2022年《房地产估价理论与方法》考试题与答案解析

2022年房地产估价理论与方法考试题与答案解析第1题：价值时点原则要求估价结果是在由o决定的某个特定时 间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程【正确答案】：C【试题解析工【解析】价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定 的某一特定时间的价值或价格。房地产估价遵循价值时点 原则，要求估价必须先确定某个时间，但是，这个时间既不 是委托人也不是估价师可以随意假定的，而必须根据估价 目的来确定。这个由估价目的决定的评估价值所对应的时间， 称为估价时点。第2题：当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时， 说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【正确答案1B【试题解析工当成本法测算出的价值（在不考虑外部折旧的情况下）大 大高于市场法或收益法测算出的价值，则说明房地产供大 f 、一十求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房 地产市场景气。第3题：按立法用语划分的房地产种类不包含（）。A. 土地B.居住房地产C.房屋D.其他不动产【正确答案1B【试题解析工根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯 用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。第4题：区位是指地球上（）在空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.某一事物与其他事物D.各种事物【正确答案1C【试题解析工【解析】房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事 物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、周 围环境、外部配套设施等方面。因此区位是指地球上某一事 物与其他事物在空间方位和距离上的关系。第5题：王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国 家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟 入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的 15%0若月报酬率为0.5肌 则室内空气质量不符合国家标准 给王某造成的损失为（）元。A、 5000B、 12574C、 12650D、 13912【正确答案】：B【试题解析工本题考查的是房地产损害赔偿的需要。损失之和=污染治 理费用+损失的租金净收益的现值。租金净收益现值= 3000?（1-15%） / 0. 5%? 1- （1+0. 5%） -3 =7574 （元）， 损失之和= 5000 + 7574=12574 （元）。第6题：区位是指地球上（）空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.某一事物与其他事物D.各种事物【正确答案】：C【试题解析工房地产区位（Location）是指一宗房地产与其他房地产或 者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条 件、外部配套设施、周围环境和景观等。第7题：下列有关价值类型的表述，错误的是（）oA、价值类型应根据估价方法来确定B、同一估价对象的价值不是唯一的C、市场价值时最常用的价值类型D、在相应的估价目的的特定条件下所形成的正常价值，理 论上是唯一的【正确答案】：A【试题解析本题考查的是价值类型。价值类型应根据估价目的来确JE o第8题：某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2, 并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2房地产市场交 易价格为6000元m2重新规划后，开发商开发的该区商品 房售价预计为9000元m2则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。A. 4000B. 5000C. 6000D. 9000【正确答案】：C【试题解析1【解析】成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求 取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价 对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本 或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。为 叙述上简便，将重置成本和重建成本合称为重新购建价格，是 指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支 出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利 润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发 可简单地理解为重新生产。折旧是指各种原因造成的估价对象价 值减损，其金额为估价对象在价值时点的重新购建价格与 在价值时点的市场价值之差。第9题：在一笔成功的房地产交易中最低卖价、最高买价、成交价 三者的关系为（）。A.最低卖价W成交价W最高买价B.最高买价成交价W最低卖价C.成交价W最高买价W最低卖价D.最高买价最低卖价W成交价【正确答案】：A【试题解析】：教材第94页，买方最高价2成交价N最低卖家。第10题：消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费 者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者 的（）。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【正确答案】：B【试题解析】：消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不 同商品的需要或欲望又有强弱、缓急之分，从而形成消费 者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替 代品之间的消费选择。第11题：房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别 因素，当地经济发展属于（）。A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他【正确答案】：A【试题解析】：【解析】对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般 因素、区域因素和个别因素三个层次。其中，一般因素是 指对广大范围的房地产价格都有影响的因素，如经济发展状 况、货币政策、物价、利率、汇率等。因此当地经济发展 属于一般因素第12题:如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜 用哪种长期趋势法进行测算趋势值OA.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【正确答案1B【试题解析【解析】当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时， 可以采用简便的平均增减量法进行预测。第13题:房地产现房价格为4000元/平方米，预计从期房达到现房 的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/平方米 (年末收取)，出租运营费用为每年50元/平方米。假设折现率为5%,风险补偿为200元/ 平方米，则该房地产的期房价格为()元/平方米。