推荐武汉市城中村改造模式与流程

武汉市城中村改造模式与流程武汉市城中村改造模式与流程基本概念基本概念改造模式改造模式改造流程改造流程目录目录城中村的概念、现状与成因城中村的概念、现状与成因3一、概念：所谓城中村是城市在发展的总体规划中保留的仍在实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区城中村是城市发展到一定阶段的特定现象的产物，是由于城市规模扩张后，农村社区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，城中村是城市在发展中不可避免要遇到的课题二、现状：缺乏整体规划，建筑混乱 缺乏完善发达的道路系统，严重影响城市交通 缺乏配套公共设施 市政管线工程薄弱 防灾救护能力差 人口构成复杂，治安隐患多 产业畸形，具有整体竞争力的不多 违法用地、违法建设严重 三、成因：土地管理制度 征地遗留问题 经济发展原因 历史文化原因 法律法规规定滞后原因 武汉市城中村改造的原则和目标武汉市城中村改造的原则和目标4四、原则 依法行政，有情操作 改制先行，改建跟进 统筹兼顾，属地管理五、目标促进“城中村”集体经济的管理模式转变集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登户口改登为城市居民户口依法撤撤销村村民委员会组建建社区居居民委员会逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系人员纳入城市社会保障体系依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地集体土地转变为国有土地按照城市规划和建设的标准及要求，改善改善“城中村”的公共设施公共设施，建设文明社区按照城市管理规范要求，提升城市整体功能提升城市整体功能武汉市城中村改造范围与步骤武汉市城中村改造范围与步骤5六、总体范围江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山区的147个行政村和15个农林单位总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人土地总面积21381.82公顷村民住宅用地总面积3794.52公顷，私人房产总面积4000.80万平方米。其中：规划二环线内52个村的总人口15.81万人，其中农业人口4.56万人；土地总面积4835.2公顷；村民住房用地总面积1482.8公顷，私人房产总面积1304.5万平方米 七、启动步骤2004年，从规划二环内的52个“城中村”中选择16个村进行改造试点江岸区：竹叶山竹叶山、新荣村 江汉区：航侧航侧、鲩子湖、贺家墩贺家墩硚口区：汉西、罗家墩罗家墩 汉阳区：十里铺十里铺、五里墩、前进村武昌区：紫阳紫阳、沙湖沙湖 洪山区：团结团结、徐东、洪山、井冈山井冈山2005年3月15召开的市“城中村”综合改造工作会 确定，二环线内除16个试点村外的38个村的综合改造工作全面启动江岸区：胜华村、二七村、中胜村、花桥村、连城村、黄浦村、红桥村、永红村 江汉区：唐家墩村 硚口区：长青村 汉阳区：汉桥村、铁桥村铁桥村、龙阳村、汉城村、陶家岭村、邓甲村、 渔业村、鹦鹉村鹦鹉村、向阳村、红卫村、江堤村、丰收村 洪山区：柴林头村、三角路村三角路村、余家头村余家头村、和平村、铁机村、向阳村、余家湖村、北港村、姚家岭村、红旗村、东亭村、南湖村、烽火村、光霞村、幸福村、东湖村 注：1.蓝色标注的村已挂牌成交；2. 2009年武汉市行政区划进行了调整，部分村所属行政区已发生变化。武汉市城中村改造任务要求武汉市城中村改造任务要求6八、任务要求 2009年2月27日，在市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见（武政办200936号文）中，对武汉市城中村改造提出明确任务要求：2011年底基本完成二环线内年底基本完成二环线内56个城中村综合改造任务个城中村综合改造任务在目标时限内，全面完成56个村的集体经济组织改制、户口改登、撤销村民委员会组建社区居民委员会、参加社会养老保障等工作完成56个村的改造建设规划方案的编制、审批和改造用地报批手续完成完成56个村的改造用地挂牌出让的前期工作个村的改造用地挂牌出让的前期工作基本完成56个村的拆迁1.