xx广场项目前期策划报告

.wd.xx广场工程前期筹划报告3、工程产品设计建议一个房地产工程的产品是它的核心，尤其现在，在*房地产市场竞争异常剧烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高工程的内在品质。这已经成为竞争中关键的一环。本建议从规划、户型、景观、建筑外观、配套设施、物业管理、智能化、车位配置等几方面对产品设计进展详细阐述。3.1本工程产品定位个性化、新现代主义、商住公寓、酒店式公寓分区一体化高档物业产品定位支撑点个性化：当今时代，是个性大突破与大开展的时代，本工程客群定位的认识更加如此,顺应他们的观念与潮流才能使他们认同本工程。新现代主义：本工程地处东直门地区，将会形成国门商务区，在此来往的多是受过高等教育，品味卓越的人群，本工程产品方面站在时代的前沿才能吸引目标客户的注意。这里的新现代主义涵盖了三个方面：一方面，在建筑外立面采用具有超级现代感的新现代主义风格；另一方面建议本工程园林设计风格采用极具现代感的新技术现代园林；第三方面，智能化采用时代尖端产品，用以强调本工程超前的时代感。商住公寓、酒店式公寓分区一体化：本工程集商务公寓与酒店式居住公寓功能为一体，为实现功能划分的清晰与管理上的顺畅提供条件，商务公寓与酒店式公寓楼座入口分开，实现商、住分区。高档物业：本工程定位在高档公寓，集中在于产品各方面品质卓越，本工程从规划、建筑、园林、配套设施、物业服务等均需要细致研究与探讨，作出精品，从而成为本地区的一大亮点。3.2总体规划设计建议规划设计是一个房地产工程产品的统领，规划思路直接影响工程的后续各个阶段设计的进展，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。3.2.1建议依据3.2.1.1本工程的市场定位本工程定位为：“东直门六维交通枢纽核心区商住别离升级版+国际商旅酒店模式、灵活型高档公寓，综合性、精致到位是要着重考虑的因素。3.2.1.2本工程的目标客户群本工程的目标客户群为：酒店式公寓以投资者为主、自住者为辅，商住公寓以自用者为主、投资者为辅。看好房地产投资的国内、国外人士；他们购房经历丰富，看重工程的综合品质，及未来的出租率和收益率，对工程本身比较挑剔。3.2.1.3规划设计未来空间开展模式住宅规划设计以往是以平面模式为主的，而未来空间开展模式更加倾向于向空间渗透的模式。未来空间渗透半公共空间通过绿化和开放空间，作为业主接触大自然的场所，并可改变居住小气候。纯静空间保证安静、安全、安逸。步行空间步行空间的景观布置和休息场地的设计是精华所在。平台分流在平台的两边设计绿地，使人流聚集在中间，防止对一层的视线干扰，再者，采取人车分流，保证人行的安全。架空空间是景观的重要组成局部，可获得在室外不同的感觉。本工程更适于半公共空间的营造，建议开发商在此方面加以重视。3.2.2建议内容3.2.2.1总体规划思路本工程根据自身市场定位、客群定位及产品定位，建设商务、生活兼顾；根据商住公寓、酒店式公寓特点布局；结合综合工程的配套优势的高档物业。为客户提供快捷、舒适、高品质的生活、工作环境。3.2.2.2规划平面布局建议A、总体规划布局建议B、交通方式采用人车分流方式，从而为业主提供安全、宁静的居住环境。机动车通过出入口进入地下车库，住户可通过电梯直接回到家中，人流从人行入口进入社区，可步行穿行庭院内部回到家中或办公室。3.3建筑风格3.3.1建筑风格的未来走势3.3.1.1个性化时代降临现代生活丰富多彩，现代风格推崇个人主义，突出人的个性张扬。人在对住宅的需求上，同样要求有更多内涵丰富、形式多样的楼盘供现代人选择，这其中尤其对楼盘外立面的新颖创新上有关更强烈的要求，鲜明突出的楼盘至今还留给人们深刻的印象。建筑风格应表达出建筑的品味和质感，社区的外在形象一定要能表达目标客群内在身份的需求，建筑外立面和建筑风格能满足目标顾客的个性心理和社会心理需求，楼盘能使目标客户从工程上找到归属感、自豪感和荣誉感，这个楼盘就成了人格化的建筑物，就有了极强的生命力和号召力。3.3.1.2设计理念更加理性成熟开发商所希望的种种风格，亦不过是取代一些专业人士难以名状的建筑形式，这终究是为了美的愉悦，所以设计师有义务主动引导社会的审美，走出“某某风格的误区，用本质的创造去代替风格的模仿。3.3.1.3建筑风格多样化随着经济的开展、建筑科技的进步以及消费需求的多元化，住宅风格也会日益多样化。3.3.1.4建筑风格景致化随着消费品位的提高，建筑风格将更为完美、精致、那种粗制滥造、各不符实的风格将无市场。3.3.2本工程建筑风格建议综上所述，敝司建议本工程采用：简洁明快，独具特色、超时代新现代主义建筑风格建筑风格与整体区域的建筑风格相配合，展示新世纪东直门地区的新地标工程。新现代主义风格建筑外立面3.3.3建筑风格的表达3.3.3.1建筑风格表达的四大法那么实现对称和均衡结合材料质感与色彩配置风格确定尺度、比例和模数设置虚实比照和节奏感3.3.3.2建筑风格表达的要素A、立面建筑的立面包括墙体、梁柱、墙墩等构造构件，也包括门窗、阳台、外廊和内部使用空间等连通部件，以及台基、线脚、檐口等辅助部件。