产品标准化典型案例高层化购物中心系列学习教案

会计学1产品标准化典型案例高层化购物中心系产品标准化典型案例高层化购物中心系列列第一页，编辑于星期日：十点 九分。壹壹 建筑规模特征建筑规模特征贰贰 楼层空间布局楼层空间布局叁叁 业态配比情况业态配比情况肆肆 商家组合特征商家组合特征伍伍 租金分配策略租金分配策略第1页/共72页第二页，编辑于星期日：十点 九分。壹、建筑规模特征壹、建筑规模特征第2页/共72页第三页，编辑于星期日：十点 九分。图图1.各类型购物中心分布模型（金字塔结构各类型购物中心分布模型（金字塔结构-微笑曲线）微笑曲线）单主力店多主力店专业店+混合区楼层数楼层数面积（万）面积（万）都市核心区都市核心区新城或郊区新城或郊区社区型购物社区型购物中心中心百货型购物中心百货型购物中心主题型购物主题型购物中心中心综合体型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心区域型购物中心第3页/共72页第四页，编辑于星期日：十点 九分。图图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布各类型购物中心建筑面积与楼层分布单主力店多主力店专业店+混合区楼层数楼层数面积（万）面积（万）都市核心区都市核心区新城或郊区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心规模：规模：3-5万万层数：层数：2-4层层主力店：超市主力店：超市/卖场卖场规模：规模：5-8万万层数：层数：6-8层层主力店：百货主力店：百货规模：规模：15-30万万层数：层数：3-5层层主力店：百货主力店：百货+超市超市+家电家居家电家居规模：规模：8-12万万层数：层数：8-12层层主力店：专业店主力店：专业店+餐饮娱乐餐饮娱乐规模：规模：12-18万万层数：层数：6-8层层主力店：百货主力店：百货+超市超市+专业店专业店第4页/共72页第五页，编辑于星期日：十点 九分。事项事项/城市城市常熟常熟郑州郑州杭州杭州苏州苏州合肥合肥开业日期开业日期2008-6-52009-3-282009-4-282009-6-282009-8-28地理位置地理位置海虞南路民主路西湖区工业园庐阳区距离市中心距离市中心0.50.510.03.54.5周边人口（万人）周边人口（万人） 40250506025公交线路（条）公交线路（条）1634201515出租面积出租面积（）（）46,00043,00029,00070,00040,000超市（沃尔玛）超市（沃尔玛）（）17,00020,00014,00020,00015,000商铺面积商铺面积（）29,00023,00015,00050,00025,000店铺比例（店铺比例（%）63.0%53.5%51.7%71.4%62.5%商铺数量（个）商铺数量（个）150100100180100平均商铺面积平均商铺面积（）（）193230150278250表表1-1.西蒙集团西蒙集团-印象城系列（社区型购物中心）印象城系列（社区型购物中心）印象城以沃尔玛为主力店，单店可出租面积集中在万印象城以沃尔玛为主力店，单店可出租面积集中在万，可出租店铺占总面积的比例，可出租店铺占总面积的比例集中在集中在52%-63%52%-63%；单个出租店铺面积平均值在；单个出租店铺面积平均值在150-278150-278。第5页/共72页第六页，编辑于星期日：十点 九分。表表1-2.南京金鹰系列（百货型购物中心）南京金鹰系列（百货型购物中心）连锁店连锁店建筑面积（）建筑面积（）楼层总数楼层总数楼层详况楼层详况单层建筑面积单层建筑面积(）南京新街口3344761F-6F5575 南京珠江店3357851F-5F6716 南京汉中店12462-扬州店410127B1-6F5859 扬州二店3000031F-3F10000 南通店879551F-5F1759 苏州店1496031F-3F4987 徐州店5126661F-6F8544 泰州店5834751F-5F11669 淮安店496895B1-5F9938 盐城店620008B1-7F7750 西安国贸店100295B1-4F2006 西安高新店2728741F-4F6822 昆明店3370251F-5F6740 上海店2130691F-9F2367 其他:银泰百货系列百联系列第6页/共72页第七页，编辑于星期日：十点 九分。表表1-3.部分主题型购物中心概况部分主题型购物中心概况编号编号项目名称项目名称商业面积（）商业面积（）经营楼层经营楼层楼层概况楼层概况单层面积单层面积(）备注备注1南京水游城南京水游城10.0万6层 B1-F516,600地下负三层2西单大悦城西单大悦城12.5万13层B2-F119,600地下负四层3百联又一城百联又一城12.6万10层B1-F912,600地下负三层4香港朗豪坊香港朗豪坊5.5万15层 B2-F133,600地下负四层1)1)规模：规模：集中在集中在1010万左右，即可以形成规模效应，又不易过大；万左右，即可以形成规模效应，又不易过大；2)2)层数：层数：主题型购物中心主题型购物中心, ,由于低层区以专业店为主，延长了零售楼层的分布范围；同时，高层由于低层区以专业店为主，延长了零售楼层的分布范围；同时，高层区增加了餐饮、娱乐等业态的比重，也近一步延长了经营层数；在控制总规模的前提下，可适当区增加了餐饮、娱乐等业态的比重，也近一步延长了经营层数；在控制总规模的前提下，可适当降低单层面积。降低单层面积。第7页/共72页第八页，编辑于星期日：十点 九分。表表1-4.部分综合体型购物中心部分综合体型购物中心编号编号项目名称项目名称建筑面积（）建筑面积（）经营楼层经营楼层楼层概况楼层概况单层建筑面积单层建筑面积(）备注备注1上海港汇广场上海港汇广场13.0万7层B1-F618,500地下负三层2北京新光天地北京新光天地12.0万8层B2-F615,000地下负四层3天津大悦城天津大悦城12.5万6层B1-F520,800地下负三层4龙之梦购物中心龙之梦购物中心22.0万13层 B2-F1116,900地下负四层1 1）规模：）规模：以港汇广场为典型代表，面积集中在以港汇广场为典型代表，面积集中在12-1512-15万万；2 2）楼层：）楼层：一般在一般在6-86-8个经营楼层，单层面积在个经营楼层，单层面积在15,000-20,00015,000-20,000之间；但是，由于中心区域用之间；但是，由于中心区域用地紧张，也呈现为高层化的趋势。