首座IFC东海国际中心项目分享实用教案

首座与首座与IFCIFC是中心区目前在售的两个商业项目，周边交通发达，配套齐全是中心区目前在售的两个商业项目，周边交通发达，配套齐全(qqun)(qqun)，高档写字楼与高档住宅云集，有成熟的商务商业氛围，高档写字楼与高档住宅云集，有成熟的商务商业氛围中心区区域中心区区域(qy)属性属性在售在售待售待售在租在租第1页/共25页第一页，共25页。首首 座座第2页/共25页第二页，共25页。福田福田CBDCBD核心区内唯一在售小户型办公核心区内唯一在售小户型办公(bn gng)(bn gng)居住两用公寓居住两用公寓位位 置置深圳市福田区彩田路与福华三路交汇处(深圳社保局旁) 规规 模模占地2137，建面33078 容积率容积率13.33 产品形式产品形式1栋29层高层，其中负2-4F为车库，5-16F为四星级酒店，17-29F为商务公寓 户型配比户型配比主力户型为40-50、90-130平米开发商开发商 深圳澳新亚物业发展有限公司 装修情况装修情况精装修，装修标准2500元/销售情况销售情况10月7日开盘，234套公寓全部推出，剩余货量不足10套，均价32000元/项目特色项目特色地段优、总价低、可商可住、不受限购令影响基本基本(jbn)信息信息第3页/共25页第三页，共25页。17-29F17-29F高级高级(goj)(goj)公寓公寓5-16F5-16F四星四星(s xn)(s xn)酒店酒店-2-4F-2-4F立体车库立体车库u开发商持有，引进酒店管理公司，提供中西餐厅、健身房、多功能开发商持有，引进酒店管理公司，提供中西餐厅、健身房、多功能会议厅、会议厅、VIP会议室，并给公寓业主提供酒店式管理服务，如会议室，并给公寓业主提供酒店式管理服务，如24小时小时热水、全天候保安巡防、房屋清洁、衣物干洗热水、全天候保安巡防、房屋清洁、衣物干洗(n x)等；等；u与公寓共用一个大堂与公寓共用一个大堂u项目地块小，昭示性弱，距离商业圈较远，裙楼部分未定位为商业，转而设立利润项目地块小，昭示性弱，距离商业圈较远，裙楼部分未定位为商业，转而设立利润更大的车库；更大的车库；u中心区车位配置紧张，严重供不应求，项目引入中心区车位配置紧张，严重供不应求，项目引入世界第一中集天达自动立世界第一中集天达自动立体化车库体化车库，适应市场需求。，适应市场需求。45459090130130u50年产权年产权，宜商宜居，可注册公司，通燃气，按商业标准收取水电燃气费用；，宜商宜居，可注册公司，通燃气，按商业标准收取水电燃气费用；u两梯两梯1818户，户，4545、9090、130130三种户型，三种户型，主力户型为主力户型为45的大开间的大开间，赠送，赠送面积少；面积少；u全玻璃幕墙，全玻璃幕墙，精装修交付精装修交付，赠送室内空调；，赠送室内空调；u可两套可两套/ /多套打通使用，方便灵活；多套打通使用，方便灵活；产品特征产品特征集立体车库、星级酒店、商务公寓为一体的综合性物业集立体车库、星级酒店、商务公寓为一体的综合性物业第4页/共25页第四页，共25页。项目项目(xingm)总结总结区域市场稀缺的小户型产品，差异化定位，避开与高端项目区域市场稀缺的小户型产品，差异化定位，避开与高端项目(xingm)(xingm)的直接竞争，填补市场空白的直接竞争，填补市场空白u地段优势明显，项目体量小，未大规模进行营销动作与包装展示，主要依靠短信储蓄客户；u限购令出台后，部分住宅投资客转而进入商务商业市场，促使了项目快速走量；u客户群以自用办公买家为主，原因有二：面积小、总价低，满足了部分初创型企业的办公需求；其次，纯居住使用生活成本高，居住舒适性差；u 产品(chnpn)未精心设计，酒店与公寓没能有效区隔，且办公人群与居住人群混杂，降低了项目整体形象。第5页/共25页第五页，共25页。大中华大中华IFCIFC第6页/共25页第六页，共25页。