积极推动二环线外涉及重大建设项目并基本具备条件的城中村改造工作注：二环线的概念并不精确，到2009年，二环线内的村域数量已变为56个基本概念基本概念改造模式改造模式改造流程改造流程目录目录武汉市城中村分类及改造方式武汉市城中村分类及改造方式8一、按各村拥有农用地的情况把“城中村”分为A、B、C三类：A类村人均农用地少于或等于0.1亩B类村人均农用地大于0.1亩小于等于0.5亩C类村人均农用地大于0.5亩二、不同类型采取不同的改造方式改造方式：类村类村：主要以改制后的经济实体自行实施改造，其土地除规划控制用地外，原则上优先由村改制后经济实体使用，并通过综合改造，用于建设安置原村民的新居住区、保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等问题，依法核发国有土地使用证。同时，也可按城市规划要求，以项目捆绑、公开供地方式进行房地产开发改造类村类村：主要以项目开发的方式改造，其土地除规划控制用地外，其余土地原则上按四块使用，即保留和还建住宅用地保留和还建住宅用地、开发用地开发用地、产业用地产业用地和储备用地储备用地。其中，保留和还建住宅用地、产业用地依法核发或换发国有土地使用证；开发用地依法核发出让性质的国有土地使用证类村类村：原则上通过统征储备的方式进行。统征储备达到A、B类村标准的，按改造A、B类村的土地处置政策执行。为了扶持改制后的经济实体能持续健康发展，在土地征收、征用时按征十留一的比例以划拨方式留给改制后的经济实体发展二、三产业，并依法核发国有土地使用证三、根据调查资料初步统计，全市147个“城中村”中有A类村32个，B类村16个，C类村99个四、二环内52个“城中村”中有A类村13个，B类村14个，C类村25个B类村改造模式类村改造模式土地较富余，以还建安置及货币安置等成本换土地较富余，以还建安置及货币安置等成本换取开发用地取开发用地9还建安置成本货币安置成本其它成本开发项目获取成本按政府认可容积率换算还建住宅用地面积还建住宅建筑面积按高层1800元/ 小高层1500元/ 多层1200元/ 换算货币安置建筑面积拆迁面积开发项目建筑面积按政府认可楼面地价换算开发项目用地面积按政府认可容积率换算总建设面积总建设面积捆绑供地捆绑供地总建设用地面总建设用地面积积注：1.开发用地面积与还建用地面积之比按1:11:1.5的比例确定；2.开发项目容积率在3.5以下、还建项目容积率在3.0以下的，区政府可以自行确定，超过则需报市相关部门批准。储备用地面积产业用地面积人均80 村域用地总面村域用地总面积积控制用地面积享受还建政策面积按货币安置价换算；超标面积按重置价换算A类村改造模式类村改造模式只有少量或没有还建用地，主要以货币安置等只有少量或没有还建用地，主要以货币安置等成本换取开发用地成本换取开发用地10货币安置成本其它成本开发项目获取成本货币安置建筑面积拆迁面积开发项目建筑面积按政府认可楼面地价换算开发项目用地面积按政府认可容积率换算总建设面积总建设面积注：A类村采取改制后的经济实体自主改造模式的，则改造与新项目开发没有关系；采取捆绑供地开发的，操作程序类同B类村操作模式。商服设施用地面积村域用地总面村域用地总面积积控制用地面积享受还建政策面积按货币安置价换算；超标面积按重置价换算还建安置成本按政府认可容积率换算还建住宅用地面积还建住宅建筑面积按高层1800元/ 小高层1500元/ 多层1200元/ 换算捆绑供地捆绑供地总建设用地面总建设用地面积积还建住宅建筑面积的确认办法还建住宅建筑面积的确认办法11两人及两人以上户认定还建面积300认定还建面积300人均还建面积50人均还建面积50拆一还一，按成本价购足50拆一还一还建300，超出部分按重置价补偿一人户认定还建面积100认定还建面积100还建面积80还建面积80拆一还一，按成本价购足80拆一还一还建100，超出部分按重置价补偿实施改造的主体可根据控制及被拆迁人申请，在还建用地范围内可按照2-3住宅面积抵换1商业用房面积适当建设商业用房注： 