.2.2建筑单体设计245.2.3道路交通设计255.2.4绿化景观设计265.2.5主要技术经济指标.275.3建筑结构设计275.3.1工程概况.275.3.2设计依据.275.3.3 结构设计.285.4供电设计295.4.1设计依据.295.4.2设计围.305.4.3 配电系统.305.5给排水设计335.5.1设计依据.335.5.2设计围.335.5.3给水.335.5.4消防系统.345.5.5排水系统.355.5.6消防系统.355.6暖通空调设计365.6.1设计依据.365.6.2设计围.375.6.3设计计算参数.375.6.4空调设计.385.6.5通风设计.385.6.6防排烟设计.395.6.7节能.395.6.8消声减振.395.6.9 环保.395.6.10管材与保温.405.6.11消声、隔振措施.405.7弱电设计405.7.1工程概况405.7.2设计依据.405.7.3设计指导思想415.7.4弱电智能化设计子系统容435.7.5综合布线系统435.7.6计算机网络系统445.7.7通讯系统455.7.8有线电视系统465.7.9安全防465.7.10智能一卡通系统.485.7.11背景音乐系统（兼火灾应急广播）.495.7.12楼宇设备控制管理系统.495.7.13信息显示与多媒体查询系统.505.7.14智能化集成系统.515.7.15机房工程.525.7.16综合管道系统.545.7.17火灾自动报警系统.54第六章 节能方案分析576.1 用能指标和节能规.576.2建筑热工设计.576.2.1规定性指标576.2.2建筑围护结构节能技术措施586.2.3权衡判断586.2.4节水措施586.3建筑照明节能设计596.3.1建筑照明节能设计规定指标.596.3.2一般公共走道、机房.596.3.3置电池式照明灯596.3.4公共照明的自动控制596.4暖通设计596.4.1.本设计采用的VRV变频空调系统.596.5.2.本设计选用的风机596.4.3为有效节约能源，锅炉房蒸汽回收.596.5其他节能措施596.5.1建筑布置上为南北向布置.596.5.2保证各部分维护结构的合理厚度.596.5.3屋面采用保温屋面596.5.4建筑室房间分隔59第七章 建设用地、征地拆迁与移民安置分析.607.1 项目选址与用地方案.607.1.1 区位条件.607.1.2 项目交通条件与自然条件.607.2建设条件607.2.1土地使用权.607.2.2拆迁让地.617.2.3市政配套条件617.2.4水文条件627.2.5地质条件637.2.6气候自然条件687.2.7社会经济条件687.2.8施工条件687.3 征地拆迁与移民安置规划方案.69第八章 环境影响和环境保护.708.1设计依据与采用标准708.1.1设计依据.708.1.2设计采用的环境保护标准.708.2环境现状708.3生态环境影响分析708.4环境影响预测评价结论718.4.1项目建设过程中可能的环境影响与采取的措施.718.4.2项目投入运营后对环境的影响与其应对措施.738.4.3环境保护指标.73第九章 投资估算与资金筹措.759.1 投资估算.759.1.1估算围759.1.2投资估算编制依据759.1.3 建设投资估算.759.2经济效益分析.769.3资金筹措.77第十章 项目的实施.7810.1项目建设实施的安全、卫生措施.7810.1.1实施依据和原则.7810.1.2施工期间防护措施.7810.1.3运营期间防护措施.7810.2消防措施.7810.2.1消防安全设置的依据和原则.7810.2.2消防安全的综合措施.7910.3工程施工进度与质量要求.7910.3.1工程施工进度.7910.3.2工程质量要求.7910.3.3主要工程的施工方案意见.80第十一章 