某房地产公司-合约规划实施细则模板

-保利房地产集团股份*合约规划实施细则制度名称编制修改时间首次编制换版编制修订编制编制人编制单位废止编号合约规划实施细则2021-12工程本钱管理中心合约规划实施细则征求意见稿Q/POLY CB4005-2021说明：目录第一章总则1第一条设立目的1第二条总体思路1第三条适用围1第二章术语和定义1第四条合约包1第五条待规划合同1第六条规划余量1第七条本钱支出类型1第八条本钱分摊式1第九条合约类别1第十条预估变更比例1第十一条价税别离1第三章根本规定1第十二条管理对象1第十三条部门职责1第十四条工作流程1第十五条*原则1第四章工作要求1第十六条合约包规划模板1第十七条工程合约包规划1第十八条工程招标/采购筹划1第十九条单个合同规划1第二十条合约规划执行1第二十一条本钱超限处理1第五章附则1附：条文说明11、合约规划流程12、工程采购方案13、构造化报价清单14、合约包分类模板1. z.-第一章总则第一条设立目的为提高保利房地产集团股份*本钱管理的精细化，统一合约规划管理的根本思想和原则，规合约规划管理工作，实现工程目标本钱的有效管控，结合公司情况，制定本细则。第二条总体思路合约规划的核心思想，是将工程的目标本钱按自上而下，逐级分解的式对应分解成未来可执行的合同金额，通过对每份合同的本钱管控，实现工程目标本钱有效落地。第三条适用围本细则适用于保利地产本级及下属各子分公司所有房地产开发工程。第二章术语和定义第四条合约包由一样本钱科目本钱组成的同一类型合同或费用的总和，称为合约包；每项本钱科目可分解为一个或多个合约包，一个合约包可包含多个本钱科目。例如本钱科目电梯工程可以分解为电梯供货、电梯安装两个合约包；施工总承包工程包含土建构造工程、水电安装工程等科目本钱。第五条待规划合同由于工程分期开发或分标段招标，合约包未发生局部的合同计入待规划合同，随着工程的进展，再逐步进展合约规划。第六条规划余量针对每项末级本钱科目，已明确结余的费用均计入规划余量，可用于平衡其他科目的超支。规划余量的总额反映了目标本钱的结余情况。第七条本钱支出类型对于合约包本钱的支出类型分为以下两种：1费用：以非合同预呈批确认，无需签订合同即可支出的合约包本钱；只需对合约包的本钱支出进展规划，单项支出直接挂在合约包下，包含局部本钱科目如政府收费等和营销费用。2合同：需签订合同才能支出的合约包本钱；需对合约包及每份合同均做合约规划，确定每份合同的本钱。第八条本钱分摊式对于合约包本钱的分摊式分为以下两种：1业态类：因工程产品类型的不同造成各科目的目标本钱差异较大时，对应的合约包本钱需按业态的深度进展分摊控制，明确合约包中各业态的本钱，例如大局部建筑安装工程费。2非业态类：工程产品类型对各科目的目标本钱影响不大时如红线配套、政府收费等，对应的合约包本钱可以按工程整体进展分摊控制，无需分拆各业态本钱。第九条合约类别根据合同主体、合同围、对应本钱归集等原因，将工程合同分为以下十类一级合约类别：1土地类：因国土出让涉及的相关费用，包括国土出让金、拆迁补偿、土地契税等；2设计类：包含概念、案及施工图、室精装修、园林等设计、设计咨询类合同；3咨询效劳类：工程开发过程中所涉及的咨询、评估等相关委托费用，包含勘查、测绘放线、案论证、造价咨询、招标代理、工程检测等合同；4工程施工类：包含前期临时设施工程、建筑安装工程、红线配套工程等施工类合同；5材料设备采购类：包含所有甲供材、供货包安装的材料设备采购类合同；6政府收费类：包含市政配套费、开发报建费、政府审批费、物业维修基金等政府性质的收费；7营销类：为工程销售而进展的筹划、推广、广告、代理等相关费用；8管理类：工程开发过程中所发生的综合管理费、开发间接费等费用；9财务类：工程开发工程中所发生的资本化利息、非资本化利息等费用；10其他类：不属于以上九类费用的其他费用。根据一级合约类别包含的容不同，分别归纳汇总形成二级合约类别，详见4。第十条预估变更比例为准确反映工程动态本钱，确保合同签约金额与合同变更金额之和不大于合同目标本钱，在工程招标前，根据合同类型、承包式、图纸深度及现场情况等，从对应的合约规划金额中预留一定比例作为预估变更金额，此比例即为预估变更比例。第十一条价税别离根据增值税相关要求，各科目目标本钱、合同价款、变更金额等均应明确进项税率、不含税金额，从而计算出含税金额、可抵扣进项税额。第三章根本规定第十二条管理对象合约规划的对象为工程开发过程中除管理费、财务费之外的全部本钱支出，包括所有预计签约合同及非合同费用支出。