依据武政办【2004】173号城中村改造项目不能靠自平衡推动时，可通过调整规划控制用地、城中村改造项目不能靠自平衡推动时，可通过调整规划控制用地、调剂用地和结合旧城改造、整合村以外土地等方式来推进改造工作调剂用地和结合旧城改造、整合村以外土地等方式来推进改造工作12用地严重不足货币安置不现实因城中村改造确需调整规划控制用地的，由区人民政府提出调整意见，市城中村综合改造领导小组办公室组织相关部门进行研究提出意见，报市人民政府同意后，由市规划局按程序对规划控制用地进行调整对部分用地严重不足的村，各区可采取货币补偿、调剂用地和结合旧城改造的方式来推进改造工作。在符合城市总体规划的前提下，区人民政府可对已确定的各村建设规模进行统筹调剂在城中村改造中，因村土地资源不足，需要通过整合村以外土地进行综合平衡的，其整合用地的土地收益，由市城改办根据成本测算的结论提出书面意见，报市人民政府批准后实行减免项目难以自平衡项目难以自平衡武政办武政办(2009)36号号武政武政(2009)37号号方式一：以市土地整理储备中心为主实施土地整合，根据市、区“城中村”改造领导小组以及改造规划方案的相关要求，结合改造工作的实际，通过村集体组织与被整合单位积极协商，达成土地收购整合意见，完成整合工作方式二：将“城中村”改造项目整体作为一个建设项目，由村集体经济组织根据市、区“城中村”改造领导小组以及改造规划方案的相关要求，结合改造工作的实际，通过与被整合单位积极协商，完成整合工作整合村以外土地有两种方式，原则上以方式一为主，如需采取方式二，由区城中村改造专班报市城中村改造领导小组确定武规土资发武规土资发(2006)24号号依据依据武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试行）行） （武城改办（武城改办【2009】2号），城中村改造项目挂牌底价号），城中村改造项目挂牌底价T=A+(B1+B2+B3)1.15+B42+B5+B6+B7+C13A前期费用用地规划咨询费（还建用地面积+开发用地面积）0.5元/+（还建量+开发量）1.2元/综合改造规划方案编制费1500户以下的20万元，1500户以上的26万元房产土地“双登”测量费双登房屋总面积0.68元/，集体房屋面积1.36元/勘测定界费新增建设用地电子报件编制费数据采集：底价1.5万元，每宗地加2000元B改造成本B1.开发用地本宗地价开发用地面积同用途、同地段2007年基准地价60%B2.还建安置成本还建房建设成本【=还建量建设成本单价】+拆迁补偿成本【=（拆迁补偿面积+拆迁面积）650元/】建设成本单价：钢混高层1800元/、钢混小高层1500元/、砖混多层1200元/；或委托有资质机构评估拆迁补偿成本：指享受还建政策的住户现状住房超过经核实的还建面积而应予补偿的费用，按重置价计算B3.货币安置费用根据173号文和城中村改造规划方案，对享受还建政策，但要求货币还建的，按货币安置补偿政策计算补偿费用B4.土地整合成本由区城中村改造专班委托具有评估资质的土地评估机构，根据土地市场价格对整合用地进行评估，并将评估结果报市城中村专班备案。整合用地市场评估价的50%为土地整合成本，另50%为政府土地收益B5.集体房屋拆迁补偿集体房屋建筑面积重置价该补偿指规划确定的需要拆迁且已经作为集体资产进行量化的集体房屋（含厂房）的拆迁补偿，面积由区房产局确认，成新、结构由有资质的房屋评估机构评估，补偿按重置价计算B6.还建房公共服务设施配套建设成本还建量5%建设成本单价，建设成本单价确定同B2B7.其他补偿费用指按政策应当计入改造成本的其他费用C后期费用新增建设用地土地有偿使用费转为建设用地的农用地和未利用地面积80元/耕地开垦费被征收农用地中的耕地：属于中心城区基本农田保护区的3万元/亩；其他1.5万元/亩耕地占用税被征收农用地中的耕地：50元/新菜地开发基金被征收农用地中的耕地：1.5万元/亩水利建设基金被征收土地中的全部集体所有土地：耕地2000元/亩，非耕地1500元/亩征地管理费集体所有土地征地成本：住宅类0.7%、非住宅类1.1%供地附图测量费土地面积0.372元/土地交易服务费供地底价0.65%注：为实施改造建设方案，个人住房被拆迁的，拆迁人还应付给被拆迁人搬迁补助费和临时安置补助费，标准同城市居民户标准，但实际测算中，该部分成本会汇总计入B3考虑。