项目招标.8111.1项目招标方案.8111.1.1项目承办单位.8111.1.2招标围.8111.2投标、开标、评标和中标程序8111.2.1招标公告.8111.2.2招标文件.8111.2.3评标.8111.2.4评标程序.8211.2.5中标人确定.8211.3评标委员会.8211.3.1评标委员会人员组成.8211.3.2评标委员会成员的资格要求.8211.4投标人资质要求.8211.5项目招标容.83第十二章 结论与建议.8412.1结论.8412.1.1投资环境分析结论.8412.1.2项目经营前景分析结论.8512.1.3金融投资环境分析结论.8512.1.4项目定位分析结论.8512.1.5经济效益分析结论.8512.1.6社会效益分析结论.8512.1.7环境效益分析结论.8612.2建议.8612.2.1充分利用地块区位优势.8612.2.2项目实施的进度尤为重要.8612.2.3项目成本必须合理控制.8712.2.4强化项目实施进程中的投资、质量、进度控制8712.2.5房地产行业的形象再造.8712.2.6后期经营管理.87附件.89第一章 总 论1.1项目建设单位的基本情况本项目建设由东筑实业完成。东筑实业负责项目的申报、融资、开发、工程建设、组织前期工作与日常运营、管理等工作。东筑实业成立于2009年，注册资本1228万美元 ，公司注册地址为县镇爱民路6号，公司法定代表人蔡成华先生。1.2 项目概况1.2.1 项目名称项目区建设工程项目申请报告书编制单位：衡源项目管理1.2.2 项目建设背景在“十一五”期间按照统筹城乡发展，和“城市现代化、农村城镇化、城乡一体化”总体思路，推进中心镇建设，全面加快城镇化进程，增强城镇辐射带动功能，工业化与城镇化互动发展建立以工促农，以城带乡的长效机制，推进新农村建设进程，促进城乡健康协调发展，改善环境，提高质量，扩大城镇人口与镇区规模，增强吸引力、辐射力和综合服务功能，推进各镇镇区做大做美。同时还对房地产业提出了更详细的要求“房地产业要适应城市化水平提高和人民生活小康的客观要求，加速发展关联度较大的房地产业。“十二五”期间，融强资、招大商无疑将成为县发展的关键所在，“巢好凤自来”通过“努力打造一流投资发展环境，更好地承接国外产业转移”，已成为开放开发和房地产业发展的新课题。在兴建创新型、高层次、高技术含量的创业平台，创造更好的投资环境，使吸引投资规模更大，见效更快的创新型项目成为共同认识的基础上，科技城的建设摆上了县委、县政府的重要议事日程。在这个背景下，建设科技城，是“十二五”乃至今后更长一段时间，把“推进现代化，建设新”作为发展的战略定位，用基本现代化的总目标引领“十二五”发展，实现人均经济发展水平与大市“齐步走”，这一开发战略的关键部署。1.2.3 项目建设地点项目区位于县城镇。本项目选址于县城开发新区路(省223线)东侧，长江路北侧，湘江路南侧，太行山路西侧。项目所在地东名镇镇东濒黄海，南迎长江，地处物产丰盈、风光秀丽的长江三角洲平原，为省市县政府所在地。镇域位于东经12042-12122，北纬3212-3236。镇总面积261.30平方公里，地域面积居省乡镇街道之首。现有街道办事处3个，行政村31个，社区居委会17个，村民小组1063个。耕地面积16.95万亩。镇总户数7.56万户，户籍人口20.77万人，其中非农业人口7.45万人。2007年镇实现地区生产总值45.47亿元，其中第一产业增加值5.89亿元，第二产业增加值18.57亿元，第三产业增加值21.01亿元。实现社会总产值187.74亿元，其中工业总产值140.10亿元。位于长江三角洲北翼唯一的一座20万吨级深水大港洋口港和距离长江口最近的跨江通道通长江公路大桥的连线中间，北距建设中的洋口港20公里，南距通大桥60公里，交通区位优势日渐凸现。