地紧张，也呈现为高层化的趋势。第8页/共72页第九页，编辑于星期日：十点 九分。表表1-5.万达集团购物中心规模情况（区域型购物中心）万达集团购物中心规模情况（区域型购物中心）城市位置购物中心面积（）福州新海峡金融商务区9.5武汉江汉区菱角湖10.0兰州兰州万达11.0无锡滨湖区11.5宜昌伍家岗区14.5长春朝阳区红旗街12号15.2襄樊樊城区长虹北路15.4宁波江北区15.9大庆东城区东风路16.0济南市中区魏家庄片区16.1沈阳铁西区兴华南街16.4淮安水渡口16.4银川金凤区16.5呼和浩特赛罕区新华东街路16.8镇江黄山西路16.9包头青山区银河广场东侧17.2广州白云新城17.3绍兴绍兴柯桥柯北新城区17.4厦门湖里区17.4合肥芜湖路与马鞍山路17.7天津河东区津滨大道18.3太原杏花岭区19.0石家庄裕华区20.0上海嘉定区（江桥）21.0唐山唐山市路南区21.3万达购物中万达购物中心的规模集心的规模集中在中在16-1816-18万万平方米之间平方米之间。第9页/共72页第十页，编辑于星期日：十点 九分。表表1-6.部分区域型购物中心部分区域型购物中心编号编号项目名称项目名称建筑面积（）建筑面积（）经营楼层经营楼层楼层概况楼层概况单层建筑面积单层建筑面积(）备注备注1莘庄仲盛莘庄仲盛28.5万6层 B3-F535,625地上16万，地下12万2杭州万象城杭州万象城24.0万7层B3-F626,666-3深圳万象城深圳万象城18.8万6层 B3-F523,500-4正大广场正大广场24.1万13层 B2-F1116,000地下负四层5朝阳大悦城朝阳大悦城23.0万12层B1-F1119,000地下负三层部分区域型购物中心规模达到部分区域型购物中心规模达到18-2818-28万平方米。万平方米。第10页/共72页第十一页，编辑于星期日：十点 九分。类型类型指标指标/年份年份1995年年2000年年2005年年区域型中心区域型中心Mall总数113168 171 可租面积（百万平方米）8.79 14.76 15.46 平均单店可租面积（万平方米）平均单店可租面积（万平方米）7.78 8.78 9.04 年总销售额（百万美元）28185 60996 74880 平均每个Mall总销售额（百万美元）249.42 363.07 437.89 年总底租收入（百万美元）1955.90 4496.90 5739.10 平均每个Mall总底租收入（百万美元）17.31 26.77 33.56 出租率85.0%92.0%93.0%社区型中心社区型中心总数657371可租面积（百万平方米）1.41 1.68 1.80 平均单店可租面积（万平方米）平均单店可租面积（万平方米）2.172.302.54年总销售额（百万美元）2831.634104268年底租收入（百万美元）115.84168.9221.4出租率91.60%91.50%91.60%表表1-7.美国西蒙集团旗下购物中心情况美国西蒙集团旗下购物中心情况美国西蒙集团旗下区域型购物中心的平均单店规模在万；社区型购物中心的平均单店规美国西蒙集团旗下区域型购物中心的平均单店规模在万；社区型购物中心的平均单店规模在万。模在万。第11页/共72页第十二页，编辑于星期日：十点 九分。类型类型指标指标数据数据总体规模总体规模总数（个）2759总建筑面积（）44,919,370总营业面积（）36,538,400总销售额（亿日元）268,306单店平均单店平均平均单店建筑面积（）平均单店建筑面积（）16,281平均单店营业面积（）平均单店营业面积（）13,243平均单店销售额（亿日元）97.25平均单店租户数（个）平均单店租户数（个）48单店铺单店铺平均单个店铺建筑面积（）平均单个店铺建筑面积（）339平均单个店铺营业面积（）平均单个店铺营业面积（）276平均每坪销售额（千日元）2506表表1-8.日本购物中心情况（日本购物中心情况（2006年）年）日本购物中心的规模普遍偏小，平均单店规模在万，租户日本购物中心的规模普遍偏小，平均单店规模在万，租户4848家；单个店铺家；单个店铺339339。第12页/共72页第十三页，编辑于星期日：十点 九分。贰、楼层空间布局贰、楼层空间布局第13页/共72页第十四页，编辑于星期日：十点 九分。楼层楼层/项目项目西单大悦城西单大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城正大广场正大广场百联又一城百联又一城香港朗豪坊香港朗豪坊L13餐饮餐饮+娱乐娱乐L12零售零售（8层）层）L11娱乐娱乐娱乐娱乐L10餐饮餐饮L9娱乐娱乐+餐饮餐饮娱乐娱乐+餐饮餐饮娱乐娱乐L8娱乐娱乐+餐饮餐饮L7餐饮餐饮餐饮餐饮L6餐饮餐饮餐饮餐饮零售零售+餐饮餐饮L5零售零售（7层）层）零售零售（6层）层）零售零售（6层）层）L4零售零售（6层）层）餐饮餐饮L3零售零售（4层）层）L2L1B1B2停车库停车库停车库停车库B3停车库停车库停车库停车库停车库停车库B41 1）地下）地下3-43-4层，地上集中在层，地上集中在9-119-11层，合计层，合计12-1512-15个楼层；个楼层；2 2）零售业态约占）零售业态约占6-76-7个楼层，集中分布于个楼层，集中分布于B2-L5B2-L5层；餐饮、娱乐约占层；餐饮、娱乐约占4-64-6个楼层。个楼层。表表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况参考购物中心楼层业态布局情况第14页/共72页第十五页，编辑于星期日：十点 九分。2 2）香港朗豪）香港朗豪坊坊L5-L13L5-L13也为也为半层结构；以半层结构；以主题性百货零主题性百货零售为主。售为主。1 1）西单大）西单大悦城悦城F6-F11F6-F11为半层结构；为半层结构；以餐饮、娱乐以餐饮、娱乐业态为主。