深南大道南侧集顶级商务深南大道南侧集顶级商务(shngw)(shngw)酒店、豪华商务酒店、豪华商务(shngw)(shngw)公寓、高层甲级公寓、高层甲级办公楼和世界名牌旗舰商业的商务办公楼和世界名牌旗舰商业的商务(shngw)(shngw)复合体复合体位位 置置深圳市深南大道与彩田路交汇处东南角(深南大道南侧岗厦公交站旁 规规 模模占地18600，建面197801，车位800个容积率容积率8.05产品形式产品形式1栋35层超甲级写字楼，1栋23层五星级酒店，1栋23层商务公寓，1栋30层酒店式公寓和4层商业户型配比户型配比酒店式公寓共354套，主力户型为60-90的一至三房开发商开发商 大中华国际集团（中国）有限公司装修情况装修情况精装修，装修标准6000元/销售情况销售情况酒店式公寓剩余高区产品，均价4.6-4.8万元/物业管理物业管理深圳第一太平戴维斯项目特色项目特色地段优、综合体复加价值、不受限购令影响基本基本(jbn)信息信息第7页/共25页第七页，共25页。A A座座( (顶级写字楼顶级写字楼) )- 43654- 43654、3535层层2626户全复式办公空间户全复式办公空间(9(9席席18001800全复式全复式环球环球(hunqi)(hunqi)集团集团总部总部) )B B座座( (希尔顿酒店希尔顿酒店) )-29977-29977、2323层层-300-300间超五星级客房间超五星级客房(k fn)(k fn)CC座座( (写字楼写字楼) )-22609-22609、2323层层-81-81户全复式商务户全复式商务(shngw)(shngw)公寓公寓(200-400(200-400复式办复式办公公) )D D座座( (酒店式公寓酒店式公寓) )-22050-22050、3030层层-275-275户户 (60-120(60-120德系豪装总裁公寓德系豪装总裁公寓) )项目规划项目规划备注：C、D座在售裙楼商业裙楼商业(IFC PLAZA)(IFC PLAZA)-25908-25908、4 4层层- -高端品牌商业空间、高端品牌商业空间、国际名店中心国际名店中心顶级商务酒店和豪华商务公寓各占顶级商务酒店和豪华商务公寓各占3030、高层甲级办公楼和世界名牌旗舰商业各、高层甲级办公楼和世界名牌旗舰商业各占占2020架空层架空层- -第第5 5层层- -项目园林部分项目园林部分第8页/共25页第八页，共25页。CC座写字楼产品设计座写字楼产品设计单位单位面积面积单位单位面积面积（一）（一）227.63227.63（六）（六）273.88273.88（二）（二）212.76212.76（七）（七）427.85427.85（三）（三）234.21234.21（八）（八）209.59209.59（四）（四）201.01201.01（九）（九）402.95402.95（五）（五）275.90275.90u全复式设计；全复式设计；u五梯九户，五梯九户，201-421，可任意组合，毛坯交付；，可任意组合，毛坯交付；u纯板式结构，南北通透；纯板式结构，南北通透；u每层均设每层均设200，7.2米层高空中米层高空中(kngzhng)花园；花园；u每个单位均有独立洗手间，偶数层设有公共洗手间。每个单位均有独立洗手间，偶数层设有公共洗手间。中心区稀缺的复式办公中心区稀缺的复式办公(bn gng)(bn gng)产品，丰富项目产品线产品，丰富项目产品线空中空中(kngzhng)花园花园第9页/共25页第九页，共25页。