A. 3300B. 3324C. 3335D. 3573【正确答案1C【试题解析】：期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的 建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格。期房价 格与现房价格之间的关系是：期房价格二现房价格-预计从期房 达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。第14题：买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的 个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（）。A.评估价格B.正常成交价格C.市场价格D.交换价格【正确答案1B【试题解析工正常成交价格的形成条件有7个：公开市场；交易对 象本身具备市场性；众多的买者和卖者；买者和卖者 都不受任何压力，完全出于自愿；自私且理性的经济行为； 买者和卖者都具有完全信息；适当的期间完成交易。 其中，买者和卖者的数量都必须相当多才不至于使买者或卖 者的个别情况影响价格，即他们都应是价格的被动接受 者，其中任何一个买者或卖者对价格都没有控制力量，没有显著 的影响力。第15题:房地产的()特性，是房地产有别于其他财产的主要之 处。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样【正确答案】：A【试题解析工不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个 特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。第16题：从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意 支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房 地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【正确答案1B【试题解析工【解析】从买方角度来看，房地产价格是基于其社会上的 “生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发该房地产的必要支出及应得 利润。如果高于该必要支出及应得利润，则还不如自己开 发（或者委托他人开发）。第17题：在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一 次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。A.名义价格B.实际价格C.市场价格D.成交价格【正确答案】：B【试题解析】：在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日 期一次性付清的价格为名义价格，在成交日期一次性付清 的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成 交日期的价格为实际价格。第18题：同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有 一定的()。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【正确答案】：C【试题解析】：房地产尽管有独一无二的特性，但一些房地产之间特别是 住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然具有一定 程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定 程度的牵掣。第19题：评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该 宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部 分为2000万元，折现率为10%,则该土地的价值为()万元。A. 1562. 89B. 1652. 89C. 1502. 63D. 1520. 63【正确答案1C【试题解析工第20题：下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。E2007年真题A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐 落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对 象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的 位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估 价对象原址进行必要的调查了解【正确答案1B【试题解析【解析】实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，观察、 检查、记录估价对象的状况，包括感受估价对象的区位优劣，核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途 等情况,观察估价对象的内外部状况，拍摄反映估价对象内 外部状况以及周围环境或临路状况的影像资料，调查估价对象 的历史使用状况（例如是否存放过污染物）、周边以及当地 同类房地产的市场行情，补充搜集估价所必要的其他资料 等。第21题:在通常情况下，采用（）方式出让的地价最低。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议【正确答案】：D【试题解析】：在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方 式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。第22题:价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现 在（）中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【正确答案1 A【试题解析工【解析】价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估 价，大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。例 如，投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程 度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况 （到实地查勘，估价对象己不存在），在现行的国家财税制度和市 场价格体系下的必要费用。第23题:在卖方市场下，成交价格会偏向OA.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价【正确答案1B【试题解析买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格 起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处 于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交 价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买 方最高出价。第24题：建筑密度等于（）/建筑用地面积。A.总建筑面积B. 土地总面积C.建筑顶层面积D.建筑基底总面【正确答案1D【试题解析】：建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的 基底总面积占建筑用地面积的比率。第25题:关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。