现有S223、S334两条省道一级公路过境，距海(G15)、沪陕(G40)国家高速公路最近出口均不超过40公里，至兴东机场40公里、虹桥国际机场140公里、浦东国际机场180公里、禄口国际机场300公里。被列入省高速公路网规划的至、，经至启东两条省级高速公路即将开工建设并在镇域交汇。2008年开工建设的海安至洋口港铁路在北侧(科技城边)通过。横贯镇域的如泰运河、洋口运河均为6级航道，100吨级船舶可直通长江和京杭大运河，距20万吨级深水大港洋口港20公里，8万吨级海港港50公里。镇充分利用独特的区位优势，始终把城镇化建设作为促进经济社会环境和谐发展的战略抓手，抢抓机遇，加大投入，大力推进环境革命，不断加强城建交通基础设施建设，使得镇区基础设施不断完善，城镇功能日趋配套，有效地提升了城镇品位，拉动了全镇经济和社会事业的持续、健康发展，凸现出经济中心的地位和作用，先后获得：中国千强镇、中国乡镇投资环境100强、中国环境优美镇、省文明乡镇殊荣。本项目总用地面积15.2366公顷（合228.55亩）。项目地为平地，交通条件、水、电、通讯基础设施完善，建设条件较好，是理想的建设用地。1.2.4 建设容与建设规模根据项目区园区总规划228.55亩，总建筑面积234167万平方米，总投资约57976.29万元，总建筑面积234167平方米。东筑项目区的发展设想与市场定位是：将本项目建设成一个融科技成果孵化、技术研发、科技商贸、创业服务、生活配套于一体的，环境优美功能齐全科技新城。1.2.5 投资规模与资金筹措方案项目总投资57976.29万元，其中：建筑安装工程费用29751.96万元，占总投资的51.32%；其他费用20427.04万元，占总投资的35.23%；预备费4207.21万元，占总投资的7.26%；融资利息等财务费用3590.08万元，占总投资的6.19%。项目所需总投资57976.29万元中，拟申请商业银行贷款20000万元，加上部分工程款延期支付之外，其余资金由项目建设单位自筹解决。项目建设期分前期工作和建设工期两阶段，其中：(1) 前期工作到2010年9月完成，包括可行性研究报告的编制、评估和审批，初步设计文件的编制、审批，工程地质详勘，工程招标；(2) 建设工期从2010年10月至12月渐次开工， 2013年6月至12月间分栋验收交付。1.2.6 项目建设主要技术经济指标表项目单位数值备注总用地面积m2152366-总建筑面积m2234167-地上总建筑面积m2198074-其中公共设施m211784560%其中科技孵化楼 m222500办公式公寓m231488办公m230048.42商业 m27827.34花园式酒店m225980.68住宅m28022940%其中高层m262469462户双拼m21776078户地下总建筑面积m236093-住宅总户数户886-容积率1.3-建筑密度%18.52-绿地率%38.5-停车位个1093-第二章 发展规划和市场分析2.1发展规划分析2.1.1项目建设符合“十二五”期间沿海开发规划的要求在十一五期间按照统筹城乡发展，和“城市现代化、农村城镇化、城乡一体化”总体思路，推进中心镇建设，全面加快城镇化进程，增强城镇辐射带动功能，工业化与城镇化互动发展建立以工促农，以城带乡的长效机制，推进新农村建设进程，促进城乡健康协调发展，改善环境，提高质量，扩大城镇人口与镇区规模，增强吸引力、辐射力和综合服务功能，推进各镇镇区做大做美。同时还对房地产业提出了更详细的要求“房地产业要适应城市化水平提高和人民生活小康的客观要求，加速发展关联度较大的房地产业。适度发展和加强调控房地产一级市场，大力发展以普通住房和经济适用房为主的城镇住宅供应体系，不断优化结构，增加供给。因此就而言，在这样的大趋势下，房地产市场价格、产品品质和销售量的持续发展，在相当长时期应该成为必然。