房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题含答案48

房地产估价师房地产估价理论与方法考试题含答案1. 多选题：政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。A.罚款权B.管制权C.征税权D.征收权E.充公权正确答案：BCDE2. 单选题：在实际估价中，判定在建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗正确答案：A3. 判断题：经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在当前市场状况下的价格。()正确答案：错4. 判断题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。()正确答案：错5. 判断题：在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。()正确答案：对6. 单选题：【2013年真题】假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()。A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发正确答案：A7. 单选题：关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期正确答案：B8. 判断题：在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）正确答案：错9. 判断题：用指数修匀法进行预测的关键在于确定修匀常数的数值，一般认为的数值可以通过试算来确定。例如，对同一个预测对象用0.3，0.5，0.7，0.9进行试算，用哪个常数修正的预测值与实际值的绝对误差最大，就以这个常数来修正最合适。()正确答案：错10. 单选题：征收农地时的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年的()倍。A.10B.15C.20D.30正确答案：D11. 判断题：有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，这时最好采用营业收入测算净收益。()正确答案：错12. 单选题：下面不是估价所需资料的是()。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料正确答案：B13. 判断题：价值时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点的价值。所以房地产估价结果肯定是现时的价值时点的价值。（）正确答案：错14. 判断题：在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素。()正确答案：对15. 单选题：在成本法中，为便于投资利息的计算，下列关于销售费用的说法正确的是（）。A.只区分销售之前发生的费用B.只区分与销售同时发生的费用C.只区分销售之后发生的费用D.应区分销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用正确答案：D16. 判断题：在同一个市场上的类似房地产，其价格相互牵制，相互接近。（）正确答案：对17. 单选题：开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等。A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设正确答案：D18. 单选题：【2011年真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失正确答案：B19. 多选题：在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法正确答案：ABD20. 单选题：在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为（）。A.成交价最高买价最低卖价B.最低卖价成交价最高买价C.成交价最低卖价最高买价D.最高买价成交价最低卖价正确答案：B21. 单选题：【2011年真题】影响某套住房的实物因素不包括()。A.装修B.户型C.层高D.楼层正确答案：D22. 判断题：如果在所有权上设定了他项权利，价格会降低。()正确答案：对23. 单选题：【2011年真题】某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5，则该住宅因被水淹造成损失为()万元。A.49627B.57647C.65548D.65920正确答案：C24. 单选题：按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）。A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价正确答案：A25. 单选题：运用市场法估价的步骤顺序是()。A.搜集交易实例选取可比实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格B.搜集交易实例选取可比实例进行交易情况调整建立比较基准进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格C.搜集交易实例建立比较基准选取可比实例进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格D.选取可比实例搜集交易实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格正确答案：A26. 判断题：在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。()正确答案：错27. 单选题：房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断B.波浪C.连续D.螺旋正确答案：B28. 单选题：某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为()万元A.923B.1111C.1353D.1872正确答案：C29. 判断题：在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的地价高低层次，再把握各地价区段间的好坏层次。（）正确答案：错30. 单选题：在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+()+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。A.建筑材料成本B.建筑物建造成本C.建筑物最基本构造成本D.建筑装饰成本正确答案：B31. 判断题：如果国与国之间发生政治对立一般会导致房地产价格下跌。()正确答案：对32. 单选题：特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法正确答案：A33. 多选题：在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于正确答案：AB34. 多选题：下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）A.从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。C.当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。D.定期或根据需要对抵押房地产的价值进行评估。E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。正确答案：ACDE35. 多选题：现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？()A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价C.估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价D.估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价E.估价时点为过去，估价对象在未来状况下的估价正确答案：ABD36. 单选题：一般情况下，()高于市场价值。A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值正确答案：D37. 判断题：房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权力就在法律上有绝对效力。()正确答案：对38. 判断题：产权清晰、完整的一处破旧房地产，价格可能较高。()正确答案：对39. 判断题：房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。()正确答案：对40. 判断题：只要房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，就可运用平均增减量法。()正确答案：错41. 多选题：地价与一般商品价格的主要不同之处有()。A.偿付形式不同B.折旧不同C.价格差异不同D.供求变化不同E.买卖主体不同正确答案：BCD42. 判断题：高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。()正确答案：对43. 判断题：估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。（）正确答案：错44. 判断题：买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是该房地产对买方有特殊的意义或价值，从而卖方惜售，或买方执意要购买，此种情况下的成交价格往往偏低。()正确答案：错45. 多选题：下列哪些可列为市场法适用的对象？()。A.房地产开发用地B.普通商品住宅C.清真寺D.标准工业厂房E.军事设施正确答案：ABD46. 判断题：房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。()正确答案：对47. 判断题：狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（）正确答案：错48. 判断题：资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。（）正确答案：对49. 单选题：如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同正确答案：D50. 单选题：在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用()。A.成本法B.收益法C.折算总体费用法D.房地产损毁赔偿法正确答案：A51. 判断题：房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。（）正确答案：错52. 单选题：【2013年真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更正确答案：B53. 多选题：房地产价格构成中的开发成本包括()。A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.折旧费正确答案：BCD54. 多选题：下列哪些税费应由卖方缴纳？()A.营业税B.土地增值税C.契税D.补交土地使用权出让金E.房产税正确答案：AB55. 单选题：某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68%B.75%C.76%D.80%正确答案：C56. 多选题：【2012年真题】根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括()。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法正确答案：BD57. 判断题：【2012年真题】自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。()正确答案：对58. 单选题：【2014年真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动正确答案：C59. 判断题：当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。()正确答案：对60. 判断题：对在建工程进行估价时，估价时点为现在，估价对象为现时状况。()正确答案：对