2014年 真题A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道 德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估 价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨 论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【正确答案1D【试题解析】：AD两项，虽然要求估价结果是合理的，但实际上的估价结 果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职 业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价 结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有 所不同。BC两项，估价师和估价机构不能在未估价之前就征求 委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能 在完成估价之前与他们讨论估价结果。第26题：可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两 者不相同时，一般()。A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例【正确答案】：A【试题解析【解析】可比实例选得是否合适，直接关系到比较法测算结 果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应与估价 对象的权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实 例。第27题:设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依 法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于 应缴纳的()的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C. 土地使用权出让金D. 土地使用成本【正确答案1C【试题解析】：【解析】城市房地产管理法第五十一条规定，设定房地 产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该 房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土 地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。第28题：为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为 ()oA.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值【正确答案1B【试题解析】：谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所 评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。如为了防范房 地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价 值。第29题：某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造 成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均 空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出 租面积为1000。m2,运营费用率为40虬 假若该写字楼可出 租剩余年限为30年，投资报酬率为8%,其他条件保持不变，则该写字楼将发生()万 元的贬值。A. 548. 19B. 558. 15C. 567. 39D. 675. 40【正确答案】：C【试题解析】：【解析】年净收益减少：12xl0000x70x (25%15%) x (140%) =50.4 (万元)第30题:下列经济活动中，不需要评估房地产抵押价值的是()。A.增加抵押贷款B.转抵押估价C.续贷抵押估价D.处置抵押房地产【正确答案】：D【试题解析】：无第31题:某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分 别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净 收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为9%,则该房产的收益价格为()万元。A. 195B. 210C. 213D. 217【正确答案】：B【试题解析】：第32题：下列选项中，()不是由外部经济的原因而引起房地产价 格上升。A、装饰装修改造B、修建广场、公园、公共绿地C、调整城市发展方向D、改变城市格局【正确答案1 A【试题解析工本题考查的是保值增值。外部经济，如政府进行道路、地 铁等交通建设。第33题:住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过（） 层为高层住宅。A、7B、8C、9D、10【正确答案】：D【试题解析工本题考查的是房地产实物状况描述。住宅通常是按照总层 数来划分的10层及以上的为高层住宅。第34题:房地产的三种存在形态有（）。A. 土地B.建筑物C.地上定着物D.房地E.地上构筑物【正确答案】：ABD【试题解析工房地产的三种存在形态有：土地、建筑物、房地。土地形 态的最简单情形是一块没有建筑物的空地；建筑物虽然在 实物形态上与土地连为一体，但只评估其中建筑物的价值；房 地形态即实物形态上土地与建筑物合在一起，并在估价时 也把它们作为一个整体来看待。第35题:与房地产有关的税种中，属于专门针对房地产设置的税种 包括（）oA、房产税B、城镇土地使用税C、城市维护建设税D、耕地占用税E、契税【正确答案】：ABDE【试题解析】：本题考查的是房地产税收的需要。选项C属于具有普遍调 解功能的税种。第36题:关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵 押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品 房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商 品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人【正确答案】：AD【试题解析工最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案 件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条 的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权 和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款 项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得 对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支 付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承 包人因发包人违约所造成的损失。”第37题:土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有 ()0A.无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地B.重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物C.考虑建筑物存在对土地价值的影响D.考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响E.重视土地对建筑物价值的影响【正确答案1 AC【试题解析】：土地形态的最简单情形是一块没有建筑物的空地。即使土 地上有建筑物有时根据需要或按照有关规定，应把土地单 独看待，只评估其中土地的价值。对有建筑物的土地，在估价 中如何单独看待土地，有两种做法：无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；考虑建筑物存在对土地价值 的影响。