包头东河区维多利项目住宅部分分析

包头东河区维多利项目包头东河区维多利项目住宅部分分析报告住宅部分分析报告杭州力道智业杭州力道智业一、包头整体房地产市场分析时间措 施关 键 词2011.4.20央行年内第5次上调存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率再次上调0.5个百分点2011.01.26新国八条剑指楼市 二套房首付提至六成二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税2010.11.03四部委全面叫停第三套住房公积金贷款叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成2010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%2010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单闲置土地可能被收回2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50% 分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%市场潜力仍然巨大，大开发商看好包头市场，陆续进驻，产品品质与价格同步提市场潜力仍然巨大，大开发商看好包头市场，陆续进驻，产品品质与价格同步提升升继保利之后，2009年万达首创进入包头，打破了包头市场被本土开发商垄断的格局，包头市场的骄人的业绩、无限的市场潜力逐渐被省内外大型房地产开发企业看好，2010年恒大、中铁等企业进驻包头，更为包头市场的进一步成熟奠定基础，随着市场竞争的日渐激烈，大型开发商对产品品质和营销策略的精准化不断提高，群雄逐鹿，如何在包头客户心中树立自己的品牌印记已经成为各大房企着重考虑的问题。20102010年包头市场总体表现值得称道，其外因在于是国家不稳定的调控政策及通年包头市场总体表现值得称道，其外因在于是国家不稳定的调控政策及通货膨胀的压力推动，内因在于强大的市场需求需要释放货膨胀的压力推动，内因在于强大的市场需求需要释放2010年对于全国房地产市场来说都是一个政策的多发年，变化花样的调控政策不断，但对于包头市场并未造成实质性的冲击，而政策连发的不见效果却在一定程度上打击了2010上半年大部分观望客户，导致了下半年压抑的购房需求的集中释放，前半年表现平平的市场在八月份以来连周走高，相比2009年，产品品质跟价格都提升。客户需求逐渐由刚性需求向综合性需求转变，对于项目综合品质的要求上升，精装项目的陆续客户需求逐渐由刚性需求向综合性需求转变，对于项目综合品质的要求上升，精装项目的陆续面世，包头市场迎来新一轮跨越面世，包头市场迎来新一轮跨越2009年是包头市场是刚性需求主导的一年，2010年各房企面对相对缓解的刚性需求，不断提升自身项目的品质及配套，昆南区域，精装项目的逐渐增多，代表的不仅是毛坯到精装的跨越，更代表着包头市场整体客户群体的转型，自下半年以来，具有品牌优势的大型房企都加大宣传力度，为2011年价格的再度提升造势。20112011年中央政府全国对房地产市场必然会持续进行调控，具体形式不可预见，手段相比年中央政府全国对房地产市场必然会持续进行调控，具体形式不可预见，手段相比20102010年年可能会更加严格，所以可能会更加严格，所以20112011年仍需要年仍需要“加紧出货，快速回流加紧出货，快速回流”。2011年房地产市场整体形式不容乐观，一方面银行信贷的进一步收紧，个人贷款办理条件也越加苛刻；另一方面中央政府为缓解民意压力，必然进一步加大房地产的调控，在以前调控手段收效甚微的前提下，应该会加大力度控制高端产品的市场占比，加大公益性住房建设力度，这对开发商的利益会造成一定影响。2010年末，通货膨胀的苗头已经显现，预期逐渐加大，预计2011年上半年通胀会达到高峰，在通胀的大背景下，投资客户为确保资产保值必然会加大力度投资房地产，可谓机遇与挑战同行。20112011年包头市土地市场挂牌交易活跃度相比年包头市土地市场挂牌交易活跃度相比20102010年预计会有所下降，土地价格走势看涨，成交年预计会有所下降，土地价格走势看涨，成交总量有所放缓总量有所放缓2010年包头本级市挂牌出让的土地与成交量与2009年相当，单位平米价格较2009年有显著上升，2010年市场形势的大好，开发商都加大了拿地力度，随着包头市场的日渐成熟，土地供应必然越加紧张，特别是青山昆区两大主流置业区域。