业态为主。2）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。第15页/共72页第十六页，编辑于星期日：十点 九分。超级市场超级市场/特色食品特色食品（Jasons Market）鞋履专区鞋履专区国际品牌（国际品牌（H&M）美容专层美容专层时尚服饰时尚服饰美食广场美食广场特色餐厅特色餐厅/酒吧酒吧本地原创品牌本地原创品牌运动服饰运动服饰潮流服饰潮流服饰图图2.香港朗豪坊楼层布局香港朗豪坊楼层布局第16页/共72页第十七页，编辑于星期日：十点 九分。3）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。 西西单单大大悦悦城城通通天天扶扶梯梯 ，可可从从首首层层直直达达第第六六层层 香港朗豪坊分别在香港朗豪坊分别在L1-L3、L4-L8、L8-L12之间设置通天扶梯。之间设置通天扶梯。第17页/共72页第十八页，编辑于星期日：十点 九分。叁、业态配比情况叁、业态配比情况第18页/共72页第十九页，编辑于星期日：十点 九分。业态业态/项目项目西单大悦城西单大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城正大广场正大广场百联又一城百联又一城香港朗豪坊香港朗豪坊零售零售58%56%55%65%62%餐饮餐饮25%15%26%16%21%娱乐娱乐15%27%18%17%17%其他其他2%2%1%2%-1)1)业态组合：业态组合：理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18 ；从实际运行来看，参照香港朗豪坊；从实际运行来看，参照香港朗豪坊、西单大悦城的业态组合，、西单大悦城的业态组合，60：25：15较为符合国内情况。较为符合国内情况。表表3-1.总体业态配比情况总体业态配比情况第19页/共72页第二十页，编辑于星期日：十点 九分。大类大类业态业态建筑面积（建筑面积（MM2 2）占比占比零售（零售（56.9%56.9%）主题购物区26353 21.1%时尚集成店10573 8.5%时尚服饰17420 13.9%休闲服饰5354 4.3%家居家饰5836 4.7%超市4951 4.0%化妆品集成店494 0.4%餐饮（餐饮（19.4%19.4%）餐饮(快餐轻食/饮品）24298 19.4%娱乐（娱乐（18.4%18.4%）电影院10013 8.0%电玩4241 3.4%儿童世界3843 3.1%国际观展中心4937 3.9%其他（其他（5.4%5.4%）配饰/礼品/数码/ 音像/服务配套 6764 5.4%- -合计125077 100.0%表表3-2.天津大悦城小业态组合天津大悦城小业态组合1)1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。，以达到集聚人气的效果。第20页/共72页第二十一页，编辑于星期日：十点 九分。楼层楼层/业态业态购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐配套配套F11-100%-F10-100%-F9-100%-F8-74%25%1%F7-100%-F6-99%-1%F595%5%-F495%5%-F394%5%-1%F295%5%-F199%-1%B185%10%5%-B293%4%3%-B3 -停车场B4-停车场表表3-3.西单大悦城各楼层业态比例西单大悦城各楼层业态比例1 1）业态垂直分布策略：）业态垂直分布策略：西单大悦城零售约占西单大悦城零售约占7个楼层，餐饮与娱乐业态各占个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置零售集中的各楼层布置5%左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。第21页/共72页第二十二页，编辑于星期日：十点 九分。楼层楼层/业态业态购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐配套配套F10-100%-F911%35%54%-F8-26%84%-F714%28%58%-F63%75%22%-F5-100%-F4100%-F383%16%-1%F290%10%-F193%7%-B185%-15%B2100%-B3 -停车场表表3-4.正大广场各楼层业态比例正大广场各楼层业态比例1 1）业态垂直分布策略：）业态垂直分布策略：正大广场零售约占正大广场零售约占6个楼层，餐饮与娱乐业态各占个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在零个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置售集中的各楼层布置7%-16%左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。第22页/共72页第二十三页，编辑于星期日：十点 九分。表表3-5.天津大悦城各楼层餐饮布局天津大悦城各楼层餐饮布局F4：大型正餐/休闲餐饮/西餐/日韩料理/茶餐厅/快餐F3：茶餐厅/休闲餐饮/日韩料理/轻食小点F2：茶餐厅/咖啡/茶B1：快餐/轻食小点F1：咖啡/茶/休闲餐饮/日韩料理F5：休闲餐饮类别建筑面积（）面积占比（）快餐快餐6349634926%26%西餐9564%咖啡/茶17357%轻食小点13005%日韩料理15236%休闲餐饮休闲餐饮4622462219%19%正餐410617%茶餐厅茶餐厅2965296513%13%泰餐7413%总计24298100.0%通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。第23页/共72页第二十四页，编辑于星期日：十点 九分。表表3-6.