南开大学22春《房地产估价》在线作业三及答案参考2

南开大学22春房地产估价在线作业三及答案参考1. ( )是将待估房地产(估价对象)与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B2. 下列属于资金筹措费的有( )。A.借款利息B.债券利息C.国外借款手续费及承诺费D.债券发行费用参考答案：ABCD3. 房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是( )。A.本国房地产总的供求状况B.地区房地产总的供求状况C.本国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况参考答案：D4. 现行工程量清单中采用的单价不包括( )。A.人工费B.利润C.规费D.企业管理费参考答案：C5. 柱子的保温层工程计算说法正确的是( )。A.按设计图示柱断面保温层中心线展开长度乘保温层高度以面积计算B.按设计图示柱断面保温层外边线展开长度乘保温层高度以面积计算C.按设计图示柱断面保温层内边线展开长度乘保温层高度以面积计算D.按实际尺寸柱断面保温层中心线展开长度乘保温层高度以面积计算参考答案：A6. 根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( )。A.物质折旧B.功能折旧C.自然折旧D.外部折旧参考答案：ABD7. 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区参考答案：B8. 招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性应由( )负责。A.招标人B.投标人C.监理人D.招标人和投标人参考答案：A9. 市场提取法是利用与估价对象建筑物具有( )的可比实例来求取建筑物折旧的方法。A.类似用途B.类似折旧程度C.相同建筑结构D.相同建成年代参考答案：B10. 材料净用量的确定方法一般有( )。A.理论计算法B.测定法C.图纸计算法D.经验法参考答案：ABCD11. 某可比实例在其房地产状况下的价格为4000元/m2，采用间接比较调整方法，可比实例房地产状况比标准房地产状况劣4%，估价对象房地产状况比标准房地产状况优8%，则估价对象房地产状况下的价格为( )元/m2。A.4500B.3556C.4147D.3858参考答案：A12. 从区位优劣角度看，( )主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。A.居住房地产B.别墅C.商业房地产D.工业房地产参考答案：C13. 关于进度款支付的说法正确的有( )。A.除专用合同条款另有约定外，监理人应在收到承包人进度付款申请单以及相关资料后7天内完成审查并报送发包人B.除专用合同条款另有约定外，发包人应在进度款支付证书或临时进度款支付证书签发后14天内完成支付C.在对已签发的进度款支付证书进行阶段汇总和复核中发现错误、遗漏或重复的，发包人和承包人均有权提出修正申请。经发包人和承包人同意的修正，应在下期进度付款中支付或扣除D.发包人应将合同价款支付至合同协议书中约定的承包人账户参考答案：ABCD14. 房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。( )A.错误B.正确参考答案：A15. 厚度( )mm的竖向布置挖土或山坡切土应按一般土方项目编码列项。A.100B.200C.300D.500参考答案：C16. 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有( )。A.体育场馆B.酒店C.空置的写字楼D.军队营房E.行政办公楼参考答案：ADE17. 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。( )A.错误B.正确参考答案：B18. 按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为( )。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本参考答案：AB19. 房地产估价都有误差但是误差应在合理范围内。( )A.错误B.正确参考答案：B20. 下列费用不属于直接工程费的是( )。A.人工费B.材料费C.施工机械使用费D.措施费E.企业管理费参考答案：DE21. 收益性房地产的价值高低主要取决于( )。A.已经获得净收益的大小B.未来获得净收益的风险C.未来获得净收益的大小D.未来获得净收益期限的长短参考答案：BCD22. 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值减损。( )A.错误B.正确参考答案：B23. 混凝土基础、柱、梁、墙板等主要构件模板及支架工程量按( )计算。A.现浇混凝土构件的面积B.模板的实际面积C.模板与现浇混凝土构件的接触面积D.模板的投影面积参考答案：C24. 界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。( )A.正确B.错误参考答案：A25. 运用成本法估价时首先需要搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料。( )A.错误B.正确参考答案：B26. 某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为( )万元。A.125B.126.42C.123.77D.124.43参考答案：C27. 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。( )A.错误B.正确参考答案：B28. 某宗房地产交易总价为60万元，合同约定，首期付款30%，余款分别于半年后和一年后分期平均支付，假设年利率为6%，则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A.58.21B.57.62C.58.79D.57.21参考答案：A29. 谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。