本工程建议外立面以全落地阳台、外飘窗、角窗及线角的设计，产生丰富的立体感，营造高雅、时尚及个性的居住气氛。B、材质在*地区，因为天气及大气环境的状况，空中的灰尘较多，在*地区进展室外墙面装饰，容易因此变的污浊。建筑外观材质可选用铝合金型材与双层真空玻璃相结合，使之具有较强的视觉冲击力。并可以到达整洁的效果，并能保持持久。展现楼宇的现代感。C、色彩色彩与整个社区的色调相协调，建议采用白色、银灰、灰蓝、蓝银、淡绿等色调，局部楼体线条可采用主色调的复合色，以衬托其楼体线条。D、单元入口采用简洁明快的现代感造型，展示物业的高档定位。3.3.4建筑风格实现更好价值的方法A、开展商自身建筑审美能力的提高，建议聘请国际国际知名设计所及设计师。B、对住宅设计的重视程度要提高，在费用、时间等方面上给予设计人员更多的空间。C、详细进展工程筹划，给予设计人员更多的指引。3.4园林景观建议根据本工程的自身特点，制定合理的景观设计方案，却是我们需要深入讨论的。本局部建议从景观的价值、主题风格到特色卖点进展一一阐述。3.4.1园林景观的主题风格建议3.4.1.1主题风格建议内容本工程公寓局部所围合成的园林面积大约7000平米，不是很大，敝司考虑与建筑群整体风格相结合，建议园林景观的主题风格定位建议为：自由、个性化、高科技现代园林3.4.1.2支撑点自由、个性化：现代人的思想观念里越来越追求彰显个性，追求自由，本工程带给客户的既是满足他们这样的心理需求，给他们施展的时机和场所。高科技现代园林：整个东环广场建筑群以现代感为主调，在公寓园林设计中，敝司建议配合整体建筑群的现代感的方向，采用高科技现代园林，即采用新材料和新工作方法去设计的一种园林。它不仅是一个单一的园林风格，还含概了一些新观念，反映了当代设计领域的多样化开展特点。其中包括独具创造性的再循环技术及复杂的高科技，它提供的是一种更为开阔的视野，更加反映现代生活方式。高科技现代园林3.4.1.3具体风格营造高科技园林以塑料、金属、玻璃、合成材料，采用现代技术诸如再循环技术等，在材料和方法应用上摒弃了以往园林的常规，是一种令人冲动的、充满活力的新方法。简洁、明快、有活力、现代感十足，具有强烈的时代感的视觉冲击力，高科技园林风格较为硬朗，所用的材料的反光度也都很强，其特点就是高科技材料与植物之间比照鲜明的并列。这些新材料是植物的一个有机补充，例如：镜子般的外表能给色彩和图案添加一种特殊的效果。这种风格充分显示高科技技术在现代生活中的地位及产生的影响。玻璃砖、织物及木材完美结合的园林景观金属与玻璃的完美造型的园林景观金属与花的结合产生意想不到的现代园林效果3.4.2绿化设计建议3.4.2.1绿化环境设计扩展“绿化环境设计的内涵，集中公共绿地不仅供欣赏、游戏、而且利用中心设置的水景周围吸引了业主停留交往。在绿色生态社区的绿化环境设计中不容无视的工作是依据各种植物的隔声、减噪作用及生态效应主要针对吸收CO2释放O2、抗SO2、杀菌、滞尘、吸热及增湿等作用选择树种并确定数量、搭配和布置。绿化设计包括树木的造型、草地的选种和布置、花卉的选种和布置，争取做到社区内四季常青、三季有花草，即使在冬季落叶树也要有优美的树型，同时要保证树在生长过程中便于管理，并具有良好的欣赏性。3.4.2.2树种建议建议以北方本地的常见易活树种为主，用整体的表现手法，通过设施及硬质铺装表现园林的风格。这样，不但能保证树木的成活率，并且减少本钱的投入。3.4.3境设施设计建议3.4.3.1环境设施设计概述外部环境的表达是多方面的，其中，室外硬质景观设计也是一个不可疏忽的重要组成局部。环境设施景观，是相对于由植物形成的软质景观而言的，它包括除绿化和建筑物本身以外的一切有形物体，路面铺砌、建筑小品等。分类内容建筑小品及设施园林设计漏窗、门窗洞、围墙、绿景、水景、日晷、牌坊、碑、匾额、小桥、丁步、铺地、亭、廊、榭、石灯、叠石建筑附属设施通廊、门廊、院门、围墙、室外坡道、踏步、栏杆、护栏景观设施雕塑、照明街灯、装饰照明、喷泉、瀑布、水池、花坛、绿景、地面铺装3.4.3.2各种环境设施建议A、主入口现代风格的社区入口可树立社区整体形象，增加社区凝聚力，给客户一个良好的印象。别致的大门显示社区的风格B、中心水景主题叠泉瀑布，展现物业整体对外形象，表达居住区崇尚人文文化、富有现代、个性化的风格定位。同时将简洁的水池及具有超级现代感的小品造型合为一体，以水为主要手段，满足人的亲水心理，水声淙淙，使寂静地庭院增添了自然的活力。现代风格喷泉水景C、道路人行的道路可采用具有现代感的材质如：瓷砖、玻璃砖等，进展地面铺装，要力图时尚感和个性化。玻璃砖铺地D、园林小品建议在社区内适当点缀各种园林小品，以充分渲染工程定位。作为社区环境要素的亭、廊、花池、坐椅、灯柱、雕塑等建筑小品，不但应具有非常强烈的现代感，也应具有近人的尺度和恰当的功能，让人能够贴近它们，使用它们，参与其中享受无究的乐趣。在风格上，建议与整个园林的风格相一致，充分显示现代感。张拉膜与水景 组合的景观金属与张拉膜组合的现代凉棚国际象棋小品E、特色设施屋顶露天花园：建议在东西向商住楼顶建设屋顶花园，商住用户可在天气好的时候登上屋顶享受美好的景观绿化，充分表达工程的人性化。并可方便其他较高楼层的客户观景。屋顶花园F、灯饰夜景是展示工程的绝好时机，建议精心设计夜景，包括园林照明与楼宇照明。