第38题：下列是非收益性房地产的有()A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站【正确答案】：BCD【试题解析工按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地 产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁 收益或其他经济收益的房地产；非收益性房地产是指不能直接 产生经济收益的房地产，如行政办公楼、教堂、寺庙等。 AE两项属于收益性房地产。第39题:对房地产本身进行投资改良的内容有（）。A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进物业管理D.经济发展E.交通条件改善【正确答案】：ABC【试题解析】：房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，如重新进行装 饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等。第40题：在实际中，下列属于抵押贷款后阶段，房地产估价师提供 的服务有（）oA、抵押房地产价格动态评估B、房地产贷款项目评价C、抵押成数测算D、抵押权人提供有关风险提示E、资产处置方案咨询【正确答案】：AD【试题解析】：本题考查的是房地产抵押的需要。选项BC属于抵押贷款前 阶段提供的服务；选项E属于抵押物处置阶段提供的服 务。第41题：下列说法正确的是（）oA.房地产价值是客观存在的B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果C.房地产价值由市场力量决定D.由市场参与者集体的价值判断所形成E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现或探 测”房地产价值【正确答案工ACDE【试题解析】：对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市 场力量决定，是客观的：即房地产价值由众多市场参与者 的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。 房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运 用自己的专业知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值， 而不是去“发明”或“创造”房地产价值。第42题:收益性房地产包括（）oA.餐馆B.旅店C.加油站D.农地E.未开发的土地【正确答案I ABCD【试题解析工收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的 房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅 馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准 厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。E 项，未开发土地不产生收益，不属于收益性地产。第43题:房地产租赁包括（）oA.建设用地使用权出租B.房屋租赁C. 土地租赁D.互换E.用房地产作价出资【正确答案工ABC【试题解析】：房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租， 是指房屋所有权人、土地所有权人（国家）、土地使用权人 作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人 支付租金的行为。第44题：下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）0 :2014 年真题A.己依法公告列入征收、征用范围内的房地产B,已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不全的房地产 【正确答案工ACE【试题解析工按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类： “干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产； “干净”的房屋所有权和划拨建设用地使用权的房地产； “干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；共有的房地 部分产权或有限产权的房地产；有租约限制的房地产； 设立了地役权的房地产；设立了抵押权的房地产； 有拖欠建设工程价款的房地产；己依法公告列入征收、征用 范围的房地产；n.被依法查封、采取财产保全措施或以其 他形式限制的房地产；12.手续不齐全的房地产；13.房屋所有 权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；14.临 时用地或临时建筑的房地产；15.违法占地或违法建筑的房地产；16.房地产的租赁权；地役权；17.房地产的抵押权；18.房 地产的空间利用权；19.房地产中的无形资产。BD两项属于按实 物形态划分的种类。第45题：建筑物区分所有权包括()等。A.按份共有所有权B.专有部分所有权C.共同关系成员权D.共用部分持份权E.长期使用和租赁权【正确答案】：BCD【试题解析】：建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用 房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享 有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权可以说是一种复 合性的权利，由专有部分的所有权、共用部分的持份权、 因共同关系所产生的成员权构成。第46题：按开发程度来对房地产进行划分，可以分为（）0A、自由的房地产B、生地C、毛地D、熟地E、现房【正确答案】：BCDE【试题解析工本题考查的是按开发程度划分的种类。按照房地产的开发 程度，可以把房地产分为下列5类：生地；毛地；熟地； 在建工程；现房。第47题：房地产按开发程度来划分，可以分为()。A.自由的房地产B.生地C.毛地D.熟地E.现房【正确答案工BCDE【试题解析工按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类： 生地，是指不具有城市基础设施的土地；毛地，是指具 有一定的城市基础设施，有地上物需要拆除或迁移但尚未拆除 或迁移的土地；熟地，是指具有较完善的城市基础设施 且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地；在建工 程，是指建筑物己开始建造但尚未竣工的房地产；现 房，是指己建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土 地。第48题：房地产估价从某种意义上讲是()房地产价值A.发明B.发现C.创造D.确定E.探测【正确答案1 BE【试题解析】：房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运 用自己的专业知识和经验去“发现”或“探测”房地产价 值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。第49题:由于具有（）特性，房地产是一种良好的提供债务履行担 保的物品。A、保值增值B、价值量大C、不可移动D、寿命长久E、独一无二【正确答案】：ABCD【试题解析】：本题考查的是房地产抵押的需要。房地产由于具有不可移 动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好 的用于提供担保的财产。第50题：房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有 权。共有可分为OA.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【正确答案】：AC【试题解析】：共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。 