根据“十二五”期间沿海开发规划，随着黄海大桥、太阳岛、管线桥、3万吨级重件码头、10万吨级液化品码头等一批重大基础设施的相继建成，洋口港标志性项目LNG接收站即将投入运行，以海洋铁路、通洋高速、临海高等级公路、洋口运河为核心的港口集疏运体系的逐步完善，中石油、新加坡金鹰集团等国外知名企业投资的一批特大型项目的相继落户，一个现代化的深水海港已经初具规模。按照 “十二五”发展蓝图，今年洋口港将在港口的重大基础设施建设和大项目建设上下功夫，开工建设两个10万吨级码头和5万吨级石油液化品码头，加快推进扬启高速的建设。同时，县将进一步规划沪通铁路，包括城际轨道交通的建设。在这样一个基础之上，洋口港年除LNG接收站4月份正式投入运营，还将加快争取投资超100亿元的差别化纤维、投资90亿元的LNG电厂项目获得国家发改委核准，力争年开工建设。科技城项目建设呼应了这一发展形势，并为其加力增色，所以符合“十二五”期间沿海开发规划的要求。2.1.2科技城是产业集聚的重要平台科技城是科技成果集散地。建立健全科研院所、院校、企业的自主创新体系，加速新技术的研发，建立多层次融合技术的孵化、转化基地和平台，创建研发、孵化、科技成果转化的政策环境和服务环境，吸引国外各类科研成果进入科技城交易平台，形成区域融合型科研成果转化集散地，是本项目的建设宗旨。科技城是创新人才汇聚地。依托科研人才密集、研发装备雄厚、科研手段先进的优势，营造创新创业环境，积极探索创新人才激励、创新人才培养和吸引国外创新人才集聚的新模式，培育和形成国家重要的创新型人才汇聚地，是本项目建成后的运行目标。科技城是高新技术产业集中地。以创新型产业为特色，以开发新区为载体，做大做强高新技术主导产业，培育壮大新兴特色产业，改造提升传统产业，建成东部沿海重要的高新技术产业集中地，为的经济发展和人民生活水平的提高做出尽可能大的贡献，是本项目的最终目的。科技城是产业集聚的重要平台，区域经济园区化、园区经济产业化、产业经济集聚化，已成为国外经济发展的一个鲜明特征。东筑项目区作为科技城的基本构成单元，以科技城为载体打造主导产业集群，构建分工合理、协同发展的若干产业板块，形成多头牵引、多点支撑的产业发展格局，是加快科技城建设的重要途径。科技城的建设， 一要科学规划，合理布局。规划管全局、管战略、管长远。要坚持规划先行；二要明确定位，选准产业。园区经济的特征和功能，决定了园区必须具备鲜明的产业特色；三要拓展空间，优化环境。园区的综合承载能力强不强，一看空间，二看环境。没有空间，企业来了无法落地。环境不好，企业来了看完就走。为了将科技城建成产业集聚的重要平台，本项目的建设将积极构建科学合理的自主创新体系。尊重科学规律、经济规律和市场规律，建设以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，使企业真正成为研究开发投入的主体、技术创新活动的主体和创新成果应用的主体。2.1.3 项目的建设，符合发展的方向作为“十二五”的开局之年，以与沿海开发的重点县份，未来五年的发展规划目标，是“十二五”乃至今后更长一段时间，把“推进现代化，建设新”作为发展的战略定位，用基本现代化的总目标引领“十二五”发展，实现人均经济发展水平与大市“齐步走”。所谓建设“新”，即围绕产业的现代化，建成新的产业体系；围绕城市的现代化，形成新的城市格局和面貌；围绕生活的现代化，使人民的生活水平有新的提升，生活质量和生活环境有新的改善。科技城的建设正是顺应了这个潮流，因此符合发展的方向。2.1.4 项目的建设，是融入经济圈实现县域经济社会又好又快发展的需要以为龙头的长三角地区发展是一个一体化的发展趋势。定位洋口港要成为以为龙头的长三角一体化的发展过程当中的一个部分，作为国际金融中心，随着洋口港临港产业和大型物流业的发展，金融中心会自然地延伸到的发展当中来；作为一个国际航运中心，未来的洋口港将争取成为国际航运中心的一个重要组成部分，并参与到它的分工中；洋山港作为主营集装箱的港口，洋口港要成为大宗散杂货、油气港口。