北京新光天地各楼层业态分布北京新光天地各楼层业态分布以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大悦城的策略：在以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。第24页/共72页第二十五页，编辑于星期日：十点 九分。肆、商家组合特征肆、商家组合特征第25页/共72页第二十六页，编辑于星期日：十点 九分。业态业态/项目项目西单大悦城西单大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城正大广场正大广场百联又一城百联又一城香港朗豪坊香港朗豪坊核心店核心店首都电影院永旺JUSCO易初莲花扬族百货西武百货建筑面积建筑面积10,40034,00015,00030,0002,000业态业态娱乐百货超市百货百货层数层数2层5层1层6层2层楼层分布楼层分布F10-F11B1-F4B2F1-F6F1-F2单层面积单层面积5,2006,80015,0005,0001,000其他其他-综合百货超市-营业面积16,500-表表4-1.各购物中心核心主力商家情况各购物中心核心主力商家情况1 1）控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度：）控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度：香港朗豪坊的核心主力商家西武百香港朗豪坊的核心主力商家西武百 货仅货仅2,000 ,占占2个楼层；百联的扬族百货约个楼层；百联的扬族百货约3万万，且占，且占6个楼层；个楼层；2 2）主力商家向高区或地下布置，由零售向餐饮、娱乐为主转变：）主力商家向高区或地下布置，由零售向餐饮、娱乐为主转变：西单大悦城的核心西单大悦城的核心 主力商家为首都影院分布于主力商家为首都影院分布于F10-F11层层 ，正大的易初莲花则布置在负一层。（主，正大的易初莲花则布置在负一层。（主 力零售商家作用在于聚人气，但对租金贡献有限；而位于高区的餐饮、娱乐同样力零售商家作用在于聚人气，但对租金贡献有限；而位于高区的餐饮、娱乐同样 具备聚集人气功能，且不用牺牲租金）具备聚集人气功能，且不用牺牲租金）第26页/共72页第二十七页，编辑于星期日：十点 九分。业态业态/项目项目西单大悦城西单大悦城正大广场正大广场零售零售12个14个餐饮餐饮6个12个娱乐娱乐3个8个合计合计24个个30个个业态业态/项目项目西单大悦城西单大悦城正大广场正大广场零售零售12,59625,400餐饮餐饮3,59918,000娱乐娱乐15,16913,300合计合计31,36456,700表表4-2. 主力商家构成对比（西单大悦城主力商家构成对比（西单大悦城VS正大广场）正大广场）1 1）都非常重视主力店作用：）都非常重视主力店作用：西单西单24个主力店约占总营业面积的约个主力店约占总营业面积的约45.0%，正大，正大 30个主力店约占总营业面积的约个主力店约占总营业面积的约47.0%；2 2）业态作用各有差异：）业态作用各有差异：西单以零售为主，餐饮为重要支撑；正大是餐饮与娱乐为西单以零售为主，餐饮为重要支撑；正大是餐饮与娱乐为 主导的策略。主导的策略。第27页/共72页第二十八页，编辑于星期日：十点 九分。编号编号主力店主力店楼层楼层业态业态营业面积营业面积合计合计1212西单科技广场西单科技广场L5零售2,00012,5961111中国移动营业厅中国移动营业厅零售1,0001010马克华菲马克华菲L4零售3969 9G2000 G2000 L3零售8008 8优衣库优衣库 UNIQLOUNIQLO零售12007 7JACK&JONESJACK&JONES零售10006 6ZaraZaraL2L1零售20005 5Walker shop Walker shop L2零售12004 4ARRTCOARRTCO零售10003 3VERO MODA classicsVERO MODA classicsL1零售8002 2MUJIMUJI零售6001 1NEXTNEXT零售600表表4-3.零售类主力店分布情况（西单大悦城）零售类主力店分布情况（西单大悦城）1 1）西单大悦城主力店以零售类为主：）西单大悦城主力店以零售类为主：总计约总计约12家家，合计总营业面积约，合计总营业面积约12,596 ；约；约占零售类总营业面积的占零售类总营业面积的32.0%；平均单店面积约；平均单店面积约1,000 ，单店营业面积集中在，单店营业面积集中在600-1,200 。第28页/共72页第二十九页，编辑于星期日：十点 九分。编号编号主力店主力店楼层楼层业态业态面积面积合计合计3 3首都电影院首都电影院L10L11娱乐10,36915,1692 2FABFAB音像文化广场音像文化广场 L9零售+娱乐4,0001 1嘉斯猫电玩城嘉斯猫电玩城 L8娱乐8006 6蕉叶泰国风味蕉叶泰国风味 L7餐饮5473,5895 5辣婆婆辣婆婆 餐饮8754 4豆捞坊豆捞坊 餐饮5293 3港丽餐厅港丽餐厅L6餐饮5472 2大快活大快活餐饮5291 1巴贝拉巴贝拉 餐饮5622 2）西单大悦城餐饮、娱乐主力商家成为聚客的重要部分：）西单大悦城餐饮、娱乐主力商家成为聚客的重要部分：娱乐类主力店约娱乐类主力店约3家家，合计总面积约，合计总面积约15,169 ；餐饮类主力店约；餐饮类主力店约6家家，合计总营业面积约，合计总营业面积约3,589 ；约占餐饮类总营业面积的；约占餐饮类总营业面积的25.4%；平均单店面积约；平均单店面积约600 ，单店营业面积集中在，单店营业面积集中在500-800 。表表4-4.餐饮、娱乐类主力店分布情况（西单大悦城）餐饮、娱乐类主力店分布情况（西单大悦城）第29页/共72页第三十页，编辑于星期日：十点 九分。面积区间面积区间套数套数百分比百分比50以下以下13 6.63%50-100 3316.84%100-3007236.73%300-5002914.80%500-1000 199.69% 1000以上以上3015.31%合计合计196100.00%表表4-5.