第十三条部门职责各平台公司的本钱管理部为合约规划的主办部门，负责组织工程部、技术部、营销部、投资管理部、开发部等相关部门对各平台公司合约包规划模板、各工程的合约包规划进展编制，监视各部门在工程开发中的执行情况。本钱分类相关部门科目代码本钱科目投资管理部本钱部技术部工程部营销部财务部开发部5001.01土地款5001.02开发前期费5001.03建筑安装工程费5001.04红线配套费5001.05政府收费5001.07公建分摊5001.09营销费用注：1、表示经办部门，负责编制、填写、执行的部门；表示配合部门；2、本钱部负责合约规划编制的组织工作，并对其他部门的执行情况进展监视；第十四条工作流程合约规划的编制分为两个阶段：第一个阶段为合约包规划，即根据工程所包含的业态，针对不同本钱科目确定合约包，并将目标本钱分解为合约包金额；第二阶段为单个合同规划，即根据工程分期、分标段的情况，确定每个具体合同的工程围、工作容及目标本钱。合约规划流程详见1。第十五条*原则参与合约规划编制、掌握合约规划目标本钱的所有人员应格遵守*原则，不得违反公司规定向不应掌握合约规划信息的第三泄露合约规划相关信息。第四章工作要求第十六条合约包规划模板为规合同类别划分、提高工作效率、防止出现合同遗漏的情况，各平台公司应根据股份公司统一下发的合约包分类模板详见4，由本钱管理部牵头，组织工程部、技术部、投资管理部、开发部等相关部门共同对所开发工程的发包模式及施工围、合同界面划分进展研究分析，制定一套适用于本公司的合约包规划模板，经本公司领导班子审批后作为标准化的文件，用于指导具体工程的合约规划。各平台公司审核通过的合约包规划模板需上报区域办公室及股份公司报备。第十七条工程合约包规划工程合约包规划是参照合约包规划模板，结合工程分期，对工程预计发生的所有合同或费用进展规划和分类，确定每个本钱科目对应的合约包，并将目标本钱分解为合约包的金额。工程目标本钱批复后7个工作日，各平台公司本钱管理部应牵头组织相关部门编制工程合约包规划，同时负责将工程目标本钱拆分至各合约包，并上报公司领导进展审批。审批通过后，本钱管理部应将不含目标本钱的合约包清单抄送至各相关部门，用于指导工程的招标/采购筹划。第十八条工程招标/采购筹划招标/采购筹划是指根据工程的开发方案倒排工程的总体招标/采购方案，应在目标本钱确定后20个工作日完成。工程组应根据工程销售分期讨论确定工程施工分期、标段划分，并在此根底上明确招标/采购时间节点以及相应的出图时间。招标/采购筹划经各部门达成一致后，作为各部门开展工作的纲领性文件，保证各部门工作步调的一致性。第十九条单个合同规划单个合同规划，是指随着工程的开发进展，本钱管理部根据相关部门提交的月度招标/采购方案，逐步将合约包分解为具体合同，规划每个具体合同的目标本钱。一工程开发过程中，工程部等相关部门应根据工程的招标/采购筹划，结合工程实施进度编制工程的月度招标/采购方案详见2经审批后，于每月25日之前提交本钱管理部。临时产生的方案外招标/采购工作，应经主管领导审批后提交本钱管理部。招标/采购方案应明确每个合同标段的工程围及合同容；*工程类需明确到所含工程楼栋及分项工程。招标/采购方案的提交，需确保为招标/采购工作预留足够的时间。二本钱管理部根据各部门提交的招标/采购方案逐步将合约包分解成具体合同，根据合同的工程围及合同容，确定合同面积、目标单和目标本钱。同时利用待规划合同对剩余工程围的面积、目标单及目标本钱进展核算，随着工程推进和招标/采购方案确实定，逐步将其规划为具体的合同。第二十条合约规划执行一本钱管理部应针对拟招标/采购工程的工程围、施工容确定合同的目标本钱含预估变更金额。合同目标本钱应遵循量价别离的原则，即合同目标本钱=工程量系数合同建筑面积目标单。当工程围包含不同业态时，应先根据各业态的工程量系数、目标单及对应业态面积分别计算各业态的目标本钱，再汇总得到合同的目标本钱，并折算出合同的目标单。合约规划确定的合同目标本钱应用于控制工程的招采定价。二为便与目标本钱直接对标，本钱管理部应根据合约规划，编制与之匹配的报价清单或报价汇总表3，要求投标单位根据不同本钱科目分业态进展报价。三定标之前，应将拟定合同金额定标金额+预估变更金额与合同目标本钱比照，确保合同定价在目标本钱围之。同时根据该招标工程的拟定金额推算对应合约包及本钱科目的预计发生金额，并与目标本钱比照，判断该科目的节超情况。