所以，县委、县政府提出，洋口港要成为北翼的一个物流中心，成为长三角地区先进制造业的生产基地。面对新形势、新任务、新要求，加快科技城建设，是实现上述目标融入经济圈的一个重要举措。2.1.5房地产业发展分析目前，中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在“两会”期间，很多提案聚焦中国房价，使得中国房地产的政策和发展趋势成为老百姓关注的焦点。农村集约化生产和基础设施建设，农村经济改革一向是两会的热门话题，也是党中央最重视的问题，农村土地集约化、生产规模化快速推进，涌向城市的农民慢慢的被定格，要不回到农村做农场主，要不留在城市做市民，成为城市生活的一部分，因此，当前的农村政策无疑加速了中国的城市化进程，从农村到乡镇，从乡镇到县市，中国将迎来前所未有的城市化进程。巨大的需求和有限的供应将给房地产发展带来非常大的空间，这样的空间越是三线城市越明显。当前房地产市场占国民生产总值的五分之一，可以讲是不折不扣的支柱产业，中国经济刚刚经历了全球金融危机有所好转，那中国利用国的强大需求顺利度过难关的重要载体房地产在经济刚刚得到好转的时候绝不会快速推出舞台，在后期的全民信心建立和经济进一步复和长足发展中，房地产还要扮演这一重要角色而且必须扮演好这个角色。当前全球唯一保持房地产基本十年不涨的国家是德国，德国的做法就是放弃房地产作为支柱产业对国民经济的支撑作用，这一点在中国尤其在暂时肯定做不到。我国房地产业的交易额对于“信心 GDP”的提高起到了非常大的作用，“ 信心GDP”反过来又推动全民对经济发展的美好预期，同时虚增的 GDP使得全民同时产生通胀预期的恐慌，进而将导致房地产更加快速的发展。因此，今后一个时期房地产还要扮演经济推手这一重要角色，以维持中国经济快速稳定发展。从房地产调控来看，今后一个时期房地产发展肯定不会差。在我国过往的房地产调控政策中，断断续续的有利用信贷调控的情形，也发挥了立竿见影的作用，那么为了经济发展又放松了信贷调控，取而代之的是很多看似合理有效实质不起任何作用甚至起反作用的调控政策，暴露出来的是政府的正真目的并不想控死房地产（实际想控死的方法很多，也很容易），出于民生民意的政治考虑才有调控出台。今年的房地产调控也不例外，政府还是希望房地产好，调控和大量建设保障性住房的目的是实现民生，顺应民意。政府所要达到的目的就是说为了生存居住的人有房子可住，为了投资牟利的人也有高档商品住宅给他炒作，市场实现清晰的细分，这样实现社会稳定和市场活跃的双重目的。这个就足以说明中国房地产的调控调整目的和目标很明显，商品住宅市场肯定不会受到大的影响，只要没有经济危机和国民经济发展的大滑坡，房地产依然会快速发展。房地产当前制定的调控计划建设大量的保障性住房，将加速房地产市场消费者的两级分化，没有钱的实现基本居住就可以了，有钱的便进入高档商品住宅市场，有利于推进高档商品住宅的进一步市场化、生产品质提升和价格的更快速提升，作为开发商应该提高房地产产品生产和运营能力，迎接房地产市场发展更好的历史机遇。综上所述，科技城建设是新形势下实现科创新并尽快转化为生产力，和房地产业转型升级的重要载体，因而具有优越的市场前景。第三章 建设容与建设规模3.1 建设容根据项目区发展规划，本项目将建设科技创业孵化楼，和与之配套的多层商业楼，多、高层住宅楼，以与相关物管、服务设施等。3.2 建设规模本工程总用地面积152366平方米（合228.55亩）。项目区总建筑面积234167平方米，包括科技创业孵化楼(高层办公)85036平方米，多层商业楼33808平方米，多层住宅楼17760平方米，高层住宅楼61470平方米。项目按总体部署、滚动开发、分期实施的原则进行建设。