正大广场各面积段商家分布情况正大广场各面积段商家分布情况1 1）正大广场重视主力店的作用：）正大广场重视主力店的作用：正大面积在正大面积在1,000 以上的商户数量达到以上的商户数量达到30个个，占到总数量的，占到总数量的15.3%；总使；总使用面积达到用面积达到万万 ，约占总使用面积的，约占总使用面积的47.0%。第30页/共72页第三十一页，编辑于星期日：十点 九分。2 2）在正大广场的主力店中）在正大广场的主力店中 ，餐饮、娱乐居主导地位：，餐饮、娱乐居主导地位：在在1,000 以上的商户中，购物类以上的商户中，购物类有有14个，餐饮类个，餐饮类12个，休闲娱乐类个，休闲娱乐类8个；餐饮、娱乐的比例较大。个；餐饮、娱乐的比例较大。表表4-6.正大广场主力店分布（中高层区）正大广场主力店分布（中高层区）所在楼层所在楼层店名店名经营类型经营类型功能功能使用面积使用面积F10俏江南特色餐饮餐饮1600F9小南国特色餐饮餐饮1000F8星美正大影院影院休闲 2000大众书局 书城休闲1800ZIYIN BEAUTY SALON 沙龙休闲 2509好乐迪KTV娱乐休闲1500司凯特正大溜冰场溜冰场 休闲1200F7正大百货欢乐童趣馆百货购物 1500蕉叶泰式菜特色餐饮餐饮1300WILLS GYM健身健身馆休闲1200F6 唐宫海鲜舫 特色餐饮餐饮1800汤姆熊游乐休闲1500愉家 特色餐饮餐饮1300F5拉面+满记甜品特色餐饮餐饮1500第31页/共72页第三十二页，编辑于星期日：十点 九分。3 3）在正大广场的主力店中）在正大广场的主力店中 ，零售类主力店：，零售类主力店：集中在集中在1,000-2,000 的中型专业店；主要功能是确的中型专业店；主要功能是确立购物中心的主题与品牌形象，同时，聚集客流。立购物中心的主题与品牌形象，同时，聚集客流。表表4-7.正大广场主力店分布（中低层区）正大广场主力店分布（中低层区）所在楼层所在楼层店名店名经营类型经营类型功能功能使用面积使用面积F4玩具反斗城娱乐休闲1600班尼路专卖店购物1700名店运动城专卖店购物2000F3优衣库专卖店 购物 1700正大百货都会仕女馆专卖店 购物2500鼎泰丰特色餐饮餐饮1000F2正大百货美鞋苑 百货 购物2000ESPRIT SALA专卖店购物1000ESPRIT专卖店购物 1500 NEXT专卖店购物1000F1 H&M专卖店购物1000C&A 专卖店购物1000B1 特力屋专卖店购物2000B2易初莲花 超市购物15000第32页/共72页第三十三页，编辑于星期日：十点 九分。4 4）正大广场主力店的作用：）正大广场主力店的作用：虽然对租金贡献有限，但是，通过餐饮、娱乐等主力店的虽然对租金贡献有限，但是，通过餐饮、娱乐等主力店的引入，大大提高顾客的平均停留时间及平均消费额。引入，大大提高顾客的平均停留时间及平均消费额。指标指标2005年（调整前）年（调整前）2008年（调整后）年（调整后）出租率出租率60% 98%日常客流量日常客流量 3万万/天天7万万/天天周末客流量周末客流量 5万/天 11万/天节假日客流量节假日客流量 7.6万/天 15万/天最高客流量最高客流量 8.9万/天 25万/天平均停留时间平均停留时间 53分钟分钟 3.2小时小时日常平均消费金额日常平均消费金额 159.4元元 470.3元元节假日平均消费金额节假日平均消费金额 269.8元1145.6元顾客光顾频率顾客光顾频率 1.8次/月2.2次/周运营收入运营收入 3亿元 12亿元表表4-8.正大广场经营绩效对比正大广场经营绩效对比第33页/共72页第三十四页，编辑于星期日：十点 九分。伍、租金分配策略伍、租金分配策略第34页/共72页第三十五页，编辑于星期日：十点 九分。-主力店主力店非主力店非主力店楼层楼层面积段面积段租金租金面积段面积段租金租金B1298-35812-1445-10219-36F1398-6457-1836-11325-42F2215-75811-1635-10821-35F3214-3659-1432-9816-33F4214-2868-1332-9815-32F5222-24513-1470-8025-28F6654-7207-981-12310-11F7398-7547-879-1059-14F8325-4576-782-1089-151 1）楼层差异：各楼层租金差异相对不明显，同业态租金各楼层变动幅度约在）楼层差异：各楼层租金差异相对不明显，同业态租金各楼层变动幅度约在50%以内；以内；2 2）业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在）业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在, ,非主力店型租金比值约在；非主力店型租金比值约在；3 3）主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在）主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在7-147-14元元/ / /日日, ,非主力店租金集中在非主力店租金集中在25-3625-36元元/ / /日日, ,比值约在；餐饮类主力店租金集中在比值约在；餐饮类主力店租金集中在6-96-9元元/ / /日；非日；非主力店在主力店在9-159-15元元/ / /日；非主力与主力零售的租金比值约在。日；非主力与主力零售的租金比值约在。表表5-1.西单大悦城的租金分配情况西单大悦城的租金分配情况第35页/共72页第三十六页，编辑于星期日：十点 九分。品牌品牌楼层楼层面积面积租金租金ManningsB1358.114MUJIF1398.577NEXT644.915G2 black labeF2215.1815Arrtco758.1519WagasF3218.7513Giordano Concepts215.3826HoneysF4214.2320品味轩品味轩F5222.9213.5港丽茶餐厅港丽茶餐厅F6654.737Dolar ShopF7753.997表表5-2. 