10年包头市住宅成交套数年包头市住宅成交套数37924套，同比上涨套，同比上涨25.5%，成交总面积，成交总面积435万平米，万平米，同比上涨同比上涨21.1%，成交均价，成交均价3998元元/平米，同比上涨平米，同比上涨14.2%，08年到年到10年包头房年包头房地产市场逐年稳定增长趋势。地产市场逐年稳定增长趋势。从从08年开始，包头房地产市场步入快速稳定的发展阶段。年开始，包头房地产市场步入快速稳定的发展阶段。区县名称成交总套数成交总面积成交平米价格成交总金额东河区东河区446844684671834671832791279113037292501303729250高新区高新区337933793817573817574176417615941522361594152236九原区九原区460146015931055931054129412924491833262449183326昆区昆区1623816238180248418024844234423476312476907631247690青山区青山区92389238110470511047053992399244099845924409984592合计合计37924379244349234434923439983998173882970941738829709410年包头市住宅成交套数年包头市住宅成交套数37924套，成交总面积套，成交总面积435万平米，成交均价万平米，成交均价3998元元/平平米，东河区米，东河区10年成交年成交4468套，成交均价套，成交均价2791元元/平米，主要受到区域经济适用房平米，主要受到区域经济适用房价格和城郊结合部房价的拉动。价格和城郊结合部房价的拉动。商品房交易总体情况10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月11年1月11年2月销售面积（万）43.1257.4757.2773.16185.5 36.4211.69销售金额（亿元）18.3822.5427.1931.732834.2 17.696.04销售套数(套)3444549550276815595683543149890销售均价（元/）4261.8239224747434045993997.0 48575171.12009年，包头市房地产交易市场在政策引导、需求释放和投资拉动的作用下，交易量明显上升。2010年下半年市场上升明显，成交价格稳步增长。成交均价已经突破5000元。而住宅交易仍然是房地产交易市场的主流。 包头市08、09年土地成交25宗，成交面积99.9万平米，成交金额86012万元。包头市成交土地存量以九原区为主，占全部存量64.5%，东河区和青山区次之，高新区则是从08年开始无供应成交。土地楼面地价以昆区最高，达1058元/平米，东河区价格最低，仅174元/平米。东河区房地产正在起步阶段，成交土地主要以城郊为主，中心城区改造项目还没有启动，未来市场将主要向城区周边成交住宅市场发展。区域土地总数占地面积(平米)规划建筑面积(平米)成交总价(万元)楼面地价(元平/米)东河区9238019.9495028.58626.39174 高新区00000 九原区12644565.2103887534932.19336 昆区17440837204039363.731058 青山区342132.288375.323090350 合计25999125.3199431986012.31431 0808年、年、0909年土地成交汇总表年土地成交汇总表10包头市全年土地成交量包头市全年土地成交量区域宗数宗地总面积成交总金额（万元）青山1346033034529昆区16764473126949东河442471135287九原620361933833高新320637432008合计422059507262606市场表现良好，促进地块成交：包头市市场表现良好，促进地块成交：包头市2010年良好的市场表现，加速了开发商资金的回笼，更表现出了包头市巨大的房地产市场潜力，不断吸引着各大开发商关注和拿地的意向。