项目区主要建设工程一览表序号指标名称单 位数 量备 注1总用地面积公顷15.2366合228.55亩2总建筑面积m22341672.1其中：地上总建筑面积m21980742.2地下总建筑面积m2360933总建筑面积功能分配3.1其中：高层办公(写字楼)m2850363.2多层商业楼m2338083.3多层住宅楼m2177603.4高层住宅楼m261470第四章 开发建设意见县建设局关于（项目区）路东侧、长江路北侧地块的开发建设意见。根据国家、省规划、建设、房地产开发等相关法律法规、技术规程与县城市总体规划，对县城路东侧、长江路北侧 地块开发建设提出如下规划设计条件：4.1规划用地性质、规模与开发建设期限 基地规划用地性质为商服(Cl、C2、C65)、居住(R2)用地。基地总用地规模为152366平方米(约2285亩，依据宗地图，以实际交地面积为准)。其中居住用地占基地总用地面积比例不大于50，居住建筑占基地总建筑面积比例不大于40。开发建设期限为叁年。4.2规划设计要求4.2.1规划用地围与四至基地规划用地围东至太行山路， 西至路， 南至长江路，北至湘江路。具体用地围详见县城路东侧、长江路北侧地块土地出让用地规划红线图。4.2.2规划技术指标总建筑面积(计入容积率部分)：不大于198075平方米：建筑密度： 30；容积率： 13；绿地率： 30。4.2.3建筑层次 商业建筑以多层为土，局部可建高层；居住建筑为多层。4.2.4建筑限高 建筑限高60米，室外自然地坪平均标高建议为35米(1985国家高程基准)。4.2.5建筑间距 建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线等方面的要求，基地建筑与外部居住建筑与基地部住宅的日照间距须满足1：139H,其它建筑间距须满足2()04年版省城市规划管理技术规定要求。4.2.6基地周边道路规划宽度基地周边城市主要道路规划宽度：路70米，长江路36米，湘江路24米，太行山路24米。4.2.7建筑退让 建筑退让路：不小于20米； 建筑退让长江路：不小于20米； 建筑退让湘江路：不小于15米； 建筑退让太行l儿路：不小于15米： 临路建筑若为向层，应加大建筑退让距离，退让城市道路至少25米以上。4.2.8基地出入口方位 基地主山入门设置在长江路；北侧，次出入口设置在太行山路、湘江路，沿路不得设置出入口。4.2.9停车场配置 基地住宅建筑按小汽车0，5辆户、摩托车辆户，自行车1辆户的标准配置停车场(库)；商业、办公建筑按小汽车60车位万平方米建筑面积，摩托车、自行车750车位万平方米建筑面积的标准配置停车泊位。4.2.10基地排水基地排水方式为雨污分流，污水接入县城污水管网，雨水排入城市道路雨水管道。4.2.11竖向设计 基地应综合考虑竖向设计，建筑标高必须与相邻基地标高、城市道路标高相协调，正确处理好相邻基地之间的地面标高关系，不得妨碍相邻各方的排水。4.2.12综合管线 基地应合理规划综合管线，所有管线均应埋地敷设，其中弱电管网应采用管沟形式敷设。4.2. 13规划布局与景观要求 (1)规划设计应坚持以人为本，综合考虑基地各功能区之间的总体布局与交通组织，做到布局合理、交通便利、功能齐全、设施配套、环境优美。(2)基地功能规划为科技研发、创业服务为主，居住为辅。科技研发、创业服务功能主要包括高新科技研发、创业孵化、科技产品展示、高级商务办公以与相配套的商务酒店、餐饮、休闲等服务设施。 (3)规划方案要充分体现良好的居住、办公环境和浓厚的科技研发氛围，利用周边道路环境和区域优势，引进生态理念，打造有别于传统工业园区的更加人性化、 自然化的科研成果转化基地、海外学子回乡创业发展中心和我县民营企业发展壮大的摇篮。 (4)建筑设计采用现代建筑风格，要充分考虑与周边地块在建筑风格、建筑色彩等方面的协调统一，注重建筑色彩与细部处理。 (5)住宅单体设计要统一规划空调机位架设位置，保证单体建筑的建筑景观效果。