主力店租金情况（西单大悦城）主力店租金情况（西单大悦城）1 1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及品牌度等；）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及品牌度等；2 2）各业态比较：零售类约）各业态比较：零售类约7-197-19元元/ / /日，餐饮类日，餐饮类7-147-14元元/ / /日，比值约为日，比值约为：1。第36页/共72页第三十七页，编辑于星期日：十点 九分。品牌品牌楼层楼层面积面积租金租金AnubisB197.6221The Face Shop102.3529DHC55.3136EACHWAYF2113.16357 DaysF498.2722Onitsuka Tiger98.1925Im David92.6133Lee CooperF58025Onda7028Mango MangoF679.0611星奇异水果厨房F881.5715表表5-3. 非主力店租金情况（西单大悦城）非主力店租金情况（西单大悦城）1 1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及面积大小；）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及面积大小；2 2）各业态比较：零售类约）各业态比较：零售类约21-3621-36元元/ / /日，餐饮类日，餐饮类11-1511-15元元/ / /日，比值约为日，比值约为2：1。第37页/共72页第三十八页，编辑于星期日：十点 九分。业态业态物业收入构成比例物业收入构成比例出租面积构成比例出租面积构成比例效值效值百货百货27.20%40.00%0.68时装及配饰时装及配饰19.50%6.30%3.10食品和饮料食品和饮料14.90%7.60%1.96超市超市10.50%24.50%0.43美容与健康美容与健康6.40%4.20%1.52家庭用品及家具家庭用品及家具3.20%4.90%0.65鞋类及手套鞋类及手套2.90%1.00%2.90休闲娱乐休闲娱乐2.80%4.30%0.65体育用品体育用品2.70%2.70%1.00其他其他9.90%4.60%2.151)1)百货、超市占总出租面积的约百货、超市占总出租面积的约65%，总租金收入的约，总租金收入的约38%；2)2)百货、超市的效值最低百货、超市的效值最低, ,分别为分别为、；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；分别达到；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；分别达到、；最大比值最大比值可达到可达到7 7倍。倍。附表附表5-1.嘉茂零售中国业态分布情况（嘉茂零售中国业态分布情况（2009年）年）第38页/共72页第三十九页，编辑于星期日：十点 九分。第39页/共72页第四十页，编辑于星期日：十点 九分。1-龙川小勃美发沙龙龙川小勃美发沙龙2-佐丹奴佐丹奴5-以纯以纯3-班尼路班尼路4-Jasonwood6-I. P. ZONE7-美特斯邦威美特斯邦威1234567业态业态数量数量比例比例店名店名面积面积RANK5零售2184%KOBO、卡玛 、乐扣乐扣、 阿瑟斯、曼迪飞、 阿伊莲 、Jasonwood 、以纯 、热风 、真维斯、 霸狮腾 、I. P. ZONE、 伊韵儿 、美特斯邦威 、NEE 、堡狮龙、优之良品 、佐丹奴 、罗宾汉 、波顿、CROCS 、s&k 、班尼路 佐丹奴、班尼路 餐饮28%雅酷比 、可口可乐-休闲娱乐38%happy house、凯艺玩具龙川小勃美发沙龙 第40页/共72页第四十一页，编辑于星期日：十点 九分。1-万宁万宁MANNINGS 3-宝岛眼镜宝岛眼镜 5-丁和李朴国际专业美容美发丁和李朴国际专业美容美发6-面包新语面包新语2- 丝芙兰丝芙兰Sephora1234564-Potato & Co 业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店零售3485%万宁、家美乐 、SHES 、TWICE、 曼古银 、PAICHICHI、 PUCCA 、靓丽金象皮肤医学护理中心 、MICKEY MOUSE 、大明眼镜、2HOME+ 、Hoya Boby 、Nic 、Hello Kitty 、阿努比斯、宝岛眼镜 、MISSY MISSI 、HUGOBOSS香水 、Potato & Co 、Lavinne 、爱特宝斯、爱美菲露 、EXPRESS 、BRILLNT 、Maybe Doll 、Red Earfh 、Qggle、Missha 、佰草集 、KORRES 、LEUNUIT 、DHC 、APPLE数码 、Sephora 、THE FACE SHOP 万宁、丝芙兰餐饮510%八喜 、 鲜元案 、COLD STONE、面包新语酒屋休闲娱乐25%丁和李朴国际专业美容美发、INAIL丁和李朴国际专业美容美发、INAIL专卖-第41页/共72页第四十二页，编辑于星期日：十点 九分。11-Zara复式店（下）复式店（下） 2-ESPRIT 3- VERO MODA classics4- MUJI 5- NEXT6- Nike 北京北京08店店23456业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店零售21100%ZARA 、RPOMOD 、B+ab、 ESPRIT 、Best Seller复式店 、Artini 、City Chain 、SWATCH 、MUJI 、NEXT 、HILFIGER DENIM 、GUESS、CK JEANS 、GUCCI GLASS 、TISSOT 、SIBO 、FOLLI FOLLIE 、Sephora ZARA餐饮-休闲娱乐-专卖-第42页/共72页第四十三页，编辑于星期日：十点 九分。