具有品位能画龙点睛的灯饰用来点缀草地的草皮灯造景射灯夜景效果灯饰G、音乐并可配置社区播送系统，用背景音乐营造高雅、轻灵的气氛，提高社区的档次，并建议音箱设备被巧妙的装饰之后，设置在园区内。3.4.4发挥景观的促销作用以深圳、*等地为代表，邀请国际名师已成为一股热潮。本工程园林面积不大，但同样可以表达社区的品位。建议本工程园林设计邀请国际知名设计师进展设计，建设小巧景致的景观园林，形本钱工程的一个卖点。3.5户型设计建议户型是房地产工程产品表达人性化的最重要载体之一，也是一个住宅工程成为精品的关键性因素。因此，一个房地产工程的成功与否，户型设计是极其重要的。敝司基于对本案所处区域的市场调查、目标客群消费心理分析及房地产市场户型设计的开展趋势的分析，提出针对本工程的户型设计建议。3.5.1商住公寓户型设计建议3.5.1.1建议依据A.区域市场商住样本工程调查及分析 表1：区域市场商住样本工程户型情况调查表物业名称一居二居三居四居及以上非平层面积(平方米)比例面积(平方米)比例面积(平方米)比例面积(平方米)比例面积(平方米)比例阳光都市一期65.810840%100.6171.415%167-198.325%259.2240.25%160.5-49115%凤凰城一期7410%104.21144.420%145.78193.0450%129.39-1748920%华普花园145.83169.6233%177.63199.9433%205.116%274.94425.7719%国展家园90.410%13515230%198226.1330%230.825%2763535%瑞城中心249.71276.3395%554.77890.125%世纪财星148.56186.2100%华世隆国际公寓14021080%23820%雍景台国际公寓188.411%187.7273.511%238.8362.472%4966%国际港6679.6610%8712130%127.8213535%16718720%2042565%蓝筹铭座465610%9210310%14518040%20010%22030030%东方银座57.690.450%109.814930%139.216920%旺座中心10011033%15618733%25028033%鹏丽国际公寓102.5115.625%166.7202.525%201.1240.740%391.2457.710%东方瑞景8440%13315630%21325%3005% 表2：区域市场商住样本工程各户型平均面积及比例统计表户型一居二居三居四居及以上非平层平均面积平方米83146202228340面积范围平方米76-90130-163188-217215-241287-394平均比例18%21%41%9%11%分析：从上述表1和表2的统计结果发现，区域市场商住工程在户型面积上要大于纯居住工程，但超出并不是很多，这主要是由于商住办公对于面积的需求较大，而本区域市场中又没有象住邦2000那样的纯办公的商住工程，多数商住工程只是在居住的基础上允许商住，所以在户型上呈现出的特点依然是居住公寓的户型特点，只是在面积上稍大而已；在户型比例方面，商住工程主力户型为三居，所占比例为40%略强，其次为二居，一居和四居所占比例较小；复式和跃层的分层构造使办公空间布局相对困难，利用率降低，并且在实际使用中不便于同事间的相互沟通，商住客户也不愿选此类户型，因此，几乎所有工程的复式和跃层所面对的销售压力都是最大的。B.市场定位通过敝司对该区位周边环境、工程自身条件的深入研究和分析、与竞争对手的比较以及对特定消费层消费心理的把握。并基于对宏观经济环境和国家政策的充分理解，结合本工程的实际情况将本工程市场定位于“东直门六维交通枢纽核心区的商住别离升级版+国际商旅酒店模式、灵活型高档公寓。本案商住公寓局部的户型应围绕此市场定位进展设计，其户型构造和布局要符合商住的特点。C.客群定位根据前述对本案市场调研相关数据的统计和对本案高档公寓局部的客群定位及分析，得出购置该区域商住类物业的主要目标客群是各类中小型企业；同时，还包括一局部投资者，但比例较小。因此，敝司认为本案商住公寓局部应本着这类目标客群的实际需求进展户型设计。D.户型需求分析 价格因素市场需求 客户需求户型需求价格因素：市场上之所以会出现商住类产品，是因为市场中总有这样的资金和规模有限而又注重办公本钱的成长型中小企业，写字楼并不完全适合它们。在很多情况下，价格往往会超越其它因素而成为它们购置行为的决定性因素；同时，价格也直接关系到开发企业的经济效益。客户需求：敝司对本案所处区域市场局部商住样本工程的客群情况统计见表3。 表3：局部商住样本工程客群情况统计表物业名称客群特征分析阳光都市一期自住：20%；投资20%；商住60%客户来源：聚龙花园、华普花园、使馆新城海晟名苑的截流；东四十条附近高收入人群相当多；港澳台及国外人员近期增加。客户类型：杂，包括投资者老面孔、自住者文化、影视圈、演艺界等，客户类型较为复杂。