共有可分为：按份共有人对共有的房地产按照其份额享 有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。第51题：“五通一平” 一般是指某区域或某地块具备了通路、()等 设施或条件以及场地平整。A.给水B.排水C.电力D.通信E.热力【正确答案】：ABCD【试题解析工按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为 “三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。其中，“五通一平” 一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信 等基础设施条件以及场地平整。第52题：2006年1月13日，（）联合出台了房地产抵押估价指导 意见（建住房20068号）。A.原建设部B.国土资源部C.中国人民银行D.最高人民法院E.中国银行业监督管理委员会【正确答案1 ACE【试题解析】：为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质 量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷 风险，2006年1月13日建设部、中国人民银行、中国银行业监督 管理委员会联合制定了房地产抵押估价指导意见（建住 房 20068 号）。第53题：应用路线价法制作临街深度价格修正率的要领有()0A、设定标准临街深度B、将标准临街深度分为若干等份C、制定容积率修正系数D、求取单独深度价格修正率E、制定使用年限修正系数【正确答案】：ABD【试题解析工ABD【解析】本题考查的是制作价格修正率表。制作临街 深度价格修正率表的要领是：设定标准临街深度；将标准 临街深度划分为若干等份；确定临街深度价格递减率；求取单 独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格 修正率，并用表格反映。第54题：下列()等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因 素限制的情况。A.地役权B.租赁权C. 土地用途D.建筑高度E.相邻关系【正确答案】：CDE【试题解析】：房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况包括：房地 产使用管制（如城市规划对土地用途、容积率、建筑高 度、建筑密度、绿地率等的限制）、相邻关系、被人民法院查封从 而其处分受到限制等。第55题:专业估价的特点主要有（）oA、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、有偿或者无偿服务E、承担法律责任【正确答案】：ABCE【试题解析】：本题考查的是专业估价与非专业估价。概括起来，专业估 价主要有以下5个特点：由专业人员完成一一专业估价 是由专业估价机构和专业估价人员来完成的；是一种专业意见 专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科 学的法信会方公社经过严谨的分析、测算和判断得出的；具有社会-专业估价的结果较为科学、准确、客观，具有 公信力；实行有偿服务一一专业估价要向委托人收取一 定的服务费用，是一种有偿服务；承担法律责任一一专 业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。第56题：下列（）是对于房地产估价准确性的全面认识。A .即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评 估价值，只会得出近似的评估价值B .所有的评估价值都会有误差C .能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准D .判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是 将它与真实价值进行比较E .由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差 的大小【正确答案工ABD【试题解析工对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：即使都 是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只 会得出近似的评估价值。所有的评估价值都有一定程度的误 差，即：评估价值:真实价值+误差。不能用一般物理量 测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的 误差，但估价的误差又要适度。判断一个评估价值的误 差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比 较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比 较。即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确 性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价 值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在 履行估价程序方面是否有疏漏。第57题:房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有（）。A.初次抵押估价B.再次抵押估价C.处置抵押房地产估价D.最终抵押估价E.抵押期间估价【正确答案】：ABCE【试题解析工房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5 种：初次抵押估价；再次抵押估价；续贷抵押估 价；抵押期间估价；处置抵押房地产估价。第58题:下列（）是按承重构件划分的建筑物结构类型。A.钢结构B.钢筋混凝土结构C.塑料结构D.砖木结构E.砖混结构【正确答案工ABDE【试题解析】：按承重构件划分的建筑物结构类型为：钢结构；钢筋 混凝土结构；砖混结构；石专木结构；府易结构。如 以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：钢结构； 混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预 应力混凝土结构等）；砌体结构（包括砖结构、石结构和其他材 料的砌块结构）；木结构；塑料结构；薄膜充气结 构。如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：墙体 结构；框架结构；深梁结构；简体结构；拱结 构；网架结构；空间薄壁结构（包括折板结构悬索结构； 舱体结构。第59题：下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）A. 土地开发程度B. 土地使用管制C. 土地面积大小D. 土地权利性质E. 土地使用期限【正确答案1 BDE【试题解析工对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：土地所有 权状况，说明土地所有权性质，即是国有土地还是集体土 地；土地使用权状况；土地使用管制情况，说明是建设用 地还是农用地、未利用地；土地利用现状，说明土地上 是否有房屋、林木等地上定着物；出租或占用情，说明有无 出租或占用情形；他项权利设立情况，说明是否设立了 地役权、抵押权等他项权利；其他特殊情况。第60题:以下O因素会减弱房地产变现能力。A,通用性差B.房地产市场繁荣C.价值大D.独立使用性好E.房地产的分割转让性【正确答案】：AC【试题解析】：影响某宗房地产变现能力的因素主要有：该房地产的通 用性；该房地产的独立使用性；该房地产的区位； 该房地产的开发程度；该房地产的价值大小；该类房地产 的市场状况。第61题：房地产估价的三大基本方法是（）A.假设开发法B.路线价法C.市场法D.成本法E.收益法【正确答案1 CDE【试题解析工房地产估价有三大基本方法，即比较法（又称交易实例比 较法、市场比较法、市场法）、收益法（又称收益资本化 法、收益还原法）和成本法（又称重置成本法、重建成本法）。