高端客群的逐渐成熟，价格提升空间加大：高端客群的逐渐成熟，价格提升空间加大：2010 2010 年土地市场的活跃的一个侧面因素是包头区域高端市场的逐渐成熟，相比2009年，土地价格有所上升，区域中心位置的地块单位成交价格更是一路走高，而高端精装市场的成熟恰好抵消了因土地价格上涨对开发商造成的利益损耗。 2010年包头市挂牌出让土地年包头市挂牌出让土地58宗，总面积宗，总面积254.7万平米，成交万平米，成交42宗，宗，205.9万平米万平米 二、东河住宅市场分析地理位置：东河区巴彦塔拉东大街南侧东河区巴彦塔拉东大街南侧占地面积:100000平方米 建筑面积:150000平方米 总 户 数:1230户 容 积 率 ：1.77开 发 商:包头麦格瑞置业发展有限公司物业类别：24栋多层（6层）1梯2户或3户，9 栋高层1梯3户均价均价：3500元元/平方米平方米东河住宅分析东河住宅分析典型案例典型案例东豪国际城东豪国际城东河住宅分析东河住宅分析典型案例典型案例东河国际商住城东河国际商住城物业类别物业类别价格（元价格（元/ /）小高层 3668多层 3368地理位置：东河区东河区康复路南占地面积:166000平方米 建筑面积:400000平方米容 积 率 1.80物业类别：共48栋，其中小高层10栋，多层38栋东河住宅分析东河住宅分析典型案例典型案例锦绣南海城锦绣南海城地理位置：东河区南海湖东岸占地面积:570285平方米 建筑面积:429100平方米物业类别：别墅容 积 率 ：0.75总户数 ： 125 户 物业类别物业类别价格（元价格（元/ /）联排6200独栋9100复式4500东河住宅分析东河住宅分析典型案例典型案例九合九合东粮广场东粮广场地理位置：东河区工业南路占地面积：43489.46平方米总建面积：60207 .6平方米面积区间（住宅）5 0-124平米户型区间（住宅）：一居、二居、三居东河住宅分析东河住宅分析典型案例典型案例鹿鸣苑鹿鸣苑地理位置：东河区西门大街以北公园路以占地面积:300000平方米 建筑面积:117082平方米容 积 率： 1.54总 户 数 ：1200 户 物业类别：多层、小高层（板楼 ） 物业类别物业类别价格（元价格（元/ /）商铺7500小高层4100多层3200东河住宅分析东河住宅分析典型案例典型案例美岸华庭美岸华庭地理位置：东河区环城路北原皮革厂院内占地面积: 72332平方米 建筑面积: 101504平方米容 积 率：1.40总 户 数: 411物业类别：小高层、高层物业类别物业类别价格（元价格（元/ /） 高层4000小高层3600东河住宅分析东河住宅分析典型案例典型案例泰恒新城福满园泰恒新城福满园 地理位置：东河区巴彦塔拉西大街铁西立交桥北占地面积:42251平方米 建筑面积:32972平方米容 积 率 ：2.00物业类别：多层、小高层小高层均价: 4500元/平方米东河住宅分析东河住宅分析典型案例典型案例鹿鼎豪庭鹿鼎豪庭地理位置：东河西门大街和官井梁街交汇处建筑面积:20万平方米开发商：包头市金海房地产开发有限责任公司户型：2室、3室、5室，120-240平方米物业类别：高层高层均价: 5300元/平方米东河住宅分析东河住宅分析竞争案例竞争案例喜路大厦喜路大厦地理位置：巴彦塔拉大街和南门外大街交汇物业类别：写字楼最低均价：待定物 业 费 1.00元/平方米月销售价格：待定市场供给：市场供给：东河区开发面积较大，以旧城改造为主，开发重点在东河槽两岸和北梁。产品结构：产品结构：区域内物业类型主要集中于别墅和高层，南海公园周边的别墅为包头市低密度住宅集中供应区。价格结构：价格结构：该区域高层价格集中在3500-4000元/平方米，联排别墅价格5500元/平方米，独栋别墅价格8000-10000元/平方米。消费人群：消费人群：普通住宅客群为东河区工薪阶层，别墅客群为包头高端人群和部分东胜、北京、山西过来的投资客。调查区域调查区域：东河区住宅区调查分数调查分数：总发放调查问卷100份，有效问卷82份调查范围调查范围：东河区项目周边住宅区及路人；调查结果调查结果：根据现有市场区域，东河漕、北梁、中心区域、项目周边进行调查，每个区域25份调查问卷，共回收82份有效问卷。