凤凰城一期投资客户较多国展家园材料供应商、国内企业老板、演艺界人士、外国人美国、法国、华侨等瑞城中心华侨、老板、少量外国人等世纪财星中小型公司华世隆国际公寓中小型公司蓝筹铭座商住楼客群为小型公司东方银座客户以投资为主旺座中心投资客户、出租、国贸以及嘉里中心现有的住客东方瑞景投资客户及讲究居住品质的高收入人士由表3中可以看出，商住样本工程的客群中有较大比例的投资客户和中小型公司，主要原因在于该区域位于城区繁华地段，区内配套设施齐备，商住气氛十分浓厚，不管是商住工程还是居住工程，其升值前景十分看好。市场需求：由于当前许多区域写字楼的供应构造存在一定的缺陷，无法全面满足各档次规模的企业的需要。因此，商住产品应运而生，成为写字楼尤其是乙级写字楼的替代品。与写字楼相比，商住工程具备以下几种特点：1销售价格低，可以按照住宅办理按揭，能获得更高的货款成数和更长的年限；2付款方式灵活，客户资金压力小，且月供较写字楼的租金要低得多；3位置比同等价位的写字楼优越；因此，对规模和资金有限而又注重办公本钱和形象的成长型中小企业有很大的吸引力，对投资客的吸引也很大。3.5.1.2户型总体规划建议敝司认为本案应立足工程本身，并结合本案所处区域市场特点及未来商住公寓的开展方向，进展合理的户型规划设计。由于本案高档公寓局部都存在光线遮挡的问题，而商住客户对采光、朝向的要求敏感度低一些，故此，建议将高档公寓局部东西向的四栋楼座和地块最北边南北向的两栋楼座定位于本案的高档商住公寓，这样可有效地回避了光线遮挡和朝向不好对后期销售所带来的困难。本案商住公寓户型总体规划建议为：东西向楼座全部为三居；南北向楼座以二居为主，一居为辅；合理适中的户型面积；可组合、可拆分的灵活的户型设计户型总体规划的诠释：东西向楼座全部为三居、南北向楼座以二居为主，一居为辅：商住产品有可能只是过渡型的产品，是因为政府法规的不完善而在市场上造成的一种不平等的竞争态势。商住最大的危机不是市场，而在于政府的法规变化。敝司认为本案在两年后才能建成，届时*，尤其是本案所处东直门地区的商住市场情况将可能发生很大变化。建议将东西向的楼座全部设计为三居的商住户型，以迎合目前市场的需求，并建议较早的投入市场；将南北向的楼座设计成二居为主、一居为辅的可灵活拆分的户型，可稍晚于东西向的商住公寓投放市场，贵方可依据当时的市场状况，灵活地调整户型，适应市场的变化。合理适中的户型面积：本案商住户型的功能不仅要满足居住的要求，更重要的是要满足现代商住办公的需要，因此在进展户型面积的设计时，要重点考虑区域市场商住办公的实际需求，进展合理的户型面积选择，既不要偏大超过目标客群的购置力，又不要过小，影响商住办公的舒适性。可组合、可拆分的灵活的户型设计：可组合、可拆分的灵活的户型设计，不仅可以为商住办公提供更大的选择空间，而且可以在一定程度上防止商住市场的风险。将南北向楼座的商住公寓户型设计成可组合、可灵活拆分的小户型，根据当时的市场情况，可采用“1+2或“1+1的组合方式，即：一个一居和一个二居合成一个“三居或两个一居合成一个“二居的组合方式，以迎合市场的需要。3.5.1.3户型构成及配比建议户型的构成比例比较复杂，与诸多因素有关。如以下图：目标客户群需求层次市场需求规划设计户型构成需求变化平面布局容积率A.建议依据以目标客户群细分来确定具体的户型构成比例本工程的目标客户群多为各类中小型企业，这类企业多为成长型企业，规模和资金实力有限，因此，没有足够的资金或不需要去购置或租用写字楼，而商住公寓恰恰迎合了他们的实际需求。B.建议内容针对本案自身特点及所处区域市场特征，将本案产品定位为商、住分区一体化的高档精品公寓。敝司建议本案高档公寓局部东西向四栋楼座的户型构成全部为三居；最北边南北向两栋楼座的户型构成以二居为主，一居为辅，其中二居占65%，一居占35%。3.5.1.4户型面积大小建议A.建议依据区域市场商住户型面积需求分析依据前述市场调研结果及对目标客群的需求分析得出，区域市场商住工程在户型面积上要大于纯居住工程，但超出并不是很多，这主要是由于商住办公对于面积的需求较大。B.建议内容建议本案商住公寓户型面积大小为：三居：140平米-180平米二居：90平米-120平米一居：60平米-70平米3.5.1.5户型构造布局设计建议合理的户型构造布局可以为客户提供舒适、方便、灵活的办公空间。针对本案的商住公寓户型构造布局，敝司提出以下几点建议，供贵方参考：1进门即玄关或门厅，不留走道等浪费面积；2建议采用大客厅、小房间的构造布局；3客厅、餐厅方正实用、无凸显的柱体、缺角或变形；4建议客厅、餐厅联合设置，以增加有效使用面积， 便于办公空间的布置；5将厨房、卫生间等集中布置，与客厅、卧室等分开，防止日常生活等操作对办公的影响；6厨房、卫生间等服务用房属于商住公寓的辅助用房，因此，面积适当小一些；7建议将厨房、卫生间等服务用房的各种管道集中设置，最好设在边角处，并做隐蔽处理，以便于灵活布置商住办公空间；8考虑到商住公寓的卧室一般用来做经理室、财务室等功能，建议面积可以适当偏小，但客厅面积要做大；9设置一个观景阳台，面积适当小一些；10各房间均预留足够的 端口和网络端口，以满足现代商住办公的需要。3.5.1.6户型构造面积设计建议敝司建议本案商住公寓户型采用大开间设计，灵活布局。具体的户型构造面积见表4。