在测算开发用地本宗地价时，依据不同土地级别基准地价测算在测算开发用地本宗地价时，依据不同土地级别基准地价测算14武汉市市区武汉市市区20072007年商业、住宅、工业用地基准地价表年商业、住宅、工业用地基准地价表土地级别商业住宅工业元/万元/亩元/万元/亩元/万元/亩112983866 5848390 1585106 28770585 4033269 117778 35476365 2853190 89360 43943263 2039136 68746 52927195 141094 55737 62189146 104570 71685112 87759 8124483 991461 城中村改造项目可以毛地挂牌，拆迁方面有奖有罚城中村改造项目可以毛地挂牌，拆迁方面有奖有罚15城中村改造原则上实行净地挂牌，确需将未完成拆迁的城中村先行挂牌的，由区人民政府提出意见，报市城改办批准后实施对先行挂牌的项目，要在挂牌文件和摘牌后签订的出让协议中明确要求用地单位在1年内完成拆迁工作，摘牌1年内未完成拆迁的，取消其取得用地的资格，并依法予以处罚该部分处罚措施在实际操作中不会严格追究自本通知印发之日起、或自本通知印发后获得城中村改造规划批复之日起：1年内完成整村拆迁的，按还建规模的10%奖励还建面积；半年内完成整村拆迁的，按还建规模的20%奖励还建面积武政武政(2009)37号号注：无还建面积的村，市城改办也会在测算成本时加入5%货币安置成本，以增加测算的开发量指标。城中村改造建设项目有关优惠政策城中村改造建设项目有关优惠政策16武汉市“城中村”改造建房有关规费收取时，对经有权核定属于农民还建住房的单位或者部门核定的还还建建筑面积建建筑面积，除土地登记费外，免受其他一切费用；武城改办武城改办【2007】2号号对属于村民还建房之外的开发建筑面积开发建筑面积免缴市政基础设施配套费，应缴纳的其他规费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取对经有权核定属于村改制经济实体产业用地项目产业用地项目的部门核定的建筑面积建筑面积，免缴市政基础设施配套费，应缴纳的其他规费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取武城改办武城改办【2007】2号号武城改办武城改办【2007】3号号开发用地、储备用地的土地出让金、增值收益的60%划转非“城中村”所在区财政专户储存，用于“城中村”综合改造中的基础设施配套建设；40%由市人民政府统筹用于“城中村”综合改造的市政基础设施配套建设等武政办武政办【2004】173号号基本概念基本概念改造模式改造模式改造流程改造流程目录目录城中村改造工作总体程序城中村改造工作总体程序18组织城中村的人口、户籍、房屋、土地等基础资料的调查和审核编制改造规划，经区人民政府审查同意，报市城改办组织论证及审查同意后下达批复区人民政府有关部门组织办理项目立项、开发项目的规划设计条件、还建及产业项目的“一书一证”、用地预审、用地报批、供地方案报批、拆迁审批等相关手续组织城中村改造成本测算、土地资源的整合调剂和建设强度的综合平衡编制城中村改造实施方案，经市城改办组织论证及审查同意后，报市人民政府批准区人民政府市城改办组织挂牌市土地交易中心依据改造规划或改造实施方案组织开展拆迁、招商等工作区人民政府人口、土地、房屋现状调查与审核流程人口、土地、房屋现状调查与审核流程19由区规划部门、房产部门组织有勘测和测丈资质的测量单位对被调查村的所有房屋、土地进行测量按规划编制要求对每宗地、每栋房屋绘制正式相关图表和填写调查表“城中村”人口居住情况登记表由规划部门、房产部门指导和认可，调查人员在村原1:2000地形图基础上绘制1:2000房屋编号图和土地编号图、测算房屋面积，填写各类房屋土地调查表对房屋、土地调查情况汇总分析方案二：方案二：数据只能作数据只能作编制规划的编制规划的依据依据方案一：方案一：数据可直接数据可直接作为日后办作为日后办证的参考依证的参考依据据送区公安部门审核汇总形成人口、房屋及居住情况公示表，在“城中村”各组公示710天，并拍照备查组织人员对各类数据、图表进行汇总分析区专班组织规划、房产、公安等部门对各类表格和资料进行审核及抽样 