4.2.14基础设施与公共服务设施 (1)基地应按规定要求，在适当位置同步集中安排物业管理、安全保卫、社区服务、文体等公共服务设施，为居民提供必要的公共活动场所和活动空间，公共服务设施用房总建筑面积不小于1100平方米(其中物业管理用房600平方米、文体活动室300平方米、社区管理用房150平方米、警卫室50平方米)，除社区管理用房归属镇人民政府所有，其它公共服务设施产权归属全体业主共有。 (2)市政设施建设要施与基地规模相适应的燃气、有线电视、电信、供电(含基地至变电所段外供线路)、给水、污水、雨水管线与公厕2处(总建筑面积不小于120平方米)、环卫、垃圾箱与果壳箱等设施。基地应进行建筑物景观照明配套设施建设。邮政设施在基地主次出入口集中设置，安全防需满足安全技防要求。 (3)基地道路、雨污水基础设施配套工程要作为一个单项工程，按照工程建设管理要求，履行设计、施工、监理、质监与竣工验收备案等基本程序，基础设施的各项专项设计方案要与规划设计总方案一并提交审查。4.2.15绿化景观专项设计与种植要求 (1)基地绿化与景观效果要与建筑风格相和谐，并配套建设硬质景观，绿化景观要与硬质景观相配套。 (2)居住区必须按照县新建居住区绿化景观建设导则的相关要求，进行绿化景观专项设计，并在销詹前提交审查。4.2.16建筑节能与抗震建筑节能设计应符合国家现行有关标准和规，建筑节能水平达到50，充分利用太阳能热水系统，并执行太阳能热水系 统与建筑一体化设计、安装与验收规程。抗震应根据现行抗震 分类标准和抗震规执行。4.2.17规划方案报审要求 (1)规划方案设计说明书； (2)规划总平面图； (3)各项技术指标和用地平衡表； (4)交通流线组织分析图与结构分析图； (5)绿地规划图； (6)道路、给排水、路灯与综合管线规划方案图； (7)主要街景立面景观效果与主要单体方案的平、立、剖面图； (8)沿主干道建筑和高层建筑景观照明专项设计； (9)单体建筑面积细化表(细化到每一标准层、技术层、阳台、阁楼)； (10)规划与建筑效果图(包括建筑物景观照明夜景效果图)； (11)提交全套文本与电子图(光盘)各一套。4.3开发资质要求项目建设时开发企业必须具有二级以上(含二级)房地产开发资质等级。4.4指标计算说明4.4.1建筑面积计算方法参照建筑工程建筑面积计算规GBT50353-2005。4.4.2容积率、建筑密度、绿地率计算方法参照2004年版省城市规划管理技术规定。第五章 工程技术方案5.1规划设计概况建设项目名称：项目区5.1.1区位与环境本项目位于县城经济开发新区。地块规划用地性质为公共设施、居住用地。总用地规模约152366平方米，约合228.55亩。规划用地围东至太行山路，西至路，南至长江路，北至湘江路。5.1.2设计依据中华人民国城市规划法(1990.4.1)；建设部城市规划编制办法(1991.9.3)；建设部城市规划编制办法实施细则(1995.6.8)；城市居住区规划设计规（GB50180-93）；省城市规划管理技术规定2004年版县城路东侧，长江路北侧地块开发建设意见书与红线图业主提供的1：1000现状地形图与电子文件。其他相关国家规和强制性条文5.1.3规划设计理念(1)努力创造自然、优雅、生态的科技城办公与居住环境以迎合现代人工作生活个性化和生活模式理想化的要求，让业主体会到生命的真谛,自由的本质,享受绿色、健康、尊贵的同时,体验对生命的滋养和“天人合一”的境界。绿化与景观渗透到每个角落，使整个项目区充满了、绿色和清新的空气。(2)充分体现对人类办公环境、家庭生活和邻里间交流的关怀和理解，贯彻以人为本“的原则，满足项目区的创造性、居住性、安全性、耐久性、经济性的要求。创造良好的私密性,易识别的邻里，共同的界域感、归属感，使得整个社区成为快乐工作、健康生活、修养身心的社区。(3)贯彻“可持续发展”的原则,使得建设具有灵活性，弹性和可操作性，实现经济效益,环境效益与社会效益的统一。(4)体现现代生活的延续性，使来此工作、居住的人们身心得到最大限度的放松、休养。