走道走道走道走道大堂大堂(dtng)户型户型面积面积套数比套数比一房二厅一房二厅58-6558-6554%54%二房二厅二房二厅75-8275-8218%18%小三房二厅小三房二厅909010%10%三房二厅三房二厅13013018%18%u50年产权（仅余年产权（仅余41年），通燃气，虽可注册公司，但按照纯居住的高档公年），通燃气，虽可注册公司，但按照纯居住的高档公寓来设计与销售引导，最大限度的保证了客群的纯粹性；寓来设计与销售引导，最大限度的保证了客群的纯粹性；u南区、北区错开设计，由每一层专属大堂连接，减少了传统南区、北区错开设计，由每一层专属大堂连接，减少了传统(chuntng)公公寓的对视问题；寓的对视问题；u全玻璃幕墙，一房和二房的内阳台可改房；全玻璃幕墙，一房和二房的内阳台可改房；u奢华的精装，配置国际一线品牌，带软装，拎包入住；奢华的精装，配置国际一线品牌，带软装，拎包入住；u希尔顿酒店提供酒店化服务。希尔顿酒店提供酒店化服务。D D座酒店式公寓座酒店式公寓(gngy)(gngy)产品设计产品设计一房二厅一房二厅二房二厅二房二厅小三房小三房三房二厅三房二厅第10页/共25页第十页，共25页。精装精装(jngzhung)品质品质汉斯格雅汉斯格雅-全球最具创造力的卫浴品牌杜拉维特杜拉维特-世界世界(shji)十大洁具品牌之首十大洁具品牌之首吉博力吉博力-瑞士顶级隐藏水箱品牌西门子西门子-厨电一体化劳斯劳斯-德国顶级橱柜品牌百乐满百乐满-日本百年信誉品牌兴天下兴天下-国内唯一一家在美国上市的楼宇对讲企业大金大金-空调领域的佼佼者国内外顶尖品牌，打造奢华德系装修，匹配项目档次国内外顶尖品牌，打造奢华德系装修，匹配项目档次(dn c)(dn c)与客户需求与客户需求第11页/共25页第十一页，共25页。项目项目(xingm)总结总结中心区唯一在售集结了办公商务和居住及完备配套中心区唯一在售集结了办公商务和居住及完备配套(pi to)(pi to)功功能的综合性物业能的综合性物业 u近 500 米 的建筑基底长度，占据了岗厦北整整一个街区，连接市政中心、华强商业圈与CBD核心区；u写字楼客群定位为先锋型、智创型企业；u公寓客群定位为有超强经济实力的高端商务人士，一次性付款(f kun)有相当比例u精装修（含软装）的交房标准节约了目标客群的入住时间，受到客户欢迎。第12页/共25页第十二页，共25页。东海东海(dn hi)(dn hi)国际中心国际中心第13页/共25页第十三页，共25页。车公庙片区处于车公庙片区处于CBDCBD功能辐射的区域，大批创新科技企业、成长型优质企业聚功能辐射的区域，大批创新科技企业、成长型优质企业聚集，已形成成熟的商务氛围，此外集，已形成成熟的商务氛围，此外(cwi)(cwi)，片区的交通网络发达，配套设施，片区的交通网络发达，配套设施完善齐备，银行、证券、餐饮等应有尽有，极大地带动了片区商务楼宇的蓬勃完善齐备，银行、证券、餐饮等应有尽有，极大地带动了片区商务楼宇的蓬勃发展发展 区域区域(qy)属性属性已售已售在租在租第14页/共25页第十四页，共25页。现今深南大道两旁最大的综合建筑群，涵盖现今深南大道两旁最大的综合建筑群，涵盖(hn i)(hn i)超甲级写字楼、酒店、超甲级写字楼、酒店、商务公寓、商业四大部分商务公寓、商业四大部分位位 置置深圳市深南大道7088号招商银行大厦西侧 规规 模模占地34805 ，建面51万，车位1650个容积率容积率10.80产品形式产品形式2栋超甲级写字楼，1栋五星级酒店，2栋超高层商务公寓与商业户型配比户型配比写字楼部分：900-1800开发商开发商 深圳东海集团有限公司 装修情况装修情况写字楼公共部分精装修 租金水平租金水平180-220元/物业管理物业管理香港港铁公司（物业费：28元/平米月）项目特色项目特色地段优、综合商务建筑群、纯租赁基本基本(jbn)信息信息第15页/共25页第十五页，共25页。