问卷信息问卷信息问卷信息问卷信息主要购房原因：改善居住环境，其次是本地拆迁问卷信息问卷信息置业次数：主要是二次置业，其次是首次置业问卷信息问卷信息购房地理位置首先考虑中心区一带问卷信息问卷信息购房装修需求：主要选择毛坯，其次是精装、最后是简装问卷信息问卷信息购房面积大小主要:90-100平米，其次：50-90平米，以经济适用房为主问卷信息问卷信息购房户型主要以2室2厅、2室1厅为主，其次以3室2厅，3室1厅为主问卷信息问卷信息客户购房总价接受度：以30-40万元为主，30万为次，40-50万占小部分问卷信息问卷信息客户购房物业类型：以多层居多，小高层其次，高层与公寓次之三、项目住宅定位1、客户群体定位、客户群体定位主要来自本区域，对城东中心板块极为青睐他们是他们是2545岁为主体，但25岁以下及45-50岁左右的人群也不可忽视对中心板块有较对中心板块有较高的认同感。他高的认同感。他们更认同于正中们更认同于正中心区域心区域已婚者为主，他已婚者为主，他们要么两人世界，们要么两人世界，要么与父母同居要么与父母同居住住文化学历相对偏高，向往优雅、恬静却又不失时尚的生活多为工薪族或个体；多为工薪族或个体；中等收入；更看重中等收入；更看重交通、升值潜力及交通、升值潜力及高质的教育配套高质的教育配套以社会新锐、追求生活的舒适，有一定的经济积累的城市中央，品质生活、都市化的生活，时尚而高贵自然、安全、健康、品味的生活理念，对交通、升值、景观等较为看重购房者需要购房者需要较为良好的地段；良好的文脉属性；便捷的交通周边完善的生活配套和生活休闲区域；以上为景观和档次打造提供有力支撑我们能提供我们能提供典雅舒适的都市上品生活定位中高档强调健康的、内涵的、品质2、形象定位、形象定位充分运用项目本身的规模、配套的优势，以及保留建筑的文化内涵，在社区内部进充分运用项目本身的规模、配套的优势，以及保留建筑的文化内涵，在社区内部进行一定的景观营造以与之相呼应，同时创造出一定的景观亮点；所有设计与景观有行一定的景观营造以与之相呼应，同时创造出一定的景观亮点；所有设计与景观有机结合机结合 小区规划：小区规划：充分利用保留建筑的历史文化内涵和时代背景，打造30、40年代机器时代的文化内涵，通过塑造景观场景等同时大程度地保证业主观景的乐趣；通过喷泉、植被等塑造生态化效果单体立面：单体立面：经典建筑、色彩与环境融合，营造生态居住感觉 房型设计：房型设计：尊重目标客户群体的需求特点，室内户外景观衔接 道路系统：道路系统：有一定的曲折性，增加私密性，提倡品质感 生活会所：生活会所：突出生态、和谐、健康与品质的主题，使业主充分体会生活的惬意周边环境：周边环境：配套全面，生活快捷在每一处都感觉到生活中的舒适、健康与品质在每一处都感觉到生活中的舒适、健康与品质在每一处都感觉到生活的舒适、健康与品质在每一处都感觉到生活的舒适、健康与品质业主“解决居住与改善居住”的第一居所。五大生活系统五大生活系统l居住平台居住平台l社区服务平台社区服务平台l学习平台学习平台l环境空间环境空间l运动休闲运动休闲通过会所中小型图书馆书吧，满足业主的求知欲以智能化配套设施、细致周到的人性化物业管理，为业主提供温馨舒适的生活环境核心景观及细部景观相结合，景观小品和多层次的立体绿化布局，营造休憩闲适的生活空间；将运动、休闲理念融入其规划设计中，部分底层架空处理（景观、运动空间）以及健身设施、慢跑道等配套让业主更健康、更快乐地生活其中；时尚主题会所与社区景观小品，为居民提供各种不同类型的交流场所面积比例户型物业形态35-45平方米15%一室一厅，公寓和LOFT比例1：2公寓、LOFT，60-80平方米左右15%经济型两室一厅：高层90-110平方米左右35%经济型三房为主，2室2厅和3室1厅高层110-130平方米左右20%舒适型三房高层160-180平方米左右15%豪华型3房/4房高层项目整体产品面积配比l几种户型的比例请规划单位参考以下指标一室户：二室户：三室户：四室户：五室户=15%：20%：30%：20%：15%l客厅面积20-30平方米为主，开间4米以上，主卧面积20平米左右为宜。l建议部分户型设置厨房带阳台、走入式衣柜和室内储藏间，以做为本项目的户型亮点。设置比例：厨房带阳台和走入式衣柜各30%35%左右，室内储藏间4045%左右。