第二十一条本钱超限处理一拟定合同或科目超对应目标本钱时，本钱管理部应及时与经办部门沟通，分析本钱超限原因，评估本钱超限是否合理，并联合投资管理部组织营销、技术、工程等相关业务部门提出本钱控制整改策略，上报本公司领导班子审批；当*科目已明确超目标本钱时，该科目的目标本钱无需调剂，以清楚表现出哪些科目超限，但需在备注中说明超出局部在哪些科目中列支平衡；二工程目标本钱中不可预见费一般不允占用，特殊情况需写明理由并报公司领导审批后可使用；三当工程案调整、交付标准等发生重大变化或除地价外直接投资重超目标本钱时，应按目标本钱管理制度的相关要求重新上报工程目标本钱。第五章附则第二十二条各平台公司需格执行本实施细则，同时可依据本细则结合业务实际进展调整，形本钱公司具体的操作指引。第二十三条本细则由股份公司工程本钱管理中心负责解释和修订。第二十四条本细则自下发之日起开场执行。附：条文说明一业态楼栋业态楼栋是指将工程楼栋按照其业态构成进展划分得到的楼栋单元，比方一个工程楼栋，可以划分为车库、商业、住宅等多个业态楼栋。业态楼栋的编号命名格式为楼栋编号-业态，其中楼栋编号应与其对应的工程楼栋编号保持一致如以下图所示。图1 业态楼栋示意图二合约包应在发包筹划的根底上进展划分：根据发包模式确定合同类别；根据施工界面划分，确定合约包所对应的本钱科目。1、发包筹划需对工程的发包模式、合同边界、合同包干式、主要材料设备的供货式等问题进展规划。采用的发包模式要有利于工程的本钱控制，并适应企业部的管理式及管理能力；合同边界的划分要尽量减少实施过程中的争议和扯皮。2、根据施工围及施工界面，确定合约包对应的本钱科目。其中一个合约包可能只对应一个或多个本钱科目如总承包施工合同对应土建构造工程和水电安装工程两个科目。当一个合约包对应多个科目时，需在各本钱科目下进展合约包列项，并在合同名称后备注相关文字予以说明；同时将合同价格按比例拆分至对应科目如下表所示。3、对于其他类费用的科目，应对以往工程所签合同进展全面梳理，对科目容进展细分，明确科目所含合同类别。三本钱科目对应的目标本钱通过合约规划分解为合约包、合同的金额：可将不确定的合同类别计入待规划合约包，合约包未发生局部的合同计入待规划合同如下表所示；已明确结余的费用均计入规划余量。四单本钱与业态有关的合同，合同目标本钱需按不同业态的面积指标及单本钱进展计算。1、首先根据工程围确定合同所含业态楼栋及相应面积；2、根据施工容，确定对应的本钱科目及各业态的目标单；3、计算业态的目标本钱业态面积业态单；4、计算合同的目标本钱业态目标本钱；5、折算合同的目标单目标单=合同目标本钱/合同面积。以*施工总承包工程为例，根据工程部提交的招采需求，该标段的工程围包括1*、2*楼的主体、底商及地库；合同容包括主体构造和水电安装施工。该合同目标本钱的计算程序如图2所示。图2 合同目标本钱计算示意图. z.-1、合约规划流程. z.-2、工程采购方案工程年度/工程招采方案工程名称：序号工程名称合同围界面划分招标式计价式技术部招标部门工程部备注提供图纸/样板日期发标时间定标时间进场时间1土工程2桩根底工程3基坑支护工程4施工总承包工程5门窗工程6工程月招采方案工程名称：序号工程名称招标围界面划分标段划分招标式计价式技术部工程部供管理部门本钱部招标部门备注提供图纸/样板日期提供招标需求单日期进场时间工期确定投标单位日期出清单/招标限价日期发标时间定标时间123456备注：1、招标式包括集中采购、邀请招标、竞争性谈判、直接委托； 2、计价式包括固定总价、固定单价、费率下浮。. z.-3、构造化报价清单投标报价汇总表工程名称：工程1-3*土建总包工程合同序号业态类型科目名称工程量m2单价(元/m2)合价元备注一高层住宅1土建构造工程67000115077,050,000 2水电安装工程6700015010,050,000 小计：87,100,000 二商铺1土建构造工程350014004,900,000 2水电安装工程3500130455,000 小计：5,355,000 三普通地下室1土建构造工程17500220038,500,000 2水电安装工程175003,150,000 小计：41,650,000 四人防地下室1土建构造工程5000250012,500,000 2水电安装工程50002001,000,000 小计：13,500,000 总价：147,605,000 备注：业态类型、工程名称、工程量由甲提供。. z.-4、合约包分类模板教育之通病是教用脑的人不用手，不教用手的人用脑，所以一无所能。教育革命的对策是手脑联盟，结果是手与脑的力量都可以大到不可思议。. z.