1 1栋栋( (公寓公寓(gngy)(gngy)-82-82层层高高301.50301.50米米2 2栋栋( (公寓公寓(gngy)(gngy)-75-75层层- -高高275.35275.35米米朗庭五星朗庭五星级酒店级酒店(ji (ji din)din)A A座座( (写字楼写字楼) )-37-37层（办公层（办公3333层）层）- -高高201.36201.36米米项目规划项目规划裙裙 楼楼 商商 业业公建式立面，纯商务商业及配套的大型综合性物业，无住宅类产品公建式立面，纯商务商业及配套的大型综合性物业，无住宅类产品裙裙 楼楼 商商 业业B B座座( (写字楼写字楼) )-26-26层（办公层（办公2323层）层）- -高高149.66149.66米米写字楼楼层情况说明：写字楼楼层情况说明：u1F、2F 为17.5米高大堂；u-1F 为地下商业；u-2F 为地下商业及卸货区；u-3F、-4F 为地下停车场，写字楼车位共350个；u 特色楼层（A座26F 及B座37F ）：8.84米办公前厅入口，带13.36米层高空中泳池、观景露台。商务公寓产品说明：商务公寓产品说明：u标准层高3.2米，标准层户型面积约100至200；u单位户型由开放式工作间，2至3房到复式特色单位。第16页/共25页第十六页，共25页。超高大堂高超高大堂高17.517.5米，面积逾米，面积逾10001000平方米，气派平方米，气派(qpi)(qpi)辉煌，辉煌，充分体现项目高端商务品质充分体现项目高端商务品质大堂大堂(dtng)尺尺寸寸第17页/共25页第十七页，共25页。采用采用(ciyng)(ciyng)暗槽、隐藏式灯光，配合木质装饰墙，营暗槽、隐藏式灯光，配合木质装饰墙，营造亲和商务气氛造亲和商务气氛大堂大堂(dtng)装装饰饰第18页/共25页第十八页，共25页。电梯使用瑞士电梯使用瑞士SchindlerSchindler品牌，高区速度高达品牌，高区速度高达6 6米米/ /秒，秒，并且并且(bngqi)(bngqi)设置设置VIPVIP专属电梯直达所属办公楼层专属电梯直达所属办公楼层电梯电梯(dint)第19页/共25页第十九页，共25页。标准标准(biozhn)(biozhn)层层高层层高4.44.4米，高区楼层设有米，高区楼层设有8.88.8米层高总部大堂，可内建米层高总部大堂，可内建阶梯贯通作复式，完善服务国际企业总部职能阶梯贯通作复式，完善服务国际企业总部职能标准标准(biozhn)层层层高层高第20页/共25页第二十页，共25页。采用新一代的三层采用新一代的三层Low-eLow-e玻璃幕墙技术，每块宽玻璃幕墙技术，每块宽1.51.5米，创造米，创造更环保、通透、舒适更环保、通透、舒适(shsh)(shsh)的办公环境的办公环境玻璃幕墙玻璃幕墙1. 1. 玻璃玻璃 幕墙采用三层钢化幕墙采用三层钢化Low-eLow-e夹胶中空玻璃；夹胶中空玻璃；2. 2. 宽大尺寸宽大尺寸 每块玻璃宽为每块玻璃宽为1.5m1.5m，两块玻璃宽正好可以做一个办公，两块玻璃宽正好可以做一个办公间；间；3. 3. 凹格凹格 幕墙玻璃结合处设置凹格，满足室内隔断幕墙玻璃结合处设置凹格，满足室内隔断(gdun)(gdun)及装修及装修需求需求4. 4. 玻璃框玻璃框 采用多数高端客户喜爱的香槟色，吸引高端客户。采用多数高端客户喜爱的香槟色，吸引高端客户。第21页/共25页第二十一页，共25页。办公间内使用办公间内使用150mm150mm架空高级架空高级(goj)(goj)网络地板网络地板22地板为架空网状网络(wnglu)地板，150mm架高，30mm地板厚；地板交楼标准为光滑镜面网络(wnglu)地板。网路地板网路地板(dbn)第22页/共25页第二十二页，共25页。项目项目(xingm)总结总结先租后售的模式先租后售的模式(msh)(msh)，对开发商的资金实力与运营能力有巨，对开发商的资金实力与运营能力有巨大要求大要求u雄踞深南大道一线、拥有300米长深南大道中心西区最长展示(zhnsh)面，其稀缺性可见一斑；u写字楼纯租赁形式，保证了项目形象与持续运营的能力；u回笼资金的公寓产品最后推出，对开发商的资金要求严格；u待项目成熟与商务氛围形成之后再推出公寓产品，可获得更高的溢价水平。第23页/共25页第二十三页，共25页。第24页/共25页第二十四页，共25页。感谢您的观看(gunkn)！第25页/共25页第二十五页，共25页。