3、产品定位、产品定位可比实例的选择：可比实例的选择： 根据项目所在区域的市场状况及其自身的特点，我们选择以下楼盘作为项目的可比实例： 鹿鸣苑鹿鸣苑(a)、 九合东粮广场九合东粮广场(b)、 美岸华庭美岸华庭(c)、 鹿鼎豪庭鹿鼎豪庭(d) 定价的基本原则：定价的基本原则：结合市场需求，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下图： 4、价格定位、价格定位具体的影响因素与所占比重如下：各楼盘对项目影响的权重分析： 说明：根据专业的统计调查，项目的比较楼盘对项目影响所占的权重比例如下： 同质同区楼盘：50% 异质同区楼盘：0% 同质异区楼盘：50% 异质异区楼盘：0%位置位置21区域认同度13升值潜力8环境环境20项目环境9区域环境6自然景观5交通交通13通达程度10公交网络3产品产品20建筑风格5景观规划7得房率4户型设计4车位0配套配套12市政配套6商业配套4生活配套2品牌品牌5开发商信誉度 2开发商影响力3规模规模9面积5社会影响力4合合 计计100100项目主要竞争个案各影响因素的具体得分情况如下表：项目主要竞争个案各影响因素的具体得分情况如下表：叁、本项定位叁、本项定位价格定位价格定位各楼盘定价影响因素之权重分析表各楼盘定价影响因素之权重分析表： 注：分析表中项目个案是通过测算综合评定的结果。项目名称项目名称本地块本地块鹿鸣苑鹿鸣苑(a)(a)九合东粮广九合东粮广场场(b)(b)美岸华庭美岸华庭(c)(c)鹿鼎豪庭鹿鼎豪庭(d)(d)权重因素权重因素均价（元均价（元/ /平方米）平方米）qxqxqaqa=4100=4100qbqb=3800=3800qc =4000qc =4000qdqd =5300 =5300位置位置211914151715环境环境201214111613交通交通13107867产品产品201515101314配套配套12109668品牌品牌554334规模规模997556合合 计计Q Q总总=100=100QxQx=80=80QaQa=70=70QbQb=58=58Qc=60Qc=60QdQd=67=67叁、本项定位叁、本项定位价格定位价格定位项目价格的确定：项目价格的确定：参考均价说明：参考均价说明：各案均价按照目前销售或对外公开价格取得以上均为按建筑面积计的起价：修正后各相关楼盘价格qiqi=（qx/ Qi）qi 注：Pi为按揭均价qa=（qx/Qa）qa =（80/70）4100=4685（元/ 平方米）qb=（qx/Qb）qb =（80/58）3800=5241（元/ 平方米）qc=（qx/Qc）qc =（80/60）4000=5330（元/ 平方米）qd=（qx/Qd）qd =（80/67）5300=6325（元/ 平方米）由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则： 九合东粮广场九合东粮广场(a)(a)： WaWa=40%=40%鹿鼎豪庭鹿鼎豪庭(b)(b): Wb: Wb=20%=20%美岸华庭（美岸华庭（c)c): Wc: Wc=30%=30%鹿鸣苑鹿鸣苑(d)(d): Wd=10%: Wd=10%叁、本项定位叁、本项定位价格定位价格定位由qx=PiWi，得：qx= （qaWa+ qbWb+ qcWc+ qdWd）/（Wa+Wb+Wc+Wd）=（524140%+632520%+533030%+468510%）/（40%+20%+30%+10%）=（1292+697.6+1185.6+340）/100%= 3515.2元/平方米根据以上的市场比较法，本案产品在低开高走的策略上，现在平均售价最根据以上的市场比较法，本案产品在低开高走的策略上，现在平均售价最宜定为：宜定为：现在定整体均价：5400元/平米预计本项目到2011年底2012年初推出，按照房价增张10%来计算，即初步估计房价增长500元/平米，半年计算，则半年增长250元/平米，以保守计算：本项目年底至本项目年底至2012年初整体均价定价年初整体均价定价5400+160=5560元元/平米平米叁、本项定位叁、本项定位价格定位价格定位户型参考：组合户型户型参考：组合户型两房两房+ +一房的一房的“平层双拼平层双拼” 两两房房一一房房三三房房二二厅厅亲情组合：亲情组合：A+BA+B户型户型 针对部分客户喜欢家族（家庭）群居的特点，推出“亲情组合”概念； 吸引大家庭购买（父子、兄弟、家族），增加“亲情”色彩。