第62题：下列选项中，属于“完全市场”必须同时具备的条件有()oA、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来 的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化【正确答案】：ACD【试题解析】：本题考查的是房地产需要专业估价。经济学上，“完全市 场”必须同时具备以下8个条件：同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；买者和卖者的人数众多；买者和卖者都有进出市场的自由；买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来 的价格；就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要 的；买者和卖者无串通共谋行为；消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；商品可转让且可发生空间位置的移动。第63题:房地产具有保值增值特性，不属于真正的房地产自然增值 是（）。A.装饰装修改造引起的的增值B.通货膨胀引起的的增值C.需求增加导致稀缺性增加引起的的增值D.改进物业管理引起的的增值E.房地产使用管制改变引起的的增值【正确答案】：ABD【试题解析】：房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、 人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的 推移而自然增加，即自然增值。房地产拥有者自己对房地产进 行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然 增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，是房地产保值； 外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改 变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。第64题：关于房地产估价误差的说法，错误的是（）0A .判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对 象的重置价格进行比较B .估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求 估价误差标准C .所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近 似值D .估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围E .判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师 的重新估价结果【正确答案1AB【试题解析】：对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：即使都 是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只 会得出近似的评估价值。所有的评估价值都有一定程度的误 差，即：评估价值=真实价值+误差。不能用一般物理 量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的 误差，但估价的误差又要适度。判断一个评估价值的误 差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比 较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比 较。即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确 性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价 值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在 履行估价程序方面是否有疏漏。第65题：对于估价准确性问题的认识包括以下（）方面。A,合格的估价师，只能得出近似的价值意见，因为信息不 完全、不确定B.所有的评估价值与真实价值都有误差C.应允许估价有较大的误差D.误差大小与真实估价结果的比较来确定E.不能轻易判断评估价值的对错及误差【正确答案】：ABCE【试题解析】：对估价准确性问题的认识，主要包括：即使都是合格的 估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近 似的评估价值；所有的评估价值都有一定程度的误差；不 能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准， 应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度；判断一 个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值 与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估 价结果进行比较；在实际估价鉴定中一般不轻易直接评 判一个评估价值的对与错及其误差大小。第66题:按立法用语划分，可以把房地产分为()A. 土地B.房屋C.其他不动产D.房地E.无形资产【正确答案】：ABC【试题解析工根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯 用语，可以把房地产分为：土地，有时特别指集体所有 的土地；房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有 时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内 的土地；其他不动产，是指土地、房屋以外的林木等不可移 动的财产。第67题:在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等属于构筑物。()【正确答案】：错【试题解析】：其他土地附着物与土地或建筑物通常在物理上不可分离， 有时即使可以在物理上进行分离，但这种分离是不经济 的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功 能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损，如埋设在地 下的管 线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上 的树木、花草，镶嵌在墙里或直接画在墙上的画等。构筑 物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物， 如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。第68题:在评估一宗房地产的价值时，理论上可以同时采用多种估 价方法进行估价的，应同时采用多种估价方法进行估价， 不得随意排除可以采用的估价方法。()【正确答案上对【试题解析工每种估价方法都是从某个角度或某一方面来测量房地产价 值或价格的，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽 量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有 局限。第69题：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值。 ()【正确答案】：对【试题解析工所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值;真实 价值+误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中 不可得知，因此评估价值有误差是不可避免的。第70题:从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是 三维立体的，而是平面的。