创造充分的灵活性，多元性，使整个社区界域感清晰，富有原野生活的魅力。(50力争在设计理念，建筑形式和风格，建筑技术和材料设备上有新的突破，增加高科技的含量；通过多种设计手法,融自然,生态于一体,建成一个高品位,贵族化,人文气息浓郁的自然生态型社区。5.2总体布局与单体设计社区的特色不是平面形式的花哨，更重要的是空间形式的组合、单体的设计与形式的创意。本次规划注重特色的塑造，强调工作与居住的和谐、住区环境与建筑、单位与群体、空间与实体的融合性，注意社区环境、建筑群体与城市发展风貌的协调。中心绿地，步行绿带，绿化节点等多层次富有人情味的生活场所的塑造，将增强居民的归属感和自豪感。在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高区的环境质量标准。创造具有自然风貌的优美环境，形成绿树成荫，安逸雅致，舒适恬静的办公、生活空间。5.2.1总体布局本项目基地呈方形，地势平坦。沿路规划了三栋高层办公，一栋花园式酒店；沿湘江路规划四栋办公式公寓。同时考虑将3栋点式18层住宅布置在整个地块的中心，结合中心大面积湖面形成大气开敞的中心花园，其余11层住宅沿社区主环路布置，南北围合排列形成良好的景观和采光。用地东南角规划了部分双拼住宅，形成安静、独立、高档的品质。沿长江路北侧设计沿街商业。部分环路外高层户型考虑侧客厅的设计，从而使每户住宅都能享受到中心优美的绿化环境。设计中简化矛盾，将主次入口正对中心绿地的开畅空间，小区环路沿中心绿地展开，使上下班的人们享受到步移景异的景观。同时在城市的天际线上二层、三层、五层、六层、十一层、十五层、十六层、十八层建筑的过渡与渗透效果，使社区建筑高低错落、空间效果丰富。 综合各方面的设计因素形成社区的总体布局理念“绿肺”，形成 “一心两轴六片”的空间布局。“一心”是指以“湖面”为中心的集中绿地。小区步行系统结合水体形成绿化、休闲、共享的公共空间。社区湖面酷似奔跑中的运动员，象征积极向上、充满活力。与其说水面是环境结构的核心所在，不如说更是一个体现精神价值的场所。首先，中心水景是社区中心的空间主题，是园区景观的主元素之一；其二，它为社区精神生活提供了具体的支持，包括了园区的休闲、散步、 娱乐、运动健身等一系列设施。“两轴”是指小区主次入口的景观轴线。景观轴结合铺地、水池、喷泉，通向中心集中绿地。形成引导的、开放的空间。“六片”是指以主要道路分割的六个组团。中心组团为11层、18层住宅，底层架空使中心花园获得更大的绿化景观；东南面组团自身独立，为3层高品质双拼住宅；西面的办公和酒店建筑，从北往南产生一定的跌落关系，形成优美的城市天际线。(1)建筑是风景的一部分在设计中，一方面，我们强调社区建筑对外部景观的利用，另一方面，我们也注重社区建筑本身应成为外部环境中的一处亮丽景点。建筑单体的形象和细部构件都经过悉心推敲和把关，注重清新，明快，简捷的建筑并非目标，而是不断分析并接近事物本质时的必然结果；部空间的功能定义了外部形象，而使它成为风景的一部分。(2)开敞对流的房型房型设计动静分区明确，房间宽敞舒适，结构合理，功能齐全，空间布局流畅，落地塑钢下推门，大开间，使整个空间豪华气派，客厅，餐厅联系较好，可灵活分，自由布置，主卧配独立卫生间和开敞阳台，户外风情融于一体。 (3)亲和温馨的家园气氛设计从总体到单体，从建筑到环境，从室到室外，从主体到细节，处处刻意营造亲切宜人的社区氛围，通过规划布局，空间形式，流线设计，建筑形象，园林风格，物业配套与管理系统等等各方面配合，给业主创造“家的感觉“。(4)花园社区”的构筑环境设计生活在花园中，充满，清新的空气，绿地是每个人心处的渴望，创造一个“花园“是本规划的目标。规划将小区绿化系统分为四个层次，即集中绿地，组团绿化，周边隔离绿化带与庭院绿化。各种绿地景观交相呼应，满足了环境质量均好性的原则，为居民提供了高雅而温