检查形成“城中村”综合改造人口、土地、房产现状调查成果汇编区专班、规划、房产、公安四部门对现状调查成果汇编审核无误后，盖章确认，报市规划局设计部门审核人口、土地、房屋现状调查分类图人口、土地、房屋现状调查分类图20土地利用现状农用地国有集体耕地林地园地其他建设用地国有集体商服用地工矿仓储用地公共设施用地公共建筑用地交通运输用地水利设施用地特殊用地住宅用地未利用地国有集体人口现状人口分类本村农民具有农业户口的本集体经济组织成员本村农转非原为本集体经济组织成员，已办理了农转非手续，但仍住在本村的人口世居居民1976年以前已在本村定居至今的人口外来人口非本集体经济组织成员，1976年以后来本村定居的人口及其子女独生子女有独生子女证、且未成家户籍分类农业户全部家庭成员均为本村农业人口的住户类型农转非户全部家庭成员均为本村农转非人口的住户类型世居户全部家庭成员均为世居人口的住户类型半边户本家庭内部存在农业、农转非、世居和外来等不同人口混杂居住的住户类型外来户除以上类型以外的住户类型房产现状私人房产建房时间1986年12月31日前1998年12月31日前1999年1月1日后建房面积房屋占地面积房屋建筑面积办证情况无证有证集体房产土地使用单位没有规划报批手续或手续不全的房屋，其中占压规划道路、公共绿地、消防通道、地下管线、高压走廊的，一律不予登记；2003年2月26日以后建造的房屋，一律不予登记地址经营项目用地面积土地用途房屋占地房屋建筑面积办证情况核实后予以认定和确权按当时规定处置后，予以认定和确权；未认定部分，按重置价补偿违章建设的房屋及取得的宅基地，不予认定和确权综合改造规划方案编制与批复流程综合改造规划方案编制与批复流程21现状调查资料经市规划局审查通过后，村委会委托设计部门调查成果资料报设计部门设计部门听取规划设想设计部门实地调查、进行现状分析、测算还建建面及各类用地规模规划用地选址建设成本测算：进行还建成本和开发收益的资金平衡测算，验证村湾改造的可行性绘制各类图纸（包括区位图、现状分析图、现状土地存量图、现状土地质量评价图、改造建设规划图、分期实施图等） 、汇编并向市规划局上报综合整治规划方案文本市规划局召开评审会审核规划方案规划方案通过后，村委会提出申请，所在乡政府盖章由区政府向市规划局复函市规划局下达综合改造规划批复公开市场挂牌及报批报建流程公开市场挂牌及报批报建流程22开发主体完成与村集体组织及整合用地被拆迁户签订拆迁补偿、还建安置等协议办理建设工程规划许可证注：测1:500地形图、报建筑方案审核办理施工许可手续注：报施工图审核“城中村”改造规划批复后，由村委会持综合改造规划方案及批复文件、1/2000地形图、申请报告等资料在土地交易中心窗口申请建档核发建设项目选址意见书和用地红线办理“城中村”改造土地征用手续测量定界报告、出供地附图土地使用条件规划咨询土地权属审核核发建设用地规划许可证及规划使用条件供地方案上报市政府批复土地交易中心挂牌交易摘牌单位签署成交确认书、缴纳交易手续费办理建设用地规划许可证、 建设项目选址意见书更名注：勘测院办理宗地图更名办理拆迁许可及拆迁确认书注：到区局办理拆迁现场确认手续、到地籍处办理宗地图权属审核办理开发土地出让手续和还建土地划拨手续注：提供经审核变更的宗地图、拆迁处拆迁完毕的确认书办理国有土地使用权证申请公开交易所需资料申请公开交易所需资料23综合改造用地规划方案及批复文件1：2000地形图两张改制后经济实体申请交易报告国有土地使用权证原件或土地权属证明单规划咨询报告供地附图（宗地图）六张规划设计（土地利用）条件建设用地规划许可证城中村改造领导小组办公室确认的原村集体经济组织同意土地交易的决议文件法人身份证明及委托书工商营业执照储备通知书或土地储备证明文件（涉及村以外建设用地）经储备中心认定的土地储备成本（涉及村以外建设用地）涉及村以外建设用地未经储备地俄，提供经房产局、有关区政府认可的土地拆迁成本测算建设用地批准书（涉及农用地转用）