( )A.错误B.正确参考答案：B30. 在工程项目竣工前，承包人已经提供履约担保的，发包人不得同时预留工程质量保证金。( )A.正确B.错误参考答案：A31. 估价时点是由( )决定的。A.估价目的B.估价师C.委托人D.估价机构参考答案：A32. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。A.快速变现值价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值参考答案：B33. 下列属于施工图预算对建设单位的作用的有( )。A.施工图预算是施工图设计阶段确定建设工程项目造价的依据B.施工图预算是建设单位在施工期间安排建设资金计划和使用建设资金的依据C.施工图预算是确定投标报价的依据D.施工图预算是确定工程招标控制价的依据参考答案：ABD34. 聚氯乙烯板面层的焊接工料消耗另行列项计算，不应包括在防腐面层的综合单价内。( )A.正确B.错误参考答案：B35. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提参考答案：A36. 房地产估价师的职业道德是指房地产估价师在房地产估价活动中应当遵循的行为规范的总和。( )A.错误B.正确参考答案：B37. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。A.0520B.1520C.0515D.1015参考答案：A38. 统筹法计算工程量的基本要点有( )。A.统筹程序，合理安排B.利用基数，连续计算C.一次算出，多次使用D.结合实际，灵活机动参考答案：ABCD39. 评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中包括房屋征收补偿费。( )A.正确B.错误参考答案：A40. 替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。( )A.错误B.正确参考答案：B41. ( )是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格参考答案：D42. 在房地产实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。A.高于B.等于C.低于D.高于或等于参考答案：ABD43. 经过市场状况调整之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。( )A.错误B.正确参考答案：A44. ( )可以提出变更。A.发包人B.监理人C.发包人和监理人D.承包人参考答案：C45. 采用三阶段设计的，扩大初步设计阶段必须编制修正概算。( )A.正确B.错误参考答案：A46. 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。( )A.错误B.正确参考答案：A47. 工程量清单是招标文件的组成部分，编制工程量清单必须遵循统一工程量计算规则( )的原则。A.统一项目编码B.统一项目名称C.统一项目特征D.统一计量单位E.统一综合单价参考答案：ABCD48. 对抵押房地产变现能力比较弱的说法，错误的有( )。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱参考答案：ABC49. 征收集体土地时，土地征收补偿费用一般包括( )。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.安排被征地农民的社会保障费用E.征地管理费参考答案：ABCD50. 下列表述中，正确的有( )。A.开发经营期可分为开发期和经营期B.开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C.开发期的起点与开发经营期的起点相同D.在有预售的情况下，销售期与开发期有重合参考答案：ABCD51. 假设开发法具体可为房地产投资者提供( )。A.待开发房地产的最高价格B.待开发房地产的平均价格C.房地产开发项目的预期利润D.房地产开发项目的平均利润E.房地产开发中可能的最高费用参考答案：ACE52. 下列不属于按照建设性质划分的基本建设项目是( )。A.新建项目B.扩建项目C.改建项目D.生产性基本建设参考答案：D53. 下列属于机械幅度差用工的有( )。A.施工机械转移工作面及配套机械互相影响损失的时间B.在正常施工情况下，机械施工中不可避免的工序间歇C.检查工程质量影响机械操作的时间D.临时水、电线路在施工中移动位置所发生的机械停歇时间参考答案：ABCD54. 路线价法主要适用于城镇临街( )用地的批量估价。A.居住B.商业C.娱乐D.工业参考答案：B55. 运营费用与( )之比，称为运营费用率。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.净收益D.正常利润参考答案：B56. 按经营使用方式划分房地产的类型主要有( )。A.现房B.销售C.出租D.自用参考答案：BCD57. 某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为( )。A.1865元/m2B.1849元/m2C.1915元/m2D.1882元/m2参考答案：D58. 工程量清单项目编码的第三级表示( )。A.专业工程代码B.附录分类顺序码C.分部工程顺序码D.分项工程项目名称顺序码参考答案：C59. 按规定支付给管理人员的计时工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资等计入建筑安装工程费的( )。A.人工费B.材料费C.企业管理费D.规费参考答案：C60. 直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。( )A.正确B.错误参考答案：B