12345671-Zara复式店（上）复式店（上） 2-Belle 3-ONLY 4-Ochirly 5- Walker shop 6-ARRTCO7-星巴克星巴克 FCUK 业态数量比例店名主力店零售2697%Zara复式店 、JINAVA 、Ein 、La Pargay 、Eachway 、Belle 、红科 、Best Seller复式店 、Ochirly 、Walker shop 、G2000 BLACK LABLE 、EITIE 、ARRTCO 、COBO 、Prich 、Hiroshima 、Giordano ladies 、MOTIVI 、Les Pallines 、Metallurgy 、COTTON REPUBLIC 、FCUK 、W.Scotfield 修表ARRTCO、only、Walker One餐饮13%星巴克-休闲娱乐-专卖-第43页/共72页第四十四页，编辑于星期日：十点 九分。123451- G2000 2-Mirabell3- JACK&JONES4-优衣库优衣库 UNIQLO5-Wagas咖啡简餐咖啡简餐 业态数量比例店名主力店零售2897%G2000 、LEVI S / DOCKERS、 Adidas Linear 、TAIXAIT 、In Wear 、AZONA、Mind / Bridge 、Belle 、best Seller复式店、Giordano cocept 、Basic House 、爱慕 、受妮芬 、爱美丽 、松山棉店 、CK UNDERWEAR 、UNIQLO 、Love & Love / Ciosi 、Roem 、Bodpops 、Teenie&wennie、LILY、 CASIO 、GARONA 、Edc 、Blanc DE R.G 、E-land-餐饮13%Wagas咖啡简餐 -休闲娱乐-专卖-第44页/共72页第四十五页，编辑于星期日：十点 九分。业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店零售3995%马克华菲 、So Basic 、Bench Body 、IM DAVID 、西门盯 、歌莉娅、Honeys、SURFACE 、尚智喜 、VEILOND 、海盗船 、D.TWO 、江南布衣 、E&YOU 、6 & 8 、Mudd 、EXR 、Bauhaus 、必酷 、THE THING 、Couzzle 、Tb2 JEANS 、VISCAP 、COEY 8610 、SOFIYA 、ENO、QUIKSILVER 、味千 、Onitsuka Tige 、Tonv Jeans 、Ebase 、LOVELY 、LACE 、A toZ 、播、百图 、Bossini Style 、UNITED COLORS OF BENETTON包 、SCAT 、星期六马克华菲Bauhaus 餐饮15%味千-休闲娱乐-专卖-1234567891011121-Quicksilver Roxy 2-ENO 3-SAFIA12-味千味千9-马克华菲马克华菲 10-SO BASIC11.eBase4-Viscap5.TB2 Jeans 6-Bauhaus8-Honeys 7-Surface 第45页/共72页第四十六页，编辑于星期日：十点 九分。1234561-西单科技广场西单科技广场2-中国移动营业厅中国移动营业厅3-运动品牌运动品牌4-ADDIDAS5-NIKE6-龙心大悦龙心大悦业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店零售2195%Lee 、Lee cooper 、Nike 、The north face 、哥伦比亚 、Pony 、Adidas 、ONDA 、APPLE、COTTONFELID 、法力滕phiten 、彪马、匡威、锐步、卡帕、KEEN 、乐途 、美津浓 、李宁 、ADIDAS NBA、手机广场AddidasNike餐饮15%龙心大悦-休闲娱乐-专卖-第46页/共72页第四十七页，编辑于星期日：十点 九分。12345671-巴贝拉巴贝拉2-Mango Mango3-KFC4-Mr. Pizza5-大快活大快活6-港丽餐厅港丽餐厅 7-Java Bob&rsquo业态业态数量数量比例比例店名店名主力主力店店酒店公寓125%酒店公寓-餐饮1560%港丽餐厅、大快活、Mr. Pizza、找茶、欧美尔、仙踪林、JAVA BOBS、DQ、优根芙斯、KFC、芒果 芒果、巴贝拉 -服务115%工商银行-第47页/共72页第四十八页，编辑于星期日：十点 九分。1-辣婆婆辣婆婆122-桂林人桂林人33-大长今大长今44-豆捞坊豆捞坊55-蕉叶泰国餐厅蕉叶泰国餐厅6-麻辣香锅麻辣香锅业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-餐饮760%蕉叶泰国风味、豆捞坊、元绿寿司、大长今、桂林人、麻辣香锅、辣婆婆 -服务115%工商银行-第48页/共72页第四十九页，编辑于星期日：十点 九分。12345678910111-蒙自源蒙自源2-千味久品千味久品3-蒸霸天下蒸霸天下 4-吉野家吉野家5.源之味源之味6-麦吉柯魔术教学麦吉柯魔术教学7-卓翼族玩具城卓翼族玩具城8-星奇异星奇异 11-面香居面香居9-涮品天下涮品天下10.嘉斯猫电玩城嘉斯猫电玩城业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-休闲娱乐424%嘉斯猫电玩城 星奇异 桌翼族玩具城 麦吉柯魔术教学馆 -餐饮836%面香居 吉野家 缘之味 一品三笑 蒙自源 千味久品 蒸霸天下 涮品天下-服务115%工商银行-第49页/共72页第五十页，编辑于星期日：十点 九分。1.FAB数码娱乐广场数码娱乐广场1业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-专卖160%FAB音像文化广场FAB音像文化广场服务115%工商银行-第50页/共72页第五十一页，编辑于星期日：十点 九分。1影城影城业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-休闲娱乐160%首都电影院 首都电影院 服务115%工商银行-第51页/共72页第五十二页，编辑于星期日：十点 九分。