表4：商住公寓户型构造面积建议表户型一居南北向二居南北向三居东西向一室一厅一卫一厨二室二厅一卫一橱二室二厅一卫一橱三室二厅二卫一厨三室二厅二卫一厨销售面积60-7090-105105-120140-160160-180起居室3244506068餐厅主卧室1215181820次卧室10121518次卧室1012厨房45668主卫生间44455次卫生间44观景阳台2222总使用面积5280921201373.5.1.7户型特色卖点建议自由分割户型-实现兼顾“商与“住的双重功能随着住房制度的改革，人们对户型品质要求越来越高，个性化需求已经成为众多购房者的首选要求，人们迫切需要多样化的平面布置。自由分割户型是应用无粘结预应力楼板，创造大空间灵活分隔的剪力墙构造的典型户型，从而实现了平面布置的多样化。采用预应力板不仅可以增加高层建筑整体刚度，使整体构造布局合理，而且除去了传统构造不必要和多余的梁、柱，加大了建筑有效利用面积约增加使用面积3%，改善了房间内部使用条件，有利于建筑施工和增强建筑装饰艺术效果等多重效益。敝司建议本工程商住公寓户型设计可有不同的方案选择，开展商可根据不同需要，灵活的调整建筑空间，满足各种不同层次、不同需求的客户需求，同时，兼顾“商与“住的双重功能。3.5.1.8细部处理建议A.层高设计建议本工程定位为高档精品商住公寓，其客群更重视办公的实际需要，因而建议本工程商住户型层高3.0米。B.窗户设计建议建议本案商住公寓窗户的设计采用高窗低沿的窗体形式，以扩大室内采光及观景度；丰富室内的空间感受。C.阳台设计建议造型别致的阳台，不仅可以丰富楼体的立面效果，而且增加灵活、生动的局部效果，建议本工程商住公寓设全落地玻璃观景阳台，扩大室内采光。3.5.2酒店式公寓户型设计建议3.5.2.1建议依据A.区域市场纯居住样本工程调查及分析 表5：区域市场纯居住样本工程户型情况表物业名称一居二居三居四居及以上非平层面积平方米比例面积平方米比例面积平方米比例面积平方米比例面积平方米比例当代万国城8810%11918450%15722940%得易家银街俊景一期588810%7635%13718535%5%16015%新城国际608020%10012030%177.71184.3140%30010%杰座49.19270%117.911830%康堡花园85.798.4614%110.24132.0542%155.42-167.0635%213.87%2652%怡禾国际中心163280100%华府景园768110%7411135%13417735%21610%18235010%元嘉国际公寓485170%118.5229.730%荣耀国际公寓21723830%41143530%30440040%雍和家园691%9610929%15319765%2615%海晟名苑一期9413030%13020040%28048015%37043015%怡景园8110525%12014030%1887%19830938%棕榈泉国际公寓(一期)12013420%17018630%36440%37010% 表6：区域市场纯居住样本工程各户型平均面积及比例表 户型一居二居三居四居及以上非平层平均面积平方米76117183301284面积范围平方米68-84103-131162-204280-322253-314平均比例11%29%38%16%6%分析：在调研过程中发现，90平方米以下的一居室及小二居销售情况最好，原因在于这类户型在对于居住品质影响不大的情况下，有效地降低了房屋总价，并且对于投资型客群而言，投资风险降低，投资价值增加；另外，几乎所有工程的复式和跃层所面对的销售压力都是最大的，原因在于对于居住目的来说，复式和跃层的户型面积过大，导致总价相对过高，而对于居住品质而言并不提高许多，而有能力购置这类户型的人群对于居住品质的要求更接近于别墅的水平，可以说这类产品是市场中比较为难的产品，因此其销售压力要远大于其他户型。B.市场定位本工程市场定位于“东直门六维交通枢纽核心区的商住别离升级版+国际商旅酒店模式、灵活型高档公寓。依据此市场定位，本案酒店式公寓局部的户型应本着人性化、特性化、的原那么进展设计，做出户型特色、个性。C.客群定位依据敝司对本案酒店式公寓的客群分析和定位，得出本案酒店式公寓的主力客群为国内私营企业主、中、外企业高级管理人士、看好房地产投资的国内、国外人士，以及少数外企金领、高级白领及其他自用或投资人士等。因此，敝司认为本案酒店式公寓局部应本着这类目标客群的实际需求进展户型设计，户型面积不宜过大，户型构造和布局在满足使用功能的情况下，能够有所创新。D.户型需求分析户型需求三级市场客户需求价格因素价格因素：客户在购置类似于房子这样的大型不动产时，单价只是一种感观性的心理价位，即参考价，而非决定性的价位，最终确定是否购置的决定性因素是该产品的总价。客户需求：本案的主力目标客群以投资人士居多，这类人群更加注重投资的回报率、收回投资的时间等方面，他们比较热中于户型小、地理位置好、配套齐全的物业。三级市场：近几年，*房地产市场政策逐部放宽，三级市场逐渐活泼起来，使得房地产交易的难度降低。随着三级市场的成熟，市区住宅小型化的趋势是必然的。E.户型设计新概念近几年，房地产行业飞速开展，人们对房地产产品的品质要求也越来越高。