建筑平面建筑平面住宅住宅部分部分户型参考户型参考1 1 合并前合并前户型参考户型参考1 1 合并后合并后户型参考户型参考2 2 合并前合并前户型参考户型参考3 3 三房二房面积都在三房二房面积都在9090以下以下户型平面参考一梯三户户型特点：户型特点：品字形的一梯三户设计，令三户单元均能拥有有利的南向；电梯间、楼梯间自然采光通风；采用大开间的设计，令户型能有较多的空间位于南向；3房2厅2卫3房2厅2卫建筑面积：约1352房2厅小两房小两房 7070平米送平米送1515平米入户花园平米入户花园入户花园入户花园入户花园设计：入户花园设计：提升室内居住环境的舒适性；入户花园既能美化室内环境，还可以作为玄关功能，体现户型的舒适性。入户花园还是改成房间，提高价值的重要地方。产品附加值方向产品附加值方向N+1N+1创新户型创新户型二房二厅二卫二房二厅二卫 建筑面积建筑面积89左右左右 实际使用面积近实际使用面积近100超大入户花超大入户花园和阳台园和阳台两房变三房两房变三房 8080平米送平米送2020平米空中花园平米空中花园N+1户型：户型：“创意新锐、超值享受创意新锐、超值享受”创新性的“N1户型”设计，赋予了空中花园、阳台新的功能。大面积的空中花园具备了很强的可塑性。销售时仅计算一半面积，在装修时却又可灵活的将其设计成为书房、健身室、儿童房等买二房面积却可享受三房功能，可自由组合的空间可以满足客户家庭结构的变化和不同功能的需要，灵活地对室内空间改造升级，有效满足客户多变的购房选择，超值性价比。产品附加值方向产品附加值方向N+1N+1创新户型创新户型A:两房两厅一卫建筑面积84.56套内面积67.91主卧和客厅开间3.6B:三房两厅两卫建筑面积103.11套内面积85.21主卧和客厅开间3.6亮点：入户花园和露台的挑空设计，保证单双层住户享受更多的过渡空间，沿展室内空间主卧和卫生间的凸窗设计，延伸室内空间可封可开的阳光室设置房型端正，南北通透，客厅与卧室均采光良好，每间卧室都有观景外飘窗，是紧凑户型的代表。180度外飘窗，景观主卧南阳台宽阔舒适，采光良好厨卫全明，干湿分开270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观2房户型设计最大亮点就是通过观景阳台、生活阳台等空间的大面积赠送沿展室内空间上海金地系列作品玄关处理玄关处理凸窗凸窗观景阳台超大阳台生活阳台92平大阳台设计左右错的露台、落地凸窗使得户型成为性价比杀手A:两房两厅一卫建筑面积63.41-65.02套内面积57.24-57.6B:两房两厅一卫建筑面积65.05-66.41套内面积55.68-55.83亮点：亮点：左右错的露台设计，空间全赠送（地域限制）落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值AB细部设计建议入户花园主卧室主卧室客厅客厅餐厅餐厅卫生间卫生间厨房厨房卧室卧室阳台阳台阳台阳台卧室卧室主卧室主卧室客厅客厅餐厅餐厅卫生间卫生间厨房厨房卧室卧室阳台阳台阳台阳台入户花园入户花园 入户花园可提升产品品质感和舒适感，并且以一半大小计算面积，是体现产品附加值的有效途径；是体现产品附加值的有效途径； 通过特殊的技术处理还可将入户花园改造成为卧室进行使用，进一步增加产品的附加值。N+1N+1创新户型展示创新户型展示佳兆业可园：户型区间6873，赠送面积和舒适性达到极致。露台变种：双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台；较好解决露台私密性问题主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。根据凸窗原理，赠送的衣柜入户花园细部设计建议阳光室 通过建筑构造的方式将部分外飘落地窗的高度控制在2.2m内，是飘窗台的提升设计； 为房间带来额外的使用空间，扩展了原本呆板的卧室空间。阳光室阳光室2.2m2.2m2.2m2.2m2.22.2mm传统的飘窗台设计传统的飘窗台设计阳光室设计阳光室设计飘窗台飘窗台细部设计建议飘窗台飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘飘窗窗飘飘窗窗 飘窗台与房间的开间相同，令飘窗改造后，能全面提升室内空间； 更好增加室内空间，建议飘窗进深约1m；2.2m2.2m标准标准层高层高1m左右细部设计建议首层附加值单元入户私家花园入户私家花园从楼梯进入地下的多功能室从楼梯进入地下的多功能室首层首层入户入户 建议附送入户私家花园或多功能室，提升首层单元的产品附加值；谢谢！