()【正确答案工错【试题解析】：从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是 平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其 上下一定范围内的空间。第71题：某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多 层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套 住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行 的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。O【正确答案上对【试题解析工专业估价与非专业估价相比，主要有五点不同：由专业 人员和专业机构完成；是一种专业意见；具有公信 力；实行有偿服务；承担法律责任。第72题:房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价 值的高低主要取决于其权益的大小。（）【正确答案】：错【试题解析工在不同种类的资产中，实物和权益对价值的影响是不同 的：一般的有形资产主要是实物的价值；一般的无形 资产主要是权益的价值；房地产的实物和权益在价值决定中都很 重要。第73题:房地产土地面积不能增加，但交通等基础设施不断完善 等，价值会自然增加，即自然增值。O【正确答案上对【试题解析工房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、 人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的 推移而自然增加（即自然增值）。第74题：在协议出让中，出让人需要确定协议出让最高价，土地使 用者需要确定自己的最低价。（）【正确答案】：错【试题解析工在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让 最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对 列入 招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预 申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让 人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。第75题:在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估 报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系 人。（）【正确答案】：对【试题解析】：在房屋征收估价中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征 收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使 用人。第76题:房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。O【正确答案上对【试题解析工房地产估价是市场经济不可或缺的一个部分，随着社会经 济发展特别是房地产市场的发展和人们财产保护意识的增 强，会产生更多、更新的房地产估价需要。这一方面会为房地 产估价行业提供广阔的发展空间，另一方面会对房地产估 价提出更高的要求。因此，房地产估价师和房地产估价机构应 及时总结、挖掘现实中对房地产估价的各种需要，积极向 社会及有关单位、个人宣传房地产估价的必要性和作用，不断 满足其房地产估价需要。第77题：房地产交易双方当事人必须按照估价报告上提供的价格成 交。()【正确答案】：错【试题解析】：估价是提供关于价值或价格的专业意见，为相关当事人作 出有关判断或决策提供参考依据。定价通常是相关当事人 自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或买卖双方的成交 价，本质上是交易当事人自己决定。第78题:地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物。()【正确答案】：错【试题解析】：其他地上定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者 虽然可以分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破 坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、 建筑物的价值明显减损。仅仅是放进土地或者建筑物中， 置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，如 摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时 搭建的帐篷、戏台等，不属于其他地上定着物。第79题：特殊厂房一般不适用市场法估价，但适用成本法估价。()【正确答案】：对【试题解析】：每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条 件。它们有时可以同时运用于同一估价对象，如商品住 宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相 互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补 的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待 开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和 比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法 和假设开发法估价。第80题：房屋征收范围确定后，对在房屋征收范围内实施新建、扩 建、改建房屋和改变房屋用途等应给予适当的补偿。O 【正确答案】：错【试题解析工国有土地上房屋征收与补偿条例第十六条规定：“房屋 征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩 建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违 反规定实施的，不予补偿。”第81题：在我国，土地全部是公有的。（）【正确答案】：对【试题解析中国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所 有，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。因 此，中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋 所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。 所以在我国，土地全部是公有的。第82题:由于专业估价提供的意见较客观合理，具有证明效力，能 使人们信服、认可或接受，所以专业估价提供的是专业意 见。（）【正确答案】：对【试题解析工专业估价由于是专业估价机构和专业估价人员完成、估价 结果较客观合理，具有证明效力，能使人们信服、认可或 接受，所以专业估价具有公信力；专业估价提供的意见不是 用直觉或者仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，采用 科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合 理，所以它提供的是专业意见。第83题:评估在用价值时应遵循最高最佳利用原则。O【正确答案工错【试题解析】：在评估市场价值时，应遵循以下原则：独立、客观、公 正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则； 最高最佳利用原则。但是，在评估投资价值、现状价值、谨慎 价值。快速变现价值和残余价值等市场价值以外的其他价 值时，上述原则不是全部适用，应根据价值内涵和估价目的，从上述原则中选择适用的估 价原则，并可增加其他适 用的估价原则。如评估现状价值不适用最高最佳利用原则，而评 估谨慎价值还应遵循谨慎原则。在用价值即为现状价值。