日趋剧烈的市场竞争使得开发商逐渐认识到户型设计的重要性，愈来愈注重产品与消费者需求的契合，因此，在很大程度上促进了房地产产品品质的飞跃，使得户型设计出现了许多新颖的理念，详见表7。表7：设计要求具体技术指标注 释面积趋向新布局形式传统住宅实用率低，功能质量差，受市场冷落。户数较少，多边形的平面布局使得户型设计更趋于合理。户内实用率公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积的减少，使得户型使用率比传统住宅高。功能配置主人房及卫生间主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。工作阳台设置把家务操作与观景分开，使得使用更加方便、合理。配套空间书房、儿童房、健身房、衣帽间的配置,使室内生活更加丰富多彩,更舒适。玄观设计能增加空间的层次感，使入室更衣换鞋等新风气成为可能，促进了居家安康。功能分区空间层次与分区三大分区理念：动态静态空间划分、工作空间与生活空间划分、公共空间与私密空间的划分使得居家使用上更加科学合理。户型设计利用凸出的边角台阶隐避走道等设计进展空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型设计更为体贴厨房设计是出于现代家庭居家细节设身处地的为住户考虑。卧室门的朝向 朝向注意防止与其它门相对的现象。打破单纯外延空间落地窗、外飘窗、角窗的设计新思路打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。低窗台设计可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。表达个性品位中小户型采用自由间隔设计，充分展现个性品味。设计观念朝向观念改革在追求户户朝阳的同时,景观与朝向变的同样重要。需求观念改革购房群体日趋理性与个性，户型设计呈多样化的特征。户型设计的重视程度日趋剧烈的市场竞争使得开发商认识到户型设计的重要性，加强了与设计单位的沟通协商。3.5.2.2户型总体规划建议结合本工程自身特色、所在区域市场特点及未来住宅产业开展方向，敝司认为本案应在立足工程本身，以及周边齐全的市政及生活配套的基础上，进展合理的户型规划设计。依据前述敝司对本工程的总体规划布局建议，建议将高级公寓局部最南边南北向的两栋楼座定位于本案的高档酒店式公寓。本案酒店式公寓的户型总体规划建议为： 以精致小户型为主导 实现户型设计多样化户型总体规划的诠释：以精致小户型为主导：建议本案高档酒店式公寓的户型设计按照一居为主、二居为辅的原那么进展设计配比详细见图1，以符合区域市场的需求特征。在户型面积不大的情况下，仍然要做到户型构造布局的合理、舒适，实现户型的“巧而精 。户型设计精彩多样：多样化的户型构造布局可丰富楼体的内容、扩大客户的选择空间、增加销售卖点。3.5.2.3户型构成及配比建议A.建议依据a.布局不宜过杂，战线不宜拉长户型构成尽可能多兼容并满足各种要求的设计思想是不可取的；战线过长，往往无法集中力量满足某一种需求层次，从而不能实现合理的户型布局表达楼宇的档次和品位的要求。b.主力户型差异不宜过大，否那么定位亦不准确主力户型差异过大，会造成客户群体的较大差异，而不同层次的业主有不同的生活圈，难免穿插各自的生活区，给后期的物业管理带来相当大的难度。c.具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定本工程的目标客户群多为国内私营企业主、中、外企业高级管理人士、看好房地产投资的国内、国外人士，以及少数外企金领、高级白领及其他自用或投资人士等。这些群体普遍偏年轻化，家庭人口构成简单，对物业周边环境、工程质量、配套设施更加关注，受同一阶层人士的影响较大。B.建议内容针对本案自身特点及所处区域市场特征，将本案产品定位为商住公寓、酒店式公寓分区一体化的高档精品公寓。敝司建议本案酒店式公寓的户型构成及配比见图1 。 图1：3.5.2.4户型面积大小建议A.建议依据区域位置：普遍看法为市区中心户型小的好、郊区户型可以做大。区域市场纯居住户型面积需求分析：针对该区域特殊的地理位置以及客户的消费心理，敝司认为本案的酒店式公寓应以小户型为主，并且小户型是该区域市场空白。从敝司市场调研结果分析可知，该区域市场缺乏小户型产品，尤其是3050平方米的小户型较少。B.建议内容建议本案酒店式公寓户型面积大小为：SOLO精品户型：30平米-40平米 精品一居：55平米-65平米 精品二居：80平米-90平米 跃层二居：100平米110平米 顶跃户型：120平米-140平米3.5.2.5户型构造设计建议户型构造是否合理直接影响到人们居住的舒适性，因此，户型设计应考虑进展合理的功能分区和构造布局。A.户型构造功能分区客厅餐厅公共活动区门厅家庭厅卧室书房私密休息区功能分区保姆房厨房卫生间阳台辅 助 区贮藏B.户型构造布局建议a.整体布局1户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原那么：动静分区即以公共区域厅、厨房及公共卫生间与私密区卧室相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，以防止买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响。