B2 awfully chocolate 澳人坊 巴贝拉 贝高福 COLD STONE 蛋蛋屋 迪信通 华丽屋 好事唐纳姿 宽方数码 面包新语 奇脆乐 SUBWAY 膳魔师 THERMOS 食家物语 童涵春 喜久福 一品燕栈 一代眼镜 争鲜 爱优果 贝尔多爸爸 宝岛眼镜 Coffee Beanery cafe tasse DQ ESSEUSUALS Hu-Hu 集品堂 卡布拉蛋糕 欧格妮妮 泉逸轩 苏瓦卡 双立人 同仁堂 玺燕 岩岛成 Gino Pasco 易初莲花 yodio B3 靓车高手 塞纳烟草B2第52页/共72页第五十三页，编辑于星期日：十点 九分。B1 春水堂 芙瑞诗 JQ 屈臣氏 特力屋 中国工商银行 ENZO999 福奈特 美蝶天堂 瑞尔齿科 中国银行 2116541089B1 特力屋 福奈特屈臣氏第53页/共72页第五十四页，编辑于星期日：十点 九分。1F雅天妮C&AENZO飞乐亨达利钟表哈根达斯HAZZYS天美钻珠宝凛花猫头鹰NOVO千禧之星斯沃琪Skechers天梭星巴克星美售票亭兆亿咖啡ZARA阿迪达斯经典Calvin Klein Jeans (.FANCL无添加GUESS ACCESSORIESH&MHilfiger DenimJust Gold蓝蛙罗飞诺珠宝马哥孛罗波芒得古典玫瑰园塞纳烟草丝芙兰贝纳通/茜思黎香啡缤新元素中银易兑行3610352312215132115342324201119143122718616372993330F1C&AZARAH&M第54页/共72页第五十五页，编辑于星期日：十点 九分。2FAzure BluEHommegrosseHiroshimaleo曼古银NEXTQGGLE时间廊小南国日式烧栲正大百货美妆源 Esprit 法文箱子 guess Honeys 亮视点 马克华菲 欧时力 QUIKSILVER Sinquanone 雅莹 正大百货美鞋苑1211151396710121718192022F2Esprit正大百货美鞋苑正大百货美妆源小南国日式烧栲NEXT第55页/共72页第五十六页，编辑于星期日：十点 九分。3F 奥卡索 爱茜茜里 堡师龙 CnE Esprit Salon 凡妮 交通银行 楼兰 Luxman Spark mu on on Theme Urban Shock 无印良品 夏娃的诱惑 亦谷 真锅咖啡馆 AGATHA 艾格 宝罗莉卡 鼎泰丰 Elle Jack&Jones 卡佳 LAZO 莱尔斯丹 Only PIERRE GARROUDI TALLYWEIJL Vero Moda 星巴克 优衣库 Z&A 正大百货伊殿191234568910121315161720212223242526728333432312730F3优衣库正大百货伊殿第56页/共72页第五十七页，编辑于星期日：十点 九分。4F 宝岛眼镜 Baleno CROCS Color Jeans 富临轩 GEOX 领航人生 茂昌眼镜 Test-tube V-one 吴良材 奔趣 best buy 榭飞雍 多玛尼餐厅 Fiorucci iPod/Apple 名店运动城 耐克360 UNISEX 玩具“反”斗城 新秀丽212341857810111213151617181819202122F4玩具“反”斗城Baleno 名店运动城Color Jeans第57页/共72页第五十八页，编辑于星期日：十点 九分。5F 必胜客 东北家人 富君韩国烧烤 干锅轩 皇家摄影 禾绿寿司 金同小厨 肯德基 廊亦舫 满记甜品 面加 盘古烤肉 松叶家日式烧烤 THE FACE SHOP 享食78 一茶一坐 云南美食园 彩华花艺 大家乐 高丽苑 汉堡王 和民 吉野家 季诺意式休闲餐厅 老上海弄堂菜 麦当劳 名甲物语 南非海鲜 骐祯宫 泰泰小厨 味千拉面 新素代 宴点秀 真功夫1234678910111213161517192021222324252628293031323334F5 满记甜品廊亦舫第58页/共72页第五十九页，编辑于星期日：十点 九分。6F 阿拉丁儿童摄影 傲胜 明洞本家韩国料理 Chater House ECOH生态家 皇家摄影 泓叶汤馆 卡通乐乐园创意童话摄影 雷诺瓦 麦吉柯魔术 TEMPUR ZEN 汤姆熊 炫动卡通乐乐园 依曼琪 张生记得味轩 澳西奴 宝宝贝贝 楚炫堂 多样屋 风美花传日本大头贴照相馆 合衣坊 汇美舍 路易治.波米奥尼 乐纷 葡京茶餐厅 唐宫海鲜舫 外文书店 渝乡人家 樱之味 134579111214151617222325262728291017F6 汤姆熊唐宫海鲜舫第59页/共72页第六十页，编辑于星期日：十点 九分。7F 艾维庭 蕉叶音乐餐厅 凯尔齿科 时代生活美语时空 汤尼英盖 喜多屋国际海鲜料理 英孚教育 紫颖美容 港丽餐厅 俊奥 史云逊护发中心 思泳杰 威尔士健身中心 学乐英语 御美会 正大百货欢乐童趣馆新都市舞工场123456781011131415161617F7正大百货欢乐童趣馆 蕉叶音乐餐厅威尔士健身中心第60页/共72页第六十一页，编辑于星期日：十点 九分。8F 爱晚亭酒家 大众书局 DQ冰淇淋 DC-咖啡 好乐迪 肯德基精选餐厅 司凯特真冰滑冰场 味千拉面 洋葱餐厅 City Art Center DAIWO SUSHI 大禾寿司 健康煮休闲火锅 孙平发型工作室 萨利亚 星美电影院123578131615F8星美电影院大众书局 好乐迪司凯特真冰滑冰场第61页/共72页第六十二页，编辑于星期日：十点 九分。小南国俏江南 9F 小南国 10F 俏江南F9-10第62页/共72页第六十三页，编辑于星期日：十点 九分。扬族百货6层共16500平方米亨达利（眼镜）256平方米Nine West(服饰）203平方米Bean Pole(服饰）230平方米W&F（服饰）637平方米扬族百货F1第63页/共72页第六十四页，编辑于星期日：十点 九分。百丽（鞋）419平方米扬族百货一茶一坐（餐饮）775平方米F2第64页/共72页第六十五页，编辑于星期日：十点 九分。扬族百货F3第65页/共72页第六十六页，编辑于星期日：十点 九分。和绿寿司（餐饮）285平方米Jack Jones(服饰）207平方米扬族百货F4第66页/共72页第六十七页，编辑于星期日：十点 九分。红