2客厅面宽不小于3.6米。b.公共区域1进门即玄关或门厅，不留走道等浪费面积；2两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形；3建议采用大客厅、小餐厅的布局；4不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性；5厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光；6各居室的门洞应防止与入户大门相对。c.私密区域1与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端；2各房门宜错开布置，防止卧室门朝向户门。d.居室朝向1起居室和卧室应取最好的朝向；2书房、餐厅等应取次好朝向。e.窗户设计各户的窗与窗之间应考虑角度，防止对望，影响房间的私密性。f.厨房设计考虑橱柜与冰箱机位。g.附属空间1大面积户型，居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置；2在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置，例如冰箱、洗衣机、空调等；3卫生进展管井布置，从而到达卫生间内墙面整洁的效果。3.5.2.6户型构造面积设计建议敝司建议本案酒店式公寓建议采用大开间、小进深的户型布局，设计平层、跃层等户型，丰富产品类别。具体的户型构成配比及构造面积详见表8。表8：酒店式公寓户型构造面积建议表户型SOLO精品户型精品一居精品二居顶跃户型普通跃层开敞式一室一厅一卫一橱二室二厅一卫一橱二室二厅二卫一厨三室二厅二卫一厨占酒店式公寓局部的比例30%40%25%5%占同户型比例70%30%销售面积30-4055-6580-90100-110120-140起居室2025303630餐厅主卧室15151520次卧室101015次卧室12厨房4开敞4668主卫生间44556次卫生间44观景阳台22444露台20赠送总使用面积30507080993.5.2.7户型特色卖点建议纯南向跃层户型提升工程的品质在本案酒店式公寓的二居户型中设计局部纯南向的跃层户型。在进展室内装修时，设计玻璃内墙，让阳光最长时间的停留在室内；通透式楼梯设计，既可分割空间，又起到良好的装饰作用，楼下和楼梯空间均可充分利用；直跑楼梯正对南向开阔窗景，局部排空，拥有两层通高无遮挡风景，将单一使用功能开拓为全新的生活感受；开放式厨房及餐橱一体化设计，展现国际化新生活时尚；二楼全层卧室可为住户提供充分的私密休息空间。此户型可满足局部时尚客户的需求，也可满足追求开敞空间的客户增加舒适度的需求。跃层二居3.5.2.8细部处理建议A.层高设计建议本工程定位为高档精品公寓，其客群更重视居住的品质，旧式住宅比较低矮的2.7米层高已不能满足此类客户群的需求。因而建议本工程酒店式公寓层高为2.9米。B.窗户设计建议建议本工程窗户的设计采用角窗、落地长窗和观景外飘窗等多种窗体形式。从外观上讲，窗体形状可以丰富楼体的外立面，而且增加楼体的时尚感；从功能上讲，一方面高窗低沿可扩大室内采光及观景度；另一方面不同的外窗形式可丰富室内的空间感受。外飘窗效果C.阳台设计建议造型别致的阳台，不仅可以丰富楼体的立面效果，而且增加灵活、生动的局部效果，表达以人为本、典雅、高尚的生活品位。建议本工程酒店式公寓的客厅、卧室均设观景阳台。由于北方风沙大，一般阳台都做封闭处理。带阳台卧室效果3.6装修建议3.6.1商住公寓装修建议商住公寓内部的装修档次，特别是诸如大堂等公共区域的装修将使得商住类物业的品质及形象在建筑物内部得以进一步的提升。因而在楼宇内部空间的设计与装饰装修过程中，要注重其与建筑外观的和谐，使物业内部与外观形象成为一个具有延续性的有机整体。3.6.1.1区域市场商住样本工程装修情况表9：区域市场商住样本工程装修标准物业名称公共局部装修户内装修墙体阳光都市一期精装修高档石材、艺术天花及灯饰精装修涂料凤凰城一期精装修厨卫精装瓷砖巨石公寓大堂精装厨卫精装涂料华普花园精装毛坯房花岗岩高级涂料国展家园精装修大堂石材地面墙面,豪华灯饰精装修瓷砖，花岗岩瑞城中心精装修高档石材厨卫精装石材世纪财星精装厨卫精装3层大理石，3层以上外墙砖华世隆国际公寓大理石，花岗岩粗装修铝板幕墙雍景台国际公寓精装修(地、墙花岗岩大理石拼花)精装修送家俱电器铝板，花岗岩，玻璃幕墙国际港精装修精装修涂料 石材蓝筹铭座精装修毛坯房涂料东方银座精装修进口石材墙、地面精装修铝板、石材，面砖旺座中心精装修精装修玻璃幕墙,外挂石材鹏丽国际公寓精装修大理石墙地，豪华灯饰精装修瓷砖，石材东方瑞景精装精装修面砖从上表可以看出，区域市场商住样本工程的公共局部包括大堂等皆为精装修，主要由于商住客户对物业品质的重视不仅仅停留在所购房屋本身，而是更加关注公共局部和外立面等公共区域的品质。开发商为了迎和这种趋势，对公共局部和外立面也大力投入。从外立面看，样本工程采用的材质多种多样，主要有涂料、面砖、石材、花岗岩、大理石、玻璃幕墙等，售价越高的工程其外立面所用材质越好。3.6.1.2大堂装修建议商住类物业的入口大堂在满足接待和组织人流交通等功能要求的同时，应通过精心设计和装饰装修来充分展现物业形象。敝司认为作为目前商住物业市场中的工程没有大堂或大堂不具备一定的规模与装修装饰档次，将会损坏工程的整体形象，使客户感到自己的身份有所降低，从而会对今后工程的出售造成一定程度的不良影响。敝司建议本案设计面积适中、时尚现代、具有丰富空间感和亲和力的首层大堂，最好有2层以上的挑高，挑高大堂建议采用简洁明快、有明显的商住气氛的现代装修风格，配以人性化、生态化的植物、水景、装饰，再配合柔和的灯光，设置高雅的休息空间，营造丰富有现代感的宽阔、通透的视觉感觉的大堂空间。大堂装修采用浅色或干净的比照色如黑白比照色高档大理石或花岗岩装饰地面及墙面，天花那么根据设计的不同而变化。商住公寓电梯厅效果效果商住公寓大堂效果3.6.1.3电梯厅及电梯装修建议电梯厅作为大堂的延伸，其装修风格应和大堂相照应，同样也代表了物业的品质和档次。建议本案电梯厅的装修应具备高档次，设计装修的风格应与大堂的风格保持一致，地面、墙面和电梯门套用高档大理石或花岗岩铺装。同时，可在电梯前室的吊顶上做些文章，设计有一定特色的灯饰。敝司提出以下几点建议供贵方参考：l首层电梯厅：首层电梯厅的装修标准应与大堂一样，采用与大堂相一致的装修材料，如大理石或磨光花岗石墙面及地面，天花的装修也应与大堂风格一致。l标准层电梯厅：建议标准层电梯厅墙面及地面采用高档大理石或花岗岩装饰。l吊顶与灯具：吊顶应与灯具结合，使光线柔和而明亮。采用带凹槽的吊顶，将灯具隐蔽起来，利用反光效果使电梯厅明亮而防止眩光现象。l电梯内部：建议配置24小时运行的国际知名品牌进口电梯，如日本三菱、美国奥的斯等；电梯门套采用与墙面一致的装修材料或镜面不锈钢材料等。电梯内部加以装饰，风格与电梯厅设计协调，地面铺设地毯或石材均可，墙面可考虑以木质装饰配和镜子。3.6.1.4首层公用卫生间装修建议卫生间的装修敝司建议在本案商住公寓的首层，距大堂较近的地方设置公用卫生间。公用卫生间最少布置2个洗手池，洗手池台面采用高档磨光大理石，正对着洗手池的墙面用大面积镜面装饰，其他墙面用高级墙砖铺面，地面采用高级防滑地砖。3.6.1.5公共走道装修建议针对本案的市场定位，敝司建议本案公共走道的地面铺设高级抛光地砖，高级乳胶漆墙面，吊顶天花配以灯饰。3.6.1.6户内装修建议商住公寓内部无需提供过多的装修，客户将根据自身需要进展装修，故商住公寓只需到达墙面及天花刷白、水泥楼面的装修标准即可。3.6.2酒店式公寓装修建议3.6.2.1区域市场纯居住样本工程装修情况 表10：区域市场纯居住样本工程装修标准物业名称公共局部装修户内装修墙体当代万国城精装修地墙石材，豪华吊顶、灯饰精装修面砖，石材得易家银街俊景一期精装修精装修涂料新城国际精装修精装，送橱具洁具面砖杰座精装修精装修送家俱电器花岗岩，面砖，涂料康堡花园精装修精装修石材怡禾国际中心精装修菜单式装修面砖,大理石华府景园大堂精装毛坯房面砖元嘉国际公寓精装修精装修面砖*财富中心(一期)精装精装修玻璃幕墙荣耀国际公寓精装修精装修石材，优质花岗岩雍和家园高级渗花玻化地砖,高级乳胶漆墙面毛坯房面砖海晟名苑一期精装修地墙花岗岩,石膏板吊顶厨卫精装面砖，铝板怡景园高级石材精装修高档面砖，大理石底座棕榈泉国际公寓(一期)精装修精装修面砖从上表可以看出，绝大多数样本工程的公共局部都采用了精装修的方式，这说明现在购房者对物业品质的要求已不仅仅停留在所购房屋本身，而是越来越关注物业的整体形象。敝司在调研过程中还发现，现在户内精装修已逐渐成为一种趋势，上述样本工程中有79%的工程采用了户内精装修的方式，只有极少数工程是毛坯房或采用橱卫精装。3.6.2.2公共局部装修建议A.大堂及首层电梯厅装修建议大堂采用高档花岗岩或大理石墙面、地面，配以艺术作品等挂件，增添环境的艺术文化气氛，天花用石膏吊顶及高雅水晶灯饰，另备盆景、植物等作为大堂的陈设；设独立信报箱。首层电梯厅采用高档花岗岩或大理石地面、墙面。B.标准层公共走廊及电梯厅装修建议公共走道采用花岗岩或高级优质抛光地砖铺地，高级乳胶漆墙面，天花用石膏吊顶并配以灯饰。电梯厅采用花岗岩或高级优质抛光地砖铺地，高级乳胶漆墙面，墙面以简洁、明快、现代的形式布置。C.电梯内部装修建议电梯采用24小时运行的国际知名品牌的进口电梯；大理石或花岗岩门套，不锈钢门扇；电梯内部加设装饰，装饰风格与电梯厅的布置协调；地面铺设地毯或石材均可，墙面可考虑以木质材料装饰并配以镜子。3.6.2.3户内局部装修建议户内局部建议采用配备全套家具、电器菜单式精装修，选定几种风格，由客户自由选择。不管是投资客还是自用者，这种装修方式能增加本案的附加值。装修标准由开展商与设计方协同商订，建议装修标准为1500-2000元/平米的高档精装修，采用目前市场上国际知名品牌的高档新型绿色环保装修材料。A.户内装修选材建议a.门窗户门：国际知名品牌的四防门，密码门锁，如“恩源或“霍曼户门。内门：卧室采用知名品牌的高档实木复合门；橱卫采用玻璃造型门，通过对玻璃外表